【正文】 化、專業(yè)化程度非常低；四是第三方現(xiàn)代物流企業(yè)少。直轄以來，我市交通建設提速，經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，商貿(mào)流通業(yè)擠身西部前列，初步具備了發(fā)展現(xiàn)代物流的基礎條件。 三、已經(jīng)落實的建設手續(xù)情況 重慶市 XX 區(qū)發(fā)展計劃委員會 [2020]7421 號《重慶市企業(yè)投資備案 6 證》； 重慶市人民政府渝府地〔 2020〕 3號《關于重慶 XX區(qū) ＸＸＸ 塑料制品有限公司重慶 ＸＸ 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有償使用國有土地的批復 》 重慶市國土資源和房屋管理局 XX 區(qū) D 房地證 2020 字第 000492 號《房地證》； 重慶市 XX 區(qū)農(nóng)業(yè)水利局沙農(nóng)水發(fā) [2020]243 號《 XX 區(qū)農(nóng)業(yè)水利局關于重慶市 ＸＸ 工程水土保持方案的批復》； 重慶市環(huán)境工程評估中心渝環(huán)評估書 [2020]209 號《關于 重慶 ＸＸ房地 產(chǎn)開發(fā)有限公司環(huán)境影響報告書技術評估報告》； 重慶市 XX 環(huán)境保護局渝（沙）環(huán)準〔 2020〕 86 號《重慶市建設項目環(huán)境保護批準書》； 渝規(guī)地證（ 2020）沙字第 0018 號《重慶市建設用地規(guī)劃許可證》 四、總投資及效益 項目計劃總 投資 60943 萬元，建成后可形成商業(yè)鋪面 130802平方米，每年租金收入 12879 萬元，利潤總額 60793 萬元，投資利潤率達 %。 項目建設總工期計劃為 20個月。 二、建設規(guī)模、內(nèi)容、工期 項目規(guī) 劃總用地面積 103794平方米，建設用地 78784平方米，規(guī)劃總建筑面積為 130802 平方米，其中：商業(yè)建筑面積 115302 平方米，車庫建筑面積 15500平方米。即沿石小路靠天馬路一側，高九路口到天 馬路 之間。 5 第二章 項目概況 一、 擬建地點 項目位于 XX區(qū)聯(lián)芳園區(qū)雙朝門社。覃家崗塑料制品有限公司緊緊抓住這個機會以有償轉讓的方式取得了對該區(qū)域石小路西側近 150 畝土地的開發(fā)權，計劃投資 ，開發(fā)一個擁有 12 萬平方米營業(yè)面積的高檔商廈 —— “光能相比之下，地理位置更為優(yōu)越的馬家?guī)r石小 路段卻顯得破舊、凌亂、極不規(guī)范，并存在嚴重的安全隱患，不僅影響了馬家?guī)r建材商圈的形象，也影響了 XX 的整體形象（由于馬家?guī)r是進出 XX的咽喉要塞）?，F(xiàn)在的“馬家?guī)r建材商圈”主要集中在以石小路與天馬路交叉的馬家?guī)r路口向北、向南、向西 500米半徑以內(nèi)。它起于 20 世紀 90 年代中期，最先是由一些建材老板延石小路自發(fā)而建，大多數(shù)鋪面由農(nóng)村民房改建而成。 為本項目建設奠定了良好的經(jīng)濟基礎、市場基礎和人才基礎。是重慶市人氣最旺的 4 裝飾材料批發(fā)市場。是重慶市交易量最大，聚集了全國上百家知名建材廠商，商品批發(fā)已輻射到云南、貴州、四川、湖北等周邊省市，已成為西部地區(qū)裝飾材料的物流集散地。該市場占地 160 余畝，營業(yè)面積 10 萬余平方米，總投資 億元，主要經(jīng)營 各種裝飾材料，屬倉儲性市場。