【正文】 ?智杰 綠洲 ?建業(yè) 高爾夫花園 ?泉舜 世紀(jì)花城五期 ?東方今典 ?陽光 項(xiàng)目區(qū)域及市場(chǎng)狀況 ?建業(yè) 洛陽西小屯項(xiàng)目 2023年年度營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告 ? 競(jìng)爭(zhēng)格局 —— 洛陽已形成以澗西區(qū)南昌路、西工區(qū)王城大道為主的高端住宅居住板塊，南昌路沿線開發(fā)規(guī)模相對(duì)成熟，已奠定在洛陽市場(chǎng)的江湖地位，王城大道沿線未開發(fā)土地較多， 升龍項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，將提升王城大道整體板塊的價(jià)值，與南昌路板塊 “ 并駕齊驅(qū)” 升龍項(xiàng)目處于西工片區(qū)核心位臵，南臨王城公園，北接紗廠西路，距離西工商業(yè)中心王府井僅 500米，項(xiàng)目客戶圈層范圍廣泛。謹(jǐn)呈： 升龍集團(tuán)洛陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 [2023]ZZTZH01 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸同致行（中國）地產(chǎn)顧問有限公司所有，未同致行（中國）地產(chǎn)顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 升龍 目前，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)在售大型高端樓盤較少，為本項(xiàng)目的開發(fā)提供了很好的發(fā)展契機(jī)；但區(qū)域內(nèi)王城大道沿線未來 2年內(nèi)將有大型項(xiàng)目投放市場(chǎng)，給本項(xiàng)目未來的開發(fā)帶來了直接的競(jìng)爭(zhēng)壓力。世紀(jì)華陽 ?隴海鐵路 ?洛陽西站 ?邙嶺路 ?機(jī)場(chǎng)路 ?牡丹 ?公園 ?牡丹 ?廣場(chǎng) ?孫辛路 ?洛陽南站 ?苗圃 ?王城 ?公園 ?棉紡路 ?西工體育場(chǎng) ?市委 ?市政府 ?解放路 ?洛陽站 ?順馳城 3期 ?中泰 雙溪布洛 ?奧體花城 ?建業(yè) 財(cái)富中心 3期 ?恒大 一號(hào)城邦 2期 ?隆安 亞秀麗都 ?香榭里 世紀(jì)華陽 ?項(xiàng)目地塊 ?住總定鼎路項(xiàng)目 ? 區(qū)位交通 —— 項(xiàng)目位于洛陽西工區(qū)核心地段，是洛陽西工區(qū)首席大型城市綜合體項(xiàng)目， 有機(jī)會(huì)為洛陽未來城市文明發(fā)展做形象代言 ，是洛陽未來城市主干道物業(yè)、休閑生態(tài)居住物業(yè) 地塊開發(fā)條件與價(jià)值 紗廠路 王城大道 王城公園 本案 洛陽機(jī)場(chǎng) 王府井商圈 第二人民醫(yī)院 ?項(xiàng)目四至： 項(xiàng)目東臨王城大道，西靠澗河，南依王城公園，北接紗廠路，雄踞城市中央繁華領(lǐng)地； ?項(xiàng)目區(qū)位 ：項(xiàng)目位于洛陽西工區(qū)核心板塊，毗鄰?fù)醭谴蟮篮椭兄萋贰? ?項(xiàng)目交通 ：項(xiàng)目距離洛陽長(zhǎng)途客運(yùn)中心站、洛陽汽車站及洛陽火車站僅需 5分鐘車程，距離飛機(jī)場(chǎng)僅需 10分鐘車程，距離洛南鄭西鐵路火車站僅需 15分鐘車程，交通極其便利。地跨澗河兩岸，中間仿玉拱橋相連，占地一千零八十畝，是全國唯一的遺址公園，也是洛陽市最大的綜合性公園，為河南省最大的綜合性公園。 ?市政配套： 學(xué)校 ：十九中、十八中、十六中、白馬小學(xué)遍布周邊； 商場(chǎng) ：王府井、新都匯、新銀泰應(yīng)有盡有； 超市 ：王府井、家樂福、華潤(rùn)萬家； 金融 ：中國銀行、建行、工行、農(nóng)行等； 醫(yī)院 ：洛陽市第二人民醫(yī)院； 王城公園 王府井 十九中 新都匯 新銀泰 華潤(rùn)萬家 啟示 —— 項(xiàng)目屬于洛陽核心地段稀缺的高端大盤物業(yè)、城市中心公園輻射物業(yè)、城市交通主干道物業(yè)，周邊休閑資源、景觀資源、配套資源無以倫比，未來區(qū)域發(fā)展前景優(yōu)越，升值潛力無限。 ? 用地戰(zhàn)略 —— 品牌扛鼎，資源造勢(shì)，創(chuàng)建一流，打造唯一 以項(xiàng)目 “整合區(qū)域資源、提升區(qū)域價(jià)值 ”的功能發(fā)展為誘因，借助品牌力量，最大化整合發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，通過多元化地產(chǎn)運(yùn)作模式，創(chuàng)建唯一性，同時(shí)以一流產(chǎn)品影響中原及洛陽市場(chǎng) 地塊開發(fā)條件與價(jià)值 品牌扛鼎 ?品牌開發(fā)的實(shí)力與服務(wù) ?