【正文】 建筑占地面積 11410 平方米 建筑面積 13660 平方米 建筑系數(shù) % 容積率 綠化率 18% 項目 所得稅后財務內部收益率為 % 財務凈現(xiàn)值（ ic=10%時）為 萬元 所得稅后的投資回收期為 年 (含 26 個月建設期 ) 第二章 項目建設的必要性 ，農民收入大幅提高。 其中：建設投資 萬元，鋪底流動資金 萬元。本項目的建設既 把第三產業(yè)引入農村，調整了當?shù)剞r村產業(yè)結構，又解決了部分農村勞力就業(yè)問題，增加了農民收入，對于穩(wěn)定社會具有重要意義。這是中國鄉(xiāng)村休閑旅游產業(yè)的主要區(qū)域，是社會主義新農村建設的重要途徑，具有極大的現(xiàn)實推廣價值。 以旅游休閑出游距離來看，可以把城市居民的旅游消費劃分為兩個圈層，第一個為餐飲消費圈，以城市為中心， 大型城市周邊 50 公里，中型城市周邊 25 公里，小型城市周邊 15 公里范圍區(qū)域，都是城市居民餐飲消費出行區(qū)域；第二個為休閑消費圈，以城市為中心，大型城市周邊 250 公里，中型城市周邊 150 公里，小型城市周邊 80 公里范圍區(qū)域。隨著汽車擁有量的大幅增長，駕車到 1 小時以內的地方晚餐，3 小時以內的地方度周末，已成為城市中產階級和中青年知識分子的生活習慣。鄉(xiāng)村環(huán)境、新鮮蔬菜、水果家禽等等，成為城市居民最喜愛的商品。 其次，巨大的城市居民休閑需求，形成對鄉(xiāng)村休閑旅游發(fā)展的最大支撐。同時，發(fā)展農村經濟，需要進行產業(yè)結構和 產品結構的調整，形成高附加值的經濟產業(yè)。 項目提出的理由與過程 新農村建設的核心是發(fā)展經濟。加強與旅游者的互動，增添并豐富旅游體驗 。園區(qū) 集旅游觀光、科研教育、農業(yè)生產、情景體驗、鄉(xiāng)村休閑、商業(yè)運營于一身 。 （ 6） 基礎設施 包括小橋、園區(qū)主輔道路、員工休息及辦公室、深井 6 眼等。 （ 4） 生態(tài)農肆 包括一分認領田、溫室大棚采摘、有機生態(tài)養(yǎng)殖。 （ 2） 游客服務中心 包括停車場、休閑別墅、農家驛站。工程共分為六大主題： 文化長廊、 游客服務中心 、 休閑養(yǎng)生區(qū) 、生態(tài)農肆 、 綠化景觀 和 基礎設施 。 ： 擬建項目地點位于 xxx 縣 xxx 鎮(zhèn) xxx 村 。充分考慮節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展，做到規(guī)模適度、功能適用、裝備適宜、經濟合理。 編制原則 （ 1）應符合 xxx 縣 xxx 鎮(zhèn) xxx 村 總體規(guī)劃要求，遵守國家有關經濟建設的法律、法規(guī)，本著合理、適用、經濟的原則進行建設。合作社實行統(tǒng)一育種、插秧、管理、收購、銷售全產業(yè)鏈一條龍服務。 xxxxxx 生態(tài)農業(yè)旅游觀光園建設項目可行性研究報告 第一章 總 論 ： xxxxxx 生態(tài)農業(yè)旅游觀光園建設項目 ： 新建 ： xxx縣 xxx 鎮(zhèn) xxx 村 ： xxx 縣 xxx 種養(yǎng)殖專業(yè)合作社 xxx 種養(yǎng)殖合作社成立于 2021 年，注冊資金 1000 萬，企業(yè)類型：民營 ， 法人代表：翟新文 。 目前已實現(xiàn)流轉土地 12021 畝，農戶 1086余戶，土地耕種面積 4 萬畝，流轉面積 1 萬畝，擁有自主產品 xxx 大米、雜糧、豆油、蛋類、養(yǎng)殖類五大系列、 30 多個品種，年銷售額3000 萬元，實現(xiàn)利潤 200 萬元，帶動周邊農戶 3000 余戶。 