該公司注冊資金 3880萬元；由 XXX、 XXX二位股東共同出資組建；其中， XXX出資 3830萬元，占股 % 。旗下 三家公司共有員工一千三百多人，其中，具有高級職稱的 14人，中級職稱的 57人。 1998年 先后創(chuàng)建了重慶市 XX 區(qū) XXX 塑料制品有限公司和重慶 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，所成立的 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限其注冊資金 5000 萬元，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)，取得的開發(fā)資質為（叁級）。 1994 年成立的 XX 化工有 限公司，其注冊資金1000 萬元，主要從事汽車內(nèi)外飾件、功能件和摩托車覆蓋件等塑料制品的開發(fā)及銷售，多年來在社會各界朋友的鼎力支持下，企業(yè)的各方面都得到了快速的發(fā)展，取得了驕人的成績，在重慶市塑涂行業(yè)中名列前矛。 1 目 錄 第一章 總 論 第二章 項目概況 第三章 建設條件 第四章 市場分析 第五章 投資與資金籌措 第六章 經(jīng)濟效益分析 第七章 貸款償還分析 第八章 結論 2 第一章 總 論 一、項目基本情況 （一）項目名稱： XXX 裝飾材料物流中心 （二）項目業(yè)主 ： 重慶市 XX 區(qū) XXX 塑料制品有限公司 （三）法人代表： XXX （四）項目地址： XX 區(qū) XXXXXXXXX （五）建設性質：新建 二、 主要技術經(jīng)濟指標及投資來源 該項目已經(jīng)列入重慶市重點項目，對該地塊進行規(guī)劃調整，調整后經(jīng)濟技術指標為： 項 目 單 位 數(shù) 量 總用地面積 : 平方米 103794 其中：商業(yè)用地： 平方米 78784 道路及綠化用地： 平方米 25010 總建筑面積 : 平方米 130802 其中： (1)大商場 平方米 115302 (2)車庫及設備用 房 平方米 15500 （ 3）其他配套商業(yè) 平方米 新建建筑容積率 2 綠地率 30% 計劃總投資 萬元 60943 自籌資金 萬元 20943 銀行貸款 萬元 40000 3 三、項目業(yè)主簡介 （ 一）項目實際投資人簡況 項目實際投資人是 XXX 及其所領導的 XX 公司。 XXX，現(xiàn)年 52 歲，大專文化， 1985年開始創(chuàng)業(yè)，經(jīng)過二十多年的艱難拼搏，先后創(chuàng)辦了 XX化工有限公司、 XXX 塑料制品有限公司和重慶 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；他品行端正，為人樸實，敢于創(chuàng)新。現(xiàn)有總資產(chǎn) 37056萬元，年收入 31072萬，年利潤 1110 萬元。 所經(jīng)營的 XXXXX 塑料制品有限公司主要經(jīng)營 板材市場，擁 有資產(chǎn) 34803萬元，已經(jīng)成為重慶市最大的裝飾板材集散地，全國十大建材市場之一，年交易額 20 億，年租金收入 7000 萬元。 （二）項目業(yè)主 該項目由 XXX塑料制品有限公司承載投資并建設。該公司所經(jīng)營的“ XX 建材大市場”是 XX建材市場的核心部分。已經(jīng)有 10 多年的經(jīng)營歷史，年銷售額20 多億元。其物流配送車輛已達到 240 輛。多年來被評為 XX區(qū)優(yōu)秀骨干企業(yè)，先后獲得區(qū)級和市級“文明市場”稱號， 2020 年被中國建材市場流通協(xié)會評為“全國十大建材家居市場”。 