【正文】 除應(yīng)弄清楚主要目標(biāo)市場(chǎng)即長(zhǎng)株潭市場(chǎng)的總體特征外 ,我們還應(yīng)對(duì)不同專項(xiàng)需求 的細(xì)分市場(chǎng)特征進(jìn)行分析 ,以明了那塊市場(chǎng)是我們所需要或不需要的。超過(guò)一半游客最喜歡“鄉(xiāng)村特色”和“鄉(xiāng)村元素”產(chǎn)品。 “鄉(xiāng)村特色”倍受青睞 “鄉(xiāng)村特色”普遍受到了游客的歡迎。在未來(lái)休閑度假花費(fèi)方面 ,有一半游客集中在 200~599 元 ,而愿意花費(fèi) 1000 元以上的約占兩成。部分人夏季嫌熱 ,多數(shù)人冬季怕冷 ,人們難于選擇這樣的季節(jié)前往。 存在季節(jié)差異 ,冬季明顯偏冷 長(zhǎng)株潭周邊休閑度假存在一定的季節(jié)性 ,春秋季節(jié)成為旺季 ,夏季為平季 ,冬季為淡季。 出游頻率高 客觀上 ,城市周邊的休閑度假目的地 ,使出游的時(shí)間限制、空間限制、費(fèi)用限制較小 ,隨著人們生活生平的進(jìn)一步提高 ,會(huì)越來(lái) 越普及 ,成為城市居民的經(jīng)常性消費(fèi)活動(dòng)。同時(shí) ,游客選擇休閑度假存在三大自身性原因 :緩解工作壓力 (%)、景點(diǎn)本身的吸引力 (%)和時(shí)間上更好安排 (%),三者差別不明顯。 “鄉(xiāng)村”概念吸引人們前往緩解壓力 旅游吸引力是人們做出旅游決策時(shí)的重要影響因素 ,調(diào) 查表明 , “鄉(xiāng)村”概念成為多數(shù)游客認(rèn)定的吸引源 (%)。 出游動(dòng)機(jī)凸顯休閑度假 多數(shù)游客選擇休閑度假的動(dòng)機(jī)是休閑度假、釋放工作壓力和觀光旅游 ,約占 80%。隨著交通條件的改善 ,2 小時(shí)左右車程可以覆蓋200km 范圍的鄉(xiāng)村 ,覆蓋面比較明確。指示休閑度假地建設(shè)中應(yīng)充分注重道路、停車場(chǎng)的建設(shè) ,加強(qiáng)交通組織的管理。這種結(jié)構(gòu)在客觀上受到交通條件的制約 ,在主觀上 ,也反映了特定人群的偏好。 自駕游與單位組織漸成主流 調(diào)查表明 ,汽車是目前出游最主要的交通工具。其次是旅游宣傳冊(cè) (%)等 ,這反映了參照群體口碑宣傳對(duì)游客的出游決策存在著高影響現(xiàn)象 ,從另一個(gè)方面也揭示了休閑 度假開(kāi)發(fā)必須重視游客經(jīng)歷對(duì)潛在市場(chǎng)的作用。家庭市場(chǎng)與親友市場(chǎng)是長(zhǎng)株潭休閑度假市場(chǎng)的重心 ,也是區(qū)別于標(biāo)準(zhǔn)觀光旅游重要特征。 旅 游活動(dòng)注重親情 出游方式是旅游消費(fèi)行為的重要征之一 ,游客選擇不同的出游方式 ,反映了內(nèi)心深處的心理需要指向。當(dāng)現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)的人口學(xué)特征越接近客源地的人口學(xué)特征 ,市場(chǎng)發(fā)育面就越均衡。尤其是在目前經(jīng)濟(jì)危機(jī)形勢(shì)下 ,對(duì)于剛剛踏進(jìn)旅游行業(yè)的經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō) ,所可能面對(duì)的挑戰(zhàn)更是未知的。各成名景區(qū)對(duì)本項(xiàng)目存在一定的屏蔽威脅 。 生態(tài)威脅 規(guī)劃區(qū)面積較小 ,生態(tài)系統(tǒng)單一而脆弱 ,面臨火災(zāi)、洪災(zāi)、雷電災(zāi)害、蟲(chóng)害等多種威脅。 資源劣勢(shì) 雖然規(guī)劃區(qū)內(nèi)景觀相對(duì)良好 ,但不能成其為吸引力因素 ,游客不會(huì)因?yàn)檫@里的風(fēng)景而來(lái)到這里 。 