【正文】 河上的院子、東山墅、水郡長(zhǎng)安、 Peking House CBD地區(qū)的發(fā)展、京通高速路的影響使得本地塊 產(chǎn)品形式多樣，產(chǎn)品檔位差距很大，區(qū)域項(xiàng)目形象紛雜，尚未成別墅氣候。 板塊概況 ：通州以北關(guān)環(huán)島為界，別墅主要集中在縣城北部、溫榆河等河流景觀沿線和京哈、京沈、八通高速沿線。置業(yè)更傾向于良好的環(huán)境與時(shí)尚的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。項(xiàng)目品質(zhì)越來越高，各項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上也比較注重差異性，是屬于別墅產(chǎn)品創(chuàng)新方面相當(dāng)活躍的區(qū)域。 典型樓盤： 親愛的 VＩ LLA、境界等。 板塊概況： 北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 1994年 8月 25日被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為北京市惟一的國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)，區(qū)內(nèi)綠化率高達(dá) 40%，交通的易達(dá)性與環(huán)境的優(yōu)越是低密度住宅的基礎(chǔ) 產(chǎn)品特點(diǎn) : 以低密度住宅為主，產(chǎn)品設(shè)計(jì)前衛(wèi)，品優(yōu)質(zhì)高、亮點(diǎn)多。 其客戶來源主要以，北京北部、海淀中關(guān)村地區(qū)中產(chǎn)階層為主。 典型樓盤： 保利壟上別墅、麥卡倫地、 長(zhǎng)河玉墅 、東方普羅旺斯、三水清青、順弛林溪、湯 HOUSE、納帕溪谷、 溫哥華森林 。 亞奧京北 —— 中高端別墅區(qū) 板塊范圍： 順昌段沿線及其輻射范圍內(nèi)中高檔別墅區(qū) 板塊概況：是北京自然山水環(huán)境優(yōu)勢(shì)與交通環(huán)境優(yōu)勢(shì)較為集中的地域，造成了京城別墅的區(qū)域集中化和熱點(diǎn)化。 典型樓盤： 觀唐、美林香檳、水木蘭亭 溫榆河板塊 名稱 獨(dú)棟 TH 疊拼 項(xiàng)目名稱 觀唐 美林香檳 水木蘭亭 價(jià)格 18000 10000 6300 溫榆河板塊，稀缺景觀、方便快捷的交通使本區(qū)域成為傳統(tǒng)的高檔別墅區(qū)。產(chǎn)品風(fēng)格比較豐富。 產(chǎn)品特點(diǎn) :板塊內(nèi)樓盤數(shù)量密度較大，單體量別墅較多。 溫榆河板塊－傳統(tǒng)的高檔別墅區(qū)范疇 板塊范圍： 指京城東北郊溫榆河與機(jī)場(chǎng)高速路相交圍合而成的區(qū)域 ,是北京最早的高檔別墅群落。 典型樓盤： 西山美墅館、西山美廬等。 3 各區(qū)域別墅市場(chǎng)特點(diǎn) 西山板塊 ―― “皇家板塊”舒適型高端別墅區(qū) 板塊范圍： 以香山和西山為主的高檔別墅區(qū) 板塊概況：距離城市較近，地理位置得天獨(dú)厚，背靠香山和西山，面臨頤和園等，自然環(huán)境優(yōu)越，人文氛圍濃郁，是傳統(tǒng)西貴的主要區(qū)域，靠市場(chǎng)自身的力量發(fā)展成為后勁十足的別墅熱點(diǎn)板塊， 產(chǎn)品特點(diǎn) : 以景觀生態(tài)為主，其它別墅板塊無法復(fù)制其景觀，多以獨(dú)棟、雙拼為主。 從北京別墅分布的特點(diǎn)看出支持別墅的兩大主要元素 :依托自然環(huán)境和便利的交通。 別墅市場(chǎng)各區(qū)位發(fā)展的產(chǎn)品檔次定位各不相同，其中昌平小湯山鎮(zhèn)、順義溫榆河畔是別墅聚集地，有著優(yōu)美的環(huán)境和居住氛圍，水景的得天獨(dú)厚、高檔娛樂配套的成熟、居住人群的互動(dòng)等影響，聚集了大量的高檔別墅。這 650萬平方米將在 3年中陸續(xù)真正投放到市場(chǎng)。主力戶型 220320。 2023年 9月 25日 4800元 /平開盤 — 至今銷售 60%。