四、項目建設背景 （一）馬家?guī)r建材市場沿革 及現(xiàn)狀 “ 馬家?guī)r建材商圈”作為重慶建材市場的代表已在重慶人的心目中家喻戶曉。 20 世紀初隨著光能板材市場、臨江裝飾城的建成，逐步向天馬路延伸，增加了升偉精品建材城、大川建博中心等新興市場。 由于后起的天馬路市場經(jīng)過規(guī)范的設計規(guī)劃和開發(fā)，店堂、門面、配套設施完善、規(guī)范、檔次較高。沙區(qū)政府 2020 年就下定決心對馬家?guī)r建材市場進行拆遷整治，以擴大馬家?guī)r商圈的經(jīng)營規(guī)模，改善馬家?guī)r片區(qū)的城市面貌。中國西部裝飾材料物流中心”，旨在擴大馬家?guī)r商圈的經(jīng)營規(guī)模，彌補品質不齊、檔次不高 的缺點， 提升馬家?guī)r商圈的形象，使之成為沙區(qū)重要的經(jīng)濟增長點。 由大楊石組團 G 分區(qū) 011a/0 012/02 和 XX 組團 K 分區(qū) 93/095/0 96/01號地塊組成。地塊東鄰石小路，與得意家具城隔路相望；南面是高九路立交，與規(guī)劃中的自然山體公園相接；西面是馬家?guī)r山崖，近可鳥瞰 XX，遠可眺望歌樂山；北靠天馬路口與鑫隆市場相接（詳見上圖）。由一棟 4層商業(yè)大廈和露天停車場及休閑公園組成。 2020 年 5月 2020 年 12月。 五、項目建設必要性和意義 （一） 項目建設的必要性 重慶是長江上游最大的工商重鎮(zhèn)，有著雄厚工業(yè)的基礎。但是我市物流業(yè)發(fā)展中也存在著若干問題，導致物流成本偏高，現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展緩慢。這些已影響到我市經(jīng)濟社會發(fā)展，成為對外開放的薄弱環(huán)節(jié)和改善投資環(huán)境的重要障礙。 重慶的經(jīng)濟發(fā)展確定了建材市場的發(fā)展要求 重慶市作為西部地區(qū)的直轄市，已成為西部地區(qū)的領頭羊。 2020 年下半年國務院又確定重慶市為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)。重慶的大發(fā)展和西部領頭羊的地位決定了建筑裝飾 材料市場也必將有一個大的發(fā)展。 表現(xiàn)在：一是規(guī)模不夠大， 現(xiàn)有市場經(jīng)營面積 34萬平方 米，年交易額70 億元，與重慶作為長江上游的中心地位相比不匹配；二是商品種類不齊全，主要表現(xiàn)在高檔裝飾材料還有所欠缺，總部經(jīng)濟還不突出；三是市場檔次比較低，沒有規(guī)模大的高檔商廈作形象支撐，很難引進國際國內(nèi) 知名品牌。市政府發(fā)布的“十一五”商貿(mào)流通專項規(guī)劃，明確了把馬家?guī)r市場打造成 16個專業(yè)市場群之一。 2020 年重慶市政府工作報告中提出今年要新增百億級商圈、百億級市場各 1 個。否則就無法實現(xiàn)重慶市商貿(mào)流通領域的戰(zhàn)略目標。 本項目實施后，可擴大市場容量新增重慶最大的高端商場，增加馬家?guī)r市場沒有的裝飾材料品種，引進市內(nèi)外約 650 戶商家及大量的國際國內(nèi)知名品牌，真正實現(xiàn)裝飾材料領域的總部經(jīng)濟圈。在規(guī)模和 銷售額上使馬家?guī)r市場實現(xiàn)年銷售額百億元的目標，進入全國十強建材市場之列。 該項目符合市區(qū)政府經(jīng)濟發(fā)展的目標，符合城市規(guī)劃建設的要求，被重慶市列為打造 100 億商圈和提振經(jīng)濟的重點項目。 