城市房地產(chǎn)管理法-展示頁(yè)
2025-03-16 09:47本頁(yè)面
【正文】 房屋拆遷進(jìn)程 ? 伴隨著：暴力、暴利 （一）立法背景 ? 2023年 3月，全國(guó)人大通過(guò)物權(quán)法。 （二）劃撥的范圍 ? 國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地 ? 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地 ? 國(guó)家重地扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地； ? 法律法規(guī)規(guī)定的其他用地 安置房屋、經(jīng)濟(jì)適用房 注 意 ? 土地使用權(quán)可以是有期限的 ， 也可以是無(wú)期限的 。批準(zhǔn)的，重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金。采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。 ③ 青苗補(bǔ)償費(fèi) ④ 地上附著物補(bǔ)償費(fèi) ⑤ 新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金 ⑥ 土地復(fù)墾費(fèi)或耕地開(kāi)墾費(fèi) 二、土地使用權(quán)出讓 ?（一）概念 ? 國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家交付土地使用權(quán)出讓金的行為。 最高額限制 ? 經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。 ? 為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。 ? 該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍 ? ? ? ② 安置補(bǔ)助費(fèi)。 征用土地的補(bǔ)償安置 ? 征地費(fèi)用一般由以下幾部分構(gòu)成： ? ? ① 土地補(bǔ)償費(fèi) 。 ? 邊緣性 二、管理體制 ? 房地產(chǎn)分管 ? 建設(shè)部門、土地部門 第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地管理 ? 一、土地所有權(quán)的歸屬 ? 國(guó)家 《土地管理法》第八條 城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。 ? 由于房地產(chǎn)的特殊性，使國(guó)家干預(yù)的意志貫穿于權(quán)利的產(chǎn)生、利用、變更等所有環(huán)節(jié)，因此屬于 經(jīng)濟(jì)法 的范疇。 二、房地產(chǎn)法立法概況 ? 房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱 。 當(dāng)土地作為耕地或者空地時(shí) ， 它只是地產(chǎn)；當(dāng)在土地上建房時(shí) ， 地產(chǎn)與房產(chǎn)則連為一體 ， 稱為房地產(chǎn) 。 房屋是指土地上的居民住房 、 工商業(yè)用房 、 辦公用房 （ 寫字樓 ） 等建筑物及其構(gòu)筑物 。城市房地產(chǎn)管理法 第一節(jié) 概述 一、房地產(chǎn)概述 ? 房地產(chǎn)是土地 、 房屋財(cái)產(chǎn)的總稱 。在我國(guó) ， 按照土地資源狀況和土地利用總體規(guī)劃 ， 將土地分為農(nóng)用地 、建設(shè)用地和未利用地 。 ? 房產(chǎn)與地產(chǎn)有時(shí)可分 ，有時(shí)不可分 。所以 ， “ 房地產(chǎn) ” 一詞有廣義 、 狹義兩種用法 ，有時(shí)指土地或房屋 ， 有時(shí)指土地和房屋 。 ? 《土地管理法》 ? 《城市房地產(chǎn)管理法》 ? 《 最高人民法院 關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》 ? 最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋 ? 《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例 》《物權(quán)法》 ? 房地產(chǎn)法體現(xiàn)私法上的意思自治和權(quán)利保護(hù)，屬于 民法特別法。 ? 國(guó)家干預(yù)通過(guò)行政法規(guī)、政策的方式予以實(shí)現(xiàn)，認(rèn)為屬于 行政法 的范疇。 ? 集體 ? 《土地管理法》第八條 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。 土地補(bǔ)償費(fèi)是對(duì)土地所有人或使用人對(duì)土地的投入和收益的補(bǔ)償 。安置補(bǔ)助費(fèi)是為安置以土地為主要生產(chǎn)資料并取得生活來(lái)源的農(nóng)業(yè)人口的生活所給予的補(bǔ)助費(fèi)用。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。 法律特征 ? 土地出讓方只能是國(guó)家（禁止集體土地有償出讓） 小產(chǎn)權(quán)房 ? 個(gè)人合作建房 ? 客體是一定年限的國(guó)有土地使用權(quán) ? 是要式法律行為：書面合同；辦理登記手續(xù) （二）出讓的方式 ? 《房地產(chǎn)法》第 13條：商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒(méi)有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議方式。 ? 拍賣出讓 招標(biāo)出讓 協(xié)議出讓 （三）土地使用權(quán)的最高年限 ? 住宅用地 70年 ? 工業(yè)用地 50年 ? 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年 ? 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 40年 ? 綜合或者其他用地 50年 房屋買賣合同關(guān)于土地使用權(quán)的條款 ? 70年還是 50年 ? 年限縮短未告知是否構(gòu)成欺詐 ? 年限縮短對(duì)房屋所有權(quán)是否有影響 （四）土地使用權(quán)終止 ? 使用期限屆滿 ? 根據(jù)社會(huì)公共利益的需要提前收回 ? 因逾期開(kāi)發(fā)被無(wú)償收回 ? 土地滅失 （四）土地使用權(quán)續(xù)期 ? 使用期滿，最遲應(yīng)于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期限。 三、土地使用權(quán)劃撥 ? （一）概念 ? 經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或?qū)⑼恋厥褂脵?quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的
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