【正文】 積率 　 綠化率 35%　戶數(shù)車位 1320/1060　 交房時間 已入伙銷售進度 二期推出 1523棟 銷售均價 小高層 4500元 /㎡優(yōu)惠 一次性付款 97折，按揭 99折， 每周 3套特價房開發(fā)商 振興房地產(chǎn)公司（郴州）優(yōu)點 ：216。營銷上的強勢，成功引導(dǎo)客戶，發(fā)現(xiàn)客戶需求 ；不足 ：216。對北湖公園價值的充分挖掘216。豪宅操作手法，老城區(qū)成功樹立豪宅標(biāo)桿， 身份 +資源 +景觀 +人文 ；216。新城區(qū)域價值挖掘不夠，市政道路工程推動不力，生活配套滯后；216。強勢大力度宣傳（ 5個戶外 +30萬報紙 +20萬元電視）； 營銷、工程節(jié)點配合較好；不足 ：216。銷售中心展示效果好，活動營銷豐富，電視片展示， 一級物管 +體驗營銷 ；216。郴州城市處于房地產(chǎn)快速發(fā)展階段，品牌開發(fā)商進入，大盤時代來臨，品質(zhì)和價格處于同步上升階段，2023年全市房地產(chǎn)開工面積達到 1000萬平米 ，供應(yīng)量將 23年釋放，未來競爭加劇，公司 品牌和項目品質(zhì) 成為突圍的關(guān)鍵宏觀背景中高端住宅市場 大象時代，全國一線品牌進入，在整體市場需求增長有限的格局下，本土開發(fā)商市場將被極大壓縮恒大華府的成功，將帶動郴州房地產(chǎn)開發(fā)模式的快速變革，同時嚴(yán)重分流其他項目客戶資源品牌開發(fā)商進入全面提升郴州房地產(chǎn)全行業(yè)品質(zhì)，加快升級換代的速度長沙軍團：步步高、 …國家隊恒大、保利、碧桂園 …閩商、粵籍地產(chǎn)商……與象共舞主要競爭項目 —— 愛蓮湖畔 項目地址 郴州大道愛蓮湖公園旁　占地面積 　約 5萬㎡ 建筑面積 　 17萬㎡產(chǎn)品　 122250㎡（三、四、五房） 項目定位 江山林湖御天下　容積率 　 綠化率 45%　戶數(shù)車位 1300/約 900 交房時間 已入伙銷售進度 一期剩余 9套 　 銷售均價 49005500元 /㎡　優(yōu)惠 　一次性 98折、按揭 99折開發(fā)商 郴州市中珠投資有限公司（珠海 ）優(yōu)點：216。u從供求情況看，目前房地產(chǎn)市場供需基本平衡，良性發(fā)展，未來供應(yīng)量巨大，對價格上漲形成較大壓力。伴隨著投資快速增長，城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施改造的完成，房價也呈現(xiàn)快速上漲的態(tài)勢，年度增幅超過 10%伴隨著投資和價格的上漲，全市商品房預(yù)售成交面積也呈現(xiàn)大幅增加，市場被進一步激活宏觀背景近三年商品房成交量大幅增長，2023年一季度成交超過 50萬平米，預(yù)計全年總成交面積將超過200萬平米22宏觀背景分析小結(jié)u從戰(zhàn)略層面看，郴州作為湘粵橋頭堡，兩城建設(shè)和雙 100城市目標(biāo)，擁有各種得天獨厚的條件促進城市整體發(fā)展。20郴州市房地產(chǎn)投資及房價均保持快速增長，房地產(chǎn)市場進入快速發(fā)展階段宏觀背景216。 宏觀背景經(jīng)濟增長勢頭良好 。房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長 55%以上，其中 2023年 ，增長 %；其中 2023年商品房銷售面積 143萬平方米 ，增長%；216。2023年 GDP突破 1000億元 ，財政總收入突破 100億元 ，人均GDP超過 3600美元。