政策機(jī)遇 新農(nóng)村建設(shè)對(duì)發(fā)展旅游業(yè)積極支持 ,目前經(jīng)濟(jì)危機(jī)形勢(shì)下拉動(dòng)內(nèi)需、加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的政策 ,以及國(guó)家對(duì)于鄉(xiāng)村旅游的一貫支持等一系列的利好政策機(jī)遇。 主要機(jī)遇 氛圍機(jī)遇 規(guī)劃區(qū)處 于大溈山旅游區(qū)范圍內(nèi) ,臨近密印寺、溈山漂流、峽溪漂流、千佛洞、三福門及清羊湖等景區(qū) ,只要找準(zhǔn)定位 ,就一定能利用好這種旅游行業(yè)發(fā)展的氛圍。規(guī)劃區(qū)毗鄰長(zhǎng)株潭城市群 ,與周邊主要城市均能快速便捷地到達(dá) ,距寧鄉(xiāng) 50公里 ,距長(zhǎng)沙 80公里 ,距湘潭 85公里 ,距株洲 100 公里。 景觀優(yōu)勢(shì) 植被茂盛 ,林相優(yōu)美 ,流水潺潺 ,春有杜鵑 ,秋有紅葉 ,具備很好的景觀資源條件 ,是開(kāi)發(fā)鄉(xiāng)村旅游的好地方。 休閑農(nóng)莊的具體項(xiàng)目、產(chǎn)品的形式和特色等方面 ,尚沒(méi)有一個(gè)明晰的概念。 目前的開(kāi)發(fā)商實(shí)力不強(qiáng) ,資金上存在缺口 。 當(dāng)前的獼猴桃基地老板沒(méi)有兩側(cè)山林的承包權(quán) ,而要開(kāi)發(fā)和保持谷中良好的生態(tài)環(huán)境和景觀條件 ,就必須維護(hù)兩側(cè)山林的完好 。對(duì)于旅游開(kāi)發(fā) ,該基地老板也已有所 謀劃和行動(dòng) ,做了一些基礎(chǔ)工作 ,打下了好的基礎(chǔ)。 近期重點(diǎn) 建好水電路 ,搞成綜合區(qū) ,摸索好的玩法 ,打開(kāi)市場(chǎng)局面。中期開(kāi)始拓展株洲、湘潭及周邊其他城區(qū)市場(chǎng)。 產(chǎn)品定位 :以山村酒店、生態(tài)餐飲為重點(diǎn) ,以農(nóng)事體驗(yàn)、山地觀光、山野拓展為輔助。 后期 :結(jié)合市場(chǎng)需求進(jìn)一步進(jìn)行產(chǎn)品更新和轉(zhuǎn)型 ,成為寧鄉(xiāng)縣域內(nèi)獨(dú)一無(wú)二的山村旅游目的地 ,2019 年被評(píng)為 AAA 級(jí)旅游景區(qū)。 發(fā)展目標(biāo) 近期 :項(xiàng)目啟動(dòng)初期 ,主要以推介休閑型旅游產(chǎn)品為主 ,在 2021年實(shí)現(xiàn) 50人 /日的接待規(guī)模 ,在 2021 年達(dá)到 100 人 /日的接待規(guī)模 ,2021 年進(jìn)入鄉(xiāng)村旅游服務(wù)接待單位名錄 ,2021 年被評(píng)為四星級(jí)農(nóng)家樂(lè) 。 指導(dǎo)思想 腳踏實(shí)地 ,因地制宜 ,緊抓特 色 ,滾動(dòng)發(fā)展。依據(jù)規(guī)劃項(xiàng)目的資源條件、資金實(shí)力、市場(chǎng)趨勢(shì)等各種情況 ,將松華生態(tài)休閑農(nóng)莊旅游發(fā)展期限劃分為近、中、遠(yuǎn)三個(gè)時(shí)段 ,分別對(duì)應(yīng)于 2021 年 2021 年、 2021 年 2021 年、 2021 年 2020 年。該區(qū)域東西平均寬約 200m,南北長(zhǎng)約 ,總面積約 30ha(合 450 畝 )。 08′ 38〃 E,西至 112176。 10′ 20〃 N,北至 28176。生態(tài)休閑農(nóng)莊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 目 錄 第一章 項(xiàng)目概況 1 項(xiàng)目選址 1 項(xiàng)目分期 1 指導(dǎo)思想 1 發(fā)展目標(biāo) 1 項(xiàng)目定位 2 總體思路 2 近期重點(diǎn) 2 第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件分析 3 現(xiàn)狀和問(wèn)題 3 主要優(yōu)勢(shì) 3 主要機(jī)遇 4 主要劣勢(shì)、威脅 4 第三章 市場(chǎng)分析及產(chǎn)品構(gòu)建 5 