【正文】 市場租價(jià)向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，同時(shí)，政府對(duì)承租家庭按月支付相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的租房補(bǔ)貼。廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房廉租房是政府或機(jī)構(gòu)擁有，用政府核定的低租金租賃給低收入家庭。經(jīng)濟(jì)適用房是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。編輯本段主要分類經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用住房是政府以劃撥方式提供土地，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基胡錦濤總書記考察北京常營廉租房金，實(shí)行稅收優(yōu)惠政策，以政府指導(dǎo)價(jià)出售給有一定支付能力的低收入住房困難家庭。新加坡的保障性住房叫“組屋”，既有出租，也有銷售。公屋是由政府買單的保障性住房，而私屋則是私人擁有不享受上海一保障房小區(qū)政府買單優(yōu)惠的自建或市場化的商品房。我國2011年的1000萬套保障性住房開工計(jì)劃已宣告完成。第二篇：保障性住房政策保障性住房是與商品性住房相對(duì)應(yīng)的一個(gè)概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。三是進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理。差異化產(chǎn)品的設(shè)計(jì)一定要體現(xiàn)創(chuàng)新。所以房地產(chǎn)企業(yè)塑造企業(yè)品牌，首當(dāng)其沖的是要加強(qiáng)品牌意識(shí)，樹立品牌資產(chǎn)觀念，認(rèn)識(shí)到品牌是一種無形資產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)不能把目光停留在項(xiàng)目管理階段，而是要從戰(zhàn)略的角度出發(fā)，努力以產(chǎn)品來彰顯個(gè)性，提高企業(yè)品牌形象。降低成本，提高工作效率和經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力。企業(yè)向員工提供培訓(xùn)和發(fā)展空間不僅可幫助員工充分發(fā)揮其人力資源潛能，更大程度地實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值，增強(qiáng)對(duì)企業(yè)的歸屬感和責(zé)任感，同時(shí)也是企業(yè)應(yīng)盡的責(zé)任。在一個(gè)企業(yè)里，資金、技術(shù)等方面優(yōu)勢都不能使其優(yōu)勢保存長久，都易被對(duì)手模仿，唯一能保持長久的是其不斷學(xué)習(xí)的能力。引進(jìn)既掌握現(xiàn)代企業(yè)管理知識(shí)，又具有豐富企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和資本運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)的人才進(jìn)入公司高級(jí)管理層。(三)深化企業(yè)自身改革，注重人才培養(yǎng)由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的環(huán)節(jié)多，涉及部門廣，操作流程復(fù)雜，每個(gè)部門、每個(gè)環(huán)節(jié)均需要專業(yè)人才，包括企業(yè)管理人才、策劃人才、技術(shù)人才、理財(cái)人才、銷售人才、公關(guān)人才、物業(yè)管理人才等。在開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目工程招、投標(biāo)階段，要選擇施工質(zhì)量優(yōu)、報(bào)價(jià)低、經(jīng)驗(yàn)豐富、組織設(shè)計(jì)合理、工期短的施工單位進(jìn)行施工。從工程圖紙?jiān)O(shè)計(jì)入手，按照經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、美觀的設(shè)計(jì)原則選擇設(shè)計(jì)方案。準(zhǔn)確的市場細(xì)分是幫助房地產(chǎn)企業(yè)找到顧客的最好方法。住房的商品屬性決定住房保障水平受我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的限制，住房的福利成分不可能太高。合理分層是住房保障合理供給目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)和前提。五是品位需求，要求通過住房來反映個(gè)人的生活和文化品位。三是環(huán)境需求，要求較好的內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境。住房需求可劃分為五個(gè)層次：一是遮蔽需求，要求有起碼的遮風(fēng)擋雨的生活空間。