【正文】 ；新區(qū)主要有新港天都花園、丹景廷項(xiàng)目；相城區(qū)主要有峰匯國(guó)際、晨曦馨苑、春豐花園等項(xiàng)目；主城區(qū)主要有滄浪區(qū)蘇綸場(chǎng)商業(yè)、金閶區(qū)的金城1958等項(xiàng)目供應(yīng)市場(chǎng)。圖241： 2008年11月至2009年11月蘇州市商品房供求及成交價(jià)格走勢(shì)圖資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)表241：蘇州市09年9月商品房各類指標(biāo)變化表指標(biāo)2009年9月2009年10月環(huán)比增長(zhǎng)（%）供求比1：1：/供應(yīng)量（萬(wàn)m2）%成交量（萬(wàn)m2）%成交價(jià)格（元/m2）%成交總額（億元）%資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)二、供求關(guān)系分析在經(jīng)歷了8月份短暫調(diào)整后，蘇州樓市逐步回升，市場(chǎng)成交量在穩(wěn)步上揚(yáng)，本月供應(yīng)量有大幅回升，市場(chǎng)供求比為1：，供求走勢(shì)有所緩和，市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺局面。第二篇 市場(chǎng)分析篇第四章、商品房市場(chǎng)一、市場(chǎng)綜述㎡，%；㎡，%，本月供求比1：，供應(yīng)大幅增加，成交穩(wěn)步上揚(yáng)，市場(chǎng)供求失衡有所緩解，㎡，%。而在一場(chǎng)接著一場(chǎng)的房交會(huì)轟炸下，使得市場(chǎng)人氣旺盛，加之政府給予免契優(yōu)惠，成交極其活躍。n 商品房銷售強(qiáng)勁，市場(chǎng)火爆依舊圖134：蘇州市2008年1月2009年10月房屋銷售及住宅銷售面積累計(jì)同比增幅走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州統(tǒng)計(jì)局08年蘇州商品房和住宅銷售面積呈現(xiàn)大幅回落態(tài)勢(shì)，從累計(jì)同比增幅可以看出，商品房和住宅類銷售面積與07年相比出現(xiàn)了4成以上的降幅。但隨著09年樓市利好政策不斷出臺(tái)，但開(kāi)發(fā)商加大施工進(jìn)度，竣工面積開(kāi)始回升，但進(jìn)入3季度后，竣工面積增幅快速回調(diào)，出現(xiàn)持續(xù)低位徘徊，市場(chǎng)供應(yīng)“斷檔”形象。而從目前來(lái)看，施工面積初顯止跌趨勢(shì)，但目前還未走出低谷階段。%，%，房地產(chǎn)投資加快是推動(dòng)固定資產(chǎn)投資增速上漲的重要?jiǎng)恿?。?9年一季度末，消費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)入谷底，而在政府出臺(tái)多項(xiàng)消費(fèi)措施后，消費(fèi)市場(chǎng)開(kāi)始回升，并逐步走出低谷，09年19月社會(huì)消費(fèi)品總額累計(jì)比上年增加18%，增速逐步加快，居民消費(fèi)日趨活躍。五、社會(huì)零售額增速加快，居民消費(fèi)日趨活躍圖125：蘇州市08年2月09年10月社會(huì)消費(fèi)品零售總額增幅走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州統(tǒng)計(jì)局易居視點(diǎn)：08年蘇州社會(huì)消費(fèi)品零售總額保持了24%以上的快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，進(jìn)入4月份后社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)有所放緩，整體呈下降趨勢(shì)。四、固定資產(chǎn)投資增速加快，提振經(jīng)濟(jì)回升圖124：蘇州市08年209年10月固定資產(chǎn)投資增幅走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州統(tǒng)計(jì)局易居視點(diǎn)：08年蘇州固定資產(chǎn)投資保持了穩(wěn)定增長(zhǎng)，08年度啟動(dòng)了輕軌、高鐵、北環(huán)路西延等基礎(chǔ)工程，及廣濟(jì)路北延、人民路北延、火車站改造等重大工程的持續(xù)開(kāi)工，在一定程度推動(dòng)了蘇州固定資產(chǎn)的增幅。