【正文】 務(wù)體系，進行日常禮儀培訓，提升物管服務(wù)質(zhì)量。 09。 。 一月 21一月 2120:40:3320:40:33January 23, 20231意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 2120:40:3320:40Jan2123Jan211越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/1/23 20:40:3320:40:3323 January 20231一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 一月 2120:40:3320:40Jan2123Jan211世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 一月 21一月 2120:40:3320:40:33January 23, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。2023年 5月盛大開盤，實現(xiàn)首批單位銷售率 90%2023年 3月舉行公開認籌活動2023年 12月臨時營銷中心開放② 為商鋪自身銷售造勢① 通過提前展示價值，提高項目的形象，為住宅銷售服務(wù)商業(yè)對項目的意義商業(yè)解決方案③ 通過商鋪炒作招商提升項目品牌 為項目二期創(chuàng)造市場口碑商業(yè)位置二層商鋪一層商鋪項目周邊目前商業(yè)氛圍二層商鋪銷售難度大內(nèi)商鋪銷售難度大，具備良好的業(yè)態(tài)定位和銷售模式是關(guān)鍵商業(yè)解析解析項目：商業(yè)沿五嶺大道，具有良好的昭示性目前周邊商業(yè)價值不高，商業(yè)人流量小對面為五嶺大市場，沒有高檔商業(yè)4000平方米的商業(yè)面積，被分割成二層集中度不夠本項目商業(yè)不足以經(jīng)營綜合性的百貨商場（ 20230平米規(guī)模）和綜合超市（ 600020230平米），商業(yè)定位業(yè)態(tài)選擇上只能因地制宜，合理規(guī)劃，找出市場機會點商業(yè)業(yè)態(tài)定位郴州首席家居工藝飾品城釋義：n業(yè)態(tài)及經(jīng)營上類似深圳藝展中心、宜家，是郴州的濃縮精華版n定位走高端路線，最大限度的挖掘項目商業(yè)價值n郴州市場及客戶偏好高端，為本商業(yè)運作提供基礎(chǔ)n郴州近年房地產(chǎn)發(fā)展快速，這方面潛在需求未來將呈現(xiàn)爆發(fā)式增長n高鐵時代來臨，郴州消費觀念與廣州深圳接軌，這方面需求被激發(fā)出來商業(yè)業(yè)態(tài)定位經(jīng)營業(yè)態(tài)包括但不限于：室內(nèi)飾品、擺件、創(chuàng)意性的家具用品、布藝、藝術(shù)品、油畫……………商業(yè)推售時機商業(yè)提前展示有利于住宅的進一步銷售在工程進度允許的前提下住宅銷售達到一定相當高的比例后商鋪外立面及部分功能達到后，有利于招商工作開展建議商業(yè)入市時機為 2023年 11月份入市 。 增強視覺體驗播放項目 VCR宣傳片，在售樓處內(nèi)安放很大的沙發(fā)，給客戶直觀規(guī)模非常大的感受（知覺受需要左右）渲染聽覺效果在銷售中心與樣板房內(nèi)播放經(jīng)典交響曲目。大眾做證言 小眾做溝通252。 五嶺名門御景華城基本信息華強北商圈御景華城濱海大道 赤尾村8個月完成完美銷售u 與本項目類似之處：u 區(qū)位上：與城市的繁華商業(yè)區(qū)僅 一條快速干道u 之隔；本區(qū)域的區(qū)位形象及區(qū)域認知度較差。 