【正文】 ；戶型設計以 80140平米的二居和三居為主。 付款及優(yōu)惠：一次性付款、按揭、分期 交房時間：待定 中國地產商域網 區(qū)域市場分析 —— 區(qū)域內競品項目（在售項目） 詩芳苑 該項目共有房源約 1100套左右。目前尚未開盤銷售，預計未來 2個月內開盤。 04年 3月一期開盤，截至到 2023年 10月已全部售罄，收盤價格為 8500元 /平方米（花園洋房）。 中檔居?。褐饕季衷谛鲁歉鹘M團內，老城內以現有用地的改造為主，而沙河、東擴地區(qū)、馬池口、南口則以新建住宅為主。屬于城市發(fā)展新區(qū)，是承擔疏解中心城人口和功能，產業(yè)集聚，并帶動區(qū)域發(fā)展的規(guī)模化城市地區(qū)。 奧運會旅游服務區(qū)： 昌平已位于北中軸奧林匹克公園向北的延長線上，被確定為 2023年奧運會旅游服務區(qū)。 經濟適用房：主要布局在東小口地區(qū)和回龍觀地區(qū)。 果嶺小鎮(zhèn)產品結構 戶型 銷量（套） 余量（套） 總量（套） 銷售率 均價 戶均面積（㎡） 公寓 －－－ －－－ 580 100％ 一期公寓 3000，別墅 6000，最后一次放盤為 8500（花園洋房） 78－ 188 別墅 －－－ －－－ 112 100％ －－－ 花園洋房 －－－ －－－ 418 100％ －－－ －－ －－－ －－－ －－－ －－－ －－－ 合計 －－－ －－－ 1100 100％ 中國地產商域網 區(qū)域市場分析 —— 區(qū)域內競品項目（在售項目） 項目名稱：佳蓮 〃 時代廣場 開發(fā)商： 北京佳蓮偉業(yè)房地產開發(fā)有限公司 地理位置：北京昌平區(qū)鼓樓大街老電影院原址 用地面積： 9285㎡ 建筑面積：約 52023㎡ 用地性質：商業(yè)（民用水、電） 容 積 率： 地塊情況：目前處于177。該項目目前與裝修公司合作，辦理裝修優(yōu)惠卡，收取客戶 500元定金，截至到 11月 12日。開盤時間因規(guī)劃變更（增加面積）待定，預計未來一個季度內推向市場。 中國地產商域網 【二】區(qū)域市場客戶掃描 區(qū)域市場客群構成 目標客群背景構成 競品項目客戶分析 區(qū)域客群需求特征 中國地產商域網 市場熱度： 昌平市場熱度相對平緩，從昌平中心城區(qū)來看，未來三年的商品房購買發(fā)生率為 %； 昌平未來兩年潛在購房發(fā)生率僅為 4%，和城區(qū)火熱的市場形成鮮明的對比； 客戶來源地 : 昌平中心城區(qū)對周邊鎮(zhèn)區(qū)的吸引力較強，尤其吸引了馬池口鎮(zhèn)和南口鎮(zhèn)這兩個鎮(zhèn)區(qū)的客戶； 主力人群構成： 30歲以下的年輕群體購房意愿最強，其他年齡段的購房意愿相對較冷淡； 打算在昌平中心城區(qū)購房的客戶主力是青年持家和小太陽家庭，這和昌平外來人口較少，外 地青年成家立業(yè)需求相對較少有關； 中老年家庭也有一定的市場規(guī)模。 區(qū)域地標： 在昌平城區(qū)這個住宅有效供應量僅為 ，金隅萬科城將在未來 2－3年形成約 48萬平米的住宅放量，這種無法比擬的項目規(guī)模以及憑借萬科和金隅的聯手打造，必然是昌平區(qū)城區(qū)內的地標項目。設計宗旨力求人與自然的和諧 ,突出以人為本的主題 , 昌平城區(qū)域外項目名稱 橡樹灣 清河新城 富力桃園 北一街 8號 新龍城 園林景觀 橡樹灣地塊內原生樹木繁多，其中 50公逾百棵分以上胸徑的原生大樹逾百棵 樓間綠化組團面積均達到了兩萬平米以上， 富力桃園景觀設計總體上以“現代、人文、藝術、原生”為四大主題，營造了充分尊重自然并富有現代氣息的生態(tài)景觀環(huán)境 全年自然健康。供暖基本采用集中供暖，個別項目采取分戶供暖。 本項目定位建議 —— 產品定位（項目配套比較） 中國地產商域網 通過對競品項目的主要增值部分進行橫向對比，并做以對比分析，來作為本項目增值部分的參考依據。昌平區(qū)自然環(huán)境良好，植物物種豐富，可充分利用這些優(yōu)勢，就地選材，豐富園林景觀。 