【正文】 此案名，寓意深遠(yuǎn)，大氣磅礴，本身具有強(qiáng)烈的識(shí)別性、積聚性、高度性與發(fā)展價(jià)值；對(duì)其他項(xiàng)目造成直接映射，具有強(qiáng)烈的排他性；對(duì)于升龍集團(tuán)在河南省域內(nèi)的品牌滲透意義重大。自住投資型物業(yè)。 09年底樓市調(diào)控政策頻頻發(fā)力， 12月份政府出臺(tái)的 “ 國四條 ” 、二手房營業(yè)稅的新規(guī)以及二套房的信貸政策，對(duì)升龍項(xiàng)目日后的發(fā)展將造成一定的沖擊 ； ?版塊競爭： 澗西區(qū)南昌路版塊 2023年大規(guī)模、高端住宅項(xiàng)目推出數(shù)量多、且相對(duì)較為集中，市場供應(yīng)量的增加、消費(fèi)者可選擇性增加可能會(huì)造成“ 供大于求 ” 的現(xiàn)象，對(duì)升龍項(xiàng)目也帶來了較大的競爭壓力； ?開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)： 本項(xiàng)目規(guī)模龐大、開發(fā)周期長、投入資金量大，對(duì)于后期的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大。是洛陽觀光、文化交流、 休閑娛樂的最佳去處。上陽華府 ?曼哈頓廣場 ?智杰 項(xiàng)目區(qū)域及市場狀況 ?建業(yè) 目前，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)在售大型高端樓盤較少，為本項(xiàng)目的開發(fā)提供了很好的發(fā)展契機(jī)；但區(qū)域內(nèi)王城大道沿線未來 2年內(nèi)將有大型項(xiàng)目投放市場，給本項(xiàng)目未來的開發(fā)帶來了直接的競爭壓力。一號(hào)城邦 2期 ?隆安 地跨澗河兩岸，中間仿玉拱橋相連，占地一千零八十畝，是全國唯一的遺址公園，也是洛陽市最大的綜合性公園，為河南省最大的綜合性公園。 ? 項(xiàng)目 SWOT分析 ； 項(xiàng)目威脅 (Threat) —— 政策調(diào)控、版塊競爭、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) ?政策調(diào)控： 09年全國樓市一路 “ 高歌猛進(jìn) ” ，再度成為政策調(diào)控的重點(diǎn)行業(yè)。 ? 本次匯報(bào)溝通的內(nèi)容 2 3 4 項(xiàng)目區(qū)域市場狀況、項(xiàng)目開發(fā)條件與地塊價(jià)值解析、項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目整體定位戰(zhàn)略體系 項(xiàng)目屬性定位、產(chǎn)品分析、客戶定位、價(jià)格定位、形象定位 項(xiàng)目整體開發(fā)節(jié)奏及發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目整體開發(fā)節(jié)奏、開發(fā)模式、啟動(dòng)區(qū)發(fā)展建議 項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)營銷排期與營銷策略 啟動(dòng)區(qū)營銷目標(biāo)、營銷排期、營銷策略、費(fèi)用預(yù)算 1 項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境與前景 ? 1 同致行思考 項(xiàng)目整體定位戰(zhàn)略體系 ?項(xiàng)目屬性定位 ?項(xiàng)目產(chǎn)品分析 ?項(xiàng)目客戶定位 ?項(xiàng)目價(jià)格定位 ?項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目開發(fā)定位思考 ? 項(xiàng)目整體定位戰(zhàn)略 開發(fā)定位思考 —— 應(yīng)對(duì)項(xiàng)目用地戰(zhàn)略的宗旨 品牌扛鼎，資源造勢(shì)，創(chuàng)建一流，打造唯一 住 宅 —— 資源整合，高層產(chǎn)品集中發(fā)力 非住宅 —— 一線品牌運(yùn)作，一流服務(wù)定基 商 業(yè) —— 招商資源造勢(shì)，銷售網(wǎng)絡(luò)續(xù)勢(shì) 配 套 —— 會(huì)所彰顯品質(zhì)，教育提升價(jià)值 ? 項(xiàng)目整體定位戰(zhàn)略 開發(fā)定位思考 —— 作為“洛陽城市中央國際人居標(biāo)桿、城市名片”的綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目的開發(fā)定位將采用“ 重點(diǎn)突出， 全面覆蓋 ”的戰(zhàn)略， 以中高端住宅產(chǎn)品為主線，以投資商務(wù)產(chǎn)品作為價(jià)值提升點(diǎn)，保障項(xiàng)目整體利潤率 ? 