【正文】 管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的建議。 城市零售狀況分析 主要商圈情況，不同業(yè)態(tài)在當(dāng)?shù)厣倘Φ姆植记闆r、數(shù)量和面積比例、經(jīng)營(yíng)狀況，未來(lái)發(fā)展規(guī)劃等。 由商業(yè) 顧問(wèn) 對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行市調(diào)培訓(xùn)。 二、市場(chǎng)調(diào)研準(zhǔn)備 資料準(zhǔn)備 商業(yè)項(xiàng)目建筑資料，城市行政、人口、經(jīng)濟(jì)資料，市場(chǎng)調(diào)研表格，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地圖等。 商業(yè)項(xiàng)目正常經(jīng)營(yíng)后， 招商中心 應(yīng)不定期對(duì)商品品牌、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、 新商業(yè)項(xiàng)目的情況 進(jìn)行調(diào)研，形成市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告經(jīng)總經(jīng)理審核后報(bào)董事長(zhǎng) 。將業(yè)態(tài)規(guī)劃與人流動(dòng)線相結(jié)合，有利于將顧客引至購(gòu)物中心的各個(gè)樓層，形成良好的經(jīng)營(yíng)氛圍，提 升整場(chǎng)的租金水平。 現(xiàn)代的購(gòu)物中心層數(shù)越多，營(yíng)業(yè)面積和租金就越多，購(gòu)物中心的利潤(rùn)和投資回報(bào)也就越大。 項(xiàng)目的人流動(dòng)線 購(gòu)物中心空間價(jià)值的最大化體現(xiàn)在能夠吸引充沛的人流并使其在此區(qū)域停留。 同時(shí)結(jié)合購(gòu)物中心原有的輔助區(qū)進(jìn)行業(yè)態(tài)的規(guī)劃，有利于充分挖掘這些輔助空間的價(jià)值，提升租金的水平。有些餐飲業(yè)種要求有一定的設(shè)備用房。例如家樂(lè)福超市，就要求單體購(gòu)物中心有 1000 個(gè)以上的停車(chē)位，其中有 200 個(gè)可以提供給家樂(lè)福及其顧客專(zhuān)用。 不同的商家對(duì)商業(yè)輔助功能都有不同的要求。 輔助功能區(qū)需求 輔助功能區(qū)，是指在商業(yè)場(chǎng)所中那些必須具備，而又不能用來(lái)當(dāng)作商鋪銷(xiāo)售招商直接創(chuàng)造利潤(rùn)的面積。有些業(yè)種的消費(fèi)者層基本是全客層的，比如餐飲業(yè)；有些消費(fèi)則具有很強(qiáng)的針對(duì)性，比如服裝服飾的聚客能力就會(huì)強(qiáng)于文化辦公用品的聚客能力；餐飲類(lèi)的聚客能力則強(qiáng)于電器類(lèi)的。業(yè)態(tài)規(guī)劃中要詳細(xì)考量主力店的聚客能力。但不同的主力店其聚客能力也有不同，例如建材超市，相對(duì)于大型超市的聚客能力就會(huì)弱一些。 我們通常認(rèn)為，大主力店具有較強(qiáng)的聚客能力。因此一個(gè)經(jīng)營(yíng)良好的購(gòu)物中心，不但沒(méi)有空置的賣(mài)場(chǎng)，而且排隊(duì)等待爭(zhēng)取參與經(jīng)營(yíng)的廠商將形成一股熱流。聚客能力強(qiáng)的商店對(duì)購(gòu)物中心的貢獻(xiàn)，不僅僅局限于單店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)好，更重要的是它們會(huì)吸引周邊商店的人流 ，形成整體良好的經(jīng)營(yíng)效果。 業(yè)種的聚客能力 在購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃中，要充分考慮不同業(yè)種的聚客能力。如果項(xiàng)目本身在建筑上不具備這樣的層高條件，那么在業(yè)態(tài)規(guī)劃中是不合適設(shè)置電影院這一業(yè)態(tài)的。 再比如規(guī)劃影院業(yè)態(tài)的時(shí)候，一般電影院的層高都要求在 89 米之間。業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)綜合考慮各業(yè)種的工程技術(shù)條件，對(duì)于工程建設(shè)有著實(shí)際的指導(dǎo)意義。 工程技術(shù)條件 在業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)，還要考慮所要 引進(jìn)商家其經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)有何特殊的工程技術(shù)要求，是否適合在本項(xiàng)目建筑樓層內(nèi)經(jīng)營(yíng)。了解不同商家的面積要求，有利于解決主力商家所需要的面積太大或太小的問(wèn)題，又可以增加項(xiàng)目整體的可售面積，增加商業(yè)項(xiàng)目的整體利潤(rùn)。 例如麥當(dāng) 勞和肯德基，其經(jīng)營(yíng)所需要的面積一般不需要超過(guò) 500 ㎡。如果規(guī)劃的面積太大，不適合引進(jìn)商家的特定經(jīng)營(yíng)，則是一種資源的浪費(fèi)；如果規(guī)劃的面積太小，則不適合相應(yīng)商家的要求，也會(huì)對(duì)招商造成阻礙。 面積要求 面積要求是業(yè)態(tài)規(guī)劃的一個(gè)重要內(nèi)部考慮因素。租金測(cè)算的結(jié)果往往顯示出普通的小餐飲是無(wú)法承受較低樓層的租金價(jià)格的。