第三章 項目場址及建設條件 一、 建設場地現(xiàn)狀 項目 用地原系 ｘｘｘｘ 的農(nóng)村居住民房區(qū)， 90 年代因馬家?guī)r市場的形成逐步轉變成了板材 市場，沙區(qū)政府為了改變其落后面貌，決定對其進行統(tǒng)一規(guī)劃設計和建設，所以 2020年由政府負責主導進行了拆遷安置，目前拆遷工作已經(jīng)完成，手續(xù)齊備即可開工。 現(xiàn) XX 區(qū)已經(jīng)把該項目列入重點項目，正在申報重慶市重點項目，并對該地塊重新進行規(guī)劃調整，調整后，商業(yè)用地為 78784 平方米，其余 25010作為市政道路和保護綠化建設用地予以行政劃撥?？傮w上，場地地質環(huán)境復雜程度為簡單，地質災害危險性程度小～中等，易于治理，適宜本項目建設。 （二）氣象條件 氣候屬于中亞熱帶季風性濕潤氣候區(qū)，熱量和水分資源豐富，最冷月平均氣溫 ℃，最熱月平均氣溫 ℃，年平均氣溫 ℃，無霜期 天，具有冬暖夏熱和春秋多變的特點。 （三）道 路交通條件 本項目地處 XX區(qū)石小路馬家?guī)r段，有連接渝中區(qū)、 XX區(qū)、九龍坡區(qū)、江北區(qū)的交通干線， 距火車北站 1 km，梨樹灣火車站 公里，火車東站 10 2km；距成渝高速公路、渝長高速公路 ； 同時地塊距機場也僅 20分鐘車程。 （四）公用設施應用條件 本項目屬于主城區(qū)的一部分，水、電、氣、通訊等公共設施配套齊全，接入比較方便，能滿足整 個項目的建設和運營所需。 綜上所述，擬選地址適宜建設本項目。 執(zhí)行國家有關環(huán)保、綠化、消防等方面的規(guī)范和規(guī)定，做到經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、社會效益的統(tǒng)一。從總體上統(tǒng)籌考慮建筑、道路、綠化空間的和諧，創(chuàng)造一個宜于 購物和休閑 的城市空間。 五、 環(huán)境影響 11 （一 ） 場址環(huán)境現(xiàn)狀 本項目所在屬于城市核心地帶，場地內(nèi)無珍稀動植物和文物古跡分布，環(huán)境質量現(xiàn)狀尚可。 營運期主要污染源 包含 項目 建成后，各種設施在運行過程中發(fā)出的噪聲及社會噪聲、生活污水和生活垃圾、商場廢料、廢渣等。常見的控制措施有：消聲、吸聲、隔聲和阻聲。 （ 3）、 為減少施工期空氣污染對環(huán)境的影響，建議采取以下措施：①施工期必須加強施工機械的使用管理和保養(yǎng)維修，提高機械設備的正常使用率，縮短工期，降低燃料廢氣的排放量；②對開包的水泥應及時使用和清掃，對土石方裝卸和運輸產(chǎn)生的揚塵采取灑水、限制車速抑塵措施，以減輕對施工區(qū)近地面環(huán)境空氣質量的影響；③運渣車輛不得超高運輸，并覆蓋塑料布，以免灑落；④工地現(xiàn)場禁止燃煤。 （ 5）、對揚塵可采用現(xiàn)場設置圍擋、實施淋水降塵，場內(nèi)道路硬化，垃圾封閉，使用清潔燃料等措施進行控制。 （ 2）、固廢：生活垃圾袋裝化，并設垃圾收集點，交由城市垃圾處理場統(tǒng)一處置，不得 造成二次污染。 （四 ）環(huán)境影響評價 本項目功能設施配套齊全，污染防治措施可行，項目建成投入營運后，區(qū)域環(huán)境將朝好的方面改善。 六、 項目實施進度 (一 )、 項目建設工期 2020 年 5 月至 2020年 12 月共計 20 個月。東西長 470km，南北寬 450 km，總面積 萬平方公里，全市轄 43 個區(qū)市縣，人口 3090萬。重慶地處長江上游經(jīng)濟帶核心地區(qū)，中國東西結合部，是中國政府實行西部大開發(fā)的重點開發(fā)地區(qū)。重慶江北國際機場是國家重