【正文】 建筑占地面積 11410 平方米 建筑面積 13660 平方米 建筑系數(shù) % 容積率 綠化率 18% 項(xiàng)目 所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ ic=10%時(shí)）為 萬元 所得稅后的投資回收期為 年 (含 26 個(gè)月建設(shè)期 ) 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 ，農(nóng)民收入大幅提高。 其中：建設(shè)投資 萬元，鋪底流動(dòng)資金 萬元。本項(xiàng)目的建設(shè)既 把第三產(chǎn)業(yè)引入農(nóng)村，調(diào)整了當(dāng)?shù)剞r(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，又解決了部分農(nóng)村勞力就業(yè)問題，增加了農(nóng)民收入，對于穩(wěn)定社會(huì)具有重要意義。這是中國鄉(xiāng)村休閑旅游產(chǎn)業(yè)的主要區(qū)域，是社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的重要途徑，具有極大的現(xiàn)實(shí)推廣價(jià)值。 以旅游休閑出游距離來看，可以把城市居民的旅游消費(fèi)劃分為兩個(gè)圈層，第一個(gè)為餐飲消費(fèi)圈，以城市為中心， 大型城市周邊 50 公里，中型城市周邊 25 公里，小型城市周邊 15 公里范圍區(qū)域，都是城市居民餐飲消費(fèi)出行區(qū)域；第二個(gè)為休閑消費(fèi)圈，以城市為中心，大型城市周邊 250 公里，中型城市周邊 150 公里，小型城市周邊 80 公里范圍區(qū)域。隨著汽車擁有量的大幅增長，駕車到 1 小時(shí)以內(nèi)的地方晚餐，3 小時(shí)以內(nèi)的地方度周末，已成為城市中產(chǎn)階級和中青年知識分子的生活習(xí)慣。鄉(xiāng)村環(huán)境、新鮮蔬菜、水果家禽等等，成為城市居民最喜愛的商品。 其次，巨大的城市居民休閑需求，形成對鄉(xiāng)村休閑旅游發(fā)展的最大支撐。同時(shí)，發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，需要進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，形成高附加值的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。 項(xiàng)目提出的理由與過程 新農(nóng)村建設(shè)的核心是發(fā)展經(jīng)濟(jì)。加強(qiáng)與旅游者的互動(dòng)，增添并豐富旅游體驗(yàn) 。園區(qū) 集旅游觀光、科研教育、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、情景體驗(yàn)、鄉(xiāng)村休閑、商業(yè)運(yùn)營于一身 。 （ 6） 基礎(chǔ)設(shè)施 包括小橋、園區(qū)主輔道路、員工休息及辦公室、深井 6 眼等。 （ 4） 生態(tài)農(nóng)肆 包括一分認(rèn)領(lǐng)田、溫室大棚采摘、有機(jī)生態(tài)養(yǎng)殖。 （ 2） 游客服務(wù)中心 包括停車場、休閑別墅、農(nóng)家驛站。工程共分為六大主題： 文化長廊、 游客服務(wù)中心 、 休閑養(yǎng)生區(qū) 、生態(tài)農(nóng)肆 、 綠化景觀 和 基礎(chǔ)設(shè)施 。 ： 擬建項(xiàng)目地點(diǎn)位于 xxx 縣 xxx 鎮(zhèn) xxx 村 。充分考慮節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展，做到規(guī)模適度、功能適用、裝備適宜、經(jīng)濟(jì)合理。 編制原則 （ 1）應(yīng)符合 xxx 縣 xxx 鎮(zhèn) xxx 村 總體規(guī)劃要求，遵守國家有關(guān)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的法律、法規(guī)，本著合理、適用、經(jīng)濟(jì)的原則進(jìn)行建設(shè)。合作社實(shí)行統(tǒng)一育種、插秧、管理、收購、銷售全產(chǎn)業(yè)鏈一條龍服務(wù)。 