編制依據(jù) xxx 縣 xxx 種養(yǎng)殖專業(yè)合作社 關于編制 《 xxxxxx 生態(tài)農業(yè)旅游觀光園建設項目 可行性研究報告》委托合同； 《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》（第三版）； 《固定資產投資項目可行性研究指南》（試用版） xxx 縣 xxx 種養(yǎng)殖專業(yè)合作社 提供的項目相關基礎資料。 （ 2）合理確定建設規(guī)模。 研究范圍 依據(jù)國家有關部門政策、規(guī)程、規(guī)范，對項目建設的理由、建設規(guī)模、建設的內外部條件、專業(yè)技術方案、投資估算及經濟效益等方面進行分析研究，并提出有關建議與方案，供投資主體和審批部門做投資決策參考。 ： 建設規(guī)模 項目用地面積 66700 平方米（ 100 畝），總建筑面積 13660 平方米 。 建設內容 （ 1） 文化長廊 包括文化長廊、園區(qū)入口大門、特色產品商務交易。 （ 3） 休閑養(yǎng)生區(qū) 包括室內垂釣區(qū)、室外河渠養(yǎng)殖區(qū) 、親子種植體驗 。 （ 5） 綠化景觀 包括園區(qū)綠化、景觀、涼亭、特色景觀路。 建設目標 打造東北地區(qū) 生態(tài)農業(yè)旅游 品牌，采用新觀念、新思路、新方法，注重 園 區(qū)內的體驗參與、科普教育 。使園區(qū) 具有高度的觀賞性、參與性和體驗性 ， 完善綜合旅游接待能力 ， 找到穩(wěn)妥的盈利模式。讓旅游者感受寓教于樂，使旅游者游有所得，從而增加園區(qū)的重游率， 成為國內旅游的熱點和東北旅游的亮點。從農村現(xiàn)實的經濟結構和發(fā)展水平來看，加快農村經濟發(fā)展的重要途徑，是要打破農業(yè)產業(yè)的界限，把農業(yè)產業(yè)與第三產業(yè)結合起來，以農林牧副漁業(yè)資源、鄉(xiāng)村田園資源、鄉(xiāng)村風景資源、鄉(xiāng)村民俗文化資源、鄉(xiāng)村歷史文化資源等等為依托，開發(fā)旅游休閑產業(yè)。而旅游休閑產業(yè)，是鄉(xiāng)村經濟中最具有附加值的產業(yè)。隨著汽車進入百姓家中，自駕車旅游休閑成為城市居民的必須品。城市居民對于走進鄉(xiāng)村，品嘗風味獨特的晚餐，有著永不疲倦的熱情。鄉(xiāng)村環(huán)境和農家情趣，是休閑生活的最大吸引力。在這兩個圈范圍內的農村，都具備發(fā)展旅游休閑產業(yè)的基本條件。 xxx 縣 xxx 種養(yǎng)殖專業(yè)合作社 經多次考察、市場調研及論證， 決定充分利用 xxx 縣 xxx 地理位置、自然環(huán)境、資源豐富等優(yōu)勢，建設xxxxxx生態(tài)農業(yè)旅游觀光園 。 （ 1）項目總投資 萬元。 （ 2）資金籌措：企業(yè)自籌。 旅游休閑產業(yè)，特別是鄉(xiāng)村旅游，具有較大的家庭服務特性，最具增加就業(yè)、富裕農民的推廣價值。鄉(xiāng)村旅游對于參與農戶的收入支持，超過對稅收的貢獻。 過去農民一畝地只種糧食，一年不過收入 1200 元，種植花卉苗圃等則可收入 2 萬元左右，如果兼營農家樂旅游，則可收入 4 萬元～5 萬元。 ，形成文明衛(wèi)生美麗獨特的景觀。旅游對于環(huán)境衛(wèi)生及整潔景觀的要求，將大大推動農村村容的改變，推動衛(wèi)生條件的改善，推動環(huán)境治理，推動村莊整體建設的發(fā)展。一些有特色的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村鎮(zhèn)的風貌進行了全新規(guī)劃和重建，推出了一批有旅游價值的景點，不僅具有田園詩般的傳統(tǒng)鄉(xiāng)村風貌，而且透露出濃厚的文化氛圍，極大地提升了新農村對于 城市居民的吸引力。 旅游休閑產業(yè)最終是服務產業(yè)，是文化產業(yè)。因此，發(fā)展旅游休閑產業(yè)，必然在市場的引導下，在現(xiàn)實的教育下，培養(yǎng)農 民的市場經濟意識和服務顧客的文明行為。 