【正文】 濟南城市建設的新興區(qū)域，城市規(guī)劃起點較高，區(qū)域各項城市規(guī)劃較老城區(qū)更為合理、更為前沿、更為現(xiàn)代化。濟南一個高起點、現(xiàn)代化的新城即將呈現(xiàn)在世人面前，高新區(qū)也必將成為濟南市城市形象的對外窗口。特別是隨著市府東遷至此，片區(qū)今后的發(fā)展前景十分廣闊，片區(qū)房地產(chǎn)市場的增值潛力巨大。近年來，高新區(qū)已開發(fā)諸多樓盤，隨著已建樓盤與在建樓盤的逐步落成，以“國際會展中心”和“高新區(qū)管委會”為中心的“新都心”即將形成?；蹐@、茗筑美嘉、中鐵另外，當前周邊的中齊現(xiàn)金，盛世花城、新東方花園、萊茵小鎮(zhèn)等項目已建成并投入使用，鑫苑 2.高新區(qū)房地產(chǎn)市場概況 ①伴隨著濟南市城市規(guī)劃“東拓”步伐的加快，高新區(qū)房地產(chǎn)市場近幾年來已取得了令眾人所矚目的發(fā)展成果。這里環(huán)境優(yōu)美、交通便利，基礎設施完善，是濟南市對外開放的窗口和山東省重要的高新技術產(chǎn) 業(yè)基地。高新區(qū)分為中心區(qū)、出口加工區(qū)和市政府委托代管的東部新區(qū)。 ３ .高新區(qū)在濟南市的獨特性 1.高新區(qū)概況 濟南高新技術開發(fā)區(qū)是由國務院于 1991 年批準的首批國家級高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)。 ，正處賣方市場轉向賣方市場。 年以來，受全球次貸金融危機等因素的影響，濟南房地產(chǎn)市場開始由熱入寒，購房者與開發(fā)商 也開始進入觀望狀態(tài)，部分開發(fā)商曾一度出現(xiàn)“能不拿地盡量不拿地，已經(jīng)拿到土地的盡量不要施工，在施工階段盡量放慢節(jié)奏，已經(jīng)上市的盡量小批量推出”。 ，濟南受全國房價一路飆升的宏觀環(huán)境影響以及房地產(chǎn)高額利潤的誘惑，濟南一些大大小小房地產(chǎn)開發(fā)或代理公司紛紛成立，一些大大小小的房地產(chǎn)項目也紛紛上馬開工建設。整體來講，濟南房地 產(chǎn)價格是南上北下、東高西低?？傮w來講，濟南二手房市場交易依然十分活躍，是濟南房地產(chǎn)市場非常重要的一部分。而且，濟南一些主要的知名學府（小學、中學、高中）多數(shù)均位于老城區(qū)，一些家長為了子女接受良好的教育，會選擇從老城區(qū)置業(yè)，有的甚是二次置業(yè)。 ，是山東省政治、經(jīng)濟、文化、教育中心，集聚了來自全省乃至全國各地的從業(yè)人員，每年大量的來濟務工人員以及大量的高校畢業(yè)生留濟工作，在一定程度上烘托了濟南房價的虛高。新一輪的城市建設及一系列重點工程的實施，將為濟南房地產(chǎn)開發(fā)商和外商帶來巨大的商機。市府按照“新區(qū)開發(fā)，老城提升，兩翼展開，整體推進”的發(fā)展思路，將逐步建設東部產(chǎn)業(yè)帶（高新技術開發(fā)區(qū)），東部新城、泉城特色風貌帶，西部新城、西部片區(qū)和北部片區(qū)，以濟南為中心的“半日經(jīng)濟圈”、“一日經(jīng)濟圈”已經(jīng)形成，新的城市規(guī)劃建設已經(jīng)展開，并已取得明顯的成效。 ⑶ . 快速發(fā)展的階段 自 20xx 年以來，隨著濟南市經(jīng)濟的快速發(fā)展，和城市經(jīng)營戰(zhàn)略的轉變，濟南開始進入了快速發(fā)展的階段。傳統(tǒng)意義上“大臥室、小客廳、小廚房、小衛(wèi)生間”的觀念開始被改變，“小臥室、大客廳、大廚房、大衛(wèi)生間、多壁櫥、全明戶型”等新興理念開始被越來越多的人青睞。比如說，房地產(chǎn)代理行業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)。 ，并逐步成長起來。 ⑵ . 緩慢發(fā)展階段 在持續(xù)一段時期后，自 1999 年至 20xx 年，濟南房地產(chǎn)市場開始起步進入商品化房地產(chǎn)市場階段，相續(xù)進入較為平穩(wěn)的緩慢發(fā)展階段。 ，有意向購買商品房，但是 自身實力有限，購買資金不足。 ，單位提供福利分房或單位建房現(xiàn)象仍普遍存在。 ⒉濟南市城市房地產(chǎn)發(fā)展階段及特點 ⑴ . 萌芽起步階段 自 1998 年取消福利分房，開始實行商品房 以來，濟南也開始逐步由單位分配福利房向商品房過度，不過受于大眾已習慣于單位福利住房，一時還難以接受商品房的觀念的制約，濟南房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，一段時間內(nèi)處于曚昽的起步萌芽階段。濟南收入水平相對較低，消費水平也相對一般。潛在客戶需求較多 ,房地產(chǎn)剛性需求很大。不過，近幾年濟南市城市建設步伐加快，道路新建、整修、拓寬、改造，以及房地產(chǎn)的大量開發(fā)建設，使得城市整體形象已明顯改善，特別是濟南以此次舉辦“十一屆全運會”為契機，對城市多方面進行了改造、翻 新、裝飾、美化，使?jié)铣鞘行蜗蟮靡源蠓岣?。省主要的行政事業(yè)單位，集聚了山東省諸多知名高等學府，集聚了山東省乃至全國的眾多知名金融結構與企業(yè)單位的駐山東省總部或總辦事處。因此，濟南經(jīng)過多年來城市的發(fā)展，現(xiàn)已發(fā)展成為以經(jīng)十路和北園大街為發(fā)展主線向東西兩邊延伸的 “南北短，東西長”的帶狀城市。 ⑶ .濟南南依五岳獨尊 —— 泰山的余脈，北靠中國母親河 —— 黃河，依山靠水，環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人，是全國較為適宜居住的城市之一。濟南素有“七 十二泉”，以“泉”聞名全國，因此又被稱為“泉城”。 一．濟南市房地產(chǎn)市場分析 ⒈濟南市城市特點 ⑴ . 從區(qū)位上來看，濟南位于魯中山區(qū)，是山東省交通中心樞紐，起著連東接西，承南啟北的重要作用。但出于時間、財力、人力、物力等多方面的限制，一些調(diào)研數(shù)字有失水準，數(shù)據(jù)調(diào)研也不甚全面。 關于《中齊未來城 營銷策劃報告》 撰寫人： 石 良 撰寫日期： 20xx年 6 月 7 日 （試寫） 目 錄 序 言 ......................................................................................................... 2 一．濟南市房地產(chǎn)市場分析 ...................................................................... 3 ⒈濟南市城市特點 ............................................................................................................. 