xxxxxx 生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游觀光園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第一章 總 論 ： xxxxxx 生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游觀光園建設(shè)項(xiàng)目 ： 新建 ： xxx縣 xxx 鎮(zhèn) xxx 村 ： xxx 縣 xxx 種養(yǎng)殖專業(yè)合作社 xxx 種養(yǎng)殖合作社成立于 2021 年，注冊資金 1000 萬，企業(yè)類型：民營 ， 法人代表：翟新文 。 目前已實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)土地 12021 畝，農(nóng)戶 1086余戶，土地耕種面積 4 萬畝，流轉(zhuǎn)面積 1 萬畝，擁有自主產(chǎn)品 xxx 大米、雜糧、豆油、蛋類、養(yǎng)殖類五大系列、 30 多個(gè)品種，年銷售額3000 萬元，實(shí)現(xiàn)利潤 200 萬元，帶動(dòng)周邊農(nóng)戶 3000 余戶。 編制依據(jù) xxx 縣 xxx 種養(yǎng)殖專業(yè)合作社 關(guān)于編制 《 xxxxxx 生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游觀光園建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告》委托合同； 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）； 《固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版） xxx 縣 xxx 種養(yǎng)殖專業(yè)合作社 提供的項(xiàng)目相關(guān)基礎(chǔ)資料。 （ 2）合理確定建設(shè)規(guī)模。 研究范圍 依據(jù)國家有關(guān)部門政策、規(guī)程、規(guī)范，對項(xiàng)目建設(shè)的理由、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)的內(nèi)外部條件、專業(yè)技術(shù)方案、投資估算及經(jīng)濟(jì)效益等方面進(jìn)行分析研究，并提出有關(guān)建議與方案，供投資主體和審批部門做投資決策參考。 ： 建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目用地面積 66700 平方米（ 100 畝），總建筑面積 13660 平方米 。 建設(shè)內(nèi)容 （ 1） 文化長廊 包括文化長廊、園區(qū)入口大門、特色產(chǎn)品商務(wù)交易。 （ 3） 休閑養(yǎng)生區(qū) 包括室內(nèi)垂釣區(qū)、室外河渠養(yǎng)殖區(qū) 、親子種植體驗(yàn) 。 （ 5） 綠化景觀 包括園區(qū)綠化、景觀、涼亭、特色景觀路。 建設(shè)目標(biāo) 打造東北地區(qū) 生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游 品牌，采用新觀念、新思路、新方法，注重 園 區(qū)內(nèi)的體驗(yàn)參與、科普教育 。使園區(qū) 具有高度的觀賞性、參與性和體驗(yàn)性 ， 完善綜合旅游接待能力 ， 找到穩(wěn)妥的盈利模式。讓旅游者感受寓教于樂，使旅游者游有所得，從而增加園區(qū)的重游率， 成為國內(nèi)旅游的熱點(diǎn)和東北旅游的亮點(diǎn)。從農(nóng)村現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和發(fā)展水平來看，加快農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要途徑，是要打破農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的界限，把農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來，以農(nóng)林牧副漁業(yè)資源、鄉(xiāng)村田園資源、鄉(xiāng)村風(fēng)景資源、鄉(xiāng)村民俗文化資源、鄉(xiāng)村歷史文化資源等等為依托，開發(fā)旅游休閑產(chǎn)業(yè)。而旅游休閑產(chǎn)業(yè)，是鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)中最具有附加值的產(chǎn)業(yè)。隨著汽車進(jìn)入百姓家中，自駕車旅游休閑成為城市居民的必須品。城市居民對于走進(jìn)鄉(xiāng)村，品嘗風(fēng)味獨(dú)特的晚餐，有著永不疲倦的熱情。