踩盤技巧總結(jié)匯總-展示頁
2024-10-01 04:25本頁面
【正文】 要做公交車去，也不要穿著幾十元的廉價(jià)服裝，最好公司派專職司機(jī)拉市調(diào)人員去踩盤。 一般來說假扮客戶最好是一男一女扮情侶或者“夫妻”，這樣二人顯得比較像買房子的，還可以相互配合?？傊?，要學(xué)會換位思考，不要給人家找麻煩。 不要選擇這幾個(gè)時(shí)段：一是上午9點(diǎn)以前不要去，因?yàn)榇藭r(shí)大多很多銷售人員要打掃衛(wèi)生和開每天的清晨例會；二是中午午休和就餐的時(shí)間不要去，這個(gè)時(shí)間段銷售人員最疲憊狀態(tài)全無；三是下午5：30點(diǎn)以后不要去，這個(gè)時(shí)間段銷售要么填寫當(dāng)天各種的分析報(bào)表，要么這時(shí)就要開始培訓(xùn)或者開每天情況分析例會。要是僅僅是為了收集樓盤建設(shè)數(shù)據(jù)和查看工程進(jìn)度去的，你只需要索要資料和去工地實(shí)際的轉(zhuǎn)一圈既可以。 很多時(shí)候市調(diào)的人對踩盤的主要目的很迷茫，不知道以什么為重點(diǎn)。 空置率調(diào)查 問保安，查看小區(qū)貼出來水電繳費(fèi)表，凡是沒有電費(fèi)的都是空置，實(shí)在不行就只好一家一家走了，看裝修情況和有無生活痕（如有無空調(diào)和晾曬衣服等）跡來判斷，然后大概估算入住比例。一般采用的推理法，根據(jù)已售完樓盤的銷售周期來反推調(diào)查項(xiàng)目，但這樣得出數(shù)據(jù)不太可靠。 真實(shí)銷售情況調(diào)查 最難的一部分，有些甚至售樓人員都不知道（銷售主管可能才知道）。 價(jià)格走勢。 景觀差價(jià)。 細(xì)致價(jià)格情況調(diào)查 均價(jià)很容易了解，通過裝客戶打電話一般都能知道，但是要了解一些細(xì)致的價(jià)格情況如樓層差價(jià)，景觀差價(jià)，價(jià)格走勢的話就需要用一些技巧了： 樓層差價(jià)。要了解客戶群層次，可以間接問一下售樓員（如這里買房的都是什么人啊?；旧隙际峭ㄟ^在現(xiàn)場觀察，和來訪客戶交談來了解。 客戶需求調(diào)查 客戶調(diào)查在市場調(diào)查中本來就是難度最大的一項(xiàng)內(nèi)容，踩盤中的客戶調(diào)查只是龐大的客戶研究中很小的一部分。這些方面主要通過觀察和交談來了解，必要時(shí)要仔細(xì)拍幾張照片。 “衣食住行”與大家的生活密切相關(guān)，一個(gè)區(qū)域，各個(gè)階層、年齡、文化的人對樓市的看法都不一樣，所以一定要注意關(guān)注一些關(guān)系到生活方面的東西，比如經(jīng)濟(jì)、文化、真實(shí)交通、目前配套、居住氛圍等。 二、踩盤信息搜集方法 對各種環(huán)境的感性認(rèn)識 踩盤不能只在售樓部和項(xiàng)目里面打轉(zhuǎn)，關(guān)鍵是感受到一些數(shù)據(jù)不能表達(dá)的東西。 （3）可以調(diào)查到一些網(wǎng)上無法查到的數(shù)據(jù)信息，比如客戶調(diào)查，細(xì)致價(jià)格、停車調(diào)查、入住情況調(diào)查、真實(shí)銷售情況調(diào)查等。這個(gè)問題長期捆饒著我，總覺得踩盤好象沒多大作用，很浪費(fèi)時(shí)間，因?yàn)橐呀?jīng)有很多渠道了解很詳細(xì)的樓盤信息了： 基本技術(shù)指標(biāo)——各大房產(chǎn)網(wǎng)和項(xiàng)目網(wǎng)站項(xiàng)目規(guī)劃——到銷售中心看沙盤或者樓盤自己的網(wǎng)站 推盤節(jié)奏——項(xiàng)目動態(tài)監(jiān)控 戶型配比——市場信息網(wǎng)，自己打開樓盤表數(shù)（有點(diǎn)煩瑣） 銷售率——網(wǎng)上備案都能查到（用已售量除總供應(yīng)量） 購房者對樓盤的評價(jià)——業(yè)主論壇 到底還有哪些信息需要踩盤來了解，我通過查閱一些資料，看了很多帖子，基本上搞清楚踩盤到底有什么作用了：（1）對項(xiàng)目以及周邊的經(jīng)濟(jì)、區(qū)位、人文、自然環(huán)境有個(gè)直觀的感受； （2）可以了解一些項(xiàng)目的細(xì)節(jié)，比如銷售人員的素質(zhì)、銷售案場的包裝以及樣板間等一些營銷方面的感受。踩盤屬于一手信息的重要搜集途徑，是非常重要的。 在我看來，房地產(chǎn)市場調(diào)研中的前段資料、數(shù)據(jù)信息的搜集調(diào)查的難度不亞于后面的分析研究部分。在國外的一些成功企業(yè)里，用于前期市場調(diào)研的資金已經(jīng)超過了研發(fā)的費(fèi)用。 看了很多解疑的資料，結(jié)合自己一些踩盤的感受，寫了這篇文章，目的主要是為了把自己對踩盤的認(rèn)識和以后該注意的地方羅列起來，以便在以后的踩盤中能有更大收獲。主要調(diào)查哪些信息。踩盤技巧總結(jié)匯總 關(guān)于踩盤 討論背景 最近公司的踩盤活動較多，發(fā)現(xiàn)在踩盤過程中有很多信息是可以不用去現(xiàn)場就可以查到的，有些信息到了現(xiàn)場還是得不到。于是腦袋里出現(xiàn)了一些問題——
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