但在08年下半年9月受金融危機(jī)而導(dǎo)致的外需進(jìn)一步緊縮，對(duì)外貿(mào)易出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，1012月對(duì)外貿(mào)易下滑趨勢(shì)更加明顯。而09年110月，蘇州工業(yè)增長(zhǎng)加快，%，增速顯著加快，蘇州工業(yè)加快好轉(zhuǎn)。二、工業(yè)經(jīng)濟(jì)增速顯著加快圖122：2008年2月2009年10月蘇州工業(yè)增加值增幅走勢(shì)圖資料來(lái)源：蘇州統(tǒng)計(jì)局易居視點(diǎn)：08年18月蘇州工業(yè)增長(zhǎng)較為穩(wěn)定，月度增加值保持了15%以上。第二章、經(jīng)濟(jì)環(huán)境一、09年上半年GDP總值位居全國(guó)前列，有望率先回升圖121：蘇州市GDP歷年增長(zhǎng)速度走勢(shì)圖資料來(lái)源：蘇州統(tǒng)計(jì)局易居視點(diǎn)：近年來(lái)蘇州經(jīng)濟(jì)保持了高速持續(xù)發(fā)展態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率一直保持在15%以上，而08年受國(guó)際金融危機(jī)影響，給高度外向型經(jīng)濟(jì)的蘇州較大影響，蘇州08年GDP增長(zhǎng)率為13%，這是從03年以來(lái)，蘇州GDP增長(zhǎng)率首次低于15%，說(shuō)明金融危機(jī)在客觀上給蘇州經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)造成很大壓力。在期房?jī)r(jià)格不斷上漲，推動(dòng)了二手房成交價(jià)格一路上揚(yáng)，成交量也是迅猛爆發(fā)，而本次首界二手房交易會(huì)，將為市民置業(yè)提供一個(gè)選擇途徑。首屆蘇州二手房交易會(huì)將于下月初舉行蘇州國(guó)際博覽中心與蘇州國(guó)華展覽有限公司將于12月4日－6日舉辦首屆蘇州二手房交易會(huì)，以“精品房源、置業(yè)蘇州”為主題，攜手蘇州品牌中介公司共同拉開(kāi)09年歲末二手房交易大幕，為置業(yè)的老百姓提供全方位咨詢、溝通、洽談的服務(wù)平臺(tái)。易居視點(diǎn)：隨著蘇州商品房市場(chǎng)銷售火爆，吸引了更多開(kāi)發(fā)商的眼球，而外省市開(kāi)發(fā)企業(yè)看好蘇州市場(chǎng)，紛紛加入土地的角逐，安徽高速就是其中的代表；而在上半年沒(méi)有斬獲的較早進(jìn)入蘇州的外地開(kāi)發(fā)商，也拿出充分的決心，旭輝、棲霞、中信地產(chǎn)均有所收獲。易居視點(diǎn)：在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體向好的背景下，房市優(yōu)惠政策取消的可能性加大，但目前經(jīng)濟(jì)整體回暖還有待時(shí)日，而房地產(chǎn)對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需，保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)還將發(fā)揮較大作用，年底優(yōu)惠政策全部取消的可能性較小，而采取更為靈活的調(diào)整，取消部分和延長(zhǎng)部分優(yōu)惠政策的可能性較大，也更符合“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需”的需要。被終止的政策可能包括契稅、營(yíng)業(yè)稅減免；首套及改善型購(gòu)房按揭利率7折優(yōu)惠；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自有資本金低額度等。本次銀監(jiān)會(huì)密切監(jiān)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，主要是出于銀行自身風(fēng)險(xiǎn)控制的需要，但相應(yīng)會(huì)提高對(duì)開(kāi)發(fā)商放貸謹(jǐn)慎程度。