【正文】 合計 938 938 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 區(qū)域市場分析 —— 區(qū)域內(nèi)競品項目（待售項目） 項目名稱：詩芳苑 開發(fā)商：天元廣建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)計單位：首鋼設(shè)計院 施工單位：城建三建 地理位置：昌平區(qū)永安路東南側(cè) (昌平公園南側(cè) ) 用地面積： 3萬平米 建筑面積：住宅約 12萬平米，商業(yè)約 1萬平米 用地性質(zhì)：住宅 建筑形態(tài)：板樓為主、部分板塔結(jié)合 容積率： 地塊情況：目前已施工至地上二層，目前項目正在進(jìn)行規(guī)劃變更調(diào)整，不確定因素增加。 該項目預(yù)售許可證分為 2個，目前已取得 5萬平米的預(yù)售許可， 28日放盤即為該部分放量。 邑上銷售情況 戶型 銷量（套） 余量（套） 總量（套） 銷售率 均價 戶均面積（㎡） 一居 0 105 105 0% 價格預(yù)計在 9000－ 9500元 /平米 50－ 70 兩居 0 164 164 0% 80－ 100 三居 0 125 125 0% 110－ 150 躍層 0 16 16 0% 130－ 180 合計 0 410 410 0% 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 區(qū)域市場分析 —— 區(qū)域內(nèi)競品項目（待售項目） 項目名稱：隨園公寓 開發(fā)商：北京市昌平房地產(chǎn)開發(fā)總公司 地理位置：北京市昌平區(qū)水庫路 9號 用地面積： 63000平方米 建筑面積： 110000平方米 用地性質(zhì)：住宅 建筑形態(tài)：部分結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂 容 積 率： 2 地塊情況： 11萬平米公寓產(chǎn)品 優(yōu)惠： 3萬元可注冊為該項目的國學(xué)論壇俱樂部會員 ,會員可參加搖號活動 ,并有優(yōu)先選房權(quán) ,享有相映折扣(預(yù)計 98折 ) 交房時間： 2023年 12月 31日 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 區(qū)域市場分析 —— 區(qū)域內(nèi)競品項目（待售項目） 隨園公寓 目前該項目總供應(yīng)套數(shù)為 938套 ,其中兩居部分為 1梯四戶， 3居、 4居為一梯兩戶預(yù)計。該項目目前與裝修公司合作，辦理裝修優(yōu)惠卡，收取客戶 500元定金，截至到 11月 12日。目前該項目的 價格區(qū)間為 1100013600元 /㎡ 40 兩居 21 47 68 31% 5 75 三居 8 48 56 14% 90、 9 108 六居 0 4 4 0% 216（此戶型只在 8層） 合計 57 171 228 25% 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 區(qū)域市場分析 —— 區(qū)域內(nèi)競品項目（待售項目） 項目名稱：邑上 開發(fā)商：北京市安達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司 設(shè)計單位：中國建筑設(shè)計研究院 施工單位：山西建工集團(tuán) 地理位置：昌平鼓樓北街和東街交叉處 用地面積： 19820平米 建筑面積： 用地性質(zhì)：住宅 建筑形態(tài)：板樓 容積率： 優(yōu)惠：未定 交房時間： 08年年底 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 區(qū)域市場分析 —— 區(qū)域內(nèi)競品項目（待售項目） 邑上 該項目共有房源 410套。 具體銷售情況見下表。 10月 28日開盤，共開放房源 116套（僅為 56層的房源）， 11月 17日二次放盤剩余 112套房屋。 