【正文】 值二：傲踞甬城北門戶 匯聚天下八方財(cái)氣價(jià)值支撐緊靠 G329，離高速出入口 ，通杭州灣大橋、陸島大橋， 300米對(duì)接輕軌 3號(hào)項(xiàng)目賣點(diǎn)核心地段： 鼎踞 寧波與慈溪 主干道 G329，鎮(zhèn)海老城與駱駝 鎮(zhèn)駱公路， 鎮(zhèn)海新城 北部商貿(mào)物流 核心地段 ，區(qū)位價(jià)值 日顯 突出。 項(xiàng)目規(guī)劃占地 600畝，總建筑面積約 80萬方。項(xiàng)目賣點(diǎn)超 30億投資，締造超 80萬㎡商貿(mào)旗艦帝國全面升級(jí)大寧波專業(yè)市場(chǎng)寧波瑞豐國際商貿(mào)城是集零售批發(fā)、體驗(yàn)購物、商務(wù)辦公、倉儲(chǔ)物流等功能于一體的商貿(mào)體，致力打造大寧波地區(qū)一站式采購基地。恒大裝飾建材家居廣場(chǎng)商鋪前 5年投資回報(bào)率 51%，后 13年保底回報(bào)率 12%。 統(tǒng)一管理，專業(yè)營(yíng)銷 整個(gè)市場(chǎng)的結(jié)算、物流配送、售后服務(wù)、營(yíng)銷策劃、工商稅務(wù)等，一并由運(yùn)營(yíng)公司統(tǒng)一管理或協(xié)調(diào)；資深營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)，專業(yè)策劃實(shí)施。 產(chǎn)業(yè)基地優(yōu)勢(shì) 寧波家居建材廠家云集 ,其中櫥柜產(chǎn)業(yè)規(guī)模居為全國首位。 政策優(yōu)勢(shì) 十二五重點(diǎn)項(xiàng)目，享受諸多政策優(yōu)惠；承接市區(qū)傳統(tǒng)市場(chǎng)外遷，發(fā)展寧波商貿(mào)服務(wù)產(chǎn)業(yè) 。 交通便捷 城市主干道江南公路邊、繞城高速出口處，市內(nèi)市外皆可快速到達(dá)。競(jìng)爭(zhēng)可比樓盤 因?yàn)橥恋匦再|(zhì)等原因，對(duì)外公開全租賃純招商，寧波本土國有企業(yè)和北侖原著企業(yè)打造。結(jié)論p 鎮(zhèn)海住宅市場(chǎng)p 鎮(zhèn)海寫字樓市場(chǎng)p 鎮(zhèn)海商業(yè)市場(chǎng)莊市片區(qū)鎮(zhèn)海老城區(qū)駱駝片區(qū) 招寶廣場(chǎng) 鼓樓廣場(chǎng)華潤(rùn)萬家海尚廣場(chǎng)保利廣場(chǎng)明海商業(yè)廣場(chǎng)錦匯財(cái)富廣場(chǎng)利時(shí)廣場(chǎng)萬科廣場(chǎng)區(qū)域共有在建和已開業(yè)的大型商業(yè)廣場(chǎng) 9個(gè)，且臨近的萬科廣場(chǎng)、明海商業(yè)廣場(chǎng)、財(cái)富廣場(chǎng)已輻射到項(xiàng)目所在位置，競(jìng)爭(zhēng)激烈。二、項(xiàng)目多集中在新城北區(qū)，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈，莊市版塊，周邊缺乏辦公氛圍，未來機(jī)會(huì)點(diǎn)不大。北區(qū)南區(qū) 本案已售 51套共 ，剩余 4套 備案均價(jià) 5100元 /㎡， 4月成交 19套東來國際未來庫存達(dá) ，以 12年月均成交 度計(jì)算完全去化完需 83個(gè)月，市場(chǎng)形勢(shì)不容樂觀。金豐紫園明海商業(yè)廣場(chǎng)世茂廣場(chǎng)尚海財(cái)富大廈東來國際大廈天鴻國際 翰林國際耀華商業(yè)城韻恒國際欣海國際東晨大廈東威大廈鎮(zhèn)海大廈莊市片區(qū)駱駝片區(qū)鎮(zhèn)海老城區(qū)辦公競(jìng)爭(zhēng)分布北區(qū)定位是布置鎮(zhèn)海區(qū)未來的行政中心和寧波中心城北部商貿(mào)商務(wù)中心用地及生活居住用地及其公共設(shè)施，南區(qū)定位是高教用地，共建配套服務(wù)區(qū)及高品質(zhì)城市居住新區(qū)。區(qū)域辦公市場(chǎng) 鎮(zhèn)海區(qū)辦公銷售速度緩慢，價(jià)值極低， 2023年全年僅去化 24292平米，均價(jià) 6405元 /㎡。鎮(zhèn)海區(qū) 20232023年辦公量?jī)r(jià)走勢(shì)u從成交方面看， 12年鎮(zhèn)海區(qū)辦公市場(chǎng)較 11年有明顯上漲，但月均去化僅 萬方，去化速度仍較為緩慢。