【正文】 區(qū)域人口的增長將釋放出極大的住宅消費(fèi)量。因此該住宅小區(qū)建設(shè)將會(huì)本著“高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理”的四高原則，力求把該小區(qū)建設(shè)成現(xiàn)代化高品位的生態(tài)居住區(qū)，努力為南橋鎮(zhèn)（甚至是上海郊區(qū)）的城市化建設(shè)做出貢獻(xiàn)。第一個(gè)周期特點(diǎn)是起點(diǎn)低、增建過快、上市量集中、消化吸納量不足。 供需關(guān)系將是決定房地產(chǎn)市場發(fā)展走勢的主要因素，目前上海房地產(chǎn)市場的投資需求與消費(fèi)需求都比較旺盛，在上海經(jīng)濟(jì)連續(xù)兩位數(shù)增長，舊城改造城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)市場全面放開等利好因素的帶動(dòng)下，市場將保持一個(gè)較高的需求狀態(tài)。 項(xiàng)目區(qū)域市場分析 （ 1）、奉賢房地產(chǎn)市場發(fā)展相關(guān)數(shù)據(jù) ? 房地產(chǎn)銷售 633517561631582471531732450000500000550000600000650000房產(chǎn)銷售 住宅銷售2020年 2020年 ? 住宅房地產(chǎn)開發(fā)情 況 1068587598177959890435143020200040000060000080000010000001202000住宅施工面積 住宅竣工面積2020年 2020年 （ 2）、市場概述 ? “十五”期間，奉賢區(qū)進(jìn)入了城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的歷史新階段，整個(gè)城市化建設(shè)不斷加速，眾多的住宅開發(fā)商加入到奉賢“圈地運(yùn)動(dòng)”中。 ? 南橋鎮(zhèn)是奉賢區(qū)的主要中心鎮(zhèn)（城市化水平在奉賢區(qū)內(nèi)屬于目前最高），也將是未來人口導(dǎo)入的主要城鎮(zhèn)，這對(duì)房地產(chǎn)住宅的開發(fā)而言，無疑是最為有利的。 ? 行業(yè)景氣度（萬元） 1999 年 2020 年 2020 年 第一產(chǎn)業(yè) 75990 79449 85230 第二產(chǎn)業(yè) 447340 4985532 561707 第三產(chǎn)業(yè) 259915 286284 321092 分析：第三產(chǎn)業(yè)比重加大。 市場因素 ? 周期與價(jià)格的變動(dòng)情況直接影響消費(fèi)需求量的變化。 社會(huì)因素 ? 人口的變動(dòng)增加以及生活質(zhì)量 的提高無疑會(huì)刺激消費(fèi)需求，而城市化水平提高對(duì)人口變動(dòng)和生活水平也起到拉升作用。 ? 南橋人口變動(dòng)情況 1999 年 2020 年 2020 年 戶籍人口 87741 88889 88708 常住人口 —— 99307 125362 ? 人均居住面積情況 2020 年 人均居住面積 預(yù)測 2020 年 人均居住面積 20M2左右 ? 需求量估算 已知條件： 2020 年 —— 2020 年南橋住宅總建筑面積（ 307萬 M2）。 ? 結(jié)論：在當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的前提下，基于穩(wěn)定的人口導(dǎo)入量以及不斷提高的物質(zhì)生活需求考量，南橋當(dāng)?shù)氐淖≌甓刃枨罅繉⒃?50 萬左右。再者，雖然目前南橋鎮(zhèn)當(dāng)?shù)赝恋刭Y源較為充裕，但由于受每年用地指標(biāo)的限定，短時(shí)期內(nèi)市場依然將呈現(xiàn)供給小于需求的局面，消費(fèi)者持幣待購的現(xiàn)象較為普遍。 ? 市場小結(jié) 在早期的經(jīng)濟(jì)建設(shè)帶動(dòng)和供給量不足雙重影響下，南橋鎮(zhèn)房地產(chǎn)住宅價(jià)格上升快速， 2020 年至 2020 年平均水平上漲 300 元 /平米左右。但在價(jià)格上行的慣性作用下，近期內(nèi)價(jià)格將依然呈現(xiàn)較高的上行速率，初步預(yù)計(jì)，平穩(wěn)期將會(huì)出現(xiàn)在2020 年到 2020 年，而后期市場在經(jīng)濟(jì)條件趨好的基礎(chǔ)下，呈現(xiàn)波動(dòng)型上揚(yáng)的狀態(tài)。 ? 南橋當(dāng)?shù)厥袌銮闆r 2020 年上半年 2020 年下半年2020 年上半年 2020 年中期 2020 年上半年 （預(yù)計(jì)） 市場均價(jià) （元 /M2） 18002020 22002300 24002500 28003000 ? 2020 年 – 2020 年上半年住宅市場供給量不足，市場供求結(jié)構(gòu)失衡，在消費(fèi)需求的刺激下，價(jià)格平均漲幅在 400元 /M2左右。 ? 