【正文】 品定位（園林比較） 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 藍(lán) 郡 橡樹灣 橡 樹 灣 果 嶺 小 鎮(zhèn) 本項(xiàng)目定位建議 —— 產(chǎn)品定位（園林比較） 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 昌平城區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目名稱 藍(lán)郡 邑上 隨園公寓 佳蓮 24小時(shí)保安，監(jiān)控，可視對(duì)講 24小時(shí)保安，監(jiān)控，門禁及電子巡更系統(tǒng)，可視對(duì)講 分析結(jié)論：區(qū)域項(xiàng)目的安防系統(tǒng)基本都是目前比較普遍采用的。項(xiàng)目自身品牌影響力要優(yōu)于開發(fā)商品牌影響力，項(xiàng)目展示給市場(chǎng)的整體形象對(duì)市場(chǎng)的影響更為直接。還是靠萬科物業(yè)的附加值來提升項(xiàng)目的綜合服務(wù)品質(zhì)。以下逐一分析。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 入住時(shí)間 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 建筑密度 房屋實(shí)用率 本項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì) 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 價(jià)格 項(xiàng)目劣勢(shì) 開盤價(jià) 7800元 /平方米 , 08年度銷售均價(jià) 80008100元 /平方米 , 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目定位建議 —— 價(jià)格定位結(jié)論 開發(fā)商品牌 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 主力客戶群 —— 昌平地緣客戶 政府公務(wù)員 沙河中關(guān)村國(guó)家工程技術(shù)創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)化基地員工 老城區(qū)中關(guān)村科技園昌平園區(qū)員工 老城區(qū)大學(xué)教職員工 企事業(yè)單位員工 南口、馬池口鎮(zhèn)、陽坊軍隊(duì)及相關(guān)人員 沙河北汽福田產(chǎn)業(yè)基地員工 次主力客戶群 —— 北京市區(qū)客戶 八達(dá)嶺高速沿線中關(guān)村、上地、航天城及周邊高校 拓展項(xiàng)目客戶群降低市場(chǎng)銷售壓力 本項(xiàng)目定位建議 —— 客群定位 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 本項(xiàng)目定位建議 —— 客群定位 (來電客戶積累情況 ) 從 11月 6日開始，銷售部正式開始接電工作 ,截止到 21日 ,累計(jì)接電總量為 423組 ,其中有效來電 317組 ,無效來電 106組（注：有效來電與無效來電的界定原則為該客戶是否留電話），以下對(duì)來電情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與分析： 工作區(qū)域統(tǒng)計(jì) : 該部分內(nèi)容登記總量為 267。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 一、金隅萬科城品牌效應(yīng)區(qū)域覆蓋 意義：由于目前該區(qū)域的客戶對(duì)萬科金隅的品牌認(rèn)知度不是很高，首先要通過開盤前期的營(yíng)銷造勢(shì)手段，使萬科金隅的品牌優(yōu)勢(shì)在區(qū)域內(nèi)深入人心，意旨在將整個(gè)品牌文化與客戶生活相結(jié)合，從而達(dá)到兩者的融合，最終上升到客戶對(duì)萬科金隅品牌的認(rèn)可，對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)注。具體標(biāo)準(zhǔn)如下表； 公共部分 門廳 石材墻 /地、吊頂 開敞樓 /電梯間 石材、面磚墻 /地、吊頂 封閉樓梯間 面磚 /涂料 電梯 蒂森、三菱同檔次 公共部分示意 項(xiàng)目劣勢(shì)及解決方案 —— 如何解決戶型無競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的問題 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 公交線路：本項(xiàng)目位居昌平城區(qū)，大多購(gòu)房者是選擇目的是區(qū)域的繁榮度，我們可以通過引進(jìn)公共交通的方式將這中繁榮效果無限擴(kuò)大，建議引進(jìn) 9公交線路從而實(shí)現(xiàn)整個(gè)交通條件的四通八達(dá)； 如果項(xiàng)目自身?xiàng)l件允許的情況下 ,是否可在未來增加社區(qū)班車 . 