一般而言，中式餐飲相對(duì)于服飾品牌旗艦等其他業(yè)態(tài)，整體可以承受的租金價(jià)格 水平較低。 例如在購(gòu)物中心規(guī)劃中，餐飲業(yè)態(tài)規(guī)劃大多往高層進(jìn)行設(shè)置。另一方面，租金是購(gòu)物中心主要的收入來(lái)源，購(gòu)物中心的投資回報(bào)主要是通過(guò)租金來(lái)實(shí)現(xiàn)的。租金是商戶(hù)經(jīng)營(yíng)成本的一個(gè)重要組成部份 。如果整個(gè)的規(guī)劃與項(xiàng)目 本地市場(chǎng) 的需求相差太遠(yuǎn)，那將對(duì)后期的招商造成很大的困難，對(duì)將來(lái)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生不利的影響。核實(shí)市場(chǎng)需求的目的在于核實(shí)所有規(guī)劃面積 /店鋪的需求是否存在。預(yù)估所需經(jīng)營(yíng)面積時(shí)應(yīng)把經(jīng)營(yíng)的類(lèi)別和商店種類(lèi)的面積分類(lèi)列出，這樣有利于從整體上對(duì)招商面積進(jìn)行控制。 分析了市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告之后，依據(jù)項(xiàng)目的自身體量面積，參考項(xiàng)目當(dāng)?shù)厣虡I(yè)發(fā)展的情況針對(duì)各業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)面積作出預(yù)估。一般來(lái)說(shuō)，商家資源可以分為購(gòu)物、餐飲及娛樂(lè)三大類(lèi)。 在進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目所在地的商業(yè)資源情況進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研。否則就容易盲目跟風(fēng)，頻繁變換業(yè)態(tài)規(guī)劃，把握不住市場(chǎng)定位，很難保證在業(yè)態(tài)創(chuàng)新上取得成功。購(gòu)物中心的準(zhǔn)確市場(chǎng)定位的一個(gè)重要依據(jù)是項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)，在參考當(dāng)?shù)氐南M(fèi)能力的情況下，可以保持適度超前的規(guī)劃，但不能和當(dāng)?shù)氐南M(fèi)情況偏離太遠(yuǎn)，否則就會(huì)出現(xiàn)“曲高和寡”的局面，導(dǎo)致購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)失敗。 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潛力直接決定了購(gòu)物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃，必須具有一定的超前性。只有這樣，才 不會(huì)與城市的發(fā)展相脫節(jié)。一個(gè)成功的購(gòu)物中心必須與當(dāng)?shù)爻鞘械陌l(fā)展水平相匹配，符合當(dāng) 地人民的消費(fèi)習(xí)慣和 消費(fèi)能力。 一、購(gòu)物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)考慮的宏觀因素 項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平 豐富的業(yè)種、業(yè)態(tài)組合是購(gòu)物中心項(xiàng)目發(fā)展所必需的，但這種組合不是沒(méi)有原則的堆砌，一定要有市場(chǎng)作為支撐，一定要考慮與項(xiàng)目定位和目標(biāo)市場(chǎng)的一致性，這是購(gòu)物中心空間資源充分利用、租金回報(bào)穩(wěn)定上升的先決條件。 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃是一個(gè)購(gòu)物中心整體性的、具有戰(zhàn)略意義的商業(yè)組合，它綜合反映了該購(gòu)物中心的整體定位和特色。未經(jīng)允許嚴(yán)禁外傳 市調(diào)報(bào)告商業(yè)策劃業(yè) 態(tài)定位 商業(yè)機(jī)密 1 某 商業(yè)項(xiàng)目計(jì)劃書(shū) 2021824 未經(jīng)允許嚴(yán)禁外傳 市調(diào)報(bào)告商業(yè)策劃業(yè) 態(tài)定位 商業(yè)機(jī)密 2 目錄 第一章： XX商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃書(shū) 第一部分： XX 消費(fèi)者意見(jiàn)調(diào)查 第二部分： XX 消費(fèi)群分類(lèi)調(diào)查 第三部分： XX 市商家意見(jiàn)調(diào)查 第四部分： XX 市日用品消費(fèi)品 市場(chǎng)調(diào)查 第五部分： XX 項(xiàng)目周邊商圈調(diào)查 第六部分： XX 潛在客戶(hù)訪談 第二章： 某 商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃書(shū) 第一部分： 某 商業(yè)項(xiàng)目關(guān)于戰(zhàn)略目標(biāo)方面 第二部分 ： 某 商業(yè)項(xiàng)目 建設(shè)與其戰(zhàn)略選擇 第三部分： 某 商業(yè)項(xiàng)目正確的 業(yè)態(tài)規(guī)劃 第四部分： 某 商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的前提和保障是準(zhǔn)確定位 第五部分： 某 