【正文】 一月 218:40 下午 一月 2120:40January 23, 20231業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 8:40:33 下午 8:40 下午 20:40:33一月 21楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 20:40:3320:40:3320:401/23/2023 8:40:33 PM1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 20:40:3320:40:3320:40Saturday, January 23, 20231乍見翻疑夢，相悲各問年。 產(chǎn)品 面積（ ㎡ ） 單價（元 /㎡ ） 總價（元）住宅 24000 4100 98400000商鋪 3995 12023 47940000車庫 163個 90000元 /個 14670000合計 　 　 161010000實現(xiàn)總體均價：住宅 4600元 /平米！商業(yè) 15000元 /平米；平開高走，中高端產(chǎn)品入市，高品質(zhì)產(chǎn)品樹立價格標(biāo)桿，帶動所有產(chǎn)品最后實現(xiàn)高價格。營銷人員在社會通路容量極限之內(nèi)，通過掌握外部環(huán)境的細(xì)小改變就可以直接導(dǎo)致一場流行風(fēng)潮的到來。營銷策略總體營銷策略項目營銷核心問題市場層面：初期缺乏市場關(guān)注度，客戶認(rèn)同度偏低產(chǎn)品層面：如何提升產(chǎn)品價值體系，為發(fā)展商帶來溢價收益銷售層面：如何在短時間內(nèi)引爆市場，達(dá)到高銷售率競爭層面：如何在產(chǎn)品競爭力較弱的情況下突破紅海，創(chuàng)造藍(lán)海尊地觀點：總體營銷策略尊地觀點：解決之道項目營銷四大原則全程貫穿事件營銷，建立項目高端形象增加項目附加值，超越客戶利益需求點提前積客，小步快跑，化整為零立體營銷推廣，制造市場稀缺感項目營銷策略2 產(chǎn)品篇1 推廣篇3 推售費(fèi)用2 推廣渠道1 推廣策略3 推廣費(fèi)用推廣篇u 總思路：u 以 起－承－轉(zhuǎn)－合 為整體推廣體系u 形象先行，萬眾矚目高端入市，活動營銷貫穿銷售整體u 媒體緊跟銷售節(jié)奏， 前期集中投放，高調(diào)線上造勢；后期借力打力，借勢線下營銷為主 ；推廣策略提升形象及滿意度新品推出稀缺價值塑造形象區(qū)域造勢沖刺目標(biāo)商業(yè)配套彰顯產(chǎn)品價值優(yōu)勢（起） （承） （轉(zhuǎn)） （合）階段目標(biāo)形成商業(yè)人氣，打造都市生活氣息小步快跑，持續(xù)熱銷，快速引爆再沖熱銷勢頭一批開售火爆營銷思路第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 推廣策略媒體活動主題條幅、電視、電臺、燈桿旗、短信奠基儀式、營銷中心開放、新年祝福１、營銷中心開放２、項目賣點，產(chǎn)品優(yōu)勢推介戶外、報紙、樓體、條幅、燈桿旗、短信、網(wǎng)絡(luò)、電臺樣板房開放營銷中心暖場活動準(zhǔn)備期 啟動期 積客期 沖刺期 商業(yè)體驗區(qū)開放業(yè)主答謝活動商業(yè)公開發(fā)售誠意客戶認(rèn)購活動縣城巡展活動１、 VIP客戶預(yù)約登記中盛大開盤戶外、樓體、條幅、燈桿旗、短信、報廣、網(wǎng)絡(luò)、ＤＭ、電視、戶外、樓體、條幅、燈桿旗、短信、網(wǎng)絡(luò)、都市生活體驗月系列活動 成熟綻放商業(yè)開盤推廣策略以 “產(chǎn)品包裝和現(xiàn)場形象 ”提升品質(zhì)和檔次以 “活動營銷和事件營銷 ”提升形象和知名度以 “潛在目標(biāo)客戶網(wǎng)絡(luò)行銷 ”促進(jìn)銷售進(jìn)度和價格實現(xiàn)核心：品牌、服務(wù)推廣策略2023年 4月底開盤售樓處開放 VIP認(rèn)籌活動地塊圍墻廣告形象導(dǎo)入客戶體驗階段形象強(qiáng)化開盤熱銷賣點訴求加推咨詢加推開盤1批商業(yè)開盤2批加推推廣策略開盤 招商活動啟動推廣渠道252。