【正文】 論： 在經(jīng)歷了亞洲金融危機(jī)以及幾年的陣痛期之后，北京寫字樓終于苦盡甘來(lái)。由于有了超級(jí) IDC商場(chǎng)，同時(shí)又納入“北京宇通創(chuàng)新科技發(fā)展公司”的一條龍網(wǎng)絡(luò) 管家服務(wù)，“中國(guó)數(shù)碼港”具備了以下 數(shù)碼平臺(tái)特征 ： 其一，龐大的標(biāo)準(zhǔn)機(jī)房； 其二，提供標(biāo)準(zhǔn)機(jī)架、屏蔽間、不間斷電源等； 其三，還可提供具有多種選擇的線路資源、不同的網(wǎng)絡(luò)提供商與服務(wù)商； 其四，提供各種網(wǎng)絡(luò)設(shè)備的選購(gòu)、電信業(yè)務(wù)的批發(fā)與轉(zhuǎn)接等。 宏觀背景 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 8 ■ 以數(shù)碼為主題概念的個(gè)案 ： 中國(guó)數(shù)碼港 。 例如由 北辰創(chuàng)新高科技城 開(kāi)發(fā)建設(shè)的 “ 中國(guó)數(shù)碼港 ” ， 不僅具有傳統(tǒng)寫字樓的功能 ， 還為企業(yè)提供一個(gè)全方位 、 多選擇 、 安全高效的電子商務(wù)平臺(tái) 。 現(xiàn)在在老牌寫字樓里上班的人也許有所感覺(jué) ， 早期的寫字樓的配套標(biāo)準(zhǔn)雖然符合當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)要求 ， 但到了日新月異的今天 ， 已逐漸顯出 “ 疲態(tài) ” 。 而從中長(zhǎng)期規(guī)劃來(lái)看 ， CBD約在 500萬(wàn)平方米 ， 中關(guān)村為 200萬(wàn)平方米左右 ， 金融街在 150萬(wàn)平方米左右 ，其他地區(qū) 150萬(wàn)平方米左右 ， 潛在供應(yīng)量在上千萬(wàn)平方米 。 而且這些寫字樓的出租率都高達(dá) 95%以上 。這是我們與客戶共同實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。到目前為止，長(zhǎng)城盛花廣告公司已成功服務(wù)過(guò) 長(zhǎng)城地產(chǎn)、百仕達(dá)地產(chǎn)、沙河地產(chǎn)、泰然地產(chǎn) 等地產(chǎn)客戶，同時(shí)服務(wù) 百事可樂(lè)、 SANYO電器等國(guó)際知名品牌 ，擁有成熟與專業(yè)的客戶服務(wù)經(jīng)驗(yàn)與服務(wù)水平。 作為一個(gè)綜合的資深廣告公司應(yīng)該具有全面的、專業(yè)的能力整合各種資源為塑造企業(yè)與產(chǎn)品形象服務(wù)的遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 1 天安數(shù)碼時(shí)代大廈 整合推廣策劃提案 長(zhǎng)城盛花廣告 二ＯＯ一年八月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 2 前序 作為 深圳十大地產(chǎn)專業(yè)廣告公司之一 的長(zhǎng)城盛花廣告公司，憑借深港兩地地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)積累深厚的業(yè)內(nèi)品牌。我們非常榮幸受貴公司委托，對(duì)天安數(shù)碼時(shí)代時(shí)代進(jìn)行前期的廣告推廣策劃工作。對(duì)于貴公司天安數(shù)碼時(shí)代大廈推廣之強(qiáng)大信心建立在我們幾年來(lái)深港兩地地產(chǎn)市場(chǎng)的摸爬滾打，尤其是羅湖 “ 樓王 ” 《 長(zhǎng)豐苑 》 、《 百仕達(dá)花園 》 香港巡回展銷、深圳十大明星樓盤 《 海洋之心 》 和 《 長(zhǎng)城盛世家園 》 、 《 世紀(jì)村 》 、 《 半島苑 》 、龍崗住宅典范 《 歐景城 》 等大型樓盤的全程代理推廣。 