主力戶型 180 – 300平。 ? TOWNHOUSE成熟社區(qū) ?一期 578套 TOWNHOUSE。終于在CBD東側(cè)發(fā)現(xiàn)新桃花園純粹城市別墅 ――CBD 生活特區(qū)。投資兩個(gè)大三居戶型 200 m2兩套，值450萬。創(chuàng)東區(qū)別墅富豪新境界 康城 Ⅲ 期的發(fā)想 .. 緣起 這么一個(gè)人， 50歲出頭，財(cái)富估計(jì)近 5000萬的小富豪。個(gè)人擁有 CBD高檔公寓 350m2，一套值 500萬?？傆X得人生有一個(gè)小小缺陷，沒有買一棟有天有地的大別墅稿賞自己和家人；總覺得人生就有那么一絲絲的不完美，找遍了東區(qū)大小高檔小區(qū)始終找不到自己滿意的“獨(dú)棟透天別墅小區(qū)”。 吻合他心中最基本的三點(diǎn)要求 ? 地段適合： 離 CBD會(huì)有 20分鐘車程； ? 價(jià)位合適： 500萬～ 800萬之間是他擁有 5000萬資產(chǎn)所供得起的； ? 優(yōu)質(zhì)獨(dú)棟： 有天有地的獨(dú)棟別墅，相對(duì)于其之前所購買的三戶豪宅毫不遜色。 01年 5月 5000元 /平開盤 — 05年8500元 /平結(jié)案。 ?二期 384套疊拼。價(jià)格升至 8000元 /平。 低密度 ? CBD東 15分鐘左右 ?南北貫通京通路、京沈路 ?北部有即將修通的廣渠路 ?康城為本地塊產(chǎn)品制高點(diǎn) ?周邊環(huán)境較亂 近城市 創(chuàng)東區(qū)別墅富豪新境界 康城 3期 目標(biāo)： 探討范疇： 地塊認(rèn)知 項(xiàng)目認(rèn)知 競(jìng)爭(zhēng)認(rèn)知與客群選擇分析 高端需求與產(chǎn)品建議 目標(biāo)客群分析與市場(chǎng)定位 定價(jià)與分階段銷售行程規(guī)劃 地塊認(rèn)知 總體別墅市場(chǎng) 東部區(qū)域市場(chǎng) 解讀北京別墅市場(chǎng) 西山地區(qū)、京昌路沿線、立湯路沿線、京承高速沿線、京順路沿線、溫榆河沿線以及懷柔密云等遠(yuǎn)郊區(qū)仍然是別墅開發(fā)的熱點(diǎn)地區(qū) 2023年新增別墅供應(yīng)量 650萬平方米，是過去 10年存量1200萬的 50%。 1 別墅市場(chǎng)總述 北京的別墅市場(chǎng)呈現(xiàn)兩極分化的趨勢(shì)，在新開發(fā)的別墅中，套價(jià) 300萬元以下的別墅所占比例較上年上漲了 6個(gè)百分點(diǎn)，且市場(chǎng)表現(xiàn)良好，市場(chǎng)需求呈增長(zhǎng)趨勢(shì) 從產(chǎn)品形態(tài)上看，有較多的獨(dú)棟別墅進(jìn)入市場(chǎng)，占據(jù)整個(gè)別墅市場(chǎng)的 25%，較 2023年上漲 12個(gè)百分點(diǎn) 2 別墅市場(chǎng)發(fā)展解讀 北京市整個(gè)別墅市場(chǎng)呈現(xiàn)出 “一山、二河、三線、四高” 的發(fā)展格局，西北及東北地區(qū)發(fā)展?jié)摿^大。海淀香山具有良好的自然環(huán)境和文化底蘊(yùn)，使此區(qū)域別墅市場(chǎng)有所升溫。且各個(gè)別墅市場(chǎng)都有自身的環(huán)境、交通特點(diǎn)，其客群組成也有明顯的不同。 價(jià)格特點(diǎn) :西山美墅館 17000元 /平方米左右，西山美廬在 $2500元 /平方米左右，長(zhǎng)期群體投資意識(shí)大于短期投資意識(shí)。 西山板塊 名稱 獨(dú)棟 TH 疊拼 項(xiàng)目名稱 西山美廬 檀香山 西山美術(shù)館 價(jià)格 21000 12800 9000 西山板塊得益于西山所特有的稀缺景觀、皇家文化渲染，成為北京舒適型別墅區(qū)的代表，其客戶來源主要以，國(guó)家高級(jí)干部， IT新貴，中關(guān)村、大學(xué)城的高知階層人群為主。 板塊概況：傳統(tǒng)的高檔別墅區(qū)范疇，市場(chǎng)起步較早，發(fā)展十分成熟，依靠溫榆河寸土寸金的地段價(jià)值和優(yōu)美的自然環(huán)境，使溫榆河板塊一直占據(jù)市場(chǎng)高端地位。