建議與公交公司溝通，開設(shè)公交線路： 9：昌平 東直門 9：昌平 項(xiàng)目劣勢(shì)及解決方案 —— 如何解決大項(xiàng)目發(fā)展的后期配套跟進(jìn)問題 現(xiàn)有公交線路： 919：南口 德勝門 345：昌平北站 德勝門西 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 社區(qū)會(huì)所：社區(qū)內(nèi)部會(huì)所是客戶生活交流的中心，通過客戶對(duì)會(huì)所的需求體現(xiàn)為出發(fā)，將本項(xiàng)目會(huì)所作為優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)推出，從而達(dá)到項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)有利支持； 通過對(duì)北部客戶進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，客戶對(duì)會(huì)所的功能需求來看，健身房、游泳池、和社區(qū)圖書館或書吧是需求最為突出的四項(xiàng)，因此本案會(huì)所的業(yè)態(tài)設(shè)置可考慮設(shè)置上述四項(xiàng)。所排出的煙氣，對(duì)與在此居住的 居民有比較大的影響。萬科城一期銷售計(jì)劃 放盤階段 時(shí)間段 （年 /月） 放盤樓號(hào) 放量 （平米） 放量套數(shù) 均價(jià) （元 /平方米） 銷售率 累計(jì) 銷售率 累計(jì)銷售面積 （平方米） 當(dāng)月簽約額 （萬元） 第一階段 （強(qiáng)銷期） 3 67636 （ %） 726 7800 30% 30% 48242 37629 第二階段 4 31760 （ %） 245 8100 17% 47% 27337/75579 21430 3% 50% 4824/80403 3907 奧運(yùn)無放量 3% 53% 4824/85227 3907 第三階段 （強(qiáng)銷期） 7 29015 （ 18%） 8300 10% 63% 16081/101308 13347 5 32396 （ %） 8400 15% 78% 24121/125429 20262 尾房階段 /二期預(yù)熱 無 無 無 根據(jù)銷售情況而定 力爭(zhēng)突破 85% 總銷售額 100482萬元 總銷售面積 125429平米 銷售均價(jià) 8011/元 /平方米 營(yíng)銷動(dòng)作 —— 推盤計(jì)劃 (方案四 ) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 銷售計(jì)劃說明： 具體的價(jià)格策略上采用 低開高走、分期銷售、層層推進(jìn) 的方法。 項(xiàng)目一期銷售于二期開盤前銷售率達(dá)到 7580%，總銷售面積達(dá)到 1213萬平米。 可對(duì)登記的客戶發(fā)放小的禮品，例如印有項(xiàng)目及開發(fā)商品牌的鑰匙鏈。 銷售道具： ● 折頁●戶型圖●概念樓書●提袋●客戶通訊●節(jié)日禮品●風(fēng)險(xiǎn)提示●易拉保展架 廣告： ●項(xiàng)目形象報(bào)廣●項(xiàng)目形象的戶外●三大網(wǎng)站的文字鏈●及萬科客戶的信息告知●項(xiàng)目形象燈箱● 5號(hào)線 13號(hào)線地鐵廣告 軟文： ●萬科與金隅給昌平帶來了什么？ ●城北新生活方向 品牌形象導(dǎo)入期 （ 2023/12/21— 2023/2/5） 推廣排期計(jì)劃 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 活動(dòng)一：圣誕節(jié)商場(chǎng)巡展 活動(dòng)名稱：圣誕節(jié)商場(chǎng)巡展 時(shí)間： 2023年 12月 24日 地點(diǎn)：昌平城區(qū)的商場(chǎng)或超市 活動(dòng)目的：通過在圣誕節(jié)在商場(chǎng)的巡展，通過互動(dòng)的形式對(duì)品牌形象及項(xiàng)目形象有個(gè)直接的傳遞。 遵循指導(dǎo)思想，低價(jià)入市聚集人氣，在項(xiàng)目后期銷售過程中，也可以拉動(dòng)客戶的消費(fèi)心理和對(duì)產(chǎn)品升值的向往。 