我們將遵循地產(chǎn)市場(chǎng)之規(guī)律，在總結(jié)以往經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的同時(shí)，從競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中，尋求項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)及發(fā)展點(diǎn)，著力提升企業(yè)與產(chǎn)品的品牌形象，提高企業(yè)與產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，從而真正促進(jìn)銷售。 最后預(yù)祝項(xiàng)目取得成功 ！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 3 目錄 一 、 背景分析 宏觀背景 全國(guó)行業(yè)狀況 宏觀走勢(shì) 2 、 微觀背景 政府政策 區(qū)域市場(chǎng)狀況 競(jìng)爭(zhēng)狀況 消費(fèi)者狀況 微觀走勢(shì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 4 二、項(xiàng)目分析 １、項(xiàng)目特點(diǎn) 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目分析與判斷 ２、項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)（ strength） 劣勢(shì)（ weakness） 機(jī)會(huì)（ opportunity） 威脅（ threat） 三、項(xiàng)目定位 １、項(xiàng)目功能定位 項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目廣告定位 目標(biāo)受眾定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 5 四、廣告推廣 １、核心推廣主題 ２、各階段廣告推廣內(nèi)容 形象導(dǎo)入期 公開(kāi)發(fā)售期 開(kāi)盤強(qiáng)銷期 消化期 五、市場(chǎng)通路策略 １、市場(chǎng)攻擊策略（戰(zhàn)術(shù)系列） ２、媒介組合策略 六、品牌維護(hù)與管理建議 １、企業(yè)基本情況 ２、品牌管理定位 ３、品牌導(dǎo)入計(jì)劃 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 6 第一部分：背景分析 宏觀背景 全國(guó)行業(yè)狀況 宏觀走趨 2 、微觀背景 政府政策 區(qū)域市場(chǎng)狀況 競(jìng)爭(zhēng)狀況 消費(fèi)者狀況 微觀走趨 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 7 全國(guó)行業(yè)狀況 北京寫字樓市場(chǎng)概況 基本情況： ■ 寫字樓租售全面飆升 ：東方廣場(chǎng) 、 國(guó)貿(mào) 、 嘉里中心 、 京廣中心 …… CBD寫字樓租金上揚(yáng) ， 東方 廣場(chǎng)出現(xiàn)了一租就是上千平方米的大單客戶 ， 租金打折余地很小；國(guó)貿(mào)租金價(jià)格也漲到每月每平方米 30至 40美元左右；就連老牌的京廣中心寫字樓 ， 價(jià)格也由去年的每月每平方米 20多美元狂漲到每月每平方米 33美元左右 ， 總漲幅達(dá)到 20%以上 。 ■ 潛在需求持續(xù)增長(zhǎng) ：據(jù)最新統(tǒng)計(jì) ， 預(yù)期 2001年寫字樓供應(yīng)量應(yīng)能達(dá)到 140萬(wàn)平方米左右 。 ■ 寫字樓大打智能牌 ：較之最早的北京的寫字樓 ， 新型的寫字樓在面對(duì)即將而來(lái)的契機(jī) ， 不僅從 客戶定位上找到了自己的出路 ， 在自身配套的完善上 ， 它們也后來(lái)居上 ， 達(dá)到了領(lǐng)先老寫字樓的配套標(biāo)準(zhǔn) 。 新興的寫字樓在智能化方面已經(jīng)得到改善 。 發(fā)展商憑借其雄厚的高科技背景與中國(guó)電信 、 聯(lián)通 、 吉通和中國(guó)網(wǎng)通等電信運(yùn)營(yíng)商 ， 共同打造 “ 數(shù)碼港智能平臺(tái) ” 。