本項目市場定位 —— 項目產品定位建議（供水、供暖） 中國地產商域網 本項目定位建議 —— 價格定位依據（對比分析） 區(qū)域內項目 藍郡 邑上 隨園公寓 佳蓮 建筑形態(tài) —— 區(qū)域內競品項目的建筑形態(tài)以板樓為主，與本項目相同，不做優(yōu)劣勢比較。 東西兩居,1, 0%三居, 2 1 ,10%南北兩居,192, 90%東西兩居 南北兩居 三居工作區(qū)域統(tǒng)計 : 該部分內容登記總量為 214。 社區(qū)門口示意 社區(qū)門口示意 項目劣勢及解決方案 —— 如何解決園林在開盤階段無法展示的問題 中國地產商域網 三、從戶型產品到生活服務，決定客戶購買的要因 意義：優(yōu)質的產品以及完善的配套，是客戶選擇并購買項目產品基礎。 項目劣勢及解決方案 —— 如何解決供熱站對環(huán)境的影響的問題 中國地產商域網 不利因素公示：通過對不利因素的公示，以最誠懇和直接的態(tài)度將所面對的不利因素對客戶進行告知，使客戶了解其存在，從而達到客戶對本項目的信賴度最大化； 風險提示公示示意 項目劣勢及解決方案 —— 如何解決供熱站對環(huán)境的影響的問題 中國地產商域網 不利因素的改造：建議通過與供熱站聯系，由開發(fā)商投入一部分成本，對供熱站進行排煙系統(tǒng)的改造，將污染 影響降到最低。萬科城一期銷售計劃 放盤階段 時間段 （年 /月） 放盤樓號 放量 （平米） 放量套數 均價 （元 /平方米） 銷售率 累計 銷售率 累計銷售面積 （平方米） 當月簽約額 （萬元） 第一階段 （強銷期） 7 65237 （ %） 715 7800 35% 35% 56282 43900 5% 40% 8040/64292 6271 第二階段 （奧運） 4 31760 （ %） 245 8100 8% 48% 12865/77187 10420 7% 55% 11256/88443 9117 第三階段 （強銷期） 5 63810 （ %） 588 8400 12% 67% 19297/107741 16209 8% 75% 12865/120605 10807 尾房階段 /二期預熱 無 無 無 根據銷售情況而定 力爭突破 80% 總銷售額 96724萬元 總銷售面積 120605平米 銷售均價 8020/元 /平方米 營銷動作 —— 推盤計劃 (方案一 ) 中國地產商域網 營銷動作 —— 推盤計劃（方案二） 1號樓 6號樓 4號樓 7號樓 5號樓 3號樓 售樓處 2號樓 2023年 5月 1日開盤，推出 7號樓，共 796套房源，兩居 576套，三居 220套，開盤均價 7800元 /平方米； 2023年 7月推出 5號樓，共 252套房源，兩居 56套，三居 196套，開盤均價 8100元 /平方米； 2023年 9月推出 6號樓，共 500套房源，兩居 472套，三居 28套，開盤均價 8400元 /平方米； 中國地產商域網 住宅銷售計劃表： 金隅 金隅 也對 臨時銷售中心的開放釋放信息，積累意向客戶。 銷售人員通過發(fā)放宣傳資料及對客戶登記的形成進行客戶積累。 5月為銷售黃金月份，相信在 5月將本項目推向市場一定會取得事半功倍的效果。萬科城一期銷售計劃 放盤階段 時間段 （年 /月） 放盤樓號 放量 （平米） 放量套數 均價 （元 /平方米） 銷售率 累計 銷售率 累計銷售面積 （平方米） 當月簽約額 （萬元） 第一階段 （強銷期） 4 67982 （ %） 635 7800 35% 35% 56282 43900 5% 40% 8040/64323 6271 第二階段 （奧運） 1 31414 （ %） 336 8100 6% 46% 9648/73971 7815 4% 50% 6432/80404 5210 第三階段 （強銷期） 6 14689 （ %） 164 8300 10% 60% 16081/96484 13347 7 46722 （ %） 413 8400 15% 75% 24121/120605 20262 尾房階段 /二期預熱 無 