在市場經濟的熏陶下，鄉(xiāng)村休閑旅游的經營者在思想觀念、經營服務等方面，已與傳統(tǒng)的從事第一產業(yè)的農民具有本質上的改變，農民開始有意識地學習新的知識和文化，自 覺接受培訓以提高自身的能力。同時，游客帶來的城市文化，對于農村文明風尚的形成，也具有極大的作用。 為實現(xiàn) xxx 縣 xxx 鎮(zhèn) 旅游資源優(yōu)勢向產業(yè)優(yōu)勢的轉變，切實加快旅游產業(yè)的發(fā)展，圍繞“生態(tài)農業(yè)旅游文化”的戰(zhàn)略目標，著力培育和打造“生態(tài)農業(yè)旅游文化”特色品牌。 本市場以沈陽、長春和哈爾濱為客流樞紐中心，覆蓋大連、丹東、本溪、撫順、鞍山、 xxx、營口、海城、鐵嶺、朝陽、錦州、阜 新、延吉、吉林、大慶、牡丹江、齊齊哈爾等工業(yè)城市。 一級國內市場是中國傳統(tǒng)的重工業(yè)基地，又是目前國內重點發(fā)展的工業(yè)城市經濟圈之一，具有大密度的工礦企業(yè)和從業(yè)人口。 二級市場 : 京津滬大都市。 二級國內市場是中國的經濟和文化中心所在地，具有大量現(xiàn)實和潛在的高素質生態(tài)旅游者，可細分為：高知生態(tài)旅游消費群體，外資、合資和高新技術企業(yè)白領旅游消費群體，自駕車家庭旅游消費群體，高等院校青年學生旅游消費群體，都市居民節(jié)假日休閑度假消費群體。 條件優(yōu)劣分析 優(yōu)勢 項目區(qū)是具有良好的生態(tài)環(huán)境、自然條件、交通條件、電力設施、經濟區(qū)域，是建設 生態(tài)農業(yè)旅游觀光園 的理想地段。 主要障礙因素及解決方案 通過以上的分析可以看出，該地區(qū)的政策環(huán)境、資源優(yōu)勢、科技開發(fā)能力及基礎條件都有利于項目的建設。 該項目主要障礙因素是，資金量大，固定 資產投資的 %資金是用于土建工程建設費用上。 分析 市場需求 工作競爭、生活壓力的日益加劇，享受生活熱愛自然意識的不斷提升，越來越多的具有一定經濟消費能力的都市人利用閑暇時間奔向農村郊外去放松，休閑正在成為一種時尚。農業(yè)旅游者不僅“看”而且“干”，由過去欣賞結果，變?yōu)閰⑴c過程，真正體驗農活的“原汁原味”。讓那些不了解農業(yè)，不熟悉農村的城市人回農村尋根，渴望在節(jié)假日到郊外旅游、度假的人們來觀光農業(yè)生產過程、農村面貌、 農民勞動生活場景，并采摘、垂釣、娛樂等活動，“當一天農民”領略田園風光、體驗鄉(xiāng)土氣息，享受大自然的恩賜。該地區(qū)有 xxx 大米生產基地、池塘，蟹田及設施農業(yè)等，是開發(fā)田園文化產業(yè)的理想場所。 由企業(yè)宏觀籌劃市場，規(guī)范完善產業(yè)項目的基礎設施，指導項目的運營和管理，為項目發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境氛圍。 以戶外宣傳廣告牌、宣傳條幅、網(wǎng)絡傳遞為重點，吸引旅游者眼球，在 xxx 縣、市主要交通道路設立大型廣告碑，設有宣傳圖片，同時在網(wǎng)絡傳遞觀光園產業(yè)文化，在項目區(qū)舉辦采摘節(jié)、篝火晚會、秧歌等極其豐富的文體農事活動。 ，改善旅游環(huán)境，提高旅游產品檔次，讓旅客有新的意境，新的感受，新的享受。對采摘園實行掛牌匹配，采用情侶樹、“地主園”等紀念標識，讓游客過把農民癮。把文化、農業(yè)、生態(tài)和旅游業(yè)有機結合起來，提高民俗文化旅游的科技含量，豐富民俗文化旅游產品內容，提供相應技術服務，規(guī)范服務資格和等級。 展示：池塘用生態(tài)水草和自然環(huán)境生長的魚、蝦、蟹。 第四章 場 址 選 擇 地區(qū)與地理 位置 擬建的 xxx 生態(tài)農業(yè)旅游觀光園 ，位于 xxx 縣 xxx 鎮(zhèn)地段內 xxx村 。地理位置優(yōu)越，交通便利，通訊發(fā)達，利于旅游向周邊市縣輻射。 