物料產(chǎn)業(yè)組團快速交通組團（武廣新城）大郴州五大組團總體規(guī)劃：城市雙核中心五嶺廣場桂陽資興武功高鐵西站8項目為約 10萬平米都市精品宜居樓盤，依山就勢、一字排開，良好的昭示性和品牌形象一期：用地面積： 建筑面積：住宅： 2400平米 商業(yè)： 3995平米容積率： 綠化率： 30%總戶數(shù)： 264車位： 163個項目規(guī)劃經(jīng)濟指標(biāo)：一期地塊二期地塊二期：用地面積： 總建筑面積： 建筑密度： 25%容積率： 綠化率： 53%車位： 546個9項目打造為區(qū)域住宅標(biāo)桿，地標(biāo)建筑，五嶺大道全新的亮麗風(fēng)景線新地標(biāo)建筑， 25層雄踞五嶺大道 住宅立面公建化；大面積玻璃幕墻效果運用惠民地產(chǎn) 2023年以超 400萬元 /畝價格創(chuàng)造郴州地王，塑造精品，建筑五嶺大道高層新地標(biāo)。坐擁城市中心繁華生活，分享武廣高鐵告訴發(fā)展盛宴。五嶺廣場 華天、雄森五星級酒店 ，沃爾瑪 新天地等購物配套完善； u地塊資源劣勢： 項目周邊以多層住宅為主，背靠青山 ，對面為 五嶺大市場 ，面貌陳舊，缺乏高檔的居住區(qū)和檔次較高的商業(yè)。老城商業(yè)中心五嶺廣場板塊高鐵組團u項目位于開發(fā)區(qū)，距市政府和五嶺廣場僅 1千米，屬于郴州城市新興高端商務(wù)區(qū)，把握城市發(fā)展方向。謹呈：郴州市惠民房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 郴州 “ 五嶺 大都會 ” 項目營銷策略與執(zhí)行報告2報告目的n 明確方向 （項目目標(biāo)、市場競爭下的策略）n 清晰思路 （執(zhí)行總綱及執(zhí)行要點）3項目定位與整體發(fā)展戰(zhàn)略成果回顧項目整體發(fā)展戰(zhàn)略站在大郴州發(fā)展的高度，遵循都市發(fā)展模式，利用本項目規(guī)模、區(qū)位優(yōu)勢、產(chǎn)品特點、配套優(yōu)勢，打造郴州都市生活典范居住區(qū)項目產(chǎn)品定位 ……都市生活典范區(qū)項目客戶定位 ………郴州中產(chǎn)收入圈層項目形象定位 ……都市的、高檔的、現(xiàn)代的4項目的價值體系梳理項目的核心價值成果回顧地段 → 城市價值地段五嶺大道連接五嶺廣場，直通市府，是郴州繁華和都市生活的重要標(biāo)志，是一條重要的項目價值鏈 ……產(chǎn)品 → 自住型規(guī)模樓盤在市府政務(wù)核心及五嶺廣場商務(wù)中心區(qū)輻射地段，規(guī)模達 10萬平米，一期產(chǎn)品二、三房項目屬于稀缺性 ……社區(qū) → 都市生活典范區(qū)本項目于郴州市場是一個全新的強化居住理念和分享城市生活，商業(yè)配套全新組合物業(yè)類別……項目分析6項目區(qū)位及現(xiàn)狀 —— 項目位于市府五嶺商務(wù)區(qū)，五嶺大道城市形象大道 ,地塊周邊缺乏高檔氣質(zhì)，呼喚地標(biāo)性樓盤的出現(xiàn)。u地塊資源優(yōu)勢：緊鄰城市形象景觀路 五嶺大道 ，北連 五嶺廣場 ，南接 郴州大道 ，快速融入郴資桂一體化的大郴州格局。本項目7區(qū)域前景 —— 大郴州雙城核心規(guī)劃存在重大利好，交通快速便捷，政府規(guī)劃中的五嶺廣場市府中央商務(wù)區(qū)配套生活區(qū) 居住商業(yè)組團（老城區(qū) ）教育文體組團有色金屬加工組團緊握雙核心機遇 ：項目位于市府五嶺廣場與武廣高鐵新城之間，占城市雙核崛起之勢。郴資桂一體化造就大郴州： 串聯(lián)起資興桂陽，郴州大道成為郴州新的城市名片，肩負城市形象和品位，堪稱郴州的 “深南大道 ”，本項目咫尺郴州大道并連接市府，區(qū)域價值突出。