鄉(xiāng)村環(huán)境和農(nóng)家情趣，是休閑生活的最大吸引力。在這兩個(gè)圈范圍內(nèi)的農(nóng)村，都具備發(fā)展旅游休閑產(chǎn)業(yè)的基本條件。 xxx 縣 xxx 種養(yǎng)殖專業(yè)合作社 經(jīng)多次考察、市場調(diào)研及論證， 決定充分利用 xxx 縣 xxx 地理位置、自然環(huán)境、資源豐富等優(yōu)勢，建設(shè)xxxxxx生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游觀光園 。 （ 1）項(xiàng)目總投資 萬元。 （ 2）資金籌措：企業(yè)自籌。 旅游休閑產(chǎn)業(yè)，特別是鄉(xiāng)村旅游，具有較大的家庭服務(wù)特性，最具增加就業(yè)、富裕農(nóng)民的推廣價(jià)值。鄉(xiāng)村旅游對于參與農(nóng)戶的收入支持，超過對稅收的貢獻(xiàn)。 過去農(nóng)民一畝地只種糧食，一年不過收入 1200 元，種植花卉苗圃等則可收入 2 萬元左右，如果兼營農(nóng)家樂旅游，則可收入 4 萬元～5 萬元。 ，形成文明衛(wèi)生美麗獨(dú)特的景觀。旅游對于環(huán)境衛(wèi)生及整潔景觀的要求，將大大推動(dòng)農(nóng)村村容的改變，推動(dòng)衛(wèi)生條件的改善，推動(dòng)環(huán)境治理，推動(dòng)村莊整體建設(shè)的發(fā)展。一些有特色的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村鎮(zhèn)的風(fēng)貌進(jìn)行了全新規(guī)劃和重建，推出了一批有旅游價(jià)值的景點(diǎn)，不僅具有田園詩般的傳統(tǒng)鄉(xiāng)村風(fēng)貌，而且透露出濃厚的文化氛圍，極大地提升了新農(nóng)村對于 城市居民的吸引力。 旅游休閑產(chǎn)業(yè)最終是服務(wù)產(chǎn)業(yè)，是文化產(chǎn)業(yè)。因此，發(fā)展旅游休閑產(chǎn)業(yè)，必然在市場的引導(dǎo)下，在現(xiàn)實(shí)的教育下，培養(yǎng)農(nóng) 民的市場經(jīng)濟(jì)意識和服務(wù)顧客的文明行為。 在市場經(jīng)濟(jì)的熏陶下，鄉(xiāng)村休閑旅游的經(jīng)營者在思想觀念、經(jīng)營服務(wù)等方面，已與傳統(tǒng)的從事第一產(chǎn)業(yè)的農(nóng)民具有本質(zhì)上的改變，農(nóng)民開始有意識地學(xué)習(xí)新的知識和文化，自 覺接受培訓(xùn)以提高自身的能力。同時(shí)，游客帶來的城市文化，對于農(nóng)村文明風(fēng)尚的形成，也具有極大的作用。 為實(shí)現(xiàn) xxx 縣 xxx 鎮(zhèn) 旅游資源優(yōu)勢向產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的轉(zhuǎn)變，切實(shí)加快旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，圍繞“生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游文化”的戰(zhàn)略目標(biāo)，著力培育和打造“生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游文化”特色品牌。 本市場以沈陽、長春和哈爾濱為客流樞紐中心，覆蓋大連、丹東、本溪、撫順、鞍山、 xxx、營口、海城、鐵嶺、朝陽、錦州、阜 新、延吉、吉林、大慶、牡丹江、齊齊哈爾等工業(yè)城市。 一級國內(nèi)市場是中國傳統(tǒng)的重工業(yè)基地，又是目前國內(nèi)重點(diǎn)發(fā)展的工業(yè)城市經(jīng)濟(jì)圈之一，具有大密度的工礦企業(yè)和從業(yè)人口。 二級市場 : 京津滬大都市。 二級國內(nèi)市場是中國的經(jīng)濟(jì)和文化中心所在地，具有大量現(xiàn)實(shí)和潛在的高素質(zhì)生態(tài)旅游者，可細(xì)分為：高知生態(tài)旅游消費(fèi)群體，外資、合資和高新技術(shù)企業(yè)白領(lǐng)旅游消費(fèi)群體，自駕車家庭旅游消費(fèi)群體，高等院校青年學(xué)生旅游消費(fèi)群體，都市居民節(jié)假日休閑度假消費(fèi)群體。 條件優(yōu)劣分析 優(yōu)勢 項(xiàng)目區(qū)是具有良好的生態(tài)環(huán)境、自然條件、交通條件、電力設(shè)施、經(jīng)濟(jì)區(qū)域，是建設(shè) 生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游觀光園 的理想地段。 