【正文】 人民幣升值，外部需求不穩(wěn)定等因素作用下，南寧市的圖 13 20211 月 2021 年 11 月 南寧市對(duì)外貿(mào)易增長情況走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來源：南寧市統(tǒng)計(jì)局 數(shù)據(jù)來源：南寧市統(tǒng)計(jì)局 圖 12 2021 年 3 月 2021 年 11 月 南寧市 工 業(yè)增加值增速 6 9 . 0 0 %3 1 . 0 0 %1 3 1 . 0 0 %2 3 1 . 0 0 %3 3 1 . 0 0 %4 3 1 . 0 0 %5 3 1 . 0 0 %進(jìn)口總值增長速度 出口總值增長速度 6 出口總額增速全年呈現(xiàn)下跌的趨勢(shì)。其中，輕工業(yè)完成增加值 億元，增長 %；重工業(yè)完成增加值 ，增長 %。 圖 11 2021 年 2021 年第三季度南寧市 GDP 增速走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來源： 國家統(tǒng)計(jì)局、廣西統(tǒng)計(jì)局、 南寧市統(tǒng)計(jì)局 一至二季度一至三季度一至四季度2021 年一季度一至二季度一至三季度一至四季度2021 年一季度一至二季度一至三季度南寧市增速 1 6 . 0 0 % 1 5 . 6 0 % 1 5 .0 0 % 1 2 .8 0 % 1 4 .5 0 % 1 4 . 7 0 % 1 5 . 0 0 % 1 4 . 5 0 % 1 4 . 1 0 % 1 3 . 9 0 %全區(qū)增速 1 3 . 0 0 % 1 3 . 1 0 % 1 2 . 8 0 % 1 2 . 9 0 % 1 3 . 5 0 % 1 3 . 7 0 % 1 3 . 9 0 % 1 2 . 9 0 % 1 3 . 6 0 % 1 3 . 9 0 %全國增速 1 0 . 4 0 % 9 . 9 0 % 9 .0 0 % 6 .1 0 % 7 .1 0 % 7 . 7 0 % 8 . 7 0 % 1 1 . 9 0 % 1 1 . 1 0 % 1 0 . 6 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 % 5 （ 2）、工業(yè)增加值增速 2021 年在國家一系 列應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)，保經(jīng)濟(jì)增長優(yōu)惠措施的持續(xù)作用下，工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)較好，盡管存在節(jié)能減排任務(wù)重、外部環(huán)境變化出口不穩(wěn)定等難題，但工業(yè)經(jīng)濟(jì)仍然保持基本穩(wěn)定。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，對(duì) GDP 的貢獻(xiàn)率是 11%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，對(duì) GDP 的貢獻(xiàn)率是 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %，貢獻(xiàn)率是 53%。從企業(yè)模式到戰(zhàn)略實(shí)施，從財(cái)務(wù)安全到營銷策略，重鑄競(jìng)爭(zhēng)力必將是南寧房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展之道。 進(jìn)入 2021 年，南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)依然僵持不下，一方面市場(chǎng)供應(yīng)量具備放量的可能；另一方面，以首臵、改善、保值等為目的的需求依然會(huì)持續(xù)釋放；同時(shí)調(diào)控政策繼續(xù)收緊，信貸政策收緊、限購令在延續(xù)，房產(chǎn)稅試點(diǎn)勢(shì)在必行，保障性住房建設(shè)提速等等，可以預(yù)見2021 年南寧市的房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨更為復(fù)雜的局面，在交織與不確定的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，樓市中的“消費(fèi) 與投資品市場(chǎng)”對(duì)民生、對(duì)經(jīng)濟(jì)總量與結(jié)構(gòu)的影響將逐漸回歸到合理的范圍。 我們認(rèn)為，如果能夠控制住市場(chǎng)泡沫的膨脹，向消費(fèi)、城鎮(zhèn)化進(jìn)軍的結(jié)構(gòu)性變化，南寧市房 地產(chǎn)就會(huì)成為城市發(fā)展的有力推手；反之，就會(huì)成為竭澤而漁的樣板。 從壞的角度解讀，南寧很可能陷入城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的房產(chǎn)泡沫陷阱，房地產(chǎn)泡沫被絕對(duì)價(jià)格掩蓋，急劇上升的房?jī)r(jià)透支了未來的城鎮(zhèn)化后勁與城鎮(zhèn)內(nèi)需潛力。而土地價(jià)格的上漲助推了房?jī)r(jià)的上漲及預(yù)期。此外， 2021年雖然調(diào)控政策頻出，但房企們?cè)诨就瓿赡甓冉灰啄繕?biāo)的情況下，拿地?zé)崆椴]有衰退。 第五，地價(jià)上漲助推房?jī)r(jià)上升預(yù)期。按照不完全統(tǒng)計(jì)土地財(cái)政 收入 相當(dāng)于 總財(cái)政收入的 %。 3 第四，過分依靠房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長和地方財(cái)政增收。與此同時(shí)，居民存款陷入負(fù)利率困局，刺激財(cái)富進(jìn)入樓市等資產(chǎn)市場(chǎng)。 第二，多年累積形成的流動(dòng)性壓力和民間投資選擇較少。 首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)自身問題積重難返。 此外， 2021年南寧再次不斷爆出新的“地王”，全年地價(jià)漲幅領(lǐng)先于房?jī)r(jià)，土地財(cái)政“愈演愈烈”。 2021 年樓市三大調(diào)控時(shí)間分別為 1 月、 4 月和 9 月，影響周期很短，通常為23 個(gè)月。 2021年南寧市商品房成交均價(jià)為 6320 元 /㎡ ，較 2021年上漲了 %，超過 2021 年 %的 漲幅。統(tǒng)計(jì)顯示， 2021 年，南寧市商品房銷售套數(shù)達(dá)到 53524套，與 2021 年相比 下降了 %；銷售面積 ㎡ ，比 2021 年下降了 %。 從南寧樓市的市場(chǎng)層面來看，房地產(chǎn)調(diào)控收到一定的成效。南 寧 1 目 錄 序言 ............................................ 2 一、 城市經(jīng)濟(jì) .................................... 4 城市宏觀經(jīng)濟(jì) ...................................................................................................... 4 房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系 ..................................................................................... 7 二、產(chǎn)業(yè)政策 .................................... 10 城市政策綜述 .................................................................................................... 