果嶺小鎮(zhèn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 戶型 銷量（套） 余量（套） 總量（套） 銷售率 均價 戶均面積（㎡） 公寓 －－－ －－－ 580 100％ 一期公寓 3000，別墅 6000，最后一次放盤為 8500（花園洋房） 78－ 188 別墅 －－－ －－－ 112 100％ －－－ 花園洋房 －－－ －－－ 418 100％ －－－ －－ －－－ －－－ －－－ －－－ －－－ 合計 －－－ －－－ 1100 100％ 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 區(qū)域市場分析 —— 區(qū)域內(nèi)競品項目（在售項目） 項目名稱：佳蓮 〃 時代廣場 開發(fā)商： 北京佳蓮偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置：北京昌平區(qū)鼓樓大街老電影院原址 用地面積： 9285㎡ 建筑面積：約 52023㎡ 用地性質(zhì)：商業(yè)（民用水、電） 容 積 率： 地塊情況：目前處于177。 區(qū)域市場分析 —— 區(qū)域內(nèi)競品項目（已售完項目） 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 區(qū)域市場分析 —— 區(qū)域內(nèi)競品項目（已售完項目） 項目名稱：果嶺小鎮(zhèn) 開發(fā)商：北京天運通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)計單位：墨臣 施工單位：昌平一建 地理位置：昌平區(qū)昌平城區(qū)東關(guān)環(huán)島和白浮泉公園之間 用地面積： 27萬平米 建筑面積： 23萬平米，集中商業(yè) 用地性質(zhì)：住宅和商業(yè) 建筑形態(tài)：板樓、聯(lián)排別墅 容積率： 地塊情況：目前已全部現(xiàn)房，全部入住 付款及優(yōu)惠：一次性付款、按揭、分期 交房時間： 06年 10月已入住 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 區(qū)域市場分析 —— 區(qū)域內(nèi)競品項目（已售完項目） 果嶺小鎮(zhèn) 該項目共有房源約 1100套。 區(qū)域市場分析 —— 區(qū)域內(nèi)競品項目（已售完項目） 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 藍(lán)郡嘉苑 藍(lán)郡嘉苑銷售情況 戶型 銷量（套） 余量（套） 總量（套） 銷售率 均價 戶均面積（㎡） 一居 308 0 308 100% 自開盤來的價格變化為：2900350040005000580060007500元 /平米 36－ 83 兩居 240 0 240 100% 88－ 118 三居 240 0 240 100% 125－ 140 四居 86 0 86 100% 170－ 190 合計 874 0 874 100% 該項目共有房源 874套。 時代廣場 28 200 228 12% 12023 截止到 11月 13日共認(rèn)購房源 96套，其中 28套已轉(zhuǎn)簽， 68套未簽約。 經(jīng)濟(jì)適用房：主要布局在東小口地區(qū)和回龍觀地區(qū)。 房地產(chǎn)業(yè)布局： 高檔居住區(qū)：主要布局在新城邊緣的弱建設(shè)區(qū)內(nèi)，以及鞏華城、百善、小湯山、北七家、鄭各莊等位置，幾個作為旅游服務(wù)基地的小鎮(zhèn)，也可結(jié)合旅游設(shè)施的規(guī)劃，適度發(fā)展部分高檔居住。 引導(dǎo)人口流向，實現(xiàn)社會結(jié)構(gòu)的大致均衡。 是北京西北部地區(qū)的重要生態(tài)屏障。 奧運會旅游服務(wù)區(qū)： 昌平已位于北中軸奧林匹克公園向北的延長線上，被確定為 2023年奧運會旅游服務(wù)區(qū)。 萬科城定位建議 【四】項目劣勢及解決方案 【五】營銷計劃 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 【一】區(qū)域市場分析 1. 昌平區(qū)域規(guī)劃概述 2. 昌平區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)概述 3. 區(qū)域內(nèi)競品項目調(diào)研 4. 