場址土地權屬及占地面積 項目土地使用權為 xxx 縣 xxx 種養(yǎng)殖專業(yè)合作社 ，項目 占地面積66700 平方米（ 100 畝）。 土地使用費 130萬元 ，使用時間 13 年。 場址地形、地貌 建設場地地勢平坦，其場地建設用地可以滿足本項目建設需要。 氣候條件 xxx 屬于暖溫帶大陸性季風氣候，秋、冬季西伯利亞的寒冷干燥氣候南侵，春、夏季海洋的溫暖濕潤氣團北移，這里處于過渡地帶，氣候變化比較大。春季風大，回暖快，降水少，蒸發(fā)量大，日照長；夏季溫度高，降水多；秋季天高氣爽，雨量驟 減，氣溫逐降；冬季雪少，北風多，干燥寒冷。 城鎮(zhèn)規(guī)劃 該地位置在 xxx 鎮(zhèn) xxx 村 ，符合地方政府統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局的方針。 建設項目的選址，必須全面考慮建設地區(qū)的自然環(huán)境和社會環(huán) 境，對選址或選線地區(qū)的地理、地形、地質、水文、氣象、名勝古跡、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用、自然保護區(qū)現(xiàn)狀及其發(fā)展規(guī)劃等因素進行調查研究，并在收集建設地區(qū)的大氣、水體、土壤等基本環(huán)境要素背景資料的基礎上進行綜合分析論證，制定最佳的規(guī)劃設計方案。 用技術。污水經處理后排入滲水井。供電由 xxx 鎮(zhèn) xxx 村 供電網(wǎng)絡供給。 施工條件 本項目場址地勢平坦，水、電可滿足項目建設的要求。 xxx 鎮(zhèn) 農村經濟飛速發(fā)展，新農村建設初具規(guī)模，鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)小有格局。 第五章 工 程 方 案 《國家農業(yè)綜合開發(fā)項目建設試行標準》 (94)同農綜字第 28 號 《遼寧省農業(yè)關于發(fā)展”十一五”規(guī)劃綱要》討論稿 《國家農業(yè)綜合開發(fā)多種經營項目可行性研究報告編寫大綱》的通知 (國農辦字 [2021]175 號 《 2021 國家深化農村改革、支持糧食生產、促進農民增收政策措施》《旅游資源分類、調查與評價》 GB/T18972― 2021 《旅游規(guī)劃通則》 GB/T18971― 2021 《旅游安全管理暫行辦法》 2021 《建設項目環(huán)境保護管理辦法》 1986 《民用建筑設計通則》 GB50352― 2021 《建筑設計防火規(guī)范》 GB50016― 2021 《公共建筑節(jié)能設計標準》 GB/50189― 2021 《建筑抗震設計》 GB50011― 2021 《工業(yè)企業(yè)設計衛(wèi)生標準》 GB21― 2021 《砌體結構設計規(guī)范》 GB50003― 2021 《混凝土結構設計規(guī)范》 GB50010― 2021 《建筑內部裝修設計防火規(guī)范》 GB50222― 1995 《鋼結構設計規(guī)范》 GB50017― 2021 基地概況和地理位置 項目所在地為 xxx 縣， xxx 縣隸屬 xxx 市。 xxx 東依遼東山地，西望遼河平原，太子河流 經東郊，北轉折西，南注入渤海。公元前 3 世紀到 17 世紀，一直是東北地區(qū)的政治、文化、經濟中心，交通樞紐和軍事重鎮(zhèn)。轄 15 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 341 個村， 52 個居委會， xxx縣東高西低，東部為丘陵山區(qū)，共有 7 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，面積占全縣的三分之二。 xxx 縣人口 59 萬，有通明山風景區(qū)、核伙溝風景區(qū)