以獨(dú)棟別墅為主。 價(jià)格特點(diǎn) :目前板塊在售別墅樓盤的售價(jià)已達(dá)到18000元 /平方米以上。其區(qū)域內(nèi)的客群主要以國(guó)外客戶、涉外工作人員為主，區(qū)域價(jià)格較高。申奧成功后，北京市政府決定投資 15個(gè)億，進(jìn)行全面改造，亞奧地區(qū)作為北京樓市最熱的黃金地段，占盡天時(shí)地利之勢(shì) 產(chǎn)品特點(diǎn) :別墅產(chǎn)品價(jià)位浮動(dòng)范圍基本在 4000－ 25000/平米之間，其中 25％左右產(chǎn)品的價(jià)位集中在 10000－25000元 /平米之間，且以 13000－ 14000元 /平米居多；50％左右產(chǎn)品集中在 6000－ 10000元 /平米之間； 5000元/平米以下的產(chǎn)品約占 25％左右。 項(xiàng)目 納帕溪谷 渡上 順馳林溪 碧水 A區(qū) 三水青清 單價(jià) 12023元 10000元 8000元 12023元 8500元 亞奧板塊得益于自然山水環(huán)境、交通環(huán)境優(yōu)勢(shì)、北京奧運(yùn)的契機(jī)， 成為北京中高端別墅區(qū)的代表。 亦莊板塊 ―― 經(jīng)濟(jì)型別墅區(qū) 板塊范圍： 包括京津塘高速公路以東和涼水河以西兩部分。 價(jià)格特點(diǎn) :價(jià)位集中在 4000－ 9000元 /平米之間，其中以 5000元 /平米及 8000元 /平米為兩個(gè)分界線，亦莊的房子真正稱得上是高性價(jià)比的產(chǎn)品。 亦莊板塊 名稱 獨(dú)棟 TH 疊拼 項(xiàng)目名稱 親愛的 VLLA 境界 境界 價(jià)格 10000 7800 6800 亦莊別墅區(qū)有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)支撐、較高的國(guó)際化程度，日趨完善的生活配套，已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)型別墅、花園洋房等低密度住宅的聚集地。購買人群主要是有車族、年輕白領(lǐng)。 北京別墅市場(chǎng)分析結(jié)論 ? 高檔別墅搶奪有限稀缺資源，熱點(diǎn)區(qū)域會(huì)更集中 ? 經(jīng)濟(jì)型別墅將會(huì)各區(qū)域邊地開花，面臨價(jià)格戰(zhàn) ? 別墅個(gè)性化越來越散失，未來產(chǎn)品將陷入同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng) ? 別墅大盤項(xiàng)目將更加注重配套設(shè)施，低端產(chǎn)品要求精裝修，高端項(xiàng)目注重環(huán)境和園林 ? 經(jīng)濟(jì)型別墅考量交通 ,高檔別墅首選環(huán)境 解讀東部區(qū)域市場(chǎng) 東部泛 CBD別墅現(xiàn)狀 板塊范圍 ：區(qū)地域廣闊、發(fā)展空間較大，可以延伸到河北與北京交界地帶。 價(jià)格特點(diǎn) :中低價(jià)位為主，各種類型的產(chǎn)品定價(jià)在 6000～ 16000元／平方米之間。 客戶繁雜、多來自 CBD區(qū)的中產(chǎn)或中上階層。 東部地區(qū)良好的交通可達(dá)性，給區(qū)域內(nèi)別墅發(fā)展帶來力良好的前提條件。園林親近建筑，大部分景觀節(jié)點(diǎn)，連接成私家庭院一部分。 產(chǎn)品形式：獨(dú)棟 總套數(shù)： 155套 總價(jià)： 500萬 — 8500萬元 均價(jià)： 26500 元 入住時(shí)間： 20231231 開盤時(shí)間： 2023828 建面： 位置： 朝陽東四環(huán)朝陽公園東岸 綠化率： 容積率： 0. 32 占面： 100萬 平方米 項(xiàng)目： 東山墅 東山墅占地 100公頃，整體規(guī)劃為 11大半島組團(tuán)， 155席獨(dú)棟別墅點(diǎn)綴在森林、河流、湖泊、溪谷之間，以 80萬平米的綠化面積、 、 積率，創(chuàng)造出都市中的自然奇跡。