【正文】 地為主； 產(chǎn)品需求 —— 以南北向二居為主，需求比例達(dá)到90%； 面積需求范圍： 一居： 60平米 二居： 80— 100平米 三居： 120— 140平米 產(chǎn)品需求與本項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨同，本項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位準(zhǔn)確。 沙河地區(qū),25, 9%回龍觀地區(qū),7, 3%北京市區(qū),29, 11%昌平城區(qū),206, 77%北京市區(qū) 昌平城區(qū) 沙河地區(qū) 回龍觀地區(qū)沙河地區(qū),22, 9%回龍觀地區(qū),4, 2%北京市區(qū),5, 2%昌平城區(qū),207, 87%北京市區(qū) 昌平城區(qū) 沙河地區(qū) 回龍觀地區(qū)居住區(qū)域統(tǒng)計(jì) : 該部分內(nèi)容登記總量為 238。 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定價(jià) —— 從近階段昌平城區(qū)內(nèi)項(xiàng)目的銷售情況來(lái)開(kāi) ,整個(gè)區(qū)域的銷售均價(jià)在 75009000元之間 , 昌平城區(qū)內(nèi)的 3個(gè)主要待售項(xiàng)目 —— 邑上、詩(shī)芳苑、隨園公寓（佳蓮時(shí)代廣場(chǎng)因產(chǎn)品特殊性例外）的加權(quán)平均價(jià)約為 8200元 /平方米。 建筑形態(tài) —— 區(qū)域內(nèi)競(jìng)品項(xiàng)目的建筑形態(tài)以板樓為主，與本項(xiàng)目相同，不做優(yōu)劣勢(shì)比較。該因素為本項(xiàng)目劣勢(shì)。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 本項(xiàng)目定位建議 —— 價(jià)格定位依據(jù)（對(duì)比分析） 建筑密度 —— 建筑密度與居住舒適度成反比，本項(xiàng)目容積率為 ，上述項(xiàng)目?jī)H有詩(shī)芳苑比本項(xiàng)目的建筑密度高，與其他項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目處于劣勢(shì)。萬(wàn)科城 建筑形態(tài) 小高層板 樓、塔樓 9層 板樓 9層板樓 商業(yè)建筑綜合體 49層板樓 、別墅 2228層 板樓 28層板樓 入住時(shí)間 08年 10月 08年底 08年底 08年底 全部入住 預(yù)計(jì) 08年底 09年 10月 房屋實(shí)用率 82% 87% 85% 80% 88% 75— 80% — % 容積率 2 通過(guò)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的研究與分析，我們認(rèn)為影響定價(jià)的主要因素有以下幾點(diǎn)：建筑密度（容積率）、建筑形態(tài)、入住時(shí)間、房屋實(shí)用率、區(qū)域內(nèi)競(jìng)品項(xiàng)目定價(jià)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)。 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位 —— 項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議（供水、供暖） 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 本項(xiàng)目定位建議 —— 價(jià)格定位依據(jù)（對(duì)比分析） 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目 藍(lán)郡 邑上 隨園公寓 佳蓮 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位 —— 項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議（電梯及公共空間） 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 供水供暖：在供水和供暖方面，建議不采取 24小時(shí)熱水。 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位 —— 項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議（安防系統(tǒng)） 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 電梯及公共空間：電梯的選擇選取目前主流一線品牌，公共空間的材料選取建議以石材為主，來(lái)提升產(chǎn)品的品質(zhì)感。 