客戶的責任主要分為： 獲取他人認同、自身的提升、對家人的照顧客戶購買關(guān)注點 客戶分析40根據(jù)不同人群對項目的吸引力和項目對他們的吸引力，我們可以進一步細分本項目的目標客戶群及其需求客戶對項目的吸引力強弱弱 強項目對客戶的吸引力換房、改善生活環(huán)境需求本區(qū)域客戶居住、過渡、投資需求五嶺廣場輻射區(qū)域客戶自用兼投資、過渡、投資需求其他客戶我們需要很明確，除了地緣關(guān)系外，究竟會有哪些特征的人來買我們的房子？便于我們在營銷階段與客戶進行對話。訪談行業(yè)人士、訪談客戶252。沿五嶺大道，僅五嶺廣場，地段稀缺，昭示性好，坐享五嶺廣場五星級成熟配套216。在雄森酒店設(shè)置營銷中心，昭示性好，提升項目檔次不足 ：216。品牌價值的最好體現(xiàn)，上市公司，規(guī)范管理，拿地到銷售僅 9個月；216。營銷上的強勢，成功引導(dǎo)客戶，發(fā)現(xiàn)客戶需求 ；不足 ：216。強勢大力度宣傳（ 5個戶外 +30萬報紙 +20萬元電視）； 營銷、工程節(jié)點配合較好；不足 ：216。伴隨著投資快速增長，城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施改造的完成，房價也呈現(xiàn)快速上漲的態(tài)勢，年度增幅超過 10%伴隨著投資和價格的上漲，全市商品房預(yù)售成交面積也呈現(xiàn)大幅增加，市場被進一步激活宏觀背景近三年商品房成交量大幅增長，2023年一季度成交超過 50萬平米，預(yù)計全年總成交面積將超過200萬平米22宏觀背景分析小結(jié)u從戰(zhàn)略層面看，郴州作為湘粵橋頭堡，兩城建設(shè)和雙 100城市目標，擁有各種得天獨厚的條件促進城市整體發(fā)展。2023年 GDP突破 1000億元 ，財政總收入突破 100億元 ，人均GDP超過 3600美元。老城商業(yè)中心五嶺廣場板塊高鐵組團u項目位于開發(fā)區(qū)，距市政府和五嶺廣場僅 1千米，屬于郴州城市新興高端商務(wù)區(qū)，把握城市發(fā)展方向。本項目7區(qū)域前景 —— 大郴州雙城核心規(guī)劃存在重大利好，交通快速便捷，政府規(guī)劃中的五嶺廣場市府中央商務(wù)區(qū)配套生活區(qū) 居住商業(yè)組團（老城區(qū) ）教育文體組團有色金屬加工組團緊握雙核心機遇 ：項目位于市府五嶺廣場與武廣高鐵新城之間，占城市雙核崛起之勢。今年一季度房地產(chǎn)又增長%，顯示出旺盛的市場需求 。u品牌開發(fā)商的進駐和地價的屢次刷新來看，開發(fā)商對郴州房地產(chǎn)發(fā)展的前景十分看好。中式元素可以做得更加極致，體現(xiàn)在銷售物料、小品、園林等各方面；競爭項目個案比對主要競爭項目 —— 順源北湖一號項目地址 郴州市同心路 2號北湖公園旁　占地面積 　約 5萬㎡ 建筑面積 　 21萬㎡產(chǎn)品　 45250㎡（一房到五房） 項目定位 郴州看我 我瞰湖　容積率 　 綠化率 36%　戶數(shù)車位 1480/約 1000 交房時間 2023年銷售進度 2棟少量產(chǎn)品 　 銷售均價 4700元 /㎡　優(yōu)惠 　一次性 98折、按揭 99折開發(fā)商 郴州市順源房地產(chǎn)開發(fā)公司優(yōu)點：216。多項智能化配套 ，項目規(guī)劃產(chǎn)品亮點多 ， 低密度， 板式南北朝向 ；216。施工組織性強，樣板房及低樓層外立面展示，讓同行望塵莫及；不足 ：216。最早挖掘五嶺廣場板塊的項目， 沃爾瑪、五星級酒店 等優(yōu)質(zhì)配套，客戶高度認可地段價值；216。項目規(guī)模小，不具備做好豪宅的條件。u大郴州雙百城市目標的提出， 100萬人口和100平方公里。43尋找本項目的價值信息概念整合Features/fact 項目本身的特性 /屬性Advantages 相對于競爭對手項目的優(yōu)勢Benefit/value 樓盤帶給用戶的利益 /價值F ——項目本身有什么？