【正文】 方面發(fā)生變化的地帶。1936年，德國的地理學(xué)家哈伯特．路易斯從城市形態(tài)學(xué)的角度首次提出了城市邊緣區(qū)這一概念。城市蔓延導(dǎo)致了耕地的大量流失，也導(dǎo)致城市的無序發(fā)展。蔓延現(xiàn)象較早出現(xiàn)在發(fā)達(dá)國家，隨著發(fā)展中國家城市化的發(fā)展，發(fā)展中國家的城市蔓延現(xiàn)象也日趨嚴(yán)重。因?yàn)槌鞘新邮钩鞘邪l(fā)展難以控制，但是城市帶的出現(xiàn)似乎又為城市蔓延現(xiàn)象提供了某種支持。城市蔓延是開發(fā)區(qū)域不規(guī)整的擴(kuò)展現(xiàn)象，其特征就是城市邊緣大片低容積率、高建筑密度住宅的開發(fā)使城鄉(xiāng)間的界限日趨模糊。 由于城中村是中國20世紀(jì)90年代以來凸顯出來的問題，國外尚未發(fā)現(xiàn)關(guān)于中國城中村的研究成果。在此階段，城市化的速度快于城市設(shè)施建設(shè)和城市開發(fā)的速度，常常會(huì)產(chǎn)生許多“城市病”，如城市交通擁堵、城市周邊綠地被蠶食……城中村現(xiàn)象正是這種重要的城市問題之一。美國學(xué)者諾瑟姆把一個(gè)國家和地區(qū)的城市人口占總?cè)丝诒戎氐淖兓^程概括為一條被拉平的“S”形曲線，并把城鎮(zhèn)化過程分成三個(gè)階段。從我國現(xiàn)代化進(jìn)程而言，城市化是轉(zhuǎn)移農(nóng)村剩余勞動(dòng)力、提高農(nóng)民收入水平、改造村落社會(huì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)發(fā)展的必由之路。城市化是非農(nóng)生產(chǎn)力在商品交換推動(dòng)下從農(nóng)業(yè)中分離出來而獨(dú)立發(fā)展、空間聚集的必然規(guī)律，在本質(zhì)上是經(jīng)濟(jì)社會(huì)結(jié)構(gòu)變動(dòng)的過程。西方國家城市更新的理論及實(shí)踐，對(duì)于我國的城市建設(shè)及城中村的改造具有一定的借鑒意義。該法案第一次提出控制城市及主區(qū)的土地開發(fā)，并要求地方當(dāng)局編制城市規(guī)劃計(jì)劃。大約經(jīng)歷了三個(gè)階段，即：產(chǎn)業(yè)革命到20世紀(jì)初、20世紀(jì)初至二戰(zhàn)前、二戰(zhàn)以后三個(gè)階段。城中村改造的關(guān)鍵就是協(xié)調(diào)好各種政體力量的利益關(guān)系[3]。誰是“政體”的成員，誰是“政體”的主導(dǎo)者，會(huì)引起城市空間結(jié)構(gòu)的不同變化。 Molotch H.,1976）。由斯通、羅根和莫羅奇所創(chuàng)建的政體理論是從發(fā)達(dá)國家中城市政策的演變分析中得出的（Stone C.,1989。2文獻(xiàn)綜述 有關(guān)城中村改造的主要理論 城市政體理論——城中村改造的理論基礎(chǔ)據(jù)張庭偉（2001）先生的介紹，城市政體理論是近20年來占美國城市理論主導(dǎo)地位的理論。第六點(diǎn)：實(shí)證研究，對(duì)獵德村改造對(duì)房地產(chǎn)市場的影響進(jìn)行分析，介紹獵德村的概況以及獵德村改造的概況，重點(diǎn)研究獵德村改造對(duì)周邊房地產(chǎn)市場的影響。第四點(diǎn)：對(duì)廣州市城中村改造的概況進(jìn)行分析，介紹廣州市城中村的概況以及對(duì)廣州市7個(gè)試點(diǎn)村進(jìn)行研究，并對(duì)廣州城中村改造存在問題進(jìn)行分析，對(duì)廣州城中村改造模式進(jìn)行評(píng)價(jià)。第二點(diǎn)：對(duì)城中村產(chǎn)生的原因、影響和改造意義進(jìn)行探討，產(chǎn)生城中村的原因是多種因素作用的結(jié)果，城中村對(duì)城市產(chǎn)生重大的影響，改造城中村具有現(xiàn)實(shí)和深遠(yuǎn)的意義。緒論主要介紹城中村的概論，研究城中村的意義，以及本文的研究總體思路、研究預(yù)期的成功與創(chuàng)新和研究的框架。以廣州獵德村改造為實(shí)例，論證城中村改造對(duì)房地產(chǎn)市場所產(chǎn)生的影響具有較大的前瞻性和創(chuàng)新性，研究城中村改造與房地產(chǎn)市場的關(guān)系具有現(xiàn)實(shí)意義。通過本文的研究，能給政府提供理論支持，在解決城中村問題方面有所依據(jù)。 