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位 —— 項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議（門窗） 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 安防系統(tǒng)：對(duì)于本項(xiàng)目的安防系統(tǒng)，建議不做新技術(shù)或者在安防系統(tǒng)方面增加投入，就采用區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)比較普遍的安防系統(tǒng)。昌平區(qū)自然環(huán)境良好，植物物種豐富，可充分利用這些優(yōu)勢(shì)，就地選材，豐富園林景觀。顏色的選取建議考慮深色系為主，可借鑒假日風(fēng)景或紫臺(tái)的外立面特征。 本項(xiàng)目定位建議 —— 產(chǎn)品定位（開(kāi)發(fā)商品牌比較） 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，再通過(guò)目前市場(chǎng)上區(qū)域內(nèi)及區(qū)域外競(jìng)品項(xiàng)目的建筑細(xì)部做法與戶型的比較后，并結(jié)合項(xiàng)目自身的特點(diǎn)及優(yōu)劣勢(shì)，我們對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位建議如下： 產(chǎn)品定位： 建筑外檐：針對(duì)金隅萬(wàn)科城項(xiàng)目的外立面，仍以 3層以下選取面磚或石材，上部選擇質(zhì)量較好的涂料做為外檐的主要材料。 時(shí)代廣場(chǎng) 果嶺小鎮(zhèn) 詩(shī)芳苑 品牌認(rèn)知度 北京兆恒房地產(chǎn) 北京市安達(dá)房地產(chǎn) 北京市昌平房地產(chǎn)總公司 北京佳蓮偉業(yè)房地產(chǎn) 北京天運(yùn)通房地產(chǎn) 天元廣建房地產(chǎn) 昌平城區(qū)域外項(xiàng)目名稱 橡樹(shù)灣 清河新城 富力桃園 北一街 8號(hào) 新龍城 品牌認(rèn)知度 華潤(rùn)置地（北京） 北京強(qiáng)佑房地產(chǎn) 北京鴻高置業(yè) 北京羅頓沙河建設(shè)發(fā)展 北京新龍房地產(chǎn) 分析結(jié)論：區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)公司主要以北京市及本地開(kāi)發(fā)商為主，開(kāi)發(fā)地域局限性較強(qiáng)，對(duì)市場(chǎng)的品牌影響力不大。 本項(xiàng)目定位建議 —— 產(chǎn)品定位（項(xiàng)目配套比較） 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 通過(guò)對(duì)競(jìng)品項(xiàng)目的主要增值部分進(jìn)行橫向?qū)Ρ?，并做以?duì)比分析，來(lái)作為本項(xiàng)目增值部分的參考依據(jù)。 本項(xiàng)目定位建議 —— 產(chǎn)品定位（公共區(qū)域、電梯比較） 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 昌平城區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目配套 藍(lán)郡 邑上 隨園公寓 佳蓮 本項(xiàng)目定位建議 —— 產(chǎn)品定位（社區(qū)安防比較） 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 昌平城區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目名稱 公共空間 藍(lán)郡 邑上 隨園公寓 佳蓮 時(shí)代廣場(chǎng) 果嶺小鎮(zhèn) 詩(shī)芳苑 安防 24小時(shí)保安，監(jiān)控，門禁對(duì)講 24小時(shí)保安，監(jiān)控，可視對(duì)講 對(duì)講系統(tǒng)、周界紅外線 24小時(shí)保安，監(jiān)控，門禁對(duì)講 24小時(shí)保安，監(jiān)控，紅外探測(cè)，可視對(duì)講 未定 昌平城區(qū)域外項(xiàng)目名稱 橡樹(shù)灣 清河新城 富力桃園 北一街 8號(hào) 新龍城 安防 24小時(shí)保安，監(jiān)控，紅外探測(cè)，可視對(duì)講，可視對(duì)講 24小時(shí)保安，監(jiān)控，門禁及電子巡更系統(tǒng)，可視對(duì)講 24小時(shí)保安，監(jiān)控，紅外探測(cè)，可視對(duì)講。供暖基本采用集中供暖，個(gè)別項(xiàng)目采取分戶供暖。 時(shí)代廣場(chǎng) 果嶺小鎮(zhèn) 詩(shī)芳苑 供水 市政 市政 市政 市政 市政 市政 供暖 集中供暖散熱片 集中供暖散熱片 分戶采暖燃?xì)獗趻鞝t 集中供暖散熱片 集中供暖 集中供暖 昌平城區(qū)域外項(xiàng)目名稱 橡樹(shù)灣 清河新城 富力桃園 北一街 8號(hào) 新龍城 供水 市政 市政 市政 市政， 24小時(shí)熱水 市政 供暖 集中供暖德森散熱片 集中供暖 分戶地輻射供暖，配 備阿里斯頓燃?xì)獗趻鞝t 分戶供暖，采用壁掛式燃?xì)忮仩t 集中供暖，地板采暖 分析結(jié)論：竟品項(xiàng)目中的供水都是市政供水， 24小時(shí)熱水比較少見(jiàn)。 