u目前鎮(zhèn)海區(qū)辦公市場(chǎng)存量巨大，供應(yīng)呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，但成交低迷，供求比逐年上漲，未來競(jìng)爭(zhēng)激烈。小結(jié)p 鎮(zhèn)海住宅市場(chǎng)p 鎮(zhèn)海寫字樓市場(chǎng)p 鎮(zhèn)海商業(yè)市場(chǎng)鎮(zhèn)海區(qū)辦公供求比u從供應(yīng)量上看，鎮(zhèn)海區(qū)辦公市場(chǎng)供應(yīng)量逐年遞增， 13年僅前 4個(gè)月新增供應(yīng)量已達(dá) ，占 12年全年的 62%。? 從政策影響看：政策溫柔出臺(tái)，對(duì)市場(chǎng)影響不明顯，預(yù)計(jì)未來市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)；? 從整體市場(chǎng)看： 2023年已回至市場(chǎng)正常水平， 未來寧波房地產(chǎn)將更加理性發(fā)展 ；? 從區(qū)域市場(chǎng)看：鎮(zhèn)海區(qū)近期成交量?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)，成交主力均為首改產(chǎn)品， 140㎡以上產(chǎn)品存銷比巨大，未來去化難度極大 ； 80140㎡產(chǎn)品存銷比相對(duì)較小 ，其中 100120㎡存銷比最小，存在市場(chǎng)機(jī)會(huì) 。216。典型項(xiàng)目鎮(zhèn)海蛟川杉杉童裝地塊出讓面積： 容積率： R≤競(jìng)得單位：恒威置業(yè)成交時(shí)間： 20230925鎮(zhèn)海蛟川大運(yùn)路西側(cè)地塊出讓面積： 容積率： R≤競(jìng)得單位：寧波歐琳房地產(chǎn)有限公司成交時(shí)間： 20230816鎮(zhèn)海國際大酒店北側(cè)地塊出讓面積： 容積率： R≤競(jìng)得單位：寧波中金石化有限公司成交時(shí)間： 2023511鎮(zhèn)海青龍橋一期地塊出讓面積： 容積率： R≤2競(jìng)得單位：寧波市鎮(zhèn)海區(qū)城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司成交時(shí)間： 2023511鎮(zhèn)海駱駝老鎮(zhèn)區(qū)改造 A3地塊出讓面積： 容積率： R≤競(jìng)得單位：寧波世聯(lián)置業(yè)有限公司成交時(shí)間： 20231020世博花園潛在項(xiàng)目供應(yīng) 未來區(qū)域潛在供應(yīng)項(xiàng)目 7個(gè)，其中莊市片區(qū) 2個(gè)。錦繡江南項(xiàng)目 12幢 724套房源，主力戶型 99㎡、 134㎡。 客戶來源：主要以鎮(zhèn)海區(qū)客戶為主216。 付款優(yōu)惠 一次性付款優(yōu)惠 900元 /㎡ 首付 50%優(yōu)惠500元／平米 首付 25%優(yōu)惠 100元／㎡216。典型項(xiàng)目1513115317 918108246121416 在售待推高層、小高層銷售情況典型項(xiàng)目5月成交 27套，均價(jià) 7300元 /㎡，剩余 372套5月有一篇報(bào)廣，主打 62萬起的價(jià)格優(yōu)勢(shì)板樓板樓板樓板樓駱城芳洲1月 25日開盤，推出 6樓共 184套 房源面積 2833㎡，總價(jià) 2030萬斯瑪特公寓推出 6樓折后均價(jià) 10200元 /㎡，當(dāng)天認(rèn)購 75套認(rèn)購率 41%，主要為本地客戶優(yōu)惠信息216。項(xiàng)目 1期 項(xiàng)目2期典型項(xiàng)目項(xiàng)目目前整體去化率達(dá) 79%， 84方小三房產(chǎn)品去化率高， 140以上產(chǎn)品去化率低。二期于 5月進(jìn)行產(chǎn)品說明會(huì)。保利城， 98萬的大型城市綜合體，住宅分三期開發(fā)，配有酒店、購物廣場(chǎng)、博物館等文化商業(yè)設(shè)施。鎮(zhèn)海新城南區(qū)（莊市片）：總用地面積 ，規(guī)劃人口 20萬。鎮(zhèn)海新城規(guī)劃面積 46平方公里， 規(guī)劃人口 4045萬。