第三次置業(yè)，45歲后，許多人向往更多的家庭生活，或開始制訂自己的退休計(jì)劃，休閑型或養(yǎng)老型的社區(qū)對(duì)他們的吸引力越來越大。如將普爾特公司的體系簡化，僅以人的生命周期來觀察，我們發(fā)現(xiàn)，大部分都市人都將經(jīng)歷“三次置業(yè)”過程：第一次置業(yè)，年輕人初入社會(huì)，經(jīng)濟(jì)型或效率型住宅是他們的首選。為此，房產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)特定人群的多樣化需求制定房產(chǎn)開發(fā)策略。二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場形勢變化的對(duì)策從以上分析可看出，現(xiàn)行保障性住房政策對(duì)房地產(chǎn)市場既有積極影響也有消極影響。而考慮到2009年的新增供應(yīng)，其加權(quán)平均的吸納周期為34至40個(gè)月，在最樂觀的預(yù)期下，假設(shè)銷售量全國整體反彈50％，其加權(quán)平均的吸納周期也為23至27個(gè)月。其中，空置商品住宅7 084萬平方米，％。盡管經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的客戶群與商品住宅存在區(qū)別，但經(jīng)濟(jì)適用房的投資將對(duì)商品住宅供給、需求和銷售價(jià)格均產(chǎn)生影響。政府加快公共租賃住房投資建設(shè)，也相當(dāng)于增加住房供給，將相應(yīng)減少住房租賃市場的需求，進(jìn)而對(duì)商品房市場，包括新建住房和二手房市場的需求產(chǎn)生影響。從公共租賃住房看，主要按政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)向符合條件的城鎮(zhèn)中低收入家庭、新就業(yè)職工和流動(dòng)人口出租，由政府給予土地、信貸政策支持，政府性基金和社會(huì)力量投資建設(shè)?，F(xiàn)在各地實(shí)物配租的廉租房來源，主要是在經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中配建，或直接從商品房市場購買。因此，政府大規(guī)模投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，勢必使普通商品房市場的需求相對(duì)減少，或等同于增加了市場供給。經(jīng)濟(jì)適用房擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，可直接出租或按規(guī)定條件出售，其購買者也是普通商品房需求群體的一部分，直接影響到商品房市場的供求關(guān)系。主要原因是，這可能加深當(dāng)前住房市場供大于求的矛盾，對(duì)正在調(diào)整下行的房地產(chǎn)市場帶來新壓力。(三)保障性住房大量入市影響房地產(chǎn)供求關(guān)系從目前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀看，受國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速下滑趨勢和房地產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展周期性等因素影響，我國房地產(chǎn)市場銷售量持續(xù)下降，供過于求的矛盾比較突出，房價(jià)回落的壓力相當(dāng)大，市場走勢處于一個(gè)復(fù)雜敏感期。如果今后3年政府保障性住房投資每年增加到4 063億元，比2008年增長1倍多，％。一、保障性住房政策對(duì)房地產(chǎn)市場的影響(一)有利于推進(jìn)住房保障體系建設(shè)實(shí)施保障性住房方案，每年可改善400多萬戶困難家庭住房條件，3年下來可解決1 200多萬戶低收入家庭住房困難問題，還能初步形成以廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房為支撐的住房保障框架，使我國住房保障體系建設(shè)邁出一大步。其中，前兩項(xiàng)已列入國家“擴(kuò)大內(nèi)需十項(xiàng)措施”中。四是建設(shè)公共租賃住房300萬套，投資3 000億元。二是加快222萬戶國有林區(qū)、墾區(qū)等棚戶區(qū)和危舊房改造，投資1025億元。其中，提出要加快建設(shè)保障性安居工程，加大對(duì)廉租住房建設(shè)支持力度，加快棚戶區(qū)改造，實(shí)施游牧民定居工程，擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)。因此，具體研究保障性住房政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響，對(duì)確保政策更好的實(shí)施，解決房地產(chǎn)業(yè)目前面臨的問題大有裨益。第一篇：保障性住房政策對(duì)房地產(chǎn)市場影響研究保障性住房政策對(duì)房地產(chǎn)市場影響研究摘要：2008年11月國家為更有力地?cái)U(kuò)大國內(nèi)需求，加快民生工程、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，解決低收入人群的住房問題出臺(tái)了保障性住房政策。