命名詮釋項目的形象定位項目的形象定位項目名稱（備選） ：惠民 客戶分析41郴州中高端消費(fèi)人群的生活形態(tài)意象表現(xiàn)描繪 關(guān)鍵詞 出處 生活觀 代表人群鳥 自由不安分 身體或心靈穿梭于不同的城市或不同的 職業(yè)角色轉(zhuǎn)換，生活中的不穩(wěn)定因素 享受 富二代貓 慵懶，敏感 及時行樂，有能力自由支配自己的工作 和生活，享受總是觸手可及 溫床 自由職業(yè)者鐘擺效率、規(guī)律缺乏激情兢兢業(yè)業(yè)的上班族，相敬如賓的夫妻，接送兒子上下學(xué)的家長 容器 公務(wù)員螞蟻集體主義任勞任怨企業(yè)生產(chǎn)線中的參與人，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾碚吆捅还芾碚?分工企業(yè)中高級技術(shù)、管理人員蝴蝶 關(guān)注面子高檔消費(fèi)場所中的主力，請客或被請，忙于應(yīng)酬，對自己很好 攫取 生意人客戶分析42我們能從目標(biāo)客戶中找到共同點 —— 這群人是城市動物，崇尚都市生活，對于城市懷有特殊情節(jié)關(guān)鍵詞：都市釋義：對于表達(dá)都市的意向敏感，消費(fèi)品牌、向往接軌潮流的封閉管理高檔社區(qū)，對城市的重點符號 “ 交通 ” 要求高，渴望在城市的主動脈上炫彩生命，但在喧囂的都市中不乏溫情，因此非常珍惜朋友、珍視家庭。宏觀消費(fèi)市場分析252。豪宅定位，準(zhǔn)現(xiàn)樓銷售，體驗式營銷理念是正確的，體現(xiàn)開發(fā)商強(qiáng)大資金實力；216。工程進(jìn)度太慢，營銷組織不力后期被迫調(diào)整，開發(fā)節(jié)奏緩慢不能給到客戶信心，競爭項目個案比對主要競爭項目 —— 鴻翔尚城 項目地址 郴州市新財政局旁 占地面積 約 ㎡ 建筑面積 11萬㎡產(chǎn)品 80140㎡ 項目定位 五嶺商圈 國際生活匯容積率 綠化率 44%　戶數(shù)車位 814/500 交房時間 2023年底銷售進(jìn)度 銷售均價 二期起價 4100元 /㎡優(yōu)惠 開盤最高優(yōu)惠 開發(fā)商 郴州鴻翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 成熟大盤開發(fā)模式的復(fù)制，大盤運(yùn)作手法，會所、酒店等超級配套，名牌精裝套餐；216。園林景觀展示滯后，入伙時間太長；216。項目周邊導(dǎo)示系統(tǒng)完善，戶外廣告太多，且分散；216。u從宏觀經(jīng)濟(jì)層面看，豐富礦產(chǎn)資源和承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)，必定會進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。216。u地塊資源優(yōu)勢：緊鄰城市形象景觀路 五嶺大道 ，北連 五嶺廣場 ，南接 郴州大道 ，快速融入郴資桂一體化的大郴州格局。五嶺廣場 華天、雄森五星級酒店 ，沃爾瑪 新天地等購物配套完善； u地塊資源劣勢： 項目周邊以多層住宅為主，背靠青山 ，對面為 五嶺大市場 ，面貌陳舊，缺乏高檔的居住區(qū)和檔次較高的商業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長 55%以上，其中 2023年 ，增長 %；其中 2023年商品房銷售面積 143萬平方米 ，增長%；216。u從供求情況看，目前房地產(chǎn)市場供需基本平衡，良性發(fā)展，未來供應(yīng)量巨大，對價格上漲形成較大壓力。新城區(qū)域價值挖掘不夠，市政道路工程推動不力，生活配套滯后；216。