實(shí)現(xiàn)開盤“一炮打響” 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 2023年 11月 7日－－－－－－－－－－－－－ 臨時(shí)銷售示范區(qū)裝飾完成（銷售組進(jìn)駐） 2023年 1月 1日－－－－－－－－－－－－－－銷售組進(jìn)駐臨時(shí)接待中心 2023年 12月 19日－－－－－－－－－－－－－開盤前期準(zhǔn)備會(huì) 2023年 2月 20日 －－－－－－－－－－－－－銷售手冊(cè)會(huì)簽完成 2023年 4月 11日 －－－－－－－－－－－－－樣板房裝修完成 2023年 4月 16日 －－－－－－－－－－－－－銷售展示區(qū)室外環(huán)境完成 2023年 4月 19日 －－－－－－－－－－－－－銷售展示區(qū)開放 2023年 4月 28日 －－－－－－－－－－－－－取得《預(yù)售許可證》 2023年 5月 1日 －－－－－－－－－－－－－開盤 營(yíng)銷動(dòng)作 —— 銷售籌備期的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 營(yíng)銷動(dòng)作 —— 推盤計(jì)劃 樓號(hào) 可售建筑面積 （平方米） 總戶數(shù) （套） 使用系 數(shù) 11 31414 336 12 4751 54 13 31471 336 14 31760 245 15 32396 252 16 14689 164 17 14326 161 合計(jì) 160807 1548 －－－ 一期房源數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)： 樓號(hào) 兩居（套） 三居（套） 合計(jì) 11 308 28 336 12 54 0 54 13 308 28 336 14 53 192 245 15 56 196 251 16 164 0 164 17 161 0 161 合計(jì) 1104 444 1548 百分比 % 100% 一期產(chǎn)品結(jié)構(gòu)： 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 營(yíng)銷動(dòng)作 —— 推盤計(jì)劃（方案一） 1號(hào)樓 6號(hào)樓 4號(hào)樓 7號(hào)樓 5號(hào)樓 3號(hào)樓 售樓處 2號(hào)樓 2023年 5月 1日開盤，推出 7號(hào)樓，共 715套房源，兩居 687套，三居 28套，開盤均價(jià) 7800元 /平方米； 2023年 7月推出 4號(hào)樓，共 245套房源，兩居 53套，三居 192套，開盤均價(jià) 8100元 /平方米； 2023年 9月推出 5號(hào)樓，共 588套房源，兩居 364套，三居 224套，開盤均價(jià) 8400元 /平方米； 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 住宅銷售計(jì)劃表： 金隅 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 五、區(qū)域內(nèi)劣勢(shì)弱化，降低不利因素風(fēng)險(xiǎn) 意義：本項(xiàng)目周邊存在一些不利因素，這些因素的存在會(huì)直接導(dǎo)致客戶在購(gòu)買本項(xiàng)目時(shí)產(chǎn)生抗拒點(diǎn)，而為客戶明晰不利因素的存在保證客戶利益是萬科的一貫準(zhǔn)則，這樣可以通過避免客戶在事后獲知不利因素后產(chǎn)生的糾紛，并可提升客戶對(duì)項(xiàng)目品牌的信任度，同時(shí)可以通過施工手段將這些不利因素進(jìn)行美化或改建，將其所帶來的負(fù)面影響降到最低。銷售中心二層的露臺(tái)可通過花植的布置，做成一個(gè)露天咖啡廳，做為現(xiàn)場(chǎng)的接待區(qū)域提升整體品質(zhì)感。 客戶重點(diǎn)關(guān)注問題 —— 價(jià)格、開盤時(shí)間、建筑高度、房屋實(shí)用率。 入住時(shí)間 —— 競(jìng)品項(xiàng)目的入住時(shí)間最晚均在 08年底，本項(xiàng)目為 09年 10月，處于劣勢(shì)。供暖采用市政集中供暖，采暖形式為地暖。 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位 —— 項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議（外立面） 萬科加州灣 V城 藍(lán)郡 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 園林景觀：建議適當(dāng)提高園林建設(shè)投入的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)園林景觀部分進(jìn)行分區(qū)主題定位，并依據(jù)定位進(jìn)行對(duì)應(yīng)特色風(fēng)格的規(guī)劃設(shè)計(jì)，可以通過園林來提升項(xiàng)目的附加值及關(guān)注度。 