【正文】 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案對(duì)比 —— 戶型空間項(xiàng) 目 拓基 小學(xué) 。老年活動(dòng)中心，商業(yè)會(huì)所14000余平米商業(yè)步行街；六棟獨(dú)棟商業(yè)樓；物業(yè)會(huì)所；列車(chē)酒吧、雙語(yǔ)幼兒園內(nèi)配 幼兒園、小學(xué)、兒童樂(lè)園、中央戲水池；商業(yè)配套超市；會(huì)所規(guī)劃桌球 。豪庭 華潤(rùn) 鼎元府邸 淮礦 豪庭 華潤(rùn) 鼎元府邸 淮礦 目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案對(duì)比 社區(qū)規(guī)模目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案對(duì)比 —— 園林景觀結(jié)論 :本案水景資源豐富、由英國(guó) DOW景觀設(shè)計(jì)公司打造都市田園風(fēng)格的水系景觀。豪庭 華潤(rùn) 鼎元府邸 淮礦 豪庭 華潤(rùn) 鼎元府邸 淮礦 瑤海區(qū)域市場(chǎng)住宅土地供應(yīng)情況 瑤海區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 土地供應(yīng)目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案對(duì)比 —— 周邊配套結(jié)論 :與周邊項(xiàng)目共享配套，資源優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)不突出。l 本區(qū) 0 09年成交的相對(duì)較大體量的地塊，在 0910年均陸續(xù)上市，后續(xù)上市量有限，供需矛盾將加大。）2023 4 2023 7 2023至今 4 l 瑤海區(qū)近年供地幅數(shù)較少，體量也不大。 瑤海區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 總體概況近兩年土地供應(yīng)概況（實(shí)際成交）年份 數(shù)量 土地面積（萬(wàn) M178。l 價(jià)格提升：自去年 11月份開(kāi)始，瑤海區(qū)價(jià)格開(kāi)始進(jìn)入爆發(fā)式上漲階段， 10年 1月首次突破5000， 5月商品住宅成交均價(jià)為 5467元 /M178。規(guī)劃興建區(qū)域市場(chǎng)居住用地規(guī)劃 瑤海區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 市政規(guī)劃瑤海區(qū)域市場(chǎng)總體情況l 量?jī)r(jià)齊升：瑤海區(qū)自去年 9月份以來(lái)，區(qū)域內(nèi)商品住宅供應(yīng)量、成交量和成交均價(jià)均上升至較高水平。l 合鋼、龍崗區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)成為重點(diǎn)居住區(qū)域。本區(qū)人口控制在 88萬(wàn)，為合肥規(guī)模最大區(qū)域。交通物流重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域。合肥價(jià)格突破 6000大關(guān) 合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 價(jià)格發(fā)展瑤海區(qū)市場(chǎng)規(guī)劃利好l “141” 東部組團(tuán)核心區(qū)域，四大城市副中心之一，緊鄰老城區(qū)。新政出臺(tái)市場(chǎng)需求出現(xiàn)大幅回落 合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 新政影響2023年 1月份，商品住宅成交價(jià)環(huán)比上漲 %，首次突破 5000大關(guān)，4月份再次突破 6000。而 5月份隨著新政落地，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)觀望局面，加上供應(yīng)量的持續(xù)放大 ,供求比大幅逆轉(zhuǎn)，高達(dá) 。l合肥市 09年地王不斷，住宅類土地樓面地價(jià)創(chuàng)近幾年最高水平，為 1703元 /平方米； 10年新政之后開(kāi)發(fā)商拿地趨于謹(jǐn)慎，掛牌地塊多以底價(jià)成交，拍賣(mài)地塊溢價(jià)也較低。l合肥市 09年商品住宅均價(jià)為 4410元 /平米，而 10年僅 5個(gè)月均價(jià)就跨入 6000+。l合肥市成交結(jié)構(gòu)仍以首置為主，其中首置住宅總體供不應(yīng)求。拓基 鼎元府邸2023年 營(yíng)銷策劃報(bào)告這是合肥市一塊保留已久，即將崛起的土地，老城區(qū)的改造行為他帶來(lái)了一次歷史性的機(jī)遇， “ 鼎元府邸 ”35 萬(wàn)㎡磅礴盛大的造城之舉，賦予了這片土地創(chuàng)造奇跡的機(jī)會(huì)！我們完全有理由相信，鼎元之上，再無(wú)他盤(pán)！