主要障礙因素及解決方案 通過以上的分析可以看出，該地區(qū)的政策環(huán)境、資源優(yōu)勢、科技開發(fā)能力及基礎(chǔ)條件都有利于項(xiàng)目的建設(shè)。 該項(xiàng)目主要障礙因素是，資金量大，固定 資產(chǎn)投資的 %資金是用于土建工程建設(shè)費(fèi)用上。 分析 市場需求 工作競爭、生活壓力的日益加劇，享受生活熱愛自然意識的不斷提升，越來越多的具有一定經(jīng)濟(jì)消費(fèi)能力的都市人利用閑暇時(shí)間奔向農(nóng)村郊外去放松，休閑正在成為一種時(shí)尚。農(nóng)業(yè)旅游者不僅“看”而且“干”，由過去欣賞結(jié)果，變?yōu)閰⑴c過程，真正體驗(yàn)農(nóng)活的“原汁原味”。讓那些不了解農(nóng)業(yè)，不熟悉農(nóng)村的城市人回農(nóng)村尋根，渴望在節(jié)假日到郊外旅游、度假的人們來觀光農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過程、農(nóng)村面貌、 農(nóng)民勞動(dòng)生活場景，并采摘、垂釣、娛樂等活動(dòng)，“當(dāng)一天農(nóng)民”領(lǐng)略田園風(fēng)光、體驗(yàn)鄉(xiāng)土氣息，享受大自然的恩賜。該地區(qū)有 xxx 大米生產(chǎn)基地、池塘，蟹田及設(shè)施農(nóng)業(yè)等，是開發(fā)田園文化產(chǎn)業(yè)的理想場所。 由企業(yè)宏觀籌劃市場，規(guī)范完善產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施，指導(dǎo)項(xiàng)目的運(yùn)營和管理，為項(xiàng)目發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境氛圍。 以戶外宣傳廣告牌、宣傳條幅、網(wǎng)絡(luò)傳遞為重點(diǎn)，吸引旅游者眼球，在 xxx 縣、市主要交通道路設(shè)立大型廣告碑，設(shè)有宣傳圖片，同時(shí)在網(wǎng)絡(luò)傳遞觀光園產(chǎn)業(yè)文化，在項(xiàng)目區(qū)舉辦采摘節(jié)、篝火晚會(huì)、秧歌等極其豐富的文體農(nóng)事活動(dòng)。 ，改善旅游環(huán)境，提高旅游產(chǎn)品檔次，讓旅客有新的意境，新的感受，新的享受。對采摘園實(shí)行掛牌匹配，采用情侶樹、“地主園”等紀(jì)念標(biāo)識，讓游客過把農(nóng)民癮。把文化、農(nóng)業(yè)、生態(tài)和旅游業(yè)有機(jī)結(jié)合起來，提高民俗文化旅游的科技含量，豐富民俗文化旅游產(chǎn)品內(nèi)容，提供相應(yīng)技術(shù)服務(wù)，規(guī)范服務(wù)資格和等級。 展示：池塘用生態(tài)水草和自然環(huán)境生長的魚、蝦、蟹。 第四章 場 址 選 擇 地區(qū)與地理 位置 擬建的 xxx 生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游觀光園 ，位于 xxx 縣 xxx 鎮(zhèn)地段內(nèi) xxx村 。地理位置優(yōu)越，交通便利，通訊發(fā)達(dá)，利于旅游向周邊市縣輻射。 場址土地權(quán)屬及占地面積 項(xiàng)目土地使用權(quán)為 xxx 縣 xxx 種養(yǎng)殖專業(yè)合作社 ，項(xiàng)目 占地面積66700 平方米（ 100 畝）。 土地使用費(fèi) 130萬元 ，使用時(shí)間 13 年。 場址地形、地貌 建設(shè)場地地勢平坦，其場地建設(shè)用地可以滿足本項(xiàng)目建設(shè)需要。 氣候條件 xxx 屬于暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，秋、冬季西伯利亞的寒冷干燥氣候南侵，春、夏季海洋的溫暖濕潤氣團(tuán)北移，這里處于過渡地帶，氣候變化比較大。春季風(fēng)大，回暖快，降水少，蒸發(fā)量大，日照長；夏季溫度高，降水多；秋季天高氣爽，雨量驟 減，氣溫逐降；冬季雪少，北風(fēng)多，干燥寒冷。 城鎮(zhèn)規(guī)劃 該地位置在 xxx 鎮(zhèn) xxx 村 ，符合地方政府統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局的方針。 