招寶山街道蛟川街道莊市街道駱駝街道澥鋪鎮(zhèn)九龍湖鎮(zhèn)從鎮(zhèn)海常駐人口分布看，目前老城區(qū)本地人口比重占最多，而新城未來人口增長(zhǎng)將會(huì)是遷入人口為主。 寧波大學(xué)鎮(zhèn)海中學(xué)寧波幫博物館城市角色鎮(zhèn)海始建于唐朝，自古是 “ 寧波幫 ” 發(fā)源地，如今成為高教園區(qū)，凝聚特色化的人文底蘊(yùn)。省首所一級(jí)重點(diǎn)中學(xué)鎮(zhèn)海中學(xué)教育質(zhì)量一直保持全省領(lǐng)先，近年來重點(diǎn)上線率在 80％以上。鎮(zhèn)海籍的港澳臺(tái)同胞、海外僑胞、外籍華人有 5000余人，他們之中涌現(xiàn)出 “ 世界船王 ” 包玉剛、 “ 影視世擎 ” 邵逸夫等一批商賈巨子和文化名人。依托鎮(zhèn)海港，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，聚集眾多有影響力的知名企業(yè)，但工業(yè)經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)相對(duì)薄弱，且化工類企業(yè)聚集給區(qū)域居住帶來較大負(fù)面影響，一定程度上制約了住宅市場(chǎng)的發(fā)展。全年鎮(zhèn)海區(qū)出口發(fā)展平穩(wěn)，累計(jì)出口 ，保持了增長(zhǎng) %的增速。現(xiàn)階段，鎮(zhèn)海已經(jīng)形成了以液體化工、金屬園區(qū)、鋼材、煤炭等一批在全國有一定影響力的專業(yè)物流市場(chǎng)。近郊特色農(nóng)業(yè)帶：蟹浦、九龍湖鎮(zhèn)為中心的近郊地帶為特優(yōu)新農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)的重要基地。高壓走廊經(jīng)濟(jì)生態(tài)帶：以蛟川、莊市、駱駝為中心的高壓走廊地帶為經(jīng)濟(jì)生態(tài)長(zhǎng)廊。 〖 工業(yè)經(jīng)濟(jì) 〗鎮(zhèn)海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)：以精密機(jī)械、電子信息、倉儲(chǔ)物流為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；駱駝機(jī)電園區(qū)，以機(jī)電行業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；寧波化工區(qū)：以 “ 煉油乙烯 ” 項(xiàng)目為支撐，以烯烴、芳烴為主要原料，發(fā)展三大合成材料及其深加工為特色的石油化工產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)成為長(zhǎng)三角舉足輕重的重化工業(yè)基地。鎮(zhèn)海區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，轄區(qū)內(nèi)的鎮(zhèn)海港是中國大陸第二大港寧波舟山港重要組成，擁有 5萬噸級(jí)液體化工專用泊位，是我國最大的液體化工碼頭之一。區(qū)級(jí)行政中心： 鎮(zhèn)海新城成為鎮(zhèn)海區(qū)行政文化中心；以周邊產(chǎn)業(yè)園為主要服務(wù)對(duì)象，形成智能化、公園化的市民中心寧波高等教育園區(qū)： 作為寧波市實(shí)施科教興市的重要基地，采用政府統(tǒng)籌、學(xué)校主體運(yùn)行和社會(huì)各界參與的模式，集中興建大學(xué)城，同時(shí)采用多種形式發(fā)展各種特色配套教育，形成一條完整的教育產(chǎn)業(yè)鏈。寧波中心城北部商貿(mào)商務(wù)中心 ：全力做好箭湖星月廣場(chǎng)、市民中心東西兩側(cè)商務(wù)地塊等招商工作，同時(shí)注重商業(yè)單體、商業(yè)街和商業(yè)區(qū)一體化建設(shè)；目前銀億海尚廣場(chǎng)、索菲克五星級(jí)大酒店、陳倪路商貿(mào)商務(wù)中心等項(xiàng)目已落戶。規(guī)劃發(fā)展“ 十一五 ” 期間，寧波市委、市政府確定了 “ 東擴(kuò)、北聯(lián)、南統(tǒng)籌、中提升 ” 的區(qū)域性發(fā)展戰(zhàn)略。