我們完全有理由相信，鼎元即將成為這個(gè)區(qū)域最具價(jià)值的黃金樓盤(pán)，成為合肥城市高端生活集聚地；這是拓基地產(chǎn)一次華麗的轉(zhuǎn)身，區(qū)域首席 + 品質(zhì)首席 + 商業(yè)首席 + 景觀首席，一切皆有可能 ……序報(bào)告整體構(gòu)想 市場(chǎng)及項(xiàng)目解析 營(yíng)銷推廣策略 銷售執(zhí)行 項(xiàng)目定位策略 合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 瑤海區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案對(duì)比 項(xiàng)目 SOWT分析市場(chǎng)及項(xiàng)目解析　 　 　　　　第 一部分l合肥市 2023年商品住宅需求量約 1098萬(wàn)平方米，而供應(yīng)量不超過(guò) 850萬(wàn)平方米，年度供求比在 左右，進(jìn)入 2023年，前 5個(gè)月供求比為 ，針對(duì) 09年供不應(yīng)求的局面有所緩解。 60100占總成交的 %，其中 6080占比 %， 80100占比 %。值得一提的是 10年 5月在合肥房?jī)r(jià)經(jīng)歷連續(xù) 8個(gè)月上升之后，首次小幅下滑，降至 6089元 /平米。 合肥市場(chǎng)總體特征 合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 總體特征09年下半年至 10年 4月份合肥市商品住宅市場(chǎng)供需兩旺，供求比為 ，一度呈現(xiàn)供不應(yīng)求。10個(gè)月連續(xù)供不應(yīng)求，本月拐點(diǎn)初現(xiàn) 合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 供求關(guān)系供求比＜ 1供求比=1供求比＜ 1 供求比 110年 4月中旬新政出臺(tái)之后，合肥市商品住宅的成交情況大幅下滑，周成交量不足 15萬(wàn)平米，較近 8周的最高點(diǎn)下降幅度達(dá)到 86%之多?；仡櫲ツ曛两駜r(jià)格走勢(shì)，從 09年 10月份開(kāi)始，合肥商品住宅價(jià)格連續(xù) 8個(gè)月上漲使房?jī)r(jià)半年就攀升到較高水平，至10年 5月稍有下滑，但仍維持在6000+水平。l 合肥東門(mén)戶，商業(yè)繁榮。l 消費(fèi)潛力巨大。 瑤海區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 市政規(guī)劃l 瑤海區(qū)東北部正在規(guī)劃興建國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)園，必將提升整個(gè)東部及瑤海區(qū)的工業(yè)水平和城市能級(jí)。l 從市領(lǐng)導(dǎo)口風(fēng)中了解到瑤海區(qū)將成為合肥近來(lái)發(fā)展重點(diǎn)。l 供需平衡偏緊：瑤海區(qū)商品住宅成交量隨著供應(yīng)量的增大而增加，供求基本平衡。同比增長(zhǎng) 27%。） 建筑面積（萬(wàn) M178。與 08年相比 09年供應(yīng)可開(kāi)發(fā)面積大幅下降?？紤]到 10年合肥供地計(jì)劃的落實(shí)和龍崗開(kāi)發(fā)區(qū)并入瑤海區(qū)，未來(lái)土地供需矛盾或?qū)⒌靡跃徑?，但仍有偏緊的趨勢(shì)。項(xiàng) 目 拓基 和平盛世 恒盛 紫云府周邊配套裕豐花市、家樂(lè)福超市、市二院、輕軌一號(hào)線、三十八中、和平路小學(xué)元一時(shí)代廣場(chǎng)商圈、合肥現(xiàn)代女子醫(yī)院、三十八中、和平廣場(chǎng)合家福超市、壩上街RBD商務(wù)中心、第八人民醫(yī)院、大通路小學(xué)商之都東門(mén)店、北京華聯(lián)超市、瑞景名品中心 目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案對(duì)比 周邊配套目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案對(duì)比 —— 社區(qū)規(guī)模項(xiàng) 目　 拓基 和平盛世 恒盛 紫云府總占地面積 (㎡ ) 總建筑面積 (㎡ ) 35萬(wàn) 30萬(wàn) 50萬(wàn) 19萬(wàn)容積率 綠化率 42% 41% 40% 40%總戶數(shù) 2023 1948 2200 1962結(jié)論 :本案社區(qū)規(guī)模在合肥高檔住宅市場(chǎng)屬于中等偏上。項(xiàng) 目　 拓基 和平盛世 恒盛 紫云府景觀特點(diǎn)英國(guó)都市田園派景觀 設(shè)計(jì)，以水景貫穿全園作為主題，水系中有多處建筑小品點(diǎn)睛南淝河景觀線；內(nèi)設(shè)歐洲皇家 園林景觀及自然濱水步道中西融匯園林景觀；3300平米泳池臺(tái)地式景觀；架空層延續(xù)景觀視野 目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案對(duì)比 園林景觀目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案對(duì)比 —— 社區(qū)配套結(jié)論 :本案小區(qū)配套較為齊全，加之百大合家福品牌店加盟，使其更具上乘品質(zhì)項(xiàng) 目　 拓基 和平盛世 恒盛 紫云府小區(qū)配套77800平米綜合性商場(chǎng)， 1200平米室內(nèi)活動(dòng)中心，雙池游泳池，室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，幼兒園。