長(zhǎng)株潭城市居民休閑度假市場(chǎng)的總體特征 5 產(chǎn)品需求角度的市場(chǎng)分析 8 旅游市場(chǎng)開(kāi)發(fā)策略 10 游憩模式構(gòu)建 10 旅游產(chǎn)品定位 12 游玩線路組織 12 第四章 功能分區(qū)與項(xiàng)目設(shè)置 14 總 述 14 綜合服務(wù)區(qū) 14 農(nóng)事體驗(yàn)區(qū) 16 景觀游憩區(qū) 17 野營(yíng)拓展區(qū) 18 森林保育區(qū) 20 第五章 形象標(biāo)識(shí)與市場(chǎng)營(yíng)銷 20 旅游形象簡(jiǎn)述 20 旅游形象定位分析 21 市場(chǎng)營(yíng)銷 21 旅游節(jié)會(huì) 23 第六章 基礎(chǔ)設(shè)施配套 24 交通配套 24 給排水 配套 25 電力電訊配套 25 環(huán)衛(wèi)設(shè)施配套 26 解說(shuō)系統(tǒng)配套 26 第七章 環(huán)保及旅游安全 27 環(huán)境質(zhì)量保護(hù) 27 旅游安全 28 景區(qū)防災(zāi) 28 第八章 投資估算與效益分析 29 投資估算及項(xiàng)目分期 29 資金籌措 31 效益分析 31 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目選址 項(xiàng)目位于寧鄉(xiāng)縣黃材鎮(zhèn)松華村大沖里 ,為一處狹長(zhǎng)山谷 ,南北兩端分別以古塘堤壩和李家墳山處山頂為界 ,東西兩側(cè)各以山脊為界。大致范圍為 :南至28176。 11′ 10〃 N,東至 112176。 08′ 19〃E。 項(xiàng)目分期 旅游開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)長(zhǎng)期、漸進(jìn)的工程。近、中期著重于項(xiàng)目建設(shè)、游憩方式的摸索和市場(chǎng)的拓展 ,遠(yuǎn)期則注重產(chǎn)品更新轉(zhuǎn)型。 要認(rèn)清優(yōu)勢(shì)與不足 ,本著經(jīng)濟(jì)可行的原則 ,充分利用本地資源物產(chǎn) ,吸引互補(bǔ)型的優(yōu)良資金 ,堅(jiān)持“特色就是生命” ,打造極具鄉(xiāng)土氣息的特色產(chǎn)品 ,先易后難 ,分期分片 ,滾動(dòng)發(fā)展。 中期 :隨著互補(bǔ)型優(yōu)良資金的加入 ,旅游產(chǎn)品將逐步由休閑型向度假休閑并重轉(zhuǎn)變 ,形成 200 人 /日的接待規(guī)模 ,并不斷進(jìn)行景觀 建設(shè) ,72021 年被評(píng)為五星級(jí)農(nóng)家樂(lè) 。 項(xiàng)目定位 總體定位 :長(zhǎng)沙大河西鄉(xiāng)村旅游的一顆新星。 市場(chǎng)定位 :積極溶入大溈山旅游線 ,近期以寧鄉(xiāng)縣及長(zhǎng)沙市區(qū)為主要市場(chǎng) 。 總體思路 依托環(huán)境、氣候、景觀、物產(chǎn) 4 大優(yōu)良資源 ,開(kāi)發(fā)山村酒店、生態(tài)餐飲、農(nóng)事體驗(yàn)、山 野拓展、山地觀光 5 種旅游產(chǎn)品 ,設(shè)置綜合服務(wù)區(qū)、農(nóng)事體驗(yàn)區(qū)、景觀游憩區(qū)、野營(yíng)拓展區(qū)、森林保育區(qū) 5 個(gè)旅游功能區(qū) ,盡快解決路、電、水 3大基礎(chǔ)問(wèn)題 ,重點(diǎn)抓好產(chǎn)品設(shè)計(jì)和市場(chǎng)營(yíng)銷 2 項(xiàng)關(guān)鍵工作 ,將農(nóng)莊打造成為長(zhǎng)沙市大河西鄉(xiāng)村旅游的 1 顆新星。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件分析 現(xiàn)狀和問(wèn)題 規(guī)劃區(qū)所在山谷中有昊天園林工程實(shí)業(yè)有限公司建設(shè)的獼猴桃基地 ,該基地由湖南省農(nóng)科院提供技術(shù)支持 ,通過(guò) 8 年持續(xù)投入和建設(shè) ,已基本建成并