時(shí)代廣場(chǎng) 果嶺小鎮(zhèn) 詩(shī)芳苑 入戶門 鋼制 4防門 防盜門 防盜門 盼盼同檔次防盜門 防盜門 未定 窗 鋁合金斷橋窗 鋁合金斷橋窗 玻璃 鋁合金斷橋窗 普通玻璃 平開(kāi)鋁合金噴塑門窗 平開(kāi)鋁合金噴塑門窗 未定 昌平城區(qū)域外項(xiàng)目名稱 橡樹(shù)灣 清河新城 富力桃園 北一街 8號(hào) 新龍城 入戶門 防盜門 防盜門 防盜門 防盜門 防盜門 窗 塑鋼窗玻璃 鋁合金窗 安全玻璃 鋁塑復(fù)合窗 中空玻璃 鋁塑復(fù)合窗 中空玻璃 鋁塑復(fù)合窗 中空玻璃 分析結(jié)論：競(jìng)品項(xiàng)目中對(duì)于門的選擇都比較普通，基本都為四防門；對(duì)于窗戶材料的選用，斷橋鋁及中空玻璃目前已成為一種比較普遍的標(biāo)準(zhǔn)。區(qū)域外項(xiàng)目的園林景觀設(shè)計(jì)更加注重細(xì)節(jié)和成熟。設(shè)計(jì)宗旨力求人與自然的和諧 ,突出以人為本的主題 , 昌平城區(qū)域外項(xiàng)目名稱 橡樹(shù)灣 清河新城 富力桃園 北一街 8號(hào) 新龍城 園林景觀 橡樹(shù)灣地塊內(nèi)原生樹(shù)木繁多，其中 50公逾百棵分以上胸徑的原生大樹(shù)逾百棵 樓間綠化組團(tuán)面積均達(dá)到了兩萬(wàn)平米以上， 富力桃園景觀設(shè)計(jì)總體上以“現(xiàn)代、人文、藝術(shù)、原生”為四大主題，營(yíng)造了充分尊重自然并富有現(xiàn)代氣息的生態(tài)景觀環(huán)境 全年自然健康。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 本項(xiàng)目定位建議 —— 產(chǎn)品定位（外立面比較） 果 嶺 小 鎮(zhèn) 藍(lán) 郡 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 本項(xiàng)目定位建議 —— 產(chǎn)品定位（外立面比較） 世 濤 天 朗 昌 平 城 區(qū) 老 項(xiàng) 目 新新公寓 寧馨苑 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 橡 樹(shù) 灣 新 龍 城 富 力 桃 園 清 河 新 城 本項(xiàng)目定位建議 —— 產(chǎn)品定位（外立面比較） 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 昌平城區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目名稱 藍(lán)郡 邑上 隨園公寓 佳蓮 時(shí)代廣場(chǎng) 果嶺小鎮(zhèn) 詩(shī)芳苑 建筑外檐 面磚 石材、陶土磚 面磚，涂料 玻璃幕墻 涂料 涂料 昌平城區(qū)域外項(xiàng)目名稱 橡樹(shù)灣 清河新城 富力桃園 北一街 8號(hào) 新龍城 建筑外檐 涂料、面磚 鋁板 墻磚或天然石材 面磚 墻磚及局部涂料 通過(guò)對(duì)競(jìng)品項(xiàng)目的外檐形式和選材的比較，目前競(jìng)品項(xiàng)目主要采用石材配合涂料，品牌開(kāi)發(fā)商或 者成熟項(xiàng)目對(duì)外立面的設(shè)計(jì)注重視覺(jué)感受以及建筑美感，力圖通過(guò)外立面?zhèn)鬟f項(xiàng)目的整體品質(zhì)感和檔 次。 調(diào)研項(xiàng)目的選取標(biāo)準(zhǔn)： 同區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目； 北 5環(huán)以外，八達(dá)嶺高速公路沿線的典型項(xiàng)目； 項(xiàng)目具有較好的知名度和美譽(yù)度； 規(guī)模體量與本項(xiàng)目趨同； 產(chǎn)品形式及面積區(qū)間與本項(xiàng)目趨同。 區(qū)域地標(biāo)： 在昌平城區(qū)這個(gè)住宅有效供應(yīng)量?jī)H為 ，金隅萬(wàn)科城將在未來(lái) 2－3年形成約 48萬(wàn)平米的住宅放量，這種無(wú)法比擬的項(xiàng)目規(guī)模以及憑借萬(wàn)科和金隅的聯(lián)手打造，必然是昌平區(qū)城區(qū)內(nèi)的地標(biāo)項(xiàng)目。 區(qū)域市場(chǎng)客戶掃描區(qū)域客群需求特征 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 【三】金隅 總價(jià)承受區(qū)間集中在 5079萬(wàn)之間（ 40%），總價(jià)上浮能力比較弱；單價(jià)最高承受區(qū)間集中在 50008000之間；面積需求集中在 81120平米之間，大戶型較少。 