通過地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)城市版塊 ?品牌旗下的高端客戶網(wǎng)絡(luò) ?…… 資源造勢(shì) ?景觀優(yōu)勢(shì)的最強(qiáng)發(fā)力 ?外部資源的功能嫁接 ?產(chǎn)品組合的功能互補(bǔ) ?…… 創(chuàng)建一流 ?一流的物業(yè)開發(fā)理念 ?一流的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)水準(zhǔn) ?一流的運(yùn)作團(tuán)隊(duì)組合 ?…… 打造唯一 ?創(chuàng)新化的產(chǎn)品設(shè)置 ?現(xiàn)代化的風(fēng)情與品質(zhì) ?洛陽城心首席國際人居建筑作品 ?…… ? 項(xiàng)目 SWOT分析 ； 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) (Strength)—— 區(qū)位、交通、配套、景觀、地勢(shì)平坦、臨路面開闊、規(guī)模龐大、業(yè)態(tài)豐富等多種資源的整合 ?地理區(qū)位： 項(xiàng)目地塊東臨王城大道，西靠澗河，南接紗廠路，北依中州路，中州路橫穿洛陽東西，王城大道縱貫洛陽南北，雄踞城市中央繁華領(lǐng)地，地段區(qū)位優(yōu)勢(shì)不言而喻； ?交通路網(wǎng)： 中州路、王城大道、唐宮路、紗廠路四條道路環(huán)繞，幾十條公交線路在此穿梭，距離高速公路、飛機(jī)場(chǎng)、火車站均在 15分鐘車程，交通便利，路網(wǎng)通達(dá)，使得本項(xiàng)目具備先天性的交通優(yōu)勢(shì)； ?配套完善： 項(xiàng)目周邊銀行金融系統(tǒng)遍布、高端寫字樓、酒店林立，為項(xiàng)目片區(qū)增添了商業(yè)氛圍； ?景觀資源： 項(xiàng)目地塊西南側(cè)直面王城公園和澗河，開闊的景觀視野，先天的休閑資源，有利于提升項(xiàng)目的品質(zhì)； ?地勢(shì)平坦、臨街面廣： 項(xiàng)目地塊地勢(shì)平坦，東側(cè)沿王城大道將近 1公里，臨路面開闊，后期開發(fā)建設(shè)易于展示項(xiàng)目的形象； ?規(guī)模龐大、業(yè)態(tài)豐富： 項(xiàng)目建面百萬平方米，集合住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店式公寓等多元業(yè)態(tài)于一體，后期各種物業(yè)形態(tài)可以形成互補(bǔ)關(guān)系，共享客戶資源。 ? 項(xiàng)目 SWOT分析 ； 項(xiàng)目機(jī)會(huì) (Opportunity)—— 市場(chǎng)空白、政策扶持、旅游帶動(dòng)、品牌運(yùn)營(yíng) ? 市場(chǎng)供需： 洛陽樓市在經(jīng)歷了 09年新一輪 “ 搶房潮 ” 的沖擊下， 09年下半年市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，西工版塊一直是房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)，對(duì)于升龍項(xiàng)目的推出是一個(gè)良好的時(shí)機(jī)； ? 政策扶持： 根據(jù)洛陽市政府的商業(yè) “ 一核兩翼 ” 的商業(yè)規(guī)劃， “ 一核” ：指西工區(qū)商業(yè)中心，有利的政策支撐為項(xiàng)目未來商業(yè)的發(fā)展提供了保障； ? 旅游帶動(dòng)： 洛陽作為 “ 九朝古都 ” ，洛陽市政府也提出了 “ 旅游強(qiáng)市” 的口號(hào)，旅游業(yè)也是拉動(dòng)洛陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。 ? 項(xiàng)目 SWOT分析 ； 項(xiàng)目威脅 (Threat) —— 政策調(diào)控、版塊競(jìng)爭(zhēng)、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) ?政策調(diào)控： 09年全國樓市一路 “ 高歌猛進(jìn) ” ，再度成為政策調(diào)控的重點(diǎn)行業(yè)。 ? 價(jià)值① 占有城市最優(yōu)越休閑、景觀資源的價(jià)值 高品質(zhì)生活帶來的社會(huì)認(rèn)可價(jià)值 城市成熟配套發(fā)展擁有的升值價(jià)值 提前入主城市高端生活區(qū)的生活價(jià)值 價(jià)值② 價(jià)值③ 價(jià)值④ 綜合功能帶動(dòng)下的物業(yè)投資價(jià)值 價(jià)值⑤ 發(fā)展價(jià)值思考 —— 基于項(xiàng)目自身的發(fā)展方向，結(jié)合未來區(qū)域的變化特征、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特征等諸多因素，項(xiàng)目整體