【正文】 品定位（園林比較） 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 藍 郡 橡樹灣 橡 樹 灣 果 嶺 小 鎮(zhèn) 本項目定位建議 —— 產(chǎn)品定位（園林比較） 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 昌平城區(qū)域內項目名稱 藍郡 邑上 隨園公寓 佳蓮 24小時保安，監(jiān)控，可視對講 24小時保安，監(jiān)控，門禁及電子巡更系統(tǒng)，可視對講 分析結論：區(qū)域項目的安防系統(tǒng)基本都是目前比較普遍采用的。項目自身品牌影響力要優(yōu)于開發(fā)商品牌影響力，項目展示給市場的整體形象對市場的影響更為直接。還是靠萬科物業(yè)的附加值來提升項目的綜合服務品質。以下逐一分析。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 入住時間 項目優(yōu)勢 建筑密度 房屋實用率 本項目規(guī)模優(yōu)勢 競爭項目 價格 項目劣勢 開盤價 7800元 /平方米 , 08年度銷售均價 80008100元 /平方米 , 產(chǎn)品設計 本項目定位建議 —— 價格定位結論 開發(fā)商品牌 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 主力客戶群 —— 昌平地緣客戶 政府公務員 沙河中關村國家工程技術創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)化基地員工 老城區(qū)中關村科技園昌平園區(qū)員工 老城區(qū)大學教職員工 企事業(yè)單位員工 南口、馬池口鎮(zhèn)、陽坊軍隊及相關人員 沙河北汽福田產(chǎn)業(yè)基地員工 次主力客戶群 —— 北京市區(qū)客戶 八達嶺高速沿線中關村、上地、航天城及周邊高校 拓展項目客戶群降低市場銷售壓力 本項目定位建議 —— 客群定位 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 本項目定位建議 —— 客群定位 (來電客戶積累情況 ) 從 11月 6日開始，銷售部正式開始接電工作 ,截止到 21日 ,累計接電總量為 423組 ,其中有效來電 317組 ,無效來電 106組（注：有效來電與無效來電的界定原則為該客戶是否留電話），以下對來電情況進行統(tǒng)計與分析： 工作區(qū)域統(tǒng)計 : 該部分內容登記總量為 267。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 一、金隅萬科城品牌效應區(qū)域覆蓋 意義：由于目前該區(qū)域的客戶對萬科金隅的品牌認知度不是很高，首先要通過開盤前期的營銷造勢手段，使萬科金隅的品牌優(yōu)勢在區(qū)域內深入人心，意旨在將整個品牌文化與客戶生活相結合，從而達到兩者的融合，最終上升到客戶對萬科金隅品牌的認可，對本項目的關注。具體標準如下表； 公共部分 門廳 石材墻 /地、吊頂 開敞樓 /電梯間 石材、面磚墻 /地、吊頂 封閉樓梯間 面磚 /涂料 電梯 蒂森、三菱同檔次 公共部分示意 項目劣勢及解決方案 —— 如何解決戶型無競爭優(yōu)勢的問題 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 公交線路：本項目位居昌平城區(qū)，大多購房者是選擇目的是區(qū)域的繁榮度，我們可以通過引進公共交通的方式將這中繁榮效果無限擴大，建議引進 9公交線路從而實現(xiàn)整個交通條件的四通八達； 如果項目自身條件允許的情況下 ,是否可在未來增加社區(qū)班車 . 建議與公交公司溝通，開設公交線路： 9：昌平 東直門 9：昌平 項目劣勢及解決方案 —— 如何解決大項目發(fā)展的后期配套跟進問題 現(xiàn)有公交線路： 919：南口 德勝門 345：昌平北站 德勝門西 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 社區(qū)會所：社區(qū)內部會所是客戶生活交流的中心，通過客戶對會所的需求體現(xiàn)為出發(fā)，將本項目會所作為優(yōu)勢賣點推出，從而達到項目優(yōu)勢有利支持； 通過對北部客戶進行市場調研，客戶對會所的功能需求來看，健身房、游泳池、和社區(qū)圖書館或書吧是需求最為突出的四項，因此本案會所的業(yè)態(tài)設置可考慮設置上述四項。所排出的煙氣，對與在此居住的 居民有比較大的影響。