本文通過對(duì)城中村以及城中村改造的深刻認(rèn)識(shí)，在前人研究的基礎(chǔ)上，總結(jié)我國城中村現(xiàn)狀概況，分析城中村產(chǎn)生的原因以及造成的影響和意義。城中村問題是個(gè)廣泛的問題，它并不僅限于大城市，它遍布在我國的各大中小城市中，研究城中村問題，對(duì)其他城市而言有借鑒經(jīng)驗(yàn)。城中村問題是政府關(guān)心的熱點(diǎn)問題，也是令決策者相當(dāng)頭疼的問題，因此對(duì)城中村問題了解得越深、分析得越透徹，對(duì)決策者的幫助越大。城中村改造不如早改造，改造越晚成本越高，難度更大。城中村是我國改革開放和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的產(chǎn)物。簡言之，城中村是指從地域角度上講已被納入城市范疇的局部地區(qū)，就其社會(huì)屬性而言，卻仍屬于傳統(tǒng)的農(nóng)村社區(qū)的特殊社區(qū)[1]。改革開放以來，隨著中國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展以及城市建設(shè)步伐的加快，工業(yè)化、現(xiàn)代化水平的日益提高。但城中村現(xiàn)象引發(fā)學(xué)者、政府、媒體的關(guān)注卻還是近些年的事。s reform and modes in Guangzhou. Based on the prehensive understanding of transformation of village in city, the paper takes the reform of LieDe Cun for an example, discusses throughly the transformation of village in city has influence on real estate marketKey words: Village in city，Reconstruction，Real Estate Market，GuangZhou，LieDe Cun目錄1 緒論 6 6 6 6 6 7 7 72文獻(xiàn)綜述 8 有關(guān)城中村改造的主要理論 8 8 8 8 9 9 10 113 城中村產(chǎn)生的原因、影響和改造意義 12 12 13 13 14 154我國城中村的概況和主要改造模式 16 16 17 18 225廣州市城中村改造 23 23 23 25 276 城中村改造對(duì)房地產(chǎn)市場的影響 28 28 28 28 297 實(shí)證研究：獵德村改造對(duì)房地產(chǎn)市場的影響 31 31 31 32 32結(jié)論 34致謝 35參考文獻(xiàn) 361 緒論城中村簡單地講就是城區(qū)中的村莊，是在城市化進(jìn)程中，因城區(qū)擴(kuò)大的需要將原屬農(nóng)村體制管理的自然村并入城區(qū)管理。關(guān)鍵詞：城中村，改造，房地產(chǎn)市場，廣州，獵德村AbstractVillage in city is a prevailing and special phenomenon in the process of urbanization，and Village in city restricts the development of city in China．The transform of village in city has a great influence on real estate market．This thesis views and summarizes the theories and practices of Villages in city in demestic and foreign，analyzes the reason of village in city，then discusses the influences and significance about the transform of village in city，further indroducts the present status of the urban village39。本文對(duì)國內(nèi)外城中村的理論和實(shí)踐進(jìn)行回顧和總結(jié)，分析城中村的產(chǎn)生原因，以及對(duì)城中村改造的影響和意義進(jìn)行探討，并進(jìn)一步介紹廣州城中村改造的現(xiàn)狀和模式。