【正文】 物業(yè)去年施工面積的減少，竣工面積卻增長較快，同比增長了 %，直接影響商品房存有量和消化量，其中解放碑三大商務(wù)樓占了相當大的比重。而因為去年重慶的商業(yè)物業(yè)的高空置率情況，政府和開發(fā)商均減少了對商業(yè)物業(yè)的開發(fā)。 11 其他 分析： 從去年新開工情況來看，去年 1—— 11 月份，重慶新開工的住宅 占到了 %，這表明未來 1—— 2 年內(nèi)，住宅依舊會是重慶房地產(chǎn)市場上的主流產(chǎn)品。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 c、 房地產(chǎn)開發(fā) 新開工面積 情況 指標名稱 1— 11 月 同比增長（ %） 比重（ %） 新開工面積 (萬平方米 ) 100 住宅 商務(wù) 商業(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。商務(wù)物業(yè)施工也在減少。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了 數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。商務(wù)物業(yè)投資去年的投資較少，而且還出現(xiàn)了負增長。 2020 年重慶房地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)情況分析 a、房地產(chǎn)開發(fā) 投資額 情況 指標名稱 1— 11 月 同比增長（ %） 比重（ %） 房地產(chǎn)開發(fā)投資完成投資（億元） 100 住宅 商務(wù) 商業(yè) 其他 分析： 去年 1—— 11 月，房地產(chǎn)開發(fā)投資為 億元，住宅的投資依然是最多的，占了 %，超過了一半，同比增長為 %。 9 分析： 1—— 10 月，全市商品房銷售金額已達 億元，同比增長 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 e、房地產(chǎn)銷售金額 分析項目 2001年 2002年 2020年 2020年 1—— 10月 銷售金額（億元） 增長率（ %） % % % 0501001502002502001年 2002年 2020年 2 0 0 4 年1 ——1 0 月%%%%%%銷售金額（億元） 增長率（% ） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 8 0500100015002001年 2002年 2020年 2 0 0 4 年1 ——1 0 月%%%%%銷售面積（萬方） 增長率（% ） 分析： 1－ 9 月，全市商品房銷售量還不到 573 萬平方米，特別是第三季度銷量大幅下滑。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 d、房地產(chǎn)銷售面積 分析項目 2001年 2002年 2020年 2020年 1—— 10月 銷售面積（萬方） 746 增長率（ %） % % % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了 數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。這主要是由于去年政府制定了一系列政策，例如“加息”政策，大大加了房地產(chǎn)開發(fā)資本；而嚴格控制 房地產(chǎn)開發(fā)的貸款限制也使去年新開工面積呈現(xiàn)縮水。 6 規(guī)模投資。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。在國家宏觀調(diào)控背景下，重慶市土地供應(yīng)減少，銀行又提高開發(fā)貸款門檻，因此許多開發(fā) 商都不敢大 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。此現(xiàn)象對大盤影響較小，而對尾盤等影響相對加大。其中，空置一年以上的商業(yè)營業(yè)用房面積為 150 萬平方米，同比增長 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了 數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。商業(yè)營業(yè)用房的竣工面積同比增長 %，而銷售面積（現(xiàn)房）卻同比下降了 %。新開工面積同比增長 %。 第三季度，我市商品房銷售和售價的快速增長勢頭有較大的回落，商品房空置率也首次出現(xiàn)去年以來的回增現(xiàn)象，商品房空置率在 %左右。去年重慶市商品房平均單價為 1596 元 /平方米，主城區(qū)則為 2103 元 /平方米，呈適度上漲之勢。 而據(jù)重慶市國土房管局負責人判斷：今后兩年，重慶房地產(chǎn)投資將以 30%的幅度增長，房價將會穩(wěn)中有升。 是什么原因使重慶房價上漲，究其原因，主要是因為現(xiàn)土地交易價格上漲、鋼材、水泥、玻璃等建筑材料漲價、主城區(qū)舊城改造力度加大后拆遷戶形成巨大需求、房地產(chǎn)項目品質(zhì)不斷提升等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了 數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 在去年施工面積增加，土地交易量的上升，在未來兩年內(nèi)開發(fā)量將急劇上升，大盤擁現(xiàn)，自然及人造環(huán)境的升值壓力越來越重要，這樣對小盤、尾盤等競爭壓力越來越大。另一方面，全市商品房銷售面積與銷售金額大幅度增長，僅主城區(qū)商品房銷售面積就達 萬平方米，同比增長 %，金額 億元，同比增長 %。 住宅空置量較去年末下降 19%，占整個空置總量約 %。其中， 空置一年以上的商品房面積占空置總量的 %。去年前三季度，一方面是開發(fā)企業(yè)越來越注重市場需求，開發(fā)產(chǎn)品適銷對路，全市商品房空置總量呈現(xiàn)下降趨勢。土地開發(fā)投資額達 億元，增長 10%。全市前三季度，在經(jīng)歷 1999 年、 2000 年連續(xù)兩年土地交易面積增速大幅回落后，購置土地的面積 開始出現(xiàn)強勁反彈，全市購置土地面積 萬平方米，同比增長 %，比去年同期增速上升 %。在投資增長、施工面積擴大的同時。前三季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積達 萬平方米，同比增長 %。房地產(chǎn)開發(fā)貸款總量的下降，自有資金實力成為開發(fā)重要環(huán)節(jié)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了 數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。