老城區(qū)周邊環(huán)境有待提升；競爭項目個案比對主要競爭項目 —— 華寧春城 項目地址 郴州市青年大道占地面積 約 ㎡ 建筑面積 　 28萬㎡產(chǎn)品 （ 110—260 ㎡） 項目定位 坡地海派雙生態(tài)社區(qū)　容積率 　 綠化率 35%　戶數(shù)車位 1320/1060　 交房時間 已入伙銷售進(jìn)度 二期推出 1523棟 銷售均價 小高層 4500元 /㎡優(yōu)惠 一次性付款 97折，按揭 99折， 每周 3套特價房開發(fā)商 振興房地產(chǎn)公司（郴州）優(yōu)點 ：216。會所及中心景觀園林實景體驗式營銷對客戶具有強(qiáng)大攻擊力；216。 優(yōu)點 ：216。項目地盤就是很好的宣傳廣告資源；不足 ：216。客戶消費(fèi)力分析34郴州市隨著兩城建設(shè)和城市化提速，大郴州都市生活格局正逐步形成，客戶對于中心城市聚集效應(yīng)的趨勢u以郴資桂一體化為標(biāo)志的 “ 兩城 ” 建設(shè)構(gòu)想。p人們總是慣性地為每一件事去找一個說法，或者賦予一些意義。御景華城對本項目啟示u 項目定位主要針對投資客戶、華強(qiáng)北高端白領(lǐng)客戶、華強(qiáng)北及周邊的商務(wù)客戶；u 酒店式服務(wù)的公寓為項目提供了較高的附加值；樓盤名稱 戶型 面積區(qū)間 比例御景華城 單身公寓 2835 12%小 1房 3339 15%大 1房 4045 3%1房 2廳 3952 3%小 2房 45 2%中 2房 5666 45%大 2房 6776 %3房 8084 %御景華城值得借鑒之處u 通過產(chǎn)品品質(zhì)、形象及酒店式服務(wù)公寓等附加值，提升項目整體形象，突破區(qū)域原有形象；u 整體定位及服務(wù)以吸引高端投資客戶及商務(wù)客戶為主，極大的整合和利用了華強(qiáng)北商圈的資源和區(qū)位價值；御景華城對本項目啟示御景華城對本項目啟示u 通過產(chǎn)品的品質(zhì)、形象及附加價值實現(xiàn)區(qū)域突破u 在項目定位中要利用好五嶺達(dá)到沿線物業(yè)、緊鄰成熟的五嶺廣場成熟商務(wù)區(qū)的發(fā)展契機(jī)，挖掘有高價支撐力的客戶。主要在 關(guān)鍵節(jié)點 （重大營銷事件、樣板房開放、開盤） 投放 ，其余事件主要以類似快訊方式出現(xiàn)在報版上；以價格低廉的 夾報 作為報紙的 補(bǔ)充 ；推廣渠道利 —— 線下 ：立足產(chǎn)品，宣傳利益點，使其動心短信 ：最為 低廉直效 的宣傳手段，通過短信靈活度不斷傳遞產(chǎn)品賣點、銷售節(jié)奏，到達(dá)新客戶；直郵： 圈定 目標(biāo)客戶群體， 投放 到 指定 客戶圈層；例如五嶺大市場，具有潛在換大房需求、有部分集中礦老板、浙商閩商等這些社區(qū)；樓體條幅 圍墻燈桿旗 雜志 網(wǎng)絡(luò) 巡展 活動 推廣渠道樓體條幅： 合理利用展示面，公布項目的銷售信息、產(chǎn)品賣點， 吸引路過客戶 ；圍墻燈桿旗 ：用以展示項目形象、賣點并且起到指引作用， 截流競爭對手客戶 ；雜志 ：選擇性投放 目標(biāo)客戶經(jīng)常閱讀 雜志，如酒店擺放的周刊、雜志等；推廣渠道利 —— 線下 ：立足產(chǎn)品，宣傳利益點，使其動心短信 直郵 樓體條幅 圍墻燈桿旗 雜志 網(wǎng)絡(luò) 巡展 活動網(wǎng)絡(luò)：網(wǎng)絡(luò)： 聘請專門的網(wǎng)絡(luò)公司，根據(jù) 節(jié)點炒作項目 ，并且負(fù)責(zé)網(wǎng)絡(luò) 論壇 的 維護(hù) ；在 關(guān)鍵節(jié)點 ，通過網(wǎng)絡(luò)公司的資源，不斷在郴房網(wǎng)、新浪樂居網(wǎng)以界面 快訊方式更新 本項目信息，作為隱性網(wǎng)絡(luò)界面浮標(biāo)廣告，節(jié)約成本；推廣渠道巡展：巡展： 深入在周邊富?？h城，如桂陽、永興等，商業(yè)繁華地段進(jìn)行展銷，快速提高項目本身品質(zhì)感，自主性吸納高端客戶。2. 提升物管服務(wù)水平，物管形象展示統(tǒng)一物管服