區(qū)域市場總結(jié) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 區(qū)域市場分析 —— 昌平區(qū)域規(guī)劃概述 昌平區(qū)域城市定位： 是西部發(fā)展帶上的重要節(jié)點： 昌平城區(qū)位于“兩軸 兩帶 多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)的西部發(fā)展帶上的重要節(jié)點。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 金隅 萬科城市場定位研究報告 目 錄 CATALOG 【一】區(qū)域市場分析 【二】區(qū)域市場客戶掃描 【三】金隅 屬于城市發(fā)展新區(qū)，是承擔(dān)疏解中心城人口和功能，產(chǎn)業(yè)集聚，并帶動區(qū)域發(fā)展的規(guī)?；鞘械貐^(qū)。 “三園三區(qū)”為昌平區(qū)域未來規(guī)劃建設(shè)的核心： “三園三區(qū)” 即：中關(guān)村科技園區(qū)昌平園、中關(guān)村生命科學(xué)園、小湯山現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范園、北京沙河高教園區(qū)、回龍觀經(jīng)濟(jì)住宅區(qū)、十三陵特區(qū)。 昌平城區(qū)發(fā)展目標(biāo)： 科教創(chuàng)新基地 人文生態(tài)景區(qū) 和諧宜居新城 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 區(qū)域市場分析 —— 昌平區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)概述 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)： 疏解中心城人口，基本實現(xiàn)昌平區(qū)內(nèi)的職住平衡； 創(chuàng)建和諧社會，建設(shè)健康宜人的生活社區(qū)； 不斷提高城市的可居住性； 建設(shè)具有昌平特色的綠色人居環(huán)境。實現(xiàn)城市不同區(qū)域的均衡發(fā)展。 中檔居住：主要布局在新城各組團(tuán)內(nèi)，老城內(nèi)以現(xiàn)有用地的改造為主，而沙河、東擴(kuò)地區(qū)、馬池口、南口則以新建住宅為主。對于這兩個地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)的整合，主要是嚴(yán)格控制新住宅小區(qū)的開發(fā)，適當(dāng)建立商業(yè)辦公樓群，且根據(jù)小區(qū)聚集程度，合理布局社區(qū)商業(yè)和大型商業(yè)中心、學(xué)校、醫(yī)院等配套服務(wù)設(shè)施，完善基礎(chǔ)設(shè)施 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 區(qū)域市場分析 —— 區(qū)域內(nèi)競品項目 競品項目的種類 在售項目 已售完項目 待售項目 佳蓮時代廣場 ?隨園公寓 ?邑上 ?詩芳苑 ?藍(lán)郡 ?果嶺小鎮(zhèn) 區(qū)域內(nèi)競品項目按照其銷售狀態(tài)分為以下 3類： 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 區(qū)域市場分析 —— 區(qū)域內(nèi)競品項目 昌平城區(qū)內(nèi)項目情況 項目名稱 銷量（套） 余量（套） 總量（套） 銷售 率 價格 (元 /平方米 ) 使用率 產(chǎn)品類型 備注 隨園公寓 0 938 938 0 8200 約 85% 板樓 預(yù)計 11月 28日開盤 藍(lán)郡 874 0 874 100% 7500 板樓、塔 樓 已全部售罄 邑上 0 410 410 0% 預(yù)計 9000－9500 87% 板樓 未來 2個月內(nèi)開盤 詩芳苑 －－－ －－－ －－－ －－ － 8000 7580% 板樓、塔 樓 開盤時間未定 果嶺小鎮(zhèn) －－－ －－－ 1100 100% 8500 88% 板樓 聯(lián)排別墅 已全部售罄 佳蓮 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 項目名稱：藍(lán)郡嘉苑 開發(fā)商：北京兆恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)計單位：軍都晨宇 施工單位：昌平一建、住總集團(tuán) 地理位置：昌平區(qū)城區(qū)鎮(zhèn)西環(huán)路 25號 用地面積： 建筑面積：住宅 17萬平米、 4萬平米集中商業(yè) 用地性質(zhì)：住宅和商業(yè) 建筑形態(tài)：板樓、塔樓 容積率： 地塊情況：目前已全部現(xiàn)房，僅有一棟塔樓（小戶型公 寓）未入住 優(yōu)惠：一次性付款（前期 98折、后期 95折）、按揭99折、公積金、分期（ 98折、周期為一年內(nèi)） 交房時間：最后一期（小戶型公寓）為 08年 10月，其余已入住。