10 城市政策解讀 .....................................................................................................11 城市政策展望 .................................................................................................... 16 三、 土地供求 ................................... 18 經(jīng)營性土地供應(yīng)量 ............................................................................................. 18 經(jīng)營性土地成交量 ............................................................................................. 21 經(jīng)營性土地成交價(jià)格 .......................................................................................... 24 土地成交結(jié)構(gòu)分析 ............................................................................................. 25 重點(diǎn)地塊 ........................................................................................................... 26 四、行業(yè)發(fā)展 .................................... 33 房地產(chǎn)開發(fā)投資 ................................................................................................. 33 房地產(chǎn)施工面積 ................................................................................................. 34 房地產(chǎn)竣工面積 ................................................................................................. 35 五、市場(chǎng)交易 .................................... 36 商品房市場(chǎng) ........................................................................................................ 36 商品住宅市場(chǎng) .................................................................................................... 43 重點(diǎn)項(xiàng)目 ........................................................................................................... 53 六、 2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) ......................... 76 政策走勢(shì)預(yù)判 .................................................................................................... 76 土地供需預(yù)判 .................................................................................................... 77 七、 區(qū)域數(shù)據(jù) ................................... 81 青秀區(qū) ............................................................................................................... 81 西鄉(xiāng)塘區(qū) ........................................................................................................... 83 興寧區(qū) ............................................................................................................... 85 江南區(qū) ............................................................................................................... 87 良慶區(qū) ..................................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 2 序言 2021 年是我國房地產(chǎn)調(diào)控史上堪稱最嚴(yán)厲的一年，從年頭調(diào)控到年尾，中間歷經(jīng)三波緊縮措施，第一波為以“國十一條”為代表的緊縮型調(diào)控，第二波為以“國十條”為代表的打壓型調(diào)控，第三波為以“ ”新政為代表的管制型調(diào)控，限貸限購等行政干預(yù)力度很大。主要表現(xiàn)在成交量回落，投機(jī)、投資購房的力量被有效遏制。 然而，本輪調(diào)控顯然還未達(dá)到理想效果，最突出的表現(xiàn)就是房?jī)r(jià)居高不下，整體樓價(jià)還是不斷向上。 在國家一波又一波的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策中，南寧樓市僅受到階段性影響，調(diào)控效果多次受到考驗(yàn)。如 1 月調(diào)控后 23月成交萎縮， 4 月成交回升；“ ”調(diào)控后， 67 月成交萎縮，8 月始成交逐漸回升，被稱為史上最嚴(yán) 厲的“ ”新政也遭遇史上最嚴(yán)峻“信任危機(jī)”，1112 月南寧樓市成交量及價(jià)格均創(chuàng)造了年內(nèi)小高峰， 12 月商品房均價(jià)更是創(chuàng)出了歷史新高，達(dá)到 7250 元 /㎡。 經(jīng)過如此大力度的調(diào)控，為何還會(huì)出現(xiàn)這種情況？我們認(rèn)為，這種情況的出現(xiàn)既有房地產(chǎn)市場(chǎng)自身存在的問題，也有諸多外部因素影響。供求失衡、投資比例過高、炒地炒房、住房保障滯后、房地產(chǎn)稅制不健全、市場(chǎng)信息不對(duì)稱等問題，都是多年來 積累所致。近年來所累積形成的流動(dòng)性壓力不容忽視，新增信貸規(guī)模增量規(guī)模較大，再加上民間投資出路少，通脹壓力之下，資金過度流向房地產(chǎn)領(lǐng)域。 第三，南寧城市知名度、美譽(yù)度提高，城市價(jià)值顯著提升，也對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生支撐作用。 2021 年南寧土地成交金額為 億元，其中經(jīng)營性土地成交金額為 億元，工業(yè)用地成交 億元?？梢娔蠈幊鞘邪l(fā)展對(duì)土地的依賴有增無減。 2021 年南寧土地總出讓金處于高位，一方面是由于 2021年新增經(jīng)營性供應(yīng)加大，總體價(jià)格抬高；另一方面地塊價(jià)格受區(qū)位的影響明顯， 2021年出讓了較多熱點(diǎn)、中心區(qū)域的地塊。所以 2021 年南寧土地出讓市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，土地出讓金再創(chuàng)新高。