【正文】 鴻景翠峰 447 24000 20 % 150170㎡四房 165㎡四房 ——中海大山地一期154聯(lián)排折實(shí)均價(jià)：4100 0疊加折實(shí)均價(jià)：3100 094 %聯(lián)排：1602 50平米疊加：1501 71平米聯(lián)排：1602 50平米疊加：1501 71平米不止千金,萬(wàn)金中信紅樹(shù)灣4期 300 37000（實(shí)收） 250 % 130240平米的 3房、4房 130240平米的 3房、4房 紅樹(shù)灣予你從容，你予紅樹(shù)灣力量?jī)S香諾園 207 32023 175 %3房：120130平 米4房：140170平 米3房：120130平 米4房：140170平 米華僑城在上生活中海半山溪谷二期 185 14000 106 %90平米的2房 和小3房 7080平米、 90平米的2房和小3房沿著山溪找到家藍(lán)郡 596 27500 520 %2房：148 .3房：204 .4房：144 .38188平米 88平米的四房國(guó)際港灣，空中疊墅 0%20%40%60%80%100%4 月2 9 日前 4 月2 9 日至7 月2 9 日 7 月3 0 日至1 1 月2 3 日 1 1 月2 4 日至今區(qū)域\ 地理位置 景觀(guān)與環(huán)境 小區(qū)規(guī)模 小區(qū)規(guī)劃 建筑風(fēng)格戶(hù)型設(shè)計(jì) 房屋質(zhì)量 中央會(huì)所 泛會(huì)所 鄰居素質(zhì)溪谷園林 商業(yè)街 公共空間 智能化 升值潛力及價(jià)格開(kāi)發(fā)商品牌 與親友同一社區(qū) 幼兒園 交通 生活配套物業(yè)管理對(duì) 萬(wàn)科品牌的信任度 的提升 顧客認(rèn)同點(diǎn)三 由此表明，在受新政影響的市場(chǎng)大背景下，面對(duì)自住客（自住客兼投資 客），東方尊峪一直 強(qiáng)調(diào)居住價(jià)值的推廣策略是積極有效的 ，同時(shí)萬(wàn)科 也用實(shí)際行動(dòng)（鳳凰行動(dòng)）消除了顧客對(duì)于萬(wàn)科品牌的質(zhì)疑。 08已至，東方尊峪又將 面臨怎樣的挑戰(zhàn)？ 東方尊峪 08年展望 在探討 08年的推廣策略之前， 我們首先要明確我們 08年的營(yíng)銷(xiāo)任務(wù) 08年?duì)I銷(xiāo)任務(wù) 2 25520261428212375222251183432413131 號(hào)樓 2 號(hào)樓 3 號(hào)樓 5 號(hào)樓 6 號(hào)樓 7 號(hào)樓 8 號(hào)樓 9 號(hào)樓 1 0 號(hào)樓 1 1 號(hào)樓二房 緊湊三房 舒適三房 四房 小復(fù)式 復(fù)式我們知道：東方尊峪 推出 768套產(chǎn)品，銷(xiāo)售 437套，剩余 331套 顯然 08年是需要消化 331套房子 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 331套 ,約 14個(gè)億 一季度 二季度 三季度 四季度 約 100套 約 100套 約 100套 尾盤(pán) 銷(xiāo)售目標(biāo) 那么，在未來(lái)的一年，我們?nèi)绾螌?shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，在實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的過(guò)程當(dāng)中 將會(huì)遇到什么問(wèn)題呢？ 面臨的問(wèn)題 從表面來(lái)看： 問(wèn)題一、 宏觀(guān)調(diào)控政策、市場(chǎng)大環(huán)境不樂(lè)觀(guān) 問(wèn)題二、 老的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手依然存在、新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 又增加 問(wèn)題三、 東方尊峪的歷史問(wèn)題，早期投機(jī)者低價(jià) 購(gòu)入的二手房參與競(jìng)爭(zhēng) 那么哪個(gè)問(wèn)題是東方尊峪的核心問(wèn)題呢？ 面臨的問(wèn)題 宏觀(guān)調(diào)控政策？ 顯然不是東方尊峪的核心問(wèn)題，因?yàn)?