【正文】 幅上漲，且北京各區(qū)域的平均租售率都在 85%以上，最高接近 95%。 結(jié)論： 在經(jīng)歷了亞洲金融危機以及幾年的陣痛期之后，北京寫字樓終于苦盡甘來。由于有了超級 IDC商場，同時又納入“北京宇通創(chuàng)新科技發(fā)展公司”的一條龍網(wǎng)絡(luò) 管家服務(wù)，“中國數(shù)碼港”具備了以下 數(shù)碼平臺特征 ： 其一，龐大的標(biāo)準(zhǔn)機房； 其二，提供標(biāo)準(zhǔn)機架、屏蔽間、不間斷電源等； 其三，還可提供具有多種選擇的線路資源、不同的網(wǎng)絡(luò)提供商與服務(wù)商； 其四，提供各種網(wǎng)絡(luò)設(shè)備的選購、電信業(yè)務(wù)的批發(fā)與轉(zhuǎn)接等。 宏觀背景 5/7/2023 7 copyright:Cool Joe ■以數(shù)碼為主題概念的個案 ： 中國數(shù)碼港 。 例如由 北辰創(chuàng)新高科技城 開發(fā)建設(shè)的 “ 中國數(shù)碼港 ” ， 不僅具有傳統(tǒng)寫字樓的功能 ， 還為企業(yè)提供一個全方位 、 多選擇 、 安全高效的電子商務(wù)平臺 。 現(xiàn)在在老牌寫字樓里上班的人也許有所感覺 ， 早期的寫字樓的配套標(biāo)準(zhǔn)雖然符合當(dāng)時的市場要求 ， 但到了日新月異的今天 ， 已逐漸顯出 “ 疲態(tài) ” 。 而從中長期規(guī)劃來看 ， CBD約在 500萬平方米 ， 中關(guān)村為 200萬平方米左右 ， 金融街在 150萬平方米左右 ，其他地區(qū) 150萬平方米左右 ， 潛在供應(yīng)量在上千萬平方米 。 而且這些寫字樓的出租率都高達(dá) 95%以上 。這是我們與客戶共同實現(xiàn)的目標(biāo)。到目前為止，長城盛花廣告公司已成功服務(wù)過 長城地產(chǎn)、百仕達(dá)地產(chǎn)、沙河地產(chǎn)、泰然地產(chǎn) 等地產(chǎn)客戶，同時服務(wù) 百事可樂、 SANYO電器等國際知名品牌 ，擁有成熟與專業(yè)的客戶服務(wù)經(jīng)驗與服務(wù)水平。 作為一個綜合的資深廣告公司應(yīng)該具有全面的、專業(yè)的能力整合各種資源為塑造企業(yè)與產(chǎn)品形象服務(wù)的遠(yuǎn)見卓識。 天安數(shù)碼時代大廈 整合推廣策劃提案 長城盛花廣告 二ＯＯ一年八月 5/7/2023 1 copyright:Cool Joe 前序 作為 深圳十大地產(chǎn)專業(yè)廣告公司之一 的長城盛花廣告公司，憑借深港兩地地產(chǎn)優(yōu)勢，已經(jīng)積累深厚的業(yè)內(nèi)品牌。我們非常榮幸受貴公司委托，對天安數(shù)碼時代時代進(jìn)行前期的廣告推廣策劃工作。對于貴公司天安數(shù)碼時代大廈推廣之強大信心建立在我們幾年來深港兩地地產(chǎn)市場的摸爬滾打，尤其是羅湖“樓王”《長豐苑》、《百仕達(dá)花園》香港巡回展銷、深圳十大明星樓盤《海洋之心》和《長城盛世家園》、《世紀(jì)村》、《半島苑》、龍崗住宅典范《歐景城》等大型樓盤的全程代理推廣。 我們將遵循地產(chǎn)市場之規(guī)律，在總結(jié)以往經(jīng)驗教訓(xùn)的同時，從競爭激烈的市場中，尋求項目機會點及發(fā)展點，著力提升企業(yè)與產(chǎn)品的品牌形象，提高企業(yè)與產(chǎn)品的競爭力，從而真正促進(jìn)銷售。 最后預(yù)祝項目取得成功 ！ 5/7/2023 2 copyright:Cool Joe 目錄 一 、 背景分析 宏觀背景 全國行業(yè)狀況 宏觀走勢 2 、 微觀背景 政府政策 區(qū)域市場狀況 競爭狀況 消費者狀況 微觀走勢 5/7/2023 3 copyright:Cool Joe 二、項目分析 １、項目特點 項目基本情況 項目分析與判斷 ２、項目 SWOT分析 優(yōu)勢（ strength） 劣勢（ weakness） 機會（ opportunity） 威脅（ threat） 三、項目定位 １、項目功能定位 項目形象定位 項目廣告定位 目標(biāo)受眾定位 5/7/2023 4 copyright:Cool Joe 四、廣告推廣 １、核心推廣主題 ２、各階段廣告推廣內(nèi)容 形象導(dǎo)入期 公開發(fā)售期 開盤強銷期 消化期 五、市場通路策略 １、市場攻擊策略（戰(zhàn)術(shù)系列） ２、媒介組合策略 六、品牌維護與管理建議 １、企業(yè)基本情況 ２、品牌管理定位 ３、品牌導(dǎo)入計劃 5/7/2023 5 copyright:Cool Joe 第一部分：背景分析 宏觀背景 全國行業(yè)狀況 宏觀走趨 2 、微觀背景 政府政策 區(qū)域市場狀況 競爭狀況 消費者狀況 微觀走趨 5/7/2023 6 copyright:Cool Joe 全國行業(yè)狀況 北京寫字樓市場概況 基本情況： ■ 寫字樓租售全面飆升 ：東方廣場 、 國貿(mào) 、 嘉里中心 、 京廣中心 …… CBD寫字樓租金上揚 ， 東方 廣場出現(xiàn)了一租就是上千平方米的大單客戶 ， 租金打折余地很小；國貿(mào)租金價格也漲到每月每平方米 30至 40美元左右；就連老牌的京廣中心寫字樓 ， 價格也由去年的每月每平方米 20多美元狂漲到每月每平方米 33美元左右 ， 總漲幅達(dá)到 20%以上 。 ■ 潛在需求持續(xù)增長 ：據(jù)最新統(tǒng)計 ， 預(yù)期 2023年寫字樓供應(yīng)量應(yīng)能達(dá)到 140萬平方米左右 。 ■ 寫字樓大打智能牌 ：較之最早的北京的寫字樓 ， 新型的寫字樓在面對即將而來的契機 ， 不僅從 客戶定位上找到了自己的出路 ， 在自身配套的完善上 ， 它們也后來居上 ， 達(dá)到了領(lǐng)先老寫字樓的配套標(biāo)準(zhǔn) 。 新興的寫字樓在智能化方面已經(jīng)得到改善 。 發(fā)展商憑借其雄厚的高科技背景與中國電信 、 聯(lián)通 、 吉通和中國網(wǎng)通等電信運營商 ， 共同打造 “ 數(shù)碼港智能平臺 ” 。一般的所謂數(shù)碼大廈，大多只有一種和外界的溝通方式，如果這種溝通存在問題、出現(xiàn)故障或者速度太慢，企業(yè)就別無選擇，這種尷尬境地在“中國數(shù)碼港”不會出現(xiàn)。企業(yè)有充分的選擇空間，可以有經(jīng)濟的選擇組合。到目前為止，北京長安街沿線、 CBD區(qū)域、金融街、中關(guān)村等寫字樓扎堆的地區(qū)，寫字樓的租售價格均有不同程度的上升。北京寫字樓走出低谷的態(tài)勢可見一斑。 5/7/2023 8 copyright:Cool Joe 上海寫字樓市場概況 ■ 寫字樓市場發(fā)展的黃金期： 1992年－ 1998年 寫字樓是城市經(jīng)濟活動的重要空間載體 ， 寫字樓的建設(shè)開發(fā)和交易構(gòu)成房地產(chǎn)市場的重要組成部分 。 上海市辦公 、 商業(yè) 、 賓館用地的供應(yīng) ， 主要集中在 1993年至 1996年 。 ■ 寫字樓市場發(fā)展的衰退期： 1998年－ 2023年 就現(xiàn)有情況來看 ， 上海辦公樓市場嚴(yán)重供過于求 ， 大量已建成交付使用的高標(biāo)準(zhǔn) 、高規(guī)格辦公樓出租出售的情況令業(yè)內(nèi)人士大跌眼鏡 。 據(jù)上海市統(tǒng)計局統(tǒng)計 ， 至 1998年底 ， 全市累計竣工商品辦公用房 495萬平方米 ，實際租售面積 187萬平方米 ， 空置 189萬平方米 ， 全市在建商品辦公用房建筑面積 739萬平方米 。 5/7/2023 9 copyright:Cool Joe ■ 寫字樓市場發(fā)展的上升期： 2023年底－今 但我們從大處來看，雖然高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓租金市場接近冰點，仍然有不少高標(biāo)準(zhǔn)辦公樓出租率超過 80％。據(jù)統(tǒng)計，每年新開業(yè)外商投資企業(yè)約 1700戶，每年新增商務(wù)代表處 400戶，每年外地來滬企業(yè)約 1000家， 1996年以來，每年新增本地中小型企業(yè) 2萬戶左右。首先停止出讓辦公樓用地，允許現(xiàn)有辦公樓用地進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計調(diào)整、減免稅收等等，并下決心用三年左右的時間，改善辦公用房市場的供求矛盾。 結(jié)論： 隨著中國入世步伐節(jié)奏的加快，作為國際大都市的上海自然有其獨具魅力的一面。 另一方面 ，國內(nèi)的高科技術(shù)行業(yè)公司也將會在中國入世之際選擇上海作為其打開國外市場一個基地，而且一些通信行業(yè)的知名企業(yè)已經(jīng)入駐上海，如華為技術(shù)已經(jīng)把總部遷移上海。 5/7/2023 10 copyright:Cool Joe 廣州寫字樓市場概況 ■國際化 大都市優(yōu)勢： 作為目前大陸三個國際化大都市之一的廣州，一直是眾多國內(nèi)外大多數(shù)企業(yè)立足廣州輻射全國市場的一個中心基地，同時它又是華南區(qū)唯一的國際化大都市（人口在 100萬以上）。 ■ 交通及市政規(guī)劃的改善帶來的邊際效應(yīng)： 隨著廣州 快速交通主骨架網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 的初步形成