保障性住房政策出臺(tái)勢必會(huì)改變房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)有格局，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；保障性住房政策；影響中圖分類號(hào)： 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：10077685(2009)040032032008年11月5日國務(wù)院提出為抵御國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)我國的不利影響，必須采取靈活審慎的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，以應(yīng)對(duì)復(fù)雜多變的形勢，要實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，出臺(tái)更加有力的擴(kuò)大國內(nèi)需求措施，加快民生工程、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境建設(shè)和災(zāi)后重建，提高城鄉(xiāng)居民特別是低收入群體的收入水平，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長，確定了進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的十項(xiàng)措施，公布了四萬億投資以刺激內(nèi)需的政策。根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門提出的初步方案，在2009―2011年3年期間，政府?dāng)U大保障性住房投資建設(shè)主要包括四項(xiàng)內(nèi)容：一是新建或購置廉租住房約290萬套，投資2 165億元。三是新建經(jīng)濟(jì)適用住房400萬套，投資6000億元。以上四項(xiàng)合計(jì)，總投資12 190億元，年均投資4 063億元。保障性住房政策的出臺(tái)勢必對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來深遠(yuǎn)影響。(二)有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)投資增長2008年政府安排的保障性住房投資不足2000億元，占全國房地產(chǎn)投資不足7％(實(shí)際投入數(shù)量還要少一些)。這可拉動(dòng)相當(dāng)規(guī)模的房地產(chǎn)投資和一批相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資。在這種情況下，2008底年出臺(tái)的加大保障性住房投資建設(shè)的政策被股市上認(rèn)定為房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)利空因素。從經(jīng)濟(jì)適用住房看，主要面向有一定支付能力的低收入家庭出售，依靠住房消費(fèi)信貸支持，政府的建設(shè)投資可回收和循環(huán)使用。特別是在一些發(fā)達(dá)城市，經(jīng)濟(jì)適用房與中小戶型、中低價(jià)位普通商品房的供給對(duì)象基本上是一致的。從廉租住房看，主要向低保家庭或最低收入家庭出租，以地方政府投資為主，中央財(cái)政給予補(bǔ)助，幾乎完全是政府無償投入。如政府大規(guī)模新建廉租住房，也會(huì)一定程度減少商品房市場需求。從國際經(jīng)驗(yàn)看，這種住房保障方式在城市化快速推進(jìn)階段具有重要作用，也是我國住房保障體系中亟須加強(qiáng)的一個(gè)重要組成部分。(四)保障性住房大量入市，會(huì)拉低房地產(chǎn)價(jià)格2009～201 1年保障性住房投資將達(dá)到9 000億元，其中，經(jīng)濟(jì)適用房投資為6 000億元，其他為廉租房和棚戶區(qū)、林區(qū)改造等投資。從國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)看，截至2008年11月末，％，增幅比1～。以2008年的平均銷售量來計(jì)算，中國主要城市商品住宅2008年的庫存，其加權(quán)平均的吸納周期為17至21個(gè)月。假設(shè)2009―2011年經(jīng)濟(jì)適用房平均每年投資為2 000億元，那么2009年住宅開發(fā)投資將達(dá)17 ～18 ，％％～％，％％。為度過這場地產(chǎn)寒冬，進(jìn)而取得更大的發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)具體應(yīng)采取以下方面的措施：(一)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場細(xì)分突遇降溫的房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入細(xì)分化時(shí)代，“拿地――建樓――賣樓――收錢――再拿地”這樣簡單而又高利潤的盈利模式已找不到生存余地。將社會(huì)學(xué)研究的“人的生命周期”概念導(dǎo)入市場定位和客戶細(xì)分領(lǐng)域。