萬科城一期銷售計劃 放盤階段 時間段 （年 /月） 放盤樓號 放量 （平米） 放量套數(shù) 均價 （元 /平方米） 銷售率 累計 銷售率 累計銷售面積 （平方米） 當月簽約額 （萬元） 第一階段 （強銷期） 3 67636 （ %） 726 7800 30% 30% 48242 37629 第二階段 4 31760 （ %） 245 8100 17% 47% 27337/75579 21430 3% 50% 4824/80403 3907 奧運無放量 3% 53% 4824/85227 3907 第三階段 （強銷期） 7 29015 （ 18%） 8300 10% 63% 16081/101308 13347 5 32396 （ %） 8400 15% 78% 24121/125429 20262 尾房階段 /二期預熱 無 無 無 根據(jù)銷售情況而定 力爭突破 85% 總銷售額 100482萬元 總銷售面積 125429平米 銷售均價 8011/元 /平方米 營銷動作 —— 推盤計劃 (方案四 ) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 銷售計劃說明： 具體的價格策略上采用 低開高走、分期銷售、層層推進 的方法。 項目一期銷售于二期開盤前銷售率達到 7580%，總銷售面積達到 1213萬平米。 可對登記的客戶發(fā)放小的禮品，例如印有項目及開發(fā)商品牌的鑰匙鏈。 銷售道具： ● 折頁●戶型圖●概念樓書●提袋●客戶通訊●節(jié)日禮品●風險提示●易拉保展架 廣告： ●項目形象報廣●項目形象的戶外●三大網(wǎng)站的文字鏈●及萬科客戶的信息告知●項目形象燈箱● 5號線 13號線地鐵廣告 軟文： ●萬科與金隅給昌平帶來了什么？ ●城北新生活方向 品牌形象導入期 （ 2023/12/21— 2023/2/5） 推廣排期計劃 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 活動一：圣誕節(jié)商場巡展 活動名稱：圣誕節(jié)商場巡展 時間： 2023年 12月 24日 地點：昌平城區(qū)的商場或超市 活動目的：通過在圣誕節(jié)在商場的巡展，通過互動的形式對品牌形象及項目形象有個直接的傳遞。 遵循指導思想，低價入市聚集人氣，在項目后期銷售過程中，也可以拉動客戶的消費心理和對產(chǎn)品升值的向往。 實現(xiàn)開盤“一炮打響” 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 2023年 11月 7日－－－－－－－－－－－－－ 臨時銷售示范區(qū)裝飾完成（銷售組進駐） 2023年 1月 1日－－－－－－－－－－－－－－銷售組進駐臨時接待中心 2023年 12月 19日－－－－－－－－－－－－－開盤前期準備會 2023年 2月 20日 －－－－－－－－－－－－－銷售手冊會簽完成 2023年 4月 11日 －－－－－－－－－－－－－樣板房裝修完成 2023年 4月 16日 －－－－－－－－－－－－－銷售展示區(qū)室外環(huán)境完成 2023年 4月 19日 －－－－－－－－－－－－－銷售展示區(qū)開放 2023年 4月 28日 －－－－－－－－－－－－－取得《預售許可證》 2023年 5月 1日 －－－－－－－－－－－－－開盤 營銷動作 —— 銷售籌備期的重要時間節(jié)點 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 營銷動作 —— 推盤計劃 樓號 可售建筑面積 （平方米） 總戶數(shù) （套） 使用系 數(shù) 11 31414 336 12 4751 54 13 31471 336 14 31760 245 15 32396 252 16 14689 164 17 14326 161 合計 160807 1548 －－－ 一期房源數(shù)據(jù)統(tǒng)計： 樓號 兩居（套） 三居（套） 合計 11 308 28 336 12 54 0 54 13 308 28 336 14 53 192 245 15 56 196 251 16 164 0 164 17 161 0 161 合計 1104 444 1548 百分比 % 100% 一期產(chǎn)品結構： 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 營銷動作 —— 推盤計劃（方案一） 1號樓 6號樓 4號樓 7號樓 5號樓 3號樓 售樓處 2號樓 2023年 5月 1日開盤，推出 7號樓，共 715套房源，兩居 687套，三居 28套，開盤均價 7800元 /平方米； 2023年 7月推出 4號樓，共 245套房源，兩居 53套，三居 192套，開盤均價 8100元 /平方米； 2023年 9月推出 5號樓，共 588套房源，兩居 