房?jī)r(jià)上漲促使部分開(kāi)發(fā)商出于投機(jī)目的而過(guò)度借款，高價(jià)買進(jìn)土地，從而進(jìn)一步推高地產(chǎn)價(jià)格。三、市場(chǎng)資訊銀監(jiān)會(huì)：密切監(jiān)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款銀監(jiān)會(huì)有關(guān)人士3日表示，銀監(jiān)會(huì)日前敦促國(guó)內(nèi)銀行對(duì)面向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款實(shí)施密切監(jiān)控，對(duì)那些負(fù)債水平較高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商尤其要予以關(guān)注，但此舉并非要求銀行壓縮對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款規(guī)模。易居視點(diǎn)：受11號(hào)線改善上海西北交通大環(huán)境前景的激勵(lì)，太倉(cāng)房地產(chǎn)業(yè)積極來(lái)滬推廣，不少上海市民也樂(lè)于入住太倉(cāng)，兩地經(jīng)濟(jì)聯(lián)系日趨緊密。太倉(cāng)與上海11號(hào)軌道交通“無(wú)縫對(duì)接”方案敲定上海軌道交通11號(hào)線即將開(kāi)通試運(yùn)營(yíng)。易居視點(diǎn)：蘇州軌道交通二號(hào)線前期準(zhǔn)備工作進(jìn)入尾聲，不久將進(jìn)入正式施工階段，2號(hào)線開(kāi)工后，將會(huì)給沿線帶來(lái)巨大商機(jī)，直接經(jīng)濟(jì)效益可達(dá)36億元。根據(jù)計(jì)劃，蘇州軌道交通二號(hào)線將在年底前開(kāi)工，軌道指揮部明確齊門北大街站、桐涇公園站和寶帶西路站為首批開(kāi)工站點(diǎn)。11月16日江蘇省政府《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)(銷)售行為的通知》規(guī)定開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)以項(xiàng)目為單位申領(lǐng)預(yù)售許可，領(lǐng)了銷售許可證的房源要一次性全部銷售，不得分批、分次開(kāi)盤。第一篇 市場(chǎng)背景篇第一章、政策資訊一、政策法規(guī)表11 1：2009年11月全國(guó)及蘇州房地產(chǎn)相關(guān)政策列表時(shí)間來(lái)源政策名稱主要內(nèi)容11月2日揚(yáng)子晚報(bào)《江蘇省建筑節(jié)能管理辦法》要求新建12層以下住宅必須統(tǒng)一安裝太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)11月11日市政府法制辦《蘇州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金管理辦法》房地產(chǎn)企業(yè)申領(lǐng)施工許可證時(shí)，須按核定額度將項(xiàng)目資本金存入監(jiān)管銀行，憑資本金存入證明辦理。峰匯國(guó)際，上市以來(lái)受到客戶高度關(guān)注，價(jià)值一路走高，從最初6600元左右上漲至9000元以上。數(shù)字樓市：商品房：供應(yīng)量（萬(wàn)㎡）成交量（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元/㎡）供求比1：商品住宅：供應(yīng)量（萬(wàn)㎡）成交量（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元/㎡）供求比1：成交TOP10（）：排行項(xiàng)目銷售套數(shù)銷售面積（平米）板塊1新港天都花園179何山板塊2蘇州福園42光福板塊3楓華紫園200木瀆板塊4白塘一號(hào)108現(xiàn)代大道板塊5鼎欣城150護(hù)城河外板塊6朗悅灣123渭塘板塊7誠(chéng)河新旅城134木瀆板塊8中海御湖熙岸72湖西板塊9青山綠庭三期96科技城板塊10華園新天124唯亭板塊關(guān)注樓盤：天都花園項(xiàng)目位于相城區(qū)未來(lái)中心商貿(mào)區(qū)，隨著廣濟(jì)路、人民路打通，區(qū)位價(jià)值得以大幅提高，萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)及周邊商業(yè)配套不斷完善，居住價(jià)值得以迅速提高。 