時(shí)代廣場(chǎng) 果嶺小鎮(zhèn) 詩芳苑 商業(yè) 4萬平米項(xiàng)目自有集中商業(yè)（商場(chǎng)） 無 無 1萬平米商業(yè) 教育 依靠周邊教育配套 無 無 無 幼兒園 無 會(huì)所 300平米 無 4000平米 無 100度果嶺健身會(huì)所（已投入使用） 無 昌平城區(qū)域外項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目配套 橡樹灣 清河新城 富力桃園 北一街 8號(hào) 新龍城 商業(yè) 商業(yè)景觀步行街及10萬平米商業(yè)中心 20萬平米的商務(wù)辦公、百貨、購(gòu)物中心與特色街區(qū) 菜市場(chǎng)、超市、餐飲、商場(chǎng) 742400平米商業(yè)金融 配套性商業(yè) 教育 幼兒園小學(xué) 無 國(guó)際知名雙語幼兒園 54800平米中小學(xué)幼兒園 幼兒園 會(huì)所 2萬平米大型書吧、咖啡吧、畫廊、體育設(shè)施 5A級(jí)（ 400平米） 星級(jí)會(huì)所： 游泳池、健身區(qū)、羽毛球場(chǎng)、兒童游樂區(qū)、商務(wù)中心、小型快餐區(qū)等 高檔會(huì)所里的健身房點(diǎn)燃青春，酒吧、咖啡廳 無會(huì)所，有活動(dòng)中心 分析結(jié)論：對(duì)與項(xiàng)目配套，本項(xiàng)目具有較高的優(yōu)勢(shì)，除了自身配套的完善外，項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)是昌平城區(qū)其他項(xiàng)目所不能復(fù)制的。通過反饋區(qū)域內(nèi)客戶對(duì) 24小時(shí)熱水并不關(guān)注。 時(shí)代廣場(chǎng) 果嶺小鎮(zhèn) 詩芳苑 園林景觀 中央景觀軸線、中心集中景觀 園林設(shè)計(jì)以現(xiàn)代風(fēng)格為主線，通過系列連接的主體空間呈現(xiàn)出一種婉約、自然、 典雅、靜謐的親水園林，獨(dú)特的風(fēng)景街區(qū)設(shè)計(jì)，顯示出人與自然的和諧；1300平米空中花園 將生態(tài)人居與八大美學(xué)園林完全融合，使生活從此自然，從此舒適 追求在融會(huì)中的完美統(tǒng)一。 萬科城定位建議 1. 市場(chǎng)定位 2. 產(chǎn)品定位 3. 價(jià)格定位 4. 客群定位 5. 本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 市場(chǎng)定位依據(jù)： 本項(xiàng)目定位建議 —— 市場(chǎng)定位 昌平城區(qū)未來良好的發(fā)展趨勢(shì) 是西部發(fā)展帶上的重要節(jié)點(diǎn)、和諧宜居新城、科技創(chuàng)新基地 項(xiàng)目所在昌平城區(qū)內(nèi)的核心區(qū)域地段 老二毛廠在昌平城區(qū)內(nèi)擁有良好的配套及不可復(fù)制的核心地段 項(xiàng)目的品牌優(yōu)勢(shì) 金隅、萬科強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手打造昌平城區(qū)標(biāo)桿力作 不可比擬的大盤效應(yīng) ，占據(jù)昌平城區(qū)供應(yīng)量的 70％以上 昌平市場(chǎng)的金色，區(qū)域地標(biāo)的住宅項(xiàng)目 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 市場(chǎng)定位依據(jù)： 本項(xiàng)目定位建議 —— 市場(chǎng)定位 昌平市場(chǎng)的金色，區(qū)域地標(biāo)的住宅項(xiàng)目 解讀 “ 昌平市場(chǎng)的金色 ” ： 金色：城市核心區(qū)域的項(xiàng)目標(biāo)志，高于項(xiàng)目定位的及，金隅萬科城雖坐落昌平，但無論規(guī)模體系還是產(chǎn)品形態(tài)都以高于對(duì)的定位，因此我們賦予它 “ 昌平市場(chǎng)的金色 ” 。 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) —— 新項(xiàng)目更多注重規(guī)劃細(xì)節(jié)，關(guān)注景觀設(shè)計(jì)以及產(chǎn)品設(shè)計(jì)，新理念和新技術(shù)也在不斷引入；建筑形態(tài)以高層 /小高層板樓為主