時(shí)代廣場(chǎng) 昌平城區(qū) 3040歲 三口之家 昌平城區(qū) 周邊區(qū)域 新龍城 回龍觀 3040歲 兩口、三口之家 中關(guān)村 橡樹(shù)灣 清河 2545歲 兩口、三口之家 高教園區(qū)、中關(guān)村 清河新城 清河 2545歲 兩口、三口之家 中關(guān)村、海淀 富力桃園 西三期 2535歲 兩口、三口之家 中關(guān)村、海淀 北一街 8號(hào) 小湯山 2535歲 三口之家 海淀新教育園區(qū) 區(qū)域市場(chǎng)客戶掃描競(jìng)品項(xiàng)目客戶分析 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 在對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)客戶進(jìn)行了調(diào)研后，同時(shí)對(duì)競(jìng)品項(xiàng)目的客群進(jìn)行了深入的了解和分析，我們對(duì)昌平區(qū)域的客群需求特征做以描述： 購(gòu)買目的 —— 以滿足基本需求為主 ,改善居住條件為輔。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 【二】區(qū)域市場(chǎng)客戶掃描 區(qū)域市場(chǎng)客群構(gòu)成 目標(biāo)客群背景構(gòu)成 競(jìng)品項(xiàng)目客戶分析 區(qū)域客群需求特征 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 市場(chǎng)熱度： 昌平市場(chǎng)熱度相對(duì)平緩，從昌平中心城區(qū)來(lái)看，未來(lái)三年的商品房購(gòu)買發(fā)生率為 %； 昌平未來(lái)兩年潛在購(gòu)房發(fā)生率僅為 4%，和城區(qū)火熱的市場(chǎng)形成鮮明的對(duì)比； 客戶來(lái)源地 : 昌平中心城區(qū)對(duì)周邊鎮(zhèn)區(qū)的吸引力較強(qiáng)，尤其吸引了馬池口鎮(zhèn)和南口鎮(zhèn)這兩個(gè)鎮(zhèn)區(qū)的客戶； 主力人群構(gòu)成： 30歲以下的年輕群體購(gòu)房意愿最強(qiáng)，其他年齡段的購(gòu)房意愿相對(duì)較冷淡； 打算在昌平中心城區(qū)購(gòu)房的客戶主力是青年持家和小太陽(yáng)家庭，這和昌平外來(lái)人口較少，外 地青年成家立業(yè)需求相對(duì)較少有關(guān)； 中老年家庭也有一定的市場(chǎng)規(guī)模。 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目銷售價(jià)格 —— 昌平城區(qū)目前均價(jià)為 75009000元／平米，已經(jīng)處于較高位置，考慮到新城市政建設(shè)力度的不斷加強(qiáng)，價(jià)格走勢(shì)呈穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)。 商品住宅市場(chǎng)起步較晚，目前市場(chǎng)大量存在的是早期建成的房改房、單位福利房； 商品住宅項(xiàng)目 2023年起開(kāi)始集中供應(yīng)，但數(shù)量偏少，總體規(guī)模偏小； 昌平城區(qū)人口基數(shù)過(guò)小，僅 14萬(wàn)人，當(dāng)?shù)刭?gòu)買客群有限； 新近開(kāi)發(fā)項(xiàng)目消化殆盡，市場(chǎng)存量緊缺，市場(chǎng)目前可形成有效供應(yīng)的規(guī)模僅為 ，短期內(nèi)，市場(chǎng)供應(yīng)量的競(jìng)爭(zhēng)壓力不大，風(fēng)險(xiǎn)主要在于當(dāng)?shù)乜蛻糍?gòu)房的承受能力。 詩(shī)芳苑產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 戶型 銷量（套） 余量（套） 總量（套） 銷售率 均價(jià) 戶均面積（㎡） 一居 －－－ －－－ －－－ －－－ 預(yù)計(jì)價(jià)格在 8000元 /左右 80 兩居 －－－ －－－ －－－ －－－ 118－ 130 三居 －－－ －－－ －－－ －－－ 164 四居 －－－ －－－ －－－ －－－ －－－ 合計(jì) －－－ －－－ －－－ －－－ 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 區(qū)域市場(chǎng)分析 —— 區(qū)域市場(chǎng)總結(jié) 昌平城區(qū)承載著未來(lái)北京的科教創(chuàng)新基地、人文生態(tài)景區(qū)、和諧宜居新城的規(guī)劃建設(shè)目標(biāo)，有著良好的發(fā)展趨勢(shì)和發(fā)展空間。開(kāi)盤時(shí)間因規(guī)劃變更（增加面積）待定，預(yù)計(jì)未來(lái)一個(gè)季度內(nèi)推向市場(chǎng)。 隨園公寓產(chǎn)品情況 戶型 銷量（套） 余量（套） 總量（套） 銷售率 均價(jià) 戶均面積（㎡） 兩居 400 400 目前擬訂對(duì)外均價(jià) 8200元 8890 三居 300 300 142 四居 238 238 173180