資金構(gòu)成發(fā)生較大的變化，房地產(chǎn)開發(fā)的國內(nèi)貸款占資金來源總量的比重呈下降趨勢，由 2000 年的 %降至 %；自有資金、預(yù)售房款呈上升趨勢，分別上升 %和 %，成為開發(fā)資金快速增長的主要源頭，這主要歸功于去年國家制定的一系列政策，例如“加息”和嚴格控制對房地產(chǎn)開發(fā)貸款等。房地產(chǎn)業(yè)增加值達 億元、同比增長 %，開發(fā)投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，住宅投資增速尤為突出，達 億元，同比增長 %，占全部開發(fā)投資的六成，比重上升 個百分點。 a、 投資總量速增、投資結(jié)構(gòu)優(yōu)化、資金來源多元化 去年 以來，重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)保持在 %～ %之間，增長速度超過 40%的月份多達 6 個月。 2 第一篇 重慶市房地產(chǎn)市 場分析 一、 2020 年重慶房地產(chǎn)市場運行情況 2020 年房地產(chǎn)市場環(huán)境 在 2020 年，重慶房地產(chǎn)業(yè)保持高速增長態(tài)勢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 1 前 言 尾盤一直是令發(fā)展商和代理商都感到頭 庝 的一件事 ,因為買尾盤時已不可能大量、轟炸性的進行廣告宣傳，尾盤數(shù)量相對不多，其營銷費用十分有限，如何用適量的宣傳費賣出最難賣的單位，這是業(yè)內(nèi)人士一直在探討和尋求解決的難題。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 謹呈： 重慶市海豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 麗源島尾盤營銷執(zhí)行報告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了 數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了 數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。作為麗源島的銷售現(xiàn)狀和銷售期間來講，如何做好本項目的后階段營銷工作，是對代理商和開發(fā)商在樓盤的認識與銷售全面工作的一次挑戰(zhàn)，怎樣去改變或避開項目的客觀不足，引導(dǎo)消費，最終實現(xiàn)全面的結(jié)盤，代理商、開發(fā)商、營銷推廣單位三方的配合至關(guān)重要。最大程度的搜集了 數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %，施工面積 2619 萬平方米，同比增長 28%，商品房銷售面積、銷售金額大幅增加，商品房空置率下降，全市房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺形勢，去年第三季度重慶主城區(qū)房價同比上漲 %， 居全國 35 個大中城市房屋銷售價格漲幅的第三，漲幅甚至超過北京、上海、杭州等地，體現(xiàn)了重慶強有力的發(fā)展勢頭。前三季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資高于同期全社會固定資產(chǎn)投資增速 %，在全市各類固定資產(chǎn)投資中增長速度最快，占固定資產(chǎn)投資的比重已由去年同期的 20%上升到 %。 全市到位的可用于房地產(chǎn)開發(fā)的資金達 億元，同比增長 %、資金到位率達 %，有力地保證了房地產(chǎn)業(yè)的快速增長。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 3 開發(fā)投資增速超過銷售增長速度，近 40%左右的項目需在近一、二年內(nèi)進行完全消化，市場競爭將更加激烈。 b、施工面積增加、土地交易量回升 與投資規(guī)模相適應(yīng)的是全市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢。其中，新開工面積達 萬平方米，同比增長 46%；住宅施工面積增長 %，高出施工總量增幅 個百分點；而需求量相對較小的寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房分別下降或小幅增長。土地交易活動漸趨活躍，土地開發(fā)投資增大。完成開發(fā)土地面積 萬平方米，增長 %。 商品房銷售好，空置房減少。至三季度末，全市商品房空置總量已降至 萬平方米，較去年末下降 10%。住宅空置量較去年末下降 19%，占整個空置總量的 %。寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房、其他類房屋與去年末相比均出現(xiàn)小幅上升。商品房銷售總量大于竣工總量，多 萬平方米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 4 c、房價漲勢逐漸平穩(wěn) 在 去年一季度時，重慶市主城區(qū)商品住宅均價 1952 元 /平方米，每平方米同比去年上升了 196 元，達到了歷史最高水平，而當時漲幅僅 10％左右，而到去年 9 月末，重慶住宅均價已超過了 2500 元，比第一季度增加了 548 元。另外，工人工資水平上漲也是房價上漲的一個重要因素，去年 1－ 9 月，主城核心區(qū)的商品房建面均價為 2610 元 /平方米，這一期間，主城區(qū)房 價上漲 ％，但城市居民人均可支配收入的增長也達 ％，這兩項是協(xié)調(diào)并進，基本吃平。房地產(chǎn)業(yè)在全市國民經(jīng)濟中的地位和作用已日益突出，其增加值在地區(qū)生產(chǎn)總值中的份額由 1997年時的 %，上升到了去年的 %，預(yù)計去年可達 %。 d 、商品房銷售已經(jīng)出現(xiàn)降溫、商業(yè)空置率達全國首位 去年第三季度， 重慶 市商品房銷售景氣指數(shù)下跌至 點的不景氣狀態(tài)，分別較上季度和去年同期大幅下滑 點和 點，已跌至歷史最低谷。 市統(tǒng)計局統(tǒng)計表明，去年 1 至 9 月，重慶商業(yè)營業(yè)用房投資同比增長 %，投資量占全市房產(chǎn)投資總額的 %。而整個商品房新開工面積同比增長只有 %。 截至 9 月末，全市商業(yè)營業(yè)用房空置總面積超過 230 萬平方米，居全國首位，同比增長 %，占整個商品房空置面積 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 5 的 44%。 房價呈整個平穩(wěn)上升趨勢，但銷售景氣指數(shù)下跌較大，大部分購買群體向大盤、明盤挺進，直接影響小盤、尾盤的銷售進度，在銷售創(chuàng)新，營銷手段，價值策略方面由為重要，市場在平穩(wěn)過度后在今年的 6 月后將得到一定的回升。 202