現(xiàn)有的 Townhouse外觀與園林水景的規(guī)劃是在開發(fā)商與專業(yè)規(guī)劃公司在反復(fù)推敲與修改下完成的。追求自然健康、時(shí)尚務(wù)實(shí)的居家生活氛圍。由海內(nèi)外多位國(guó)際建筑設(shè)計(jì)大師聯(lián)袂設(shè)計(jì)操作支持。 東部市場(chǎng)結(jié)論 （ 1）中低端產(chǎn)品比例較大，新增供給繼續(xù)增加 （ 2）區(qū)域形象較亂，別墅區(qū)域尚未形成，高端產(chǎn)品形象市場(chǎng)認(rèn)可度較低 （ 3）在多種因素的利好影響下，總體需求將不斷擴(kuò)大 （ 4）市場(chǎng)需求兩極分化，準(zhǔn)確定位的項(xiàng)目受追捧 （ 5）以“運(yùn)河岸上的院子”為代表的新生別墅項(xiàng)目的出現(xiàn)，使人們開始重新審視東部地區(qū)別墅的市場(chǎng)及價(jià)值。 2 三期為純粹獨(dú)棟別墅社區(qū)，具有社區(qū)層次的純粹性和高度私密性，這一產(chǎn)品和 社區(qū)形態(tài)正是此一區(qū)域的稀缺產(chǎn)品形態(tài) 3 居室總面積大，居住空間寬敞舒適，符合目標(biāo)客群居住升級(jí)的要求 5 純粹的低密度社區(qū)，其低密度程度在近城市東部區(qū)域內(nèi)也屬稀缺項(xiàng)目（ ） 6 在一二期長(zhǎng)期發(fā)展建設(shè)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上，“大康城”社區(qū)整體配套成熟良好（雙會(huì) 所，高爾夫球場(chǎng)等） 離塵不離市，近 CBD的城市別墅區(qū) [我們的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)到底有哪些 ] [優(yōu)勢(shì) 1—— 區(qū)域稀缺性產(chǎn)品 ] [優(yōu)勢(shì) 2—— 距 CBD15分鐘的近 ] [優(yōu)勢(shì) 3—— 一期二期樹立了低密市場(chǎng)形象 ] [優(yōu)勢(shì) 3—— 一期二期打造了相對(duì)完善的社區(qū)健康配套 ] [我們的困難點(diǎn)到底有哪些 ] [難點(diǎn) 1—— 稀缺性產(chǎn)品與區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)可度的矛盾 ] [難點(diǎn) 2—— 客群定位與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的沖突 ] [難點(diǎn) 3—— 200萬總價(jià)產(chǎn)品與 600萬總價(jià)產(chǎn)品價(jià)值的不同 ] [難點(diǎn) 4—— 高檔別墅與低密度社區(qū)形象的差異 ] 競(jìng)爭(zhēng)認(rèn)知與客群選擇分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 城市 VS郊區(qū) 別墅 VS公寓 城市別墅 VS 郊區(qū)別墅 身動(dòng)，心遠(yuǎn) 城市別墅 郊區(qū)別墅 居住密度 Ⅴ Ⅴ 良好私密 Ⅴ 前庭后院 Ⅴ Ⅴ 寬敞空間 Ⅴ Ⅴ 自然景觀 Ⅴ 交通便利 Ⅴ 區(qū)域配套 Ⅴ 別墅市場(chǎng)按照地理位置可劃分為城市別墅和郊區(qū)別墅，我們是城市別墅 郊野別墅 城市別墅 城市別墅 vs ■ 內(nèi)向型別墅 ■ 注重別墅個(gè)體內(nèi)部空間； ■ 偏向?qū)嵱眯屯瑫r(shí)還要滿足客戶身份感、地位感。 郊野別墅 為什么有人舍棄郊區(qū)別墅，選擇城市別墅？ 對(duì)于購房者而言 ,純粹自然與城市便利需要取舍 , 選擇城市別墅 ,舍棄的是郊區(qū)生活的純粹自然 ,那么會(huì)擁有什么 ? 不被工作限制 ,可以快速抵達(dá)工作地點(diǎn) 不被時(shí)間約束 ,可以節(jié)省出行時(shí)間 不被社交拖累 ,可以應(yīng)酬后快速歸家 , 不被生活制約，可以享受成熟區(qū)域配套 不被家庭牽拌 ,可以為