本科畢業(yè)論文城中村改造對(duì)房地產(chǎn)市場的影響 學(xué) 院 管理學(xué)院 專 業(yè) 土地資源管理 年級(jí)班別 2006級(jí)（1）班 學(xué) 號(hào) 3106006257 學(xué)生姓名 林冠宇 指導(dǎo)教師 鄭榮寶 2010 年 5 月 28 日摘要城中村是我國城市化進(jìn)程中存在的普遍而獨(dú)特的現(xiàn)象，也是制約我國城市發(fā)展的瓶頸。城中村的改造對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。在全面認(rèn)識(shí)城中村改造的基礎(chǔ)上，以廣州獵德村改造為實(shí)例，深入探討城中村改造對(duì)房地產(chǎn)市場的影響。s reform and modes in Guangzhou．Based on the prehensive understanding of transform of village in city，the paper takes the transform of LieDe Cun for an example，discusses throughly the transform of village in city has influence on real estate market．Village in city restricts the development of city in China. And the reform of village in city has a great influence on real estate thesis views and summarizes the theories and practices of Villages in city in demestic and foreign,analyzing the cause of village in we will discusses the influences and significance about the transformation of village in city. After that we will further indroduct the present status of the urban village39。城中村作為城市里獨(dú)有的社區(qū)形態(tài)，已存在多年。城中村是我國快速城市化進(jìn)程中的一個(gè)獨(dú)特現(xiàn)象。經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)需要大量的土地供應(yīng)，政府將一些位于城區(qū)中的村莊納入城市規(guī)劃區(qū)范圍，將農(nóng)地、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和村民就業(yè)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)非農(nóng)化，但在行政、人口、土地、建設(shè)管理上，仍然沿襲與城市完全不同的農(nóng)村管理體制和運(yùn)行機(jī)制，因此形成了一個(gè)個(gè)城市中的村落。 一般研究者認(rèn)為，城中村主要分為三種類型：一種是處于繁華地區(qū)，已經(jīng)完全沒有農(nóng)用地的村落；二是處于市區(qū)周邊，還有少量農(nóng)用地的村落；三是處于遠(yuǎn)郊，還有較多農(nóng)用地的村落[2]。改造城中村是解決城市建設(shè)用地不足和城市深度城市化的必然選擇。因此深入了解城中村問題產(chǎn)生的根源、表現(xiàn)形式及對(duì)策，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義：（1）可為國家制定相關(guān)政策和政府決策提供參考依據(jù)。（2）可為正在實(shí)現(xiàn)城市化的地區(qū)提供借鑒經(jīng)驗(yàn)。（3）研究城中村問題，可揭示我國城市化的進(jìn)程和特點(diǎn)，可深化我們隊(duì)城市化和城市的認(rèn)識(shí)，豐富城市化理論具有重大意義。再結(jié)合廣州獵德村改造實(shí)例，分析城中村改造對(duì)房地產(chǎn)市場的影響。論證分析出城中村改造與房地產(chǎn)市場息息相關(guān)，在改造城中村的同時(shí)，應(yīng)考慮對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響。