一般的所謂數(shù)碼大廈，大多只有一種和外界的溝通方式，如果這種溝通存在問(wèn)題、出現(xiàn)故障或者速度太慢，企業(yè)就別無(wú)選擇，這種尷尬境地在“中國(guó)數(shù)碼港”不會(huì)出現(xiàn)。企業(yè)有充分的選擇空間，可以有經(jīng)濟(jì)的選擇組合。到目前為止，北京長(zhǎng)安街沿線、 CBD區(qū)域、金融街、中關(guān)村等寫字樓扎堆的地區(qū)，寫字樓的租售價(jià)格均有不同程度的上升。北京寫字樓走出低谷的態(tài)勢(shì)可見(jiàn)一斑。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 9 上海寫字樓市場(chǎng)概況 ■ 寫字樓市場(chǎng)發(fā)展的黃金期： 1992年－ 1998年 寫字樓是城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要空間載體 ， 寫字樓的建設(shè)開(kāi)發(fā)和交易構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分 。 上海市辦公 、 商業(yè) 、 賓館用地的供應(yīng) ， 主要集中在 1993年至 1996年 。 ■ 寫字樓市場(chǎng)發(fā)展的衰退期： 1998年－ 2000年 就現(xiàn)有情況來(lái)看 ， 上海辦公樓市場(chǎng)嚴(yán)重供過(guò)于求 ， 大量已建成交付使用的高標(biāo)準(zhǔn) 、高規(guī)格辦公樓出租出售的情況令業(yè)內(nèi)人士大跌眼鏡 。 據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì) ， 至 1998年底 ， 全市累計(jì)竣工商品辦公用房 495萬(wàn)平方米 ，實(shí)際租售面積 187萬(wàn)平方米 ， 空置 189萬(wàn)平方米 ， 全市在建商品辦公用房建筑面積 739萬(wàn)平方米 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 10 ■ 寫字樓市場(chǎng)發(fā)展的上升期： 2000年底－今 但我們從大處來(lái)看，雖然高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓租金市場(chǎng)接近冰點(diǎn)，仍然有不少高標(biāo)準(zhǔn)辦公樓出租率超過(guò) 80％。據(jù)統(tǒng)計(jì)，每年新開(kāi)業(yè)外商投資企業(yè)約 1700戶，每年新增商務(wù)代表處 400戶，每年外地來(lái)滬企業(yè)約 1000家， 1996年以來(lái)，每年新增本地中小型企業(yè) 2萬(wàn)戶左右。首先停止出讓辦公樓用地，允許現(xiàn)有辦公樓用地進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)整、減免稅收等等，并下決心用三年左右的時(shí)間，改善辦公用房市場(chǎng)的供求矛盾。 結(jié)論： 隨著中國(guó)入世步伐節(jié)奏的加快，作為國(guó)際大都市的上海自然有其獨(dú)具魅力的一面。 另一方面 ，國(guó)內(nèi)的高科技術(shù)行業(yè)公司也將會(huì)在中國(guó)入世之際選擇上海作為其打開(kāi)國(guó)外市場(chǎng)一個(gè)基地，而且一些通信行業(yè)的知名企業(yè)已經(jīng)入駐上海，如華為技術(shù)已經(jīng)把總部遷移上海。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 11 廣州寫字樓市場(chǎng)概況 ■國(guó)際化 大都市優(yōu)勢(shì)： 作為目前大陸三個(gè)國(guó)際化大都市之一的廣州，一直是眾多國(guó)內(nèi)外大多數(shù)企業(yè)立足廣州輻射全國(guó)市場(chǎng)的一個(gè)中心基地，同時(shí)它又是華南區(qū)唯一的國(guó)際化大都市（人口在 100萬(wàn)以上）。 ■ 交通及市政規(guī)劃的改善帶來(lái)的邊際效應(yīng)： 隨著廣州 快速交通主骨架網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 的初步形成