364套，三居 224套，開盤均價 8400元 /平方米； 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 住宅銷售計劃表： 金隅 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 五、區(qū)域內劣勢弱化，降低不利因素風險 意義：本項目周邊存在一些不利因素，這些因素的存在會直接導致客戶在購買本項目時產(chǎn)生抗拒點，而為客戶明晰不利因素的存在保證客戶利益是萬科的一貫準則，這樣可以通過避免客戶在事后獲知不利因素后產(chǎn)生的糾紛，并可提升客戶對項目品牌的信任度，同時可以通過施工手段將這些不利因素進行美化或改建，將其所帶來的負面影響降到最低。銷售中心二層的露臺可通過花植的布置，做成一個露天咖啡廳，做為現(xiàn)場的接待區(qū)域提升整體品質感。 客戶重點關注問題 —— 價格、開盤時間、建筑高度、房屋實用率。 入住時間 —— 競品項目的入住時間最晚均在 08年底，本項目為 09年 10月，處于劣勢。供暖采用市政集中供暖，采暖形式為地暖。 本項目市場定位 —— 項目產(chǎn)品定位建議（外立面） 萬科加州灣 V城 藍郡 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 園林景觀：建議適當提高園林建設投入的標準，對園林景觀部分進行分區(qū)主題定位，并依據(jù)定位進行對應特色風格的規(guī)劃設計，可以通過園林來提升項目的附加值及關注度。 時代廣場 果嶺小鎮(zhèn) 詩芳苑 商業(yè) 4萬平米項目自有集中商業(yè)（商場） 無 無 1萬平米商業(yè) 教育 依靠周邊教育配套 無 無 無 幼兒園 無 會所 300平米 無 4000平米 無 100度果嶺健身會所（已投入使用） 無 昌平城區(qū)域外項目名稱 項目配套 橡樹灣 清河新城 富力桃園 北一街 8號 新龍城 商業(yè) 商業(yè)景觀步行街及10萬平米商業(yè)中心 20萬平米的商務辦公、百貨、購物中心與特色街區(qū) 菜市場、超市、餐飲、商場 742400平米商業(yè)金融 配套性商業(yè) 教育 幼兒園小學 無 國際知名雙語幼兒園 54800平米中小學幼兒園 幼兒園 會所 2萬平米大型書吧、咖啡吧、畫廊、體育設施 5A級（ 400平米） 星級會所： 游泳池、健身區(qū)、羽毛球場、兒童游樂區(qū)、商務中心、小型快餐區(qū)等 高檔會所里的健身房點燃青春，酒吧、咖啡廳 無會所，有活動中心 分析結論：對與項目配套，本項目具有較高的優(yōu)勢，除了自身配套的完善外，項目地塊的優(yōu)勢是昌平城區(qū)其他項目所不能復制的。通過反饋區(qū)域內客戶對 24小時熱水并不關注。 時代廣場 果嶺小鎮(zhèn) 詩芳苑 園林景觀 中央景觀軸線、中心集中景觀 園林設計以現(xiàn)代風格為主線，通過系列連接的主體空間呈現(xiàn)出一種婉約、自然、 典雅、靜謐的親水園林，獨特的風景街區(qū)設計，顯示出人與自然的和諧；1300平米空中花園 將生態(tài)人居與八大美學園林完全融合，使生活從此自然，從此舒適 追求在融會中的完美統(tǒng)一。 萬科城定位建議 1. 市場定位 2. 產(chǎn)品定位 3. 價格定位 4. 客群定位 5. 本項目核心競爭力 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 市場定位依據(jù)： 本項目定位建議 —— 市場定位 昌平城區(qū)未來良好的發(fā)展趨勢 是西部發(fā)展帶上的重要節(jié)點、和諧宜居新城、科技創(chuàng)新基地 項目所在昌平城區(qū)內的核心區(qū)域地段 老二毛廠在昌平城區(qū)內擁有良好的配套及不可復制的核心地段 項目的品牌優(yōu)勢 金隅、萬科強強聯(lián)手打造昌平城區(qū)標桿力作 不可比擬的大盤效應 ，占據(jù)昌平城區(qū)供應量的 70％以上 昌平市場的金色，區(qū)域地標的住宅項目 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 市場定位依據(jù)： 本項目定位建議 —— 市場定位 昌平市場的金色，區(qū)域地標的住宅項目 解讀 “ 昌平市場的金色 ” ： 金色：城市核心區(qū)域的項目標志，高于項目定位的及，金隅萬科城雖坐落昌平，但無論規(guī)模體系還是產(chǎn)品形態(tài)都以高于對的定位，因此我們賦予它 “ 昌平市場的金色 ” 。 區(qū)域內競爭項目規(guī)劃設計 —— 新項目更多注重規(guī)劃細節(jié)，關注景觀設計以及產(chǎn)品設計，新理念和新技術也在不斷引入；建筑形態(tài)以高層 /小高層板樓為主