本文包括緒論、正文和總結(jié)三個(gè)部分。正文部分共分為六大點(diǎn)，具體安排如下：第一點(diǎn)：對(duì)國內(nèi)外有關(guān)城中村改造的理論和研究進(jìn)行分析和解讀，總結(jié)國內(nèi)外學(xué)者對(duì)城中村的研究，以期在理論的基礎(chǔ)上對(duì)城中村改造進(jìn)行研究分析。第三點(diǎn)：對(duì)我國城中村的概況和主要改造模式進(jìn)行分析，介紹我國6個(gè)城市的城中村的概況和珠三角城中村改造現(xiàn)狀，并對(duì)我國城中村改造的主要模式進(jìn)行研究和評(píng)價(jià)。第五點(diǎn)：本文的重點(diǎn)內(nèi)容，對(duì)城中村改造對(duì)房地產(chǎn)市場的影響進(jìn)行分析，并進(jìn)一步分析城中村改造與房地產(chǎn)市場的關(guān)系、城中村對(duì)房地產(chǎn)市場的影響以及對(duì)城中村改造對(duì)房地產(chǎn)市場的影響進(jìn)行重點(diǎn)分析?？偨Y(jié)：探索如何解決城中村問題，廣州應(yīng)該如何進(jìn)行城中村改造，城中村改造對(duì)房地產(chǎn)市場的影響，還介紹了在城中村改造過程中，應(yīng)注意遷出租客的安置工作等內(nèi)容。該理論從政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度出發(fā)，對(duì)城市發(fā)展的動(dòng)力——市政府(所謂“政府的力量”)，工商業(yè)及金融集團(tuán)(“市場的力量”)和社區(qū)(“社會(huì)的力量”)三者的關(guān)系，以及這些關(guān)系對(duì)城市空間的構(gòu)筑和變化所起的影響，提出了一個(gè)理論框架。 Logan J. and Molotch H.,1987。該理論認(rèn)為，城市空間的變化是政體變遷的物質(zhì)反映。城中村改造實(shí)質(zhì)上反映的也是政體力量的對(duì)比：當(dāng)政府力量在從中占據(jù)主導(dǎo)地位時(shí)，政府主導(dǎo)的改造[非法內(nèi)容]就成為必然選擇；當(dāng)企業(yè)（市場）力量占據(jù)主導(dǎo)地位時(shí)，城中村改造就會(huì)朝著企業(yè)的意愿發(fā)展；當(dāng)業(yè)主（社會(huì)）力量足夠強(qiáng)大時(shí)，城中村改造就會(huì)最大限度地滿足業(yè)主的利益。歐美國家的城市更新，起源于18世紀(jì)的產(chǎn)業(yè)革命。1909年，英國第一部城市規(guī)劃法《住宅與城市規(guī)劃法案》正式發(fā)布。這一時(shí)期關(guān)于城市更新的研究，主要集中在對(duì)城市建設(shè)的反思和基于反思基礎(chǔ)上的城市改良計(jì)劃。首先是，城市的更新改造必須與城市長遠(yuǎn)發(fā)展、城市定位及社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整相結(jié)合，這是當(dāng)代城市化發(fā)展的一條客觀規(guī)律[4]。在此過程中，農(nóng)業(yè)人口比重逐漸下降，工業(yè)和服務(wù)業(yè)人口比重逐步上升，人口和產(chǎn)業(yè)向城市聚集，生產(chǎn)方式、交換方式和生活方式向規(guī)律化、集約化、市場化和社會(huì)化方向轉(zhuǎn)換。在初期，城市化更多地表現(xiàn)為城市在土地面積上的機(jī)械擴(kuò)張。在第一個(gè)階段和第二階段的拐點(diǎn)之后會(huì)出現(xiàn)一個(gè)城鎮(zhèn)化比例高速增長的時(shí)期，我國城市化基本上處在這個(gè)階段。由此可知，城市化首先在土地面積上的機(jī)械擴(kuò)張導(dǎo)致了城中村的產(chǎn)生；其次是城市化過程中農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，外來人口的大量涌人導(dǎo)致了城中村問題的嚴(yán)重[5]。國外與城中村類似問題的相關(guān)研究，主要是關(guān)于城市蔓延、城市邊緣帶、貧民窟、都市村莊、城市移民等方面的研究[6]。對(duì)城市蔓延的定義和城市蔓延是否是一種確當(dāng)?shù)陌l(fā)展形式，仍然存在爭議。城市蔓延常常發(fā)生在城市區(qū)域的結(jié)合部，那里存在土地利用和分區(qū)的多個(gè)管轄主體。華人學(xué)者張庭偉研究了中國的城市蔓延現(xiàn)象，指出中國城市蔓