10項目注重內(nèi)部園林景觀的營造，在區(qū)域內(nèi)形成強烈的邊界感項目周邊環(huán)境及小區(qū)：二期高達53%小區(qū)景觀綠化自然山體綠化一期架空層空中綠化11一期主力房源為 75120m2舒適二、三房，套型面積控制合理，總價適中，客戶接受度強，為市場暢銷面積區(qū)間項目一期住宅部分戶型面積、套數(shù)比及產(chǎn)品策略戶型 面積（㎡） 比例 　套數(shù) 功能三房（大） 123 9% 24　 價格標(biāo)桿三房（小） 107 36% 96 資金回籠二房 80 45% 120　 資金回籠75 9% 24　 資金回籠商鋪 3995 　 　 利潤來源　車位 163個 　 　 　12一期房源戶型全部為板式高層，戶型方正，平實、通透性好A： C： F:B： 二房戶型評價：方正實用， ，主臥落地窗，小三房戶型評價：入戶花園，廳帶超大陽臺，前后三陽臺，通透采光佳，主臥落地飄窗（轉(zhuǎn)角窗）大三房戶型評價：端頭緊湊戶型，前后通透，套型面積很受歡迎D： D： E: E: E: E:F:13項目分析結(jié)論l 項目遠期利好因數(shù)充足，區(qū)域價值提升具有比較大的想像空間；l 區(qū)域周邊環(huán)境客戶目前認知度不高，項目必須依靠自身營造從區(qū)域中脫穎而出；l 項目定位、規(guī)模和商業(yè)配套條件在區(qū)域具有絕對優(yōu)勢，打造郴州首席自住型都市高尚社區(qū)；l片區(qū)地標(biāo)，有利于聚集人氣，提升客戶信心的現(xiàn)實作用；l 一期產(chǎn)品戶型定位優(yōu)勢明顯，對五嶺廣場片區(qū)大戶型項目形成差異化競爭優(yōu)勢；項目對于區(qū)域具有優(yōu)勢， 就目前而言周邊環(huán)境需要說服客戶接受；項目一期銷售和品牌口碑尤為重要，將肩負提升二期價值和個項目利潤的實現(xiàn)；項目商業(yè)銷售具有一定壓力，周邊項目低價格等問題是必須解決的項目目標(biāo)及分解15項目目標(biāo)確保項目啟動取得系統(tǒng)成功，一期住宅產(chǎn)品快速銷售，公司實現(xiàn)快速回籠資金確保項目一期住宅和商鋪銷售成功二期可持續(xù)性提升價值，建立項目中高端市場地位，直接目標(biāo)實現(xiàn)項目利潤最大化項目成為惠民地產(chǎn)品牌建設(shè)的里程碑長遠目標(biāo)終極目標(biāo)16項目營銷階段核心問題第一層面如何在非傳統(tǒng)高檔市場區(qū)域脫穎而出，確立項目中高端市場形象，提升項目的溢價能力如何快速積累中高端客戶，確保項目一期入市一炮而紅，快速成功銷售，合理安排銷售節(jié)奏第二層面項目成功啟動的標(biāo)志確保項目啟動取得系統(tǒng)成功，建立市場影響力，一期相對又好又快的銷售第三層面商鋪特別是二層銷售為一期難點，如何進行商業(yè)招商，并制定有效的銷售策略是關(guān)鍵項目成功啟動，建立市場影響力市場分析 客戶分析 案例借鑒 宏觀市場背景中高檔住宅市場直接競爭市場市場分析19郴州市自身宏觀經(jīng)濟的發(fā)展快速且穩(wěn)健，為房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)216。216。今年一季度房地產(chǎn)又增長%，顯示出旺盛的市場需求 。 今年 16月全市 GDP完成 ，按可比價計算同比增長 %；近三年增長率均超過 14%， 遠高于全國及全省平均增長率。今年全市房地產(chǎn)投資預(yù)計達到109億元，三年內(nèi)增長二倍，增速驚人，未來供應(yīng)量將面臨井噴的格局 216。u從宏觀經(jīng)濟層面看，豐富礦產(chǎn)資源和承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為經(jīng)濟發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)，必定會進一步促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展。u品牌開發(fā)商的進駐和地價的屢次刷新來看，開發(fā)商對郴州房地產(chǎn)發(fā)展的前景十分看好。200萬售樓處，中式建筑風(fēng)格、傳統(tǒng)文化；挖掘愛蓮湖賣點， 景觀 +人文 ；