3 ⒉濟南市城市房地產(chǎn)發(fā)展階段及特點 ................................................................................. 4 ⑴ . 萌芽起步階段 ...................................................................................................... 4 ⑵ . 緩慢發(fā)展階段 ...................................................................................................... 4 ⑶ . 快速發(fā)展的階段 .................................................................................................. 5 ３ .高新區(qū)在濟南市的獨特性 .............................................................................................. 6 1.高新區(qū)概況 .......................................................................................................... 6 2.高新區(qū)房地產(chǎn)市場概況 ........................................................................................ 7 3.高新區(qū)房地產(chǎn)市場特征 ........................................................................................ 8 ４ .高新區(qū)房地產(chǎn)項目定位 ................................................................................................. 9 Ⅰ .細分市場 .............................................................................................................. 9 Ⅱ .對高新區(qū)的市場定位分析 .....................................................................................11 Ⅲ .對高新區(qū)目標客戶群分析 .................................................................................... 12 Ⅳ .片區(qū)定位 ............................................................................................................ 13 二 .項目定位 ............................................................................................. 13 ...................................................................................................................... 13 新開樓盤的數(shù)據(jù)比較分析 ...................................................................................... 14 ⑴ .高新區(qū)市場數(shù)據(jù)分析 ............................................................................................ 14 ⑵ .高新區(qū)產(chǎn)品分析 ................................................................................................... 17 ３ .項目 SWOT 分析 ......................................................................................................... 21 ...................................................................................................................... 27 ⑴ .產(chǎn)品定位 ............................................................................................................ 27 ⑵ .形象定位 ............................................................................................................ 27 ⑶ .客戶定位 ............................................................................................................ 28 三．項目當前任務目標及問題分析 ........................................................ 30 １．項目當前存在問題 .................................................................................................... 30 ２．問題解決辦法 ........................................................................................................... 31 四．結論與后續(xù)建議 ...................................................