A——項目好在哪兒？B——項目能給客戶帶來什么價值？FAB分析44找到本項目的營銷核心價值消費者買什么？F（ Features） A（ Advantages） B（ Benefit）現(xiàn)代都市規(guī)劃及產(chǎn)品個性立面精品樓盤商業(yè)風情品牌開發(fā)商……項目的第一期升值空間區(qū)域前景優(yōu)質(zhì)商業(yè)配套品牌開發(fā)商知名物管內(nèi)園林外公園的環(huán)境獨特的社區(qū)文化精神……邊界內(nèi)的都市感（有邊界的社區(qū)）復(fù)合大社區(qū)生活階層感高品質(zhì)服務(wù)與眾不同安全感更優(yōu)越的環(huán)境……都市高尚名牌生活45找到項目的價值開發(fā)商、營銷人做什么？F（ Features） A（ Advantages） B（ Benefit）分期開發(fā)專注主流市場項目操作空間大市場參與人投入度高“ 創(chuàng)引科學 地產(chǎn)典范 ”分享都市生活打造品牌溫情之家分享都市生活找到了供求雙方的一致性46利用營銷溝通價值觀p也許我們都習慣了說教，習慣了牽引，習慣了強勢： “ 明天我們住在哪里？” ， “ 城市中心 ” ， “ 生態(tài)物業(yè) ” 。u 項目本身： 均為高容積率 ?，F(xiàn)場做震撼 活動做整合名 —— 線上：確定高度，樹立形象，保障影響力戶外 報紙 （可選擇成本低直接覆蓋客戶的時光廣告） 利 —— 線下：立足產(chǎn)品，宣傳利益點，使其動心短信 直郵 樓體條幅 燈桿旗 雜志 網(wǎng)絡(luò) 巡展 活動場 —— 現(xiàn)場：現(xiàn)場震撼，營造大體驗，使其成交售樓處 園林 樣板房、商業(yè)樣板展示區(qū)名 —— 線上 ：確定高度，樹立形象，保障影響力戶外建議 ：五嶺廣場、郴州大道、文化路商業(yè)街區(qū)等；報紙： 建議投放郴州日報、時光廣告。節(jié)假日現(xiàn)場活動期間邀請樂手現(xiàn)場演奏觸碰嗅覺靈感現(xiàn)場設(shè)置香薰爐，給人以沁人心脾的家的味道釋放味覺魅力現(xiàn)場給客戶煮咖啡，使用大的家庭用陶瓷杯（取消一次性紙杯）加深觸覺印象制作項目金屬 Logo等小禮品，在開始講解時贈送給客戶2 現(xiàn)場包裝1 附加值提升 營銷動線產(chǎn)品篇 商業(yè)包裝 生活氛圍營造商業(yè)包裝u 重點： 注重商業(yè)氛圍的打造，為住戶提供生活便利，提升品牌附加值u 主要措施：1. 特色商業(yè)的定位，主力商家的引進專業(yè)商家招商，引進超市社區(qū)店、餐廳、銀行及便利店，社區(qū)配套商業(yè)氛圍，提升業(yè)主生活便利2. 商業(yè)街的包裝在銷售前期展示階段，對商鋪進行外圍包裝，進行店面品牌展示，增加店面的櫥窗展示3. 泛會所的包裝開放泛會所，并針對老業(yè)主推出優(yōu)惠措施并將其制作成易拉架展示針對社區(qū)居民開辦羽毛球、乒乓球等運動訓練班，帶動會所人氣的同時，增加項目的生活氛圍2 現(xiàn)場包裝1 附加值提升 營銷動線產(chǎn)品篇 商業(yè)包裝 生活氛圍營造生活氛圍營造u 重點： 營造生活氛圍，增加社區(qū)人氣，為二期銷售做鋪墊u 措施：1. 包裝社區(qū)氛圍充分利用節(jié)日及業(yè)主活動機會通過條幅、燈籠等包裝社區(qū)，營造社區(qū)強烈的生活氣息。商業(yè)銷售模式統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、帶租約銷售釋義：n統(tǒng)一招商便于前期造勢，樹立高端形象n統(tǒng)一經(jīng)營保持商業(yè)業(yè)態(tài)純粹性，業(yè)態(tài)定位得以保障延續(xù)n使商業(yè)經(jīng)營一開始就具有良好火爆局面