健身房 占地 2萬(wàn)平米商業(yè)配套； 幼托 。醫(yī)療所；游泳池 。鼎元府邸 淮礦 豪庭 華潤(rùn) 周邊配套完善。三期預(yù)計(jì)下半年推出主力戶型一房至四房 89188㎡的8樓和 11樓；窗向多數(shù)朝南；攜陽(yáng)臺(tái)客廳；周邊配套完善。目前在售 9號(hào)樓，主力戶型面積為 95㎡、 104㎡和122㎡，贈(zèng)送空中庭園、入戶花園、飄窗、平臺(tái)。 目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案對(duì)比 戶型空間目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案對(duì)比 —— 物業(yè)管理結(jié)論 : 周邊競(jìng)品物業(yè)管理檔次較高，提升項(xiàng)目附加值，本案應(yīng)配有相應(yīng)的品質(zhì)項(xiàng) 目　 拓基 和平盛世 恒盛 紫云府物業(yè)公司 待定 綠城物業(yè)管理公司 盛全物業(yè)管理公司 華潤(rùn)物業(yè)管理公司物業(yè)費(fèi)用(元 /㎡ ) 待定 待定 /㎡ /㎡ 目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案對(duì)比 物業(yè)管理目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案對(duì)比 —— 車(chē)位配置項(xiàng) 目 拓基 和平盛世 恒盛 紫云府車(chē)位配比 1: 1: 1:1 1:結(jié)論 : 本案車(chē)位特點(diǎn)在合肥市中心住宅 市場(chǎng)中屬于較 高標(biāo)準(zhǔn)配置 。項(xiàng)目所在的東一環(huán)板塊，目前正處于合肥的熱點(diǎn)板塊。 項(xiàng)目精裝修真正具備品牌高級(jí)住宅大氣風(fēng)范。 目前拓基品牌在合肥的認(rèn)知度不夠。而品牌的認(rèn)可又代表著產(chǎn)品接受度。項(xiàng)目對(duì)比結(jié)論 目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案對(duì)比 結(jié)論綜合SWOT分析機(jī)會(huì) O SI+S3+O3核心區(qū)位綜合性產(chǎn)品特質(zhì)S6+O4精裝入市切入市場(chǎng)空白點(diǎn)W2+O1+O2利用多盤(pán)共力改變地段形象 消費(fèi)力強(qiáng)： 區(qū)域消費(fèi)力強(qiáng)，板塊塑造高端產(chǎn)品發(fā)展?jié)摿薮?，周邊高檔樓盤(pán)的相繼發(fā)力，對(duì)本案塑造高端品質(zhì)提供機(jī)會(huì)； 市場(chǎng)空白： 地理位置帶來(lái)的后發(fā)優(yōu)勢(shì)，區(qū)域氛圍良好，在建項(xiàng)目較多，規(guī)模擴(kuò)大，眾多消費(fèi)者的視線，形成區(qū)域熱點(diǎn)，利 于推動(dòng)區(qū)域人居大氛圍的形成； 商業(yè)需求： 項(xiàng)目處于熱點(diǎn)板塊，周邊 “ 新都會(huì)環(huán)球廣場(chǎng) ” 、 “ 元一時(shí)代廣場(chǎng) ” 、 “ 淮河路步行街 ” 等商業(yè)圈環(huán)繞，另外萬(wàn) 達(dá)廣場(chǎng)的進(jìn)駐，使得周邊商業(yè)氛圍大大提高，項(xiàng)目區(qū)位前景看好。因此， 產(chǎn)品擁有的鮮明個(gè)性為 未來(lái)市場(chǎng)的 熱銷提供可能。若入市價(jià)格過(guò)高，不利于后期營(yíng)銷的展開(kāi)，加之周邊競(jìng)爭(zhēng)一段時(shí) 間內(nèi)仍較為激烈。社區(qū)配套的高標(biāo)準(zhǔn)和高品質(zhì)凸顯豪宅項(xiàng)目附加值； 配套： 和平廣場(chǎng)、裕豐花市、家樂(lè)福、合家福、商之都東門(mén)店、元一商圈，三十八中、和平路小學(xué)等優(yōu)質(zhì)教育資 源；合肥市第二人民醫(yī)院、第八人民醫(yī)院等配套醫(yī)療服務(wù)，應(yīng)有盡有，真正達(dá)到 “ 鼎元 ” 品質(zhì)； 環(huán)境： 南淝河景觀帶，和平廣場(chǎng)和裕豐花市， 內(nèi)部水景資源豐富，雙泳池，廊橋、庭院、 噴泉等小品， 移步換景 ，多重特色的景觀綠化組團(tuán)；給住戶帶來(lái)更多新鮮體驗(yàn)； 產(chǎn)品： 裝修 采用國(guó)際 、國(guó)內(nèi)知品牌，在整個(gè)合肥市成品住宅中將占據(jù)較高地位； 發(fā)展： 城市中心，瑤海區(qū)發(fā)展前沿陣地； 實(shí)力： 拓基地產(chǎn)的