政策對(duì)所有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者言都適用； 另外，從我們之前的成交情況來(lái)看，盡管政策阻隔了投機(jī)客、但是 對(duì)于自住客，只要產(chǎn)品值得買(mǎi)， 政策還是阻止不了他們的需求， 東方尊峪下半年的銷(xiāo)售表現(xiàn)充分證明了這點(diǎn) 東方尊峪的歷史問(wèn)題？ 東方尊峪 早期的投資客低價(jià)購(gòu)置的房子 ，在很多人看來(lái)，受到政策的調(diào)控影響，在對(duì)前景判斷缺失的情況下，必定會(huì)出手拋售，這樣將 直接沖擊東方尊峪的銷(xiāo)售。 第三、 早期交易的房子，戶(hù)型普遍較小，從近期交易記錄來(lái)看，與消費(fèi)者熱衷的房型面積并不相符， 第四、事實(shí)上，房產(chǎn)調(diào)控政策及 07年早些時(shí)候就開(kāi)始了，而且也經(jīng)歷了幾輪恐慌，為何沒(méi)見(jiàn)二手房倉(cāng)皇拋售， 對(duì)東方尊峪的銷(xiāo)售構(gòu)成什么威脅？ 2 25520261428212375222251183432413131 號(hào)樓 2 號(hào)樓 3 號(hào)樓 5 號(hào)樓 6 號(hào)樓 7 號(hào)樓 8 號(hào)樓 9 號(hào)樓 1 0 號(hào)樓 1 1 號(hào)樓二房 緊湊三房 舒適三房 四房 小復(fù)式 復(fù)式從這個(gè) 表格 里看到我們庫(kù)存的產(chǎn)品不僅 戶(hù)型結(jié)構(gòu)比較好、而且分布的樓棟也比較好 因此，這個(gè)問(wèn)題也不是我們的主要問(wèn)題 面臨的問(wèn)題 老競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？ 從表格數(shù)據(jù)看到，來(lái)自老對(duì)手的威脅顯然不小，但是對(duì)于 游走在這些老對(duì)手之間 的觀(guān)光客 來(lái)說(shuō)，該比較的都比較清楚了，該下定的也都下定了， 不買(mǎi)的始終還是不買(mǎi)， 因此，這也不是我們往后的核心問(wèn)題 面臨的問(wèn)題 樓盤(pán)名稱(chēng)推盤(pán)量( 套)均價(jià)( 元/ ㎡)剩余量( 套)銷(xiāo)售率 熱銷(xiāo)戶(hù)型 剩余戶(hù)型 訴求東方尊峪 1610 26700 331 % 兩房、舒適型三房 二房,三房, 四房、復(fù)式 360度原生山 谷領(lǐng)地星河丹堤 518 25000 138 % 兩房 二房,三房, 四房復(fù)式 牽手中航健身會(huì) 丹桂軒 華潤(rùn)萬(wàn)家 擁戴您的[ 資本] 正在成長(zhǎng)……紅樹(shù)西岸 1301 45000 387 % 145202㎡三房 二房,三房, 復(fù)式上善生 活銀海天 際大宅后海公館 549 27000 175 % 100130㎡三房 , 四房67㎡二房,1001 40㎡三房四房,200㎡復(fù)式有一種 牽引, 我們無(wú)法抗拒重構(gòu)社 區(qū)與城市的空間關(guān)系澳城 441 32023 289 %100130（3房）130190（4房）100130（3房）130190（4房）跨海版塊 國(guó)際濱海生活典范；改變 從跨海時(shí)代開(kāi)始。 但在面對(duì)外圍競(jìng)爭(zhēng) 包括星河丹堤、半島城邦和直接競(jìng)爭(zhēng)以及受政策影響的整體市場(chǎng)背景下，還不能說(shuō)是０８年我們面臨的核心問(wèn)題？ 從產(chǎn)品形態(tài)上來(lái)看與東方尊峪有一定重疊 。 核心問(wèn)題分析 所以，０８年的核心問(wèn)題是？ 知名度和上門(mén)量 核心問(wèn)題分析 大家知道， 在 政策左右顧客決策 、在顧客更為理性的市場(chǎng)大背景下， 現(xiàn)在的 市場(chǎng)已 不是早先的牛市 ，盡管我們有非常優(yōu)越的產(chǎn)品，但顧客依然在 “等” “觀(guān)望”、“游離” ，甚至不再去關(guān)注產(chǎn)品信息，但 實(shí)際上又是有需求的 ； 所以，我們要 讓更多的人知道東方尊峪 ，來(lái)了解東方尊峪，最終喜歡上東方 尊峪； 因?yàn)槭袌?chǎng)情況不一樣，只有先做到 覆蓋率 ， 才有可能解決預(yù)期的銷(xiāo)售任務(wù)。 為什麼這麼說(shuō)？ 不擔(dān)心顧客不認(rèn)同我們的產(chǎn)品，就怕知道的人不夠，來(lái)的人不多！ 營(yíng)銷(xiāo)任務(wù) 如何在政策不明朗的市場(chǎng)大背景下