建設(shè)項(xiàng)目的選址，必須全面考慮建設(shè)地區(qū)的自然環(huán)境和社會(huì)環(huán) 境，對選址或選線地區(qū)的地理、地形、地質(zhì)、水文、氣象、名勝古跡、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用、自然保護(hù)區(qū)現(xiàn)狀及其發(fā)展規(guī)劃等因素進(jìn)行調(diào)查研究，并在收集建設(shè)地區(qū)的大氣、水體、土壤等基本環(huán)境要素背景資料的基礎(chǔ)上進(jìn)行綜合分析論證，制定最佳的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。 用技術(shù)。污水經(jīng)處理后排入滲水井。供電由 xxx 鎮(zhèn) xxx 村 供電網(wǎng)絡(luò)供給。 施工條件 本項(xiàng)目場址地勢平坦，水、電可滿足項(xiàng)目建設(shè)的要求。 xxx 鎮(zhèn) 農(nóng)村經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，新農(nóng)村建設(shè)初具規(guī)模，鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)小有格局。 第五章 工 程 方 案 《國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)試行標(biāo)準(zhǔn)》 (94)同農(nóng)綜字第 28 號 《遼寧省農(nóng)業(yè)關(guān)于發(fā)展”十一五”規(guī)劃綱要》討論稿 《國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)多種經(jīng)營項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編寫大綱》的通知 (國農(nóng)辦字 [2021]175 號 《 2021 國家深化農(nóng)村改革、支持糧食生產(chǎn)、促進(jìn)農(nóng)民增收政策措施》《旅游資源分類、調(diào)查與評價(jià)》 GB/T18972― 2021 《旅游規(guī)劃通則》 GB/T18971― 2021 《旅游安全管理暫行辦法》 2021 《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法》 1986 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 GB50352― 2021 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB50016― 2021 《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB/50189― 2021 《建筑抗震設(shè)計(jì)》 GB50011― 2021 《工業(yè)企業(yè)設(shè)計(jì)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》 GB21― 2021 《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50003― 2021 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50010― 2021 《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB50222― 1995 《鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50017― 2021 基地概況和地理位置 項(xiàng)目所在地為 xxx 縣， xxx 縣隸屬 xxx 市。 xxx 東依遼東山地，西望遼河平原，太子河流 經(jīng)東郊，北轉(zhuǎn)折西，南注入渤海。公元前 3 世紀(jì)到 17 世紀(jì)，一直是東北地區(qū)的政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心，交通樞紐和軍事重鎮(zhèn)。轄 15 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 341 個(gè)村， 52 個(gè)居委會(huì)， xxx縣東高西低，東部為丘陵山區(qū)，共有 7 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，面積占全縣的三分之二。 xxx 縣人口 59 萬，有通明山風(fēng)景區(qū)、核伙溝風(fēng)景區(qū)