第二次置業(yè)，大部分人在30～40歲之間經(jīng)歷升職、加薪等事業(yè)上升期，有些開始邁向事業(yè)的頂峰，這時(shí)青睞的是實(shí)力型或炫耀型的住宅。住房的消費(fèi)能力取決于家庭收入，我國城鎮(zhèn)家庭收入階層化特征明顯，按國家統(tǒng)計(jì)局分組方法，依戶人均可支配收入分成七組，并且各階層的貧富差距有逐年拉大的趨勢。二是功能需求，要求有一套功能齊全的住房。四是服務(wù)需求，要求小區(qū)有完善的配套服務(wù)。這五個(gè)住房需求層次與上述的收入層次有很大的關(guān)聯(lián)度。政府只為最需要的人提供住房保障，保障性住房的標(biāo)準(zhǔn)為滿足基本住房需求。依據(jù)國外住房保障經(jīng)驗(yàn)及中國的實(shí)際，中等收入及以上的群體(占60％左右)的住房改善需要依靠市場解決。(二)努力降低房地產(chǎn)開發(fā)成本2009年的房價(jià)依舊會(huì)保持理性回歸的趨勢，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分研究商品房銷售價(jià)格的區(qū)位空間，從而適度下調(diào)商品房特別是住宅商品房的銷售價(jià)格，以便在激烈競爭的商品房銷售市場上，立于不敗之地。在房屋拆遷安置階段，要和拆遷主管部門緊密配合，對(duì)拆遷戶進(jìn)行合理適度的拆遷補(bǔ)償。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營要注意成本控制和加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，要主動(dòng)參與政策性住房開發(fā)建設(shè)，尤其要加強(qiáng)企業(yè)成本控制和財(cái)務(wù)管理。針對(duì)企業(yè)的不同狀況，應(yīng)在以下方面加強(qiáng)人才資源開發(fā)與管理。調(diào)整高管層的人才結(jié)構(gòu)，以適應(yīng)未來公司的發(fā)展目標(biāo)及戰(zhàn)略。因此，必須注重對(duì)內(nèi)部員工的培訓(xùn)，加強(qiáng)他們的學(xué)習(xí)自覺性。有效的培訓(xùn)可減少工作障礙。(四)塑造企業(yè)品牌和企業(yè)文化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，項(xiàng)目開發(fā)是有時(shí)限的，企業(yè)品牌卻是永久的，不受地域限制。要避免在品牌的認(rèn)識(shí)上出現(xiàn)誤區(qū)，有的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為開發(fā)幾個(gè)知名項(xiàng)目、做幾個(gè)明星樓盤就能建立企業(yè)品牌，把項(xiàng)目品牌等同于企業(yè)品牌。具體可從以下方面塑造品牌：一是產(chǎn)品設(shè)計(jì)。二是施工建設(shè)保證質(zhì)量。企業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)變物業(yè)管理觀念，將物業(yè)管理提升為物業(yè)服務(wù)，堅(jiān)持以“服務(wù)”為一切物業(yè)管理活動(dòng)的核心理念。近年來，我國已大力加強(qiáng)保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。國際慣例世界各國將住房大多分為公屋或私屋。日本有一種保障性住房叫公營住房，類似于廉租住房，住戶是沒有任何產(chǎn)權(quán)的；還有一種是公團(tuán)住房，政府提供相當(dāng)?shù)膬?yōu)惠條件，使得住房者擁有一部分產(chǎn)權(quán)。我國定義社會(huì)保障性住房是我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中較具特殊性的一種類型住宅，它通常是指根據(jù)國家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給特定的人群使用，并且對(duì)該類住房的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)給予限定，起社會(huì)保障作用的住房。這類低收入家庭有一定的支付能力或者有預(yù)期的支付能力，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)于市場價(jià)格比較適中，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而非建筑標(biāo)準(zhǔn)。低收入家庭對(duì)廉租住房沒有產(chǎn)權(quán)，是非產(chǎn)權(quán)的保障性住房。在房價(jià)瘋漲，經(jīng)濟(jì)適用房走入困境，百姓居住難的背景下，廉租房便成為了社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，能成為了低收入家庭住房的“救命草”。其目的是解決家庭收入高于享受廉租房標(biāo)準(zhǔn)而又無力購買經(jīng)濟(jì)適用房的低收入家庭的住房困難。經(jīng)濟(jì)適用房以租代售，可以說是將經(jīng)濟(jì)適用房變成“擴(kuò)大版的廉租房”。安置的對(duì)象是城