無 無 根據銷售情況而定 力爭突破 80% 總銷售額 96805萬元 總銷售面積 120605平米 銷售均價 8027/元 /平方米 營銷動作 —— 推盤計劃 (方案三 ) 中國地產商域網 營銷動作 —— 推盤計劃（方案四） 1號樓 6號樓 4號樓 7號樓 5號樓 3號樓 售樓處 2號樓 2023年 5月 1日開盤，推出 3號樓，共726套房源，兩居 670套，三居 56套，開盤均價7800元 /平方米； 2023年 6月推出 4號樓，共 245套房源，兩居 53套，三居 192套，開盤均價 8100元 /平方米； 2023年 9月推出 7號樓，共 325套房源，全部為二居，開盤均價 8300元 /平方米； 2023年 10月推出 5號樓，共 251套房源，兩居 56套，三居 196套，開盤均價 8400元 /平方米； 中國地產商域網 住宅銷售計劃表： 金隅 不利因素：緊臨項目的南環(huán)供熱廠是目前項目周邊影響較大的不利因素。 項目劣勢及解決方案 —— 如何解決戶型無競爭優(yōu)勢的問題 中國地產商域網 戶型優(yōu)勢提煉：由于本項目為塔樓設計，其得房率以及戶型設計上相比其它項目并不具備明顯優(yōu)勢，這需要通過業(yè)務員對本項目戶型優(yōu)勢的深入挖掘，并通過與競品項目劣勢對比，為客戶購買本產品增加信心； A3戶型說辭： 三室兩廳兩衛(wèi) 南北通透，多向采光； 步入式衣柜，為生活帶來更多便利； 項目劣勢及解決方案 —— 如何解決戶型無競爭優(yōu)勢的問題 中國地產商域網 公共設施加分：由于本項目在戶型產品上不具備優(yōu)勢，這就需要在社區(qū)內部配套上的附加值為項目加分，建議增加公共部分裝修成本，使客戶能夠明顯體會出社區(qū)大環(huán)境的優(yōu)越性，拉開與競品項目距離。 ?服務影響力：萬科物業(yè)的服務附加值 根據本項目的市場定位以及產品，價格，客群的定位，我們挖掘出項目所應具備的核心競爭力： 中國地產商域網 【四】項目劣勢及解決方案 1. 品牌認知度低及解決辦法 2. 景觀示范劣勢及解決辦法 3. 戶型劣勢及解決辦法 4. 項目外在不利因素及彌補措施 5. 項目配套的劣勢彌補建議 中國地產商域網 一、金隅萬科城品牌效應區(qū)域覆蓋－－市場對萬科金隅的品牌認知度很低 二、現場賣點挖掘，項目優(yōu)勢展現－－園林在開盤階段無法展示 三、戶型設計是決定客戶購買的重要因素－－戶型無競爭優(yōu)勢 四、規(guī)模優(yōu)勢帶來的內部配套完善－－大項目發(fā)展的后期跟進問題 五、區(qū)域內劣勢弱化，降低不利因素風險－－－供熱站對環(huán)境的影響 項目劣勢及解決方案 —— 競爭力與劣勢的關系 通過我們對項目的市場定位所挖掘出的項目核心競爭力來看，從目前市場的角度分析， 也正是項目所存在的一些劣勢，是需要我們通過一系列營銷動作及軟硬件的支持來將 劣勢真正轉化為項目的核心競爭力。 區(qū)域內競爭項目定價 —— 從近階段昌平城區(qū)內項目的銷售情況來開 ,整個區(qū)域的銷售均價在 75009000元之間 , 昌平城區(qū)內的 3個主要待售項目 —— 邑上、詩芳苑、隨園公寓（佳蓮時代廣場因產品特殊性例外）的加權平均價約為 8200元 /平方米。萬科城 建筑形態(tài) 小高層板 樓、塔樓 9層 板樓 9層板樓 商業(yè)建筑綜合體 49層板樓 、別墅 2228層 板樓 28層板樓 入住時間 08年 10月 08年底 08年底 08年底 全部入住 預計 08年底 09年 10月 房屋實用率 82% 87% 85% 80% 88% 75— 80% — % 容積率 2 通過對區(qū)域市場的研究與分析，我們認為影響定價的主要因素有以下幾點：建筑密度（容積率）、建筑形態(tài)、入住時間、房屋實用率、區(qū)域內競品項目定價、產品設計。 本項目市場定位 —— 項目產品定位建議（門窗） 中國地產商域網 安防系統(tǒng)：對于本項目的安防系統(tǒng)，建議不做新技術或者在安防系統(tǒng)方面增加投入，就采用區(qū)域市場內比