價(jià)格預(yù)測 從市場價(jià)格的基本走勢，考慮到供求關(guān)系的影響，結(jié)合南橋部分 2020年預(yù)推樓盤的價(jià)格進(jìn)行預(yù)測。 結(jié)合上海全市 1996 年至今相對(duì)完整的價(jià)格運(yùn)作周期，平均年漲幅在3%左右。 （ 3）小結(jié) 就華亭小區(qū)項(xiàng)目而言，在恒大理念、品牌的保障下，如在 2020——2020 年推案，價(jià)格在 33003500 元 /M2的水平，超 10%15%區(qū)域行情可行度較高。 四、 建設(shè)方案與市政配 套 華亭小區(qū)項(xiàng)目定位于中高檔現(xiàn)代化住宅小區(qū)，是集商業(yè)、服務(wù)、教育、娛樂為一體的綜合性社區(qū)，詳細(xì)的建設(shè)方案見投標(biāo)文件中的小區(qū)《規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》。另農(nóng)貿(mào)市場不小于 3600 平米，會(huì)所不小于 3000 平米， 48 班中小學(xué)一所，12 班幼托 2 所，其它公建及市政配套設(shè)施面積嚴(yán)格遵守《華亭小區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》和奉賢住宅發(fā)展局《關(guān)于南橋鎮(zhèn)華亭小區(qū)建設(shè)和管理意見》執(zhí)行。 項(xiàng)目建設(shè)工程周期的進(jìn)度安排將結(jié)合市場消化能力進(jìn)行合理調(diào)控，按正常需求測算當(dāng)?shù)厥袌鏊?，本?xiàng)目年消化力 10 萬平米左右。 建設(shè)進(jìn)度與預(yù)期銷售進(jìn)度見下圖。 六、投資估算與資金籌措 項(xiàng)目總投資估算 ? 投資估算按以下成本構(gòu)成計(jì)算： 前期工程費(fèi)用 直接投資 土建及建筑安裝工程費(fèi)用 市政配套工程費(fèi)用 利息 稅金 間接投資 銷售費(fèi)用 管理費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi)用 ? 項(xiàng)目總投資約 億元，其中前期工程費(fèi)用（主要是土地成本） 億元，建安投資 億元， 應(yīng)繳稅金 億元。 項(xiàng)目總投資 — 表 61— 前期工程費(fèi)用估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià) 工程量 總額 備注 數(shù)值 單位 數(shù)值 單位 數(shù)值 單位 一 土地費(fèi)用 1 出讓地塊費(fèi)用 65 萬元 /畝 畝 萬元 2 區(qū)內(nèi)帶征費(fèi)用 31 萬元 /畝 畝 萬元 3 區(qū)外帶征費(fèi)用 11 萬元 /畝 220 畝 萬元 二 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用 100 元 /M2 萬 M2 8377 萬元 三 勘測可研費(fèi)用 四 小 計(jì) 萬元 — 表 62— 建筑安裝工程費(fèi)用估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià) 工程量 總額 備注 數(shù)值 單位 數(shù)值 單位 數(shù)值 單位 1 住宅建安費(fèi)用 900 元 /M2 萬 M2 萬元 土建及安裝 2 商鋪建安費(fèi)用 1400 元 /M2 4 萬 M2 萬元 土建及安裝 3 小 計(jì) 萬元 說 明 ① 住 宅 中 小 高 層 與 多 層 量 體 之 比 按 控制； ②商鋪面積取自《控規(guī)》統(tǒng)計(jì)。 ? 經(jīng)測算，本項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品平均單位成本為 3116 元 /m2，投資收益率達(dá)到11%。 — 表 66— 華亭小區(qū)項(xiàng)目成本估算表 單位：萬元、萬平方米、元 /平方米建筑面積 序號(hào) 工程費(fèi)用名稱 總金額 工程量 樓面價(jià)格 備 注 一 前期工程費(fèi)用 1 土地成本 毛容積率按 2 建筑、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 3 勘察測量、可行性研究等 小 計(jì) 二 建筑安裝工程費(fèi)用 1 建安成本 包括住宅成本和商鋪成本 小 計(jì) 三 各類配套工程費(fèi)用 1 大配套 220 2 人防工程建設(shè) 40 3 供電站、電力增容費(fèi) 130 4 通訊設(shè)備增容費(fèi) 20 5 有限電視配套 10 6 技防智能化 40 7 綠化 40 8 室外總體 50 9 給水排水 20 10 煤氣增容等 50 小 計(jì) 四 直接投資額合計(jì) 五 相關(guān)稅費(fèi)（間接投資） 1 利息 2 綜合稅金 總銷金額的 6%，預(yù)計(jì)售價(jià)3500 3 項(xiàng)目管理費(fèi)用 直接投資額的 1% 4 不可預(yù)見費(fèi)用 直接投資額的 2% 5 營銷費(fèi)用 總銷金額的 3% 小計(jì) 六 項(xiàng)目總投資