商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 第六部分： 某 商業(yè)項(xiàng)目 商業(yè)建筑的外部人流系統(tǒng)規(guī)劃 第七部分： 某 商業(yè)項(xiàng)目相關(guān)事務(wù)安排 第八部分： 某 商業(yè)項(xiàng)目招商策劃招商執(zhí)行 第九部分： 某 商業(yè)項(xiàng)目 成立商業(yè)招商中心計(jì)劃與設(shè)想 第三章：商業(yè)項(xiàng)目招商介入 第一部分：商業(yè)項(xiàng)目招商 第二部分 招商人員行為準(zhǔn)則 未經(jīng)允許嚴(yán)禁外傳 市調(diào)報(bào)告商業(yè)策劃業(yè) 態(tài)定位 商業(yè)機(jī)密 3 第三部分 商戶(hù)資源 管理 第四部分 招商合同審批流程 第四章：團(tuán)隊(duì)建立、組建架構(gòu)、工作職能、工作流程、運(yùn)營(yíng)管理 第一部分： 某 商業(yè)項(xiàng)目 商業(yè)管理公司招商中心工作職能 第二部分： 某 商業(yè)項(xiàng)目 商業(yè)管理公司招商中心 工作流程 第三部分： 某 商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理中心 工作職能 第四部分： 某 商業(yè)項(xiàng)目 綜合管理規(guī)定 第五部分： 某 商業(yè)項(xiàng)目行銷(xiāo)定位與市場(chǎng)戰(zhàn)略 未經(jīng)允許嚴(yán)禁外傳 市調(diào)報(bào)告商業(yè)策劃業(yè) 態(tài)定位 商業(yè)機(jī)密 4 第一章 ： 某 商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃書(shū) 時(shí)間（估計(jì)需要 26 個(gè)月） 目錄 第一部分： XX 消費(fèi)者意見(jiàn)調(diào)查 ............................................................................................................................ 第二部分： XX 消費(fèi)群分類(lèi)調(diào)查 ............................................................................................................................ 第三部分： XX 市商家意見(jiàn)調(diào)查 ............................................................................................................................ 第四部分： XX 市 日用 消費(fèi)品批發(fā)市場(chǎng)調(diào)查 .......................................................................................................... 第五部分： XX 項(xiàng)目周邊 商圈調(diào)查 ........................................................................................................................ 第六部分： XX 潛在客戶(hù)訪談 ............................................................................................................................... 未經(jīng)允許嚴(yán)禁外傳 市調(diào)報(bào)告商業(yè)策劃業(yè) 態(tài)定位 商業(yè)機(jī)密 5 某 商業(yè)業(yè)態(tài)定位市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃書(shū) 第一 部分 ：為什么要做好商業(yè)業(yè)態(tài)布局分類(lèi)分析 商業(yè)業(yè)態(tài)，是指經(jīng) 營(yíng)者為滿(mǎn)足不同的消費(fèi)需求而形成的經(jīng)營(yíng)模式或營(yíng)業(yè)形態(tài)。購(gòu)物中心的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，則是指充分利用各種商業(yè)資源，為實(shí)現(xiàn)成功招商、銷(xiāo)售和日后的成功營(yíng)運(yùn)，而對(duì)商業(yè)項(xiàng)目各功能分區(qū)和各樓層營(yíng)業(yè)項(xiàng)目所進(jìn)行的規(guī)劃。合理的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃能為項(xiàng)目的招商提供方向性的指導(dǎo)，促進(jìn)項(xiàng)目招商的進(jìn)度；同時(shí)也能在項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)過(guò)程中為個(gè)體商家創(chuàng)造利潤(rùn)，更能通過(guò)整體的效應(yīng)擴(kuò)大項(xiàng)目的商業(yè)影響力，吸引盡可能多的目標(biāo)顧客，增加購(gòu)物中心的內(nèi)在價(jià)值，提升市場(chǎng)競(jìng) 爭(zhēng)力，為項(xiàng)目的長(zhǎng)期繁榮奠定基礎(chǔ)。 