詳情請(qǐng)見(jiàn)P9易居視點(diǎn)： 購(gòu)房?jī)?yōu)惠措施即將到期，引發(fā)市場(chǎng)需求08年年末國(guó)家為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)出臺(tái)了系列措施以防止經(jīng)濟(jì)下挫，針對(duì)房產(chǎn)出臺(tái)了一年期的購(gòu)房?jī)?yōu)惠措施，其時(shí)間截止為09年12月31日，因臨近09年年底，11月市場(chǎng)受購(gòu)房?jī)?yōu)惠即將到期影響加重，眾多消費(fèi)者為了搭上購(gòu)房?jī)?yōu)惠措施末班車而被動(dòng)性購(gòu)房，房?jī)r(jià)雖然繼續(xù)高漲，但并未阻擋住這部分需求涌入市場(chǎng)，從而助推了11月成交量上升。 詳情請(qǐng)見(jiàn)P7銀監(jiān)會(huì)：密切監(jiān)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款銀監(jiān)會(huì)有關(guān)人士3日表示，銀監(jiān)會(huì)日前敦促國(guó)內(nèi)銀行對(duì)面向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款實(shí)施密切監(jiān)控，對(duì)那些負(fù)債水平較高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商尤其要予以關(guān)注，但此舉并非要求銀行壓縮對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款規(guī)模。2009年11月蘇州市場(chǎng)月報(bào)2009年11月蘇州市場(chǎng)月報(bào)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司蘇州易居房地產(chǎn)研究院2009年12月 本月導(dǎo)讀： 4易居視點(diǎn)： 4數(shù)字樓市： 5關(guān)注樓盤： 6第一篇 市場(chǎng)背景篇 7第一章、政策資訊 7一、政策法規(guī) 7二、市政動(dòng)態(tài) 7三、市場(chǎng)資訊 8第二章、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 10一、09年上半年GDP總值位居全國(guó)前列，有望率先回升 10二、工業(yè)經(jīng)濟(jì)增速顯著加快 11三、進(jìn)出口負(fù)增長(zhǎng)收窄，對(duì)外貿(mào)易持續(xù)好轉(zhuǎn) 12四、固定資產(chǎn)投資增速加快，提振經(jīng)濟(jì)回升 12五、社會(huì)零售額增速加快，居民消費(fèi)日趨活躍 13第三章、房地產(chǎn)投資 14一、開(kāi)發(fā)投資額加快，負(fù)增長(zhǎng)進(jìn)一步收窄 14二、房地產(chǎn)建設(shè)指標(biāo) 15第二篇 市場(chǎng)分析篇 17第四章、商品房市場(chǎng) 17一、市場(chǎng)綜述 17二、供求關(guān)系分析 18三、供應(yīng)量分析 18四、成交量分析 19五、成交均價(jià)分析 19第五章、土地市場(chǎng) 20一、土地資訊 20二、土地成交分析 20三、重點(diǎn)地塊 21四、出讓地塊列表 23第六章、商品住宅市場(chǎng) 32一、市場(chǎng)綜述 32二、供求關(guān)系分析 33三、供應(yīng)量分析 33四、成交量分析 36五、成交均價(jià)分析 41六、熱點(diǎn)板塊 42七、項(xiàng)目解析 43第七章、產(chǎn)品分析 45一、產(chǎn)品綜述 45二、案例分析（案例PK） 47第三篇 區(qū)域數(shù)據(jù)篇 53一、古城區(qū) 53二、園區(qū) 54三、高新區(qū) 55四、吳中區(qū) 57五、相城區(qū) 59本月導(dǎo)讀：軌道二號(hào)線即將開(kāi)工11月4日，蘇州市政府召開(kāi)會(huì)議，對(duì)軌道二號(hào)線年內(nèi)開(kāi)工前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作進(jìn)行部署。