以創(chuàng)新高層住宅產(chǎn)品為主線，形成開發(fā)組合，逐步提升項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)利潤增長，滿足現(xiàn)金流； ? 以寫字樓、街區(qū)商業(yè)等配套商務(wù)產(chǎn)品作為形象至高點(diǎn)，穿插于項(xiàng)目整盤開發(fā)當(dāng)中，分階段推出，起到形象標(biāo)桿和價(jià)格拉升的作用，滿足項(xiàng)目成長的利潤點(diǎn)； ? 利用項(xiàng)目地理位臵優(yōu)勢(shì)，利用景觀資源提升項(xiàng)目競爭力，以項(xiàng)目內(nèi)部景觀與外部環(huán)境融為一體，使其在洛陽市場獨(dú)樹一臶，有力提升項(xiàng)目后期產(chǎn)品的價(jià)值量； ? 控制集中式商業(yè)的開發(fā)面積，使其對(duì)項(xiàng)目的整個(gè)功能形成強(qiáng)調(diào)，放臵項(xiàng)目后期開發(fā)，并為先期開發(fā)物業(yè)制造賣點(diǎn)； ? 控制固定會(huì)所、幼兒園等配套產(chǎn)品的開發(fā)面積，提高其居住品質(zhì)，會(huì)所、景觀先行，幼兒園放臵中后期開發(fā)，使其對(duì)整個(gè)住區(qū)居住氛圍和附加價(jià)值提升做出貢獻(xiàn)； ? 項(xiàng)目整體定位戰(zhàn)略 開發(fā)定位思考 —— “ 品質(zhì)重點(diǎn)突出、需求全面覆蓋、功能相互嫁接” 初級(jí)產(chǎn)品 中級(jí)產(chǎn)品 高級(jí)產(chǎn)品 滿足居住功能 滿足最初層的居住要求，價(jià)格低廉 、 產(chǎn)品功能單一。 ? 項(xiàng)目整體定位策略 升龍洛陽項(xiàng)目戶型面積配比統(tǒng)計(jì) 戶型 公寓 一房 準(zhǔn)兩房 小兩房 兩房 小三房 中三房 大三房 四房 合計(jì) 面積 28003.9 4306 111731 24533 56461 129256 145535 109838 11068 620731 配比 4.5% 0.7% 18.0% 4.0% 9.1% 20.8% 23.4% 17.7% 1.8% 100% 產(chǎn)品套數(shù)配比 ——洛陽市場 144㎡以下三房與 8090㎡兩房戶型最為暢銷，本項(xiàng)目 以中小面積兩房、三房產(chǎn)品為主打，小戶型公寓、大面積四房為輔助，迎合市場消費(fèi)需求 比例為 62% 升龍洛陽項(xiàng)目戶型面積配比統(tǒng)計(jì)5% 1%18%4%9%21%22%18%2%公寓 一房 準(zhǔn)兩房 小兩房 兩房 小三房 中三房 大三房 四房? 項(xiàng)目整體定位策略 升龍洛陽項(xiàng)目戶型套數(shù)配比統(tǒng)計(jì) 戶型 公寓 一房 準(zhǔn)兩房 小兩房 兩房 小三房 中三房 大三房 四房 合計(jì) 套數(shù) 624 104 1984 340 682 1170 1199 823 66 6992 配比 % % % % % % % % % 100% 升龍洛陽項(xiàng)目戶型套數(shù)配比統(tǒng)計(jì)9% 1%28%5%10%17%17%12% 1%公寓 一房 準(zhǔn)兩房 小兩房 兩房 小三房 中三房 大三房 四房產(chǎn)品面積配比 ——洛陽市場中小面積戶型由于其總價(jià)低、市場投放量少，能有效規(guī)避競爭等特性， 本項(xiàng)目戶型套數(shù)以市場主流產(chǎn)品兩房、三房和小面積準(zhǔn)兩房為主打，一房和四房為輔助 ? 同致行思考 ? 項(xiàng)目產(chǎn)品全面覆蓋，向多元化發(fā)展，滿足不同層次客群之需，擴(kuò)大客戶打撈范圍； ? 響應(yīng) “ 快產(chǎn)快銷 ” 的開發(fā)戰(zhàn)略模式，以中小面積產(chǎn)品線迎合市場需求，拉升產(chǎn)品售價(jià)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售速度與利潤的完美統(tǒng)一； ? 有效規(guī)避市場 “ 同質(zhì)化 ” 惡性競爭，以稀缺、獨(dú)有的姿態(tài)引領(lǐng)市場； ? 會(huì)所、樣板示范區(qū)、幼兒園等配套設(shè)施打造高品質(zhì)國際住區(qū)，凸顯項(xiàng)目核心競爭力，增加項(xiàng)目的附加價(jià)值。只有經(jīng)得起環(huán)境考驗(yàn)的人，才能算是真正的強(qiáng)者。 不放過任何細(xì)節(jié)。 時(shí)間是一個(gè)偉大的作者，它會(huì)給每個(gè)人寫出完美的結(jié)局來。 一個(gè)管理者如果不了解其下屬的工作，那他就無法有效地管理他們。 新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，不是大魚吃