一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)Q定了這個(gè)城市消費(fèi)能力的強(qiáng)弱。同時(shí)必須主動(dòng)順應(yīng)城市發(fā)展的需要，主動(dòng)為城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展服務(wù)。在面臨競(jìng)爭(zhēng)的情況下，如果購(gòu)物中心項(xiàng)目不能滿(mǎn)足目標(biāo)消費(fèi)者的需求，消費(fèi)者就會(huì)流失，即轉(zhuǎn)移到其它能夠提供更好的商品、價(jià)格和服務(wù)的購(gòu)物中心，這樣勢(shì)必降低本項(xiàng)目的客流量，而其它賣(mài)場(chǎng)卻擴(kuò)大了市場(chǎng)范圍。一個(gè)購(gòu)物中心可以在一定的程度上改變當(dāng)?shù)氐南M(fèi)習(xí)慣。 當(dāng)?shù)氐慕?jīng) 濟(jì)發(fā)展水平也是業(yè)態(tài)規(guī)劃創(chuàng)新的一個(gè)保證。對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Φ某浞址治鲇欣跇I(yè)態(tài)規(guī)劃準(zhǔn)確的定位，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行一些業(yè)態(tài)的組合的創(chuàng)新，并形成一整套經(jīng)營(yíng)管理系統(tǒng)的整合。 項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐纳碳屹Y源 項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐纳碳屹Y源在很大程度上決定了該項(xiàng)目日后招商的資源和方向。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果，進(jìn)行分類(lèi)匯總，計(jì)算出各分類(lèi)項(xiàng) 目的比例。進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研的目的在于分析當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)發(fā)展情況，把握項(xiàng)目當(dāng)?shù)厣虡I(yè)發(fā)展的情況，為商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃提供依據(jù)。同時(shí)可以借鑒國(guó)內(nèi)外的一些大型的商業(yè)成功的規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)，比如目前常用的規(guī)劃黃金比例，即一個(gè)購(gòu)物中心中購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)的面積比為 52： 18： 30。 未經(jīng)允許嚴(yán)禁外傳 市調(diào)報(bào)告商業(yè)策劃業(yè) 態(tài)定位 商業(yè)機(jī)密 6 預(yù)估面積之后，還應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐那闆r進(jìn)行市場(chǎng)需求的核實(shí)。沒(méi)有需求就沒(méi)有市場(chǎng)，如果當(dāng)?shù)氐男枰淮嬖诨蛘哒f(shuō)市場(chǎng)的需求不充足，就應(yīng)及時(shí)進(jìn)行相關(guān)的調(diào)整。 二、購(gòu)物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)考慮的微觀因素 租金水平 購(gòu)物中心的租金支付通常分為單一租金或租金與營(yíng)收抽成配合兩種給付方式，但不同業(yè)種商戶(hù)的租金承受力各有差異。租金過(guò)高，商家的經(jīng)營(yíng)壓力就會(huì)很大，商家賺不到錢(qián)，整個(gè)購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)就會(huì)變得十分脆弱。因此在進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)，應(yīng)考慮不同業(yè)種商戶(hù)的租金承受能力，從而進(jìn)行合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，以達(dá)到租金收益的最大化。將較多的小餐飲商家往高層放置，除了考慮到可以將人流往上帶動(dòng)牽引外，還有一個(gè)重要的因素就是租金價(jià)格因素。而在一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目里，首層的租金水平往往較高。所以它們?cè)跇I(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)不宜放置在較低的樓層。不同商家需要的面積不同，在進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)就應(yīng)充分考慮不同商家的經(jīng)營(yíng)面積要求的差異。因此，商家的面積要求是在商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)不容忽視的要素。再如沃爾瑪超市，其面積約 20210 30000平方米 (不含停車(chē)場(chǎng) )，每一單層租賃面積至少 8000 平方米，至多租賃 3 個(gè)樓層。比如在業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)可以將超過(guò)主力店面積要求的部分進(jìn)行分割，使之形成一些獨(dú)立的店面，而且由此分割出