主要設(shè)施：? 大學(xué)科教區(qū)、科技孵化園、寧波幫博物館、北部休閑大本營(yíng)、生態(tài)綠化區(qū)等。? 一廊：為聯(lián)系生態(tài)帶、片區(qū)綠化中心和甬江濱江綠帶的生態(tài)綠化、文化休閑廊道。布局空間? 一心：為片區(qū)綠化、公建中心。新城南區(qū)? 功能：高教園區(qū)北區(qū)組成部分、公建配套服務(wù)區(qū)及高品質(zhì)的城市居住新區(qū)。? 一軸：為沿鎮(zhèn)新路的公建發(fā)展軸。? 一區(qū)：為團(tuán)橋歷史地段片區(qū)。? 規(guī)模：用地面積約 630公頃，規(guī)劃人口約 25萬人。本案所處的鎮(zhèn)海新城更是未來區(qū)域重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展方向。 鎮(zhèn)海新城莊市片以寧波大學(xué)為依托，致力于大學(xué)城的開發(fā)建設(shè)，規(guī)劃區(qū)域面積 ，總投資 109億元，是浙江省 2023—2023 年的百億工程之一。隨著杭州灣跨海大橋和舟山連島大橋的陸續(xù)建成，鎮(zhèn)海將徹底改變交通末梢的現(xiàn)狀，成為西聯(lián)寧波，北通上海，東鄰舟山的重要交通節(jié)點(diǎn)。30億 80萬方 甬北崛起一坐商業(yè)帝國 ——寧波瑞豐國際商貿(mào)城營(yíng)銷策劃方案 企化部2023年 6月 15日Contents報(bào)告思路 鎮(zhèn)海城市印象初識(shí) 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣思路及執(zhí)行策略 第四部分 項(xiàng)目招商策略及商業(yè)運(yùn)營(yíng)建議 第五部分 項(xiàng)目解讀、項(xiàng)目定位 第三部分 第一部分 鎮(zhèn)海房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 第二部分PART 1鎮(zhèn)海城市印象初識(shí)本案地理位置： 處鎮(zhèn)海駱駝街道老城區(qū)鎮(zhèn)海區(qū)地處東海之濱，位于中國大陸海岸線中段，長(zhǎng)江三角洲南冀，東屏舟山群島，西連寧紹平原，南接北侖港，北瀕杭州灣，與上海一衣帶水。自古以來鎮(zhèn)海就是我國對(duì)外交往的重要口岸，素有 “ 浙東門戶 ” 之稱。 鎮(zhèn)海新城規(guī)劃總體目標(biāo)： 立足融入寧波大都市，接軌大上海，是寧波中心城區(qū)北部商貿(mào)商務(wù)中心，既體現(xiàn)商幫財(cái)智文化內(nèi)涵，又體現(xiàn)江南水鄉(xiāng)特點(diǎn)的 集商貿(mào)商務(wù)、教育科研、行政辦公、現(xiàn)代居住為一體的綜合性新城區(qū) 鎮(zhèn)海城市建設(shè)按照 “ 三帶三區(qū) ” 規(guī)劃構(gòu)想和加快三片聯(lián)動(dòng)、協(xié)同發(fā)展的建設(shè)思路 鎮(zhèn)海老城區(qū)城關(guān)片圍繞 “ 甬江、城河、古塘、南街 ” 四條軸線，著力于城區(qū)形象和居住環(huán)境的改造提升。 城市角色 鎮(zhèn)海地處東海之濱，與寧波老城區(qū)有機(jī)融合，與上海、舟山等地緊密關(guān)聯(lián)的重要區(qū)域。本案新城北區(qū)? 功能：綜合行政、商業(yè)、商務(wù)、居住等功能的綜合性城市北部中心，寧波中心城的北門戶。布局空間? 一心： 鎮(zhèn)海 行政商務(wù)中心。? 一廊：為行政中心和老鎮(zhèn)居民點(diǎn)之間的南北向綠化休閑廊道。主要設(shè)施? 市民中心、核心商務(wù)區(qū)、北部客運(yùn)樞紐、核心商務(wù)區(qū)、文化藝術(shù)中心廣場(chǎng)、軟件園、總部基地等。? 規(guī)模：用地面積約 922公頃，規(guī)劃人口約 15萬人。? 一區(qū)：為莊市老街歷史文化保護(hù)區(qū)。? 兩軸：分別為沿西陸路和兆龍路兩側(cè)的公建發(fā)展軸。城市化商務(wù)性氛圍文化休閑性氛圍本案項(xiàng)目所在鎮(zhèn)海新城南區(qū)規(guī)劃成為文化休閑性氛圍區(qū)，規(guī)劃居住人口 15萬。對(duì)于寧波六大中心城區(qū)之一的鎮(zhèn)海，提出構(gòu)筑 “ 兩中心、一基地 ” ，即