一次開盤時間為 04年 9月，截至 2023年 9月已全部售罄，收盤價格為 7500元 /平方米。 04年 3月一期開盤，截至到 2023年 10月已全部售罄，收盤價格為 8500元 /平方米（花園洋房）。 0情況，土地設(shè)為抵押，抵押權(quán)為北 京農(nóng)村商業(yè)銀行興昌支行 優(yōu) 惠：一次性付款 98折、按揭 99折 交房時間： 2023年 12月 31日 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 區(qū)域市場分析 —— 區(qū)域內(nèi)競品項目（在售項目） 佳蓮 〃 時代廣場 該項目 58層為精裝修公寓（ 1000元 /平米精裝標(biāo)準(zhǔn)對外報價），共有房源 228套。截止到 11月 20日共認(rèn)購房源 63套，簽約 72套。 佳蓮時代廣場銷售情況 戶型 銷量（套） 余量（套） 總量（套） 銷售率 均價 戶均面積（㎡） 一居 28 72 100 28% 目前項目銷售均價 12023元 /㎡根據(jù)其朝向不同價格有所差別，其中南向最貴。目前尚未開盤銷售，預(yù)計未來 2個月內(nèi)開盤。目前有效客戶積累數(shù)量為 270個。 銷售時間節(jié)點：在 11月 25日開始搖號 ,此搖號只對該項目的國學(xué)論壇俱樂部會員開放 ,享有優(yōu)先選房權(quán)，預(yù)計 11月 28日正式開盤，目前辦理國學(xué)會員卡的客戶約為 700人，客戶積累情況很好。其余 6萬平米預(yù)計在未來 2個月內(nèi)開盤。 付款及優(yōu)惠：一次性付款、按揭、分期 交房時間：待定 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 區(qū)域市場分析 —— 區(qū)域內(nèi)競品項目（在售項目） 詩芳苑 該項目共有房源約 1100套左右。 該項目距離本項目約為 600米，建筑密度高于本項目，推盤時間與本項最為接近，今后將重點關(guān)注。但從目前整體市場環(huán)境來看，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場相對北京城區(qū)仍處于比較落后的地步。 近期東部新區(qū)土地供應(yīng)計劃尚未明朗，但長期看供應(yīng)將明顯放量增加 ,可能會與本項目后期開發(fā)形成直接競爭。 區(qū)域內(nèi)競爭項目規(guī)劃設(shè)計 —— 新項目更多注重規(guī)劃細(xì)節(jié)，關(guān)注景觀設(shè)計以及產(chǎn)品設(shè)計，新理念和新技術(shù)也在不斷引入；建筑形態(tài)以高層 /小高層板樓為主；戶型設(shè)計以 80140平米的二居和三居為主。 區(qū)域市場客戶掃描區(qū)域市場客群構(gòu)成 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 昌平客戶在受教育水平、收入相比北京城區(qū)客戶低； 除了中心城區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)的城鎮(zhèn)戶口居民，農(nóng)村人口的城鎮(zhèn)化遷徙比例占到 1/5； 居住自建房是昌平市場的一大特色，超過 1/3的人居住自建房；昌平整體的家庭居住面積較大，商品房的平均居住面積為 102平米，自建房的平均居住面積則在 160平米； 昌平客戶住房總體擁有率也比較高， 86%擁有自己的房子， 22%有過在昌平中心城區(qū)的置業(yè)經(jīng)驗， 40%的潛在客戶有過置業(yè)經(jīng)驗；置業(yè)周期較短，多數(shù)是在近期 13年內(nèi)剛剛購買了商品房； 區(qū)域市場客戶掃描