根據(jù)計(jì)劃，蘇州軌道交通二號(hào)線將在年底前開(kāi)工，軌道指揮部明確齊門北大街站、桐涇公園站和寶帶西路站為首批開(kāi)工站點(diǎn)。 詳情請(qǐng)見(jiàn)P8土地盛宴落下帷幕，40塊土地各有其主11月5日，蘇州土地儲(chǔ)備中心對(duì)2009第7號(hào)公告土地進(jìn)行拍賣，由于到場(chǎng)人員眾多，拍賣會(huì)被迫幾移會(huì)址，最終有40塊土地，被華潤(rùn)置地、安徽高速、旭輝、棲霞、中信地產(chǎn)等開(kāi)發(fā)商收入囊中。開(kāi)發(fā)商也因優(yōu)惠措施即將到期影響，加之未來(lái)政策不確定性加大，于本月同樣加大了市場(chǎng)供應(yīng)量。目前板塊內(nèi)，大多數(shù)樓盤或項(xiàng)目處于尾盤或未動(dòng)工階段，而作為板塊內(nèi)首先啟動(dòng)的樓盤—合景而在8月份土拍會(huì)上，取得元和板塊內(nèi)兩宗地塊，加之前期已入住合景、恒基中國(guó)、北京城開(kāi)，大開(kāi)發(fā)商紛紛入住元和板塊，將提升本區(qū)域居住品質(zhì)，推動(dòng)區(qū)域房?jī)r(jià)快速上漲。11月12日蘇州市政府《蘇州市農(nóng)村住宅置換商品房實(shí)施意見(jiàn)》確定了農(nóng)村住宅置換商品房的適用范圍、基本原則以及拆遷安置補(bǔ)償政策措施等，規(guī)定對(duì)置換農(nóng)戶的安置補(bǔ)償將采用現(xiàn)房安置、貨幣補(bǔ)償、全部或部分到工業(yè)集中區(qū)置換標(biāo)準(zhǔn)廠房三種形式。11月26日稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》個(gè)人將承租房屋轉(zhuǎn)租取得的租金收入，屬于個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)二、市政動(dòng)態(tài)軌道二號(hào)線即將開(kāi)工11月4日，蘇州市政府召開(kāi)會(huì)議，對(duì)軌道二號(hào)線年內(nèi)開(kāi)工前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作進(jìn)行部署。各設(shè)計(jì)單位已完成了首批三個(gè)車站的管線、綠化、市政及交通疏解的相關(guān)設(shè)計(jì)工作，計(jì)劃12月1號(hào)開(kāi)始房屋協(xié)議拆遷，隨后推進(jìn)管線遷改、綠化、市政設(shè)施遷移等工作。而沿線可能啟動(dòng)“輕軌”房概念，推動(dòng)沿線房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。而11月11日，據(jù)太倉(cāng)市交通局透露，太倉(cāng)已與上海有關(guān)方面達(dá)成一致意見(jiàn)，新辟“太嘉線”城際公交，實(shí)現(xiàn)了兩地“公鐵”無(wú)縫對(duì)接。而新辟“太嘉線”城際公交，將使得兩地交通更為便捷，將極大推動(dòng)太倉(cāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。該人士同時(shí)指出，自第二季度以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲。易居視點(diǎn)：銀行是房地產(chǎn)資金的主要來(lái)源，伴隨著全國(guó)“地王”的不斷涌現(xiàn)，銀行對(duì)面向開(kāi)發(fā)商的貸款規(guī)模不斷擴(kuò)大，而房?jī)r(jià)的高速上漲，也加劇銀行的風(fēng)險(xiǎn)。住建部官員：房市優(yōu)惠政策可能年底終止11月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林在接受記