【正文】 計(jì) 與設(shè)計(jì)方、施工單位洽商 施工圖交底 老客戶信息 客戶回訪 規(guī)劃方案 單體方案、補(bǔ)報(bào)六圖二書 施工服務(wù) 工程驗(yàn)收后項(xiàng)目竣工 應(yīng)該在規(guī)劃方案階段報(bào)送 為了滿足甲方工期要求，部份內(nèi)容在整個(gè)項(xiàng)目圖紙歸檔前預(yù)歸 增加最終客戶回訪有利于業(yè)務(wù)能力提高 資料來源：北大縱橫訪談與分析 璽萌鵬園項(xiàng)目的突出問題 ?專業(yè)能力與培訓(xùn) 在設(shè)計(jì)階段結(jié)構(gòu)專業(yè)在地下車庫的設(shè)計(jì)時(shí)技術(shù)存在障礙，項(xiàng)目經(jīng)理最后只能采用變通的方法解決。 ? 2001年 1月 16日，項(xiàng)目組內(nèi)部制定施工圖進(jìn)度實(shí)施計(jì)劃，開始進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)階段；應(yīng)甲方要求，人防、消防工程圖紙首先進(jìn)行預(yù)歸； ? 2001年 4月 28日施工圖設(shè)計(jì)按期完成，歸檔； ? 施工圖交底，與甲方和施工方洽商、修改，進(jìn)入施工服務(wù)階段； ? 目前有兩棟樓已經(jīng)封頂，完成了結(jié)構(gòu)驗(yàn)收與工程驗(yàn)收工作。其中 7樓附建有商店， 5樓設(shè)有供小區(qū)使用的消防、生活水池、水箱及消防中心，小區(qū)設(shè)有一個(gè)地下車庫，總建筑面積 11萬平方米。確定項(xiàng)目經(jīng)理的原則是什么？？ 楊玉武選擇與錢程合作 只是特殊情況，一般不為開發(fā)商做可行性研究 方案設(shè)計(jì)人員偏少，影響設(shè)計(jì)質(zhì)量，應(yīng)該確保方案的競爭性 合適候選人太少，只能就米下鍋，嚴(yán)重影響工作質(zhì)量 無能有效控制工作進(jìn)度，按計(jì)劃 2001年 11月完成，但至今沒有完成 擴(kuò)初設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)分得不清 晨光項(xiàng)目中的突出問題 ?考核激勵(lì)機(jī)制不合理 收入分配比例和數(shù)額在項(xiàng)目開始時(shí)就已確定，項(xiàng)目經(jīng)理不能根據(jù)項(xiàng)目成員在工作中的表現(xiàn)予以調(diào)整 項(xiàng)目經(jīng)理沒有足夠的考核控制權(quán)，需要協(xié)作時(shí)找不到項(xiàng)目成員 ?項(xiàng)目經(jīng)理和工程主持人協(xié)作 項(xiàng)目經(jīng)理與一個(gè)工程主持人合作默契，另一個(gè)主持人由于同時(shí)承接另外一個(gè)項(xiàng)目，致使未能按計(jì)劃完成設(shè)計(jì) ?項(xiàng)目經(jīng)理實(shí)際上無人事權(quán) 由于院里人力儲(chǔ)備不足，項(xiàng)目經(jīng)理無法淘汰設(shè)計(jì)質(zhì)量差的設(shè)計(jì)人員 ?需要加強(qiáng)質(zhì)量控制機(jī)制 校核人由項(xiàng)目經(jīng)理兼任，工作中有顧此失彼的現(xiàn)象，使得校核后留給審核的時(shí)間太短 璽萌鵬園項(xiàng)目概況 ? 璽萌鵬園為住宅設(shè)計(jì)院在完成北京璽萌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司璽萌麗園設(shè)計(jì)項(xiàng)目之后，甲方直接委托進(jìn)行的后續(xù)項(xiàng)目 ，建設(shè)地點(diǎn)豐臺(tái)區(qū)草橋。正式簽定設(shè)計(jì)合同，項(xiàng)目組成員進(jìn)入初設(shè)和施工圖設(shè)計(jì)階段 ?2001年 4月，項(xiàng)目組組織會(huì)議，作出工作計(jì)劃 ?2001年 8月，施工圖設(shè)計(jì)完成，隨后甲方要求修改 ?2001年 11月，錢程負(fù)責(zé)的項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)修改完成，王澤余由于同時(shí)還有其他項(xiàng)目的工作，其所負(fù)責(zé)的施工圖設(shè)計(jì)修改未能完工 ?2001年 1月，由于甲方在 2月下旬即將開工，所以未完成的施工圖正在緊急趕工。 ?2001年 2月，項(xiàng)目組成立，項(xiàng)目組成員確定，為甲方做可行性研究報(bào)告。 主持人與各專業(yè)負(fù)責(zé)人在獎(jiǎng)金分配比例上產(chǎn)生爭端，但沒有通過項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)調(diào)，而是反映給院領(lǐng)導(dǎo)。但這時(shí)，主持人未請(qǐng)示項(xiàng)目經(jīng)理以及設(shè)計(jì)院有關(guān)部門，直接要求甲方增加電梯，如果執(zhí)行主持人的變更，將給甲方經(jīng)濟(jì)上造成不必要的損失，甲方為此威脅推遲付款，影響了設(shè)計(jì)院與甲方的合作關(guān)系。 資料來源：北大縱橫訪談與分析 洼里項(xiàng)目的突出問題 ? 項(xiàng)目組內(nèi)部分工協(xié)作 在第二期設(shè)計(jì)階段，單體的人防、消防以及規(guī)劃等報(bào)批工作項(xiàng)目經(jīng)理認(rèn)為屬于主持人工作范圍，但主持人推給項(xiàng)目經(jīng)理做， 雙方分歧很大，最后，由項(xiàng)目經(jīng)理完成。 項(xiàng)目經(jīng)理幫助贏得了合同，應(yīng)該從制度上鼓勵(lì) 出色的溝通，把分歧變成了機(jī)會(huì) 項(xiàng)目經(jīng)理得到的支持太少。 需要考慮嚴(yán)格保護(hù)前期利益。 王建吸收兩名畢業(yè)生協(xié)助做方案。 ?設(shè)計(jì)周期為 60天。隨后，進(jìn)入工地服務(wù)階段 資料來源：北大縱橫訪談與分析 第一期項(xiàng)目組結(jié)構(gòu) ? 設(shè)計(jì)內(nèi)容為相同組合的 4棟 12層帶車庫板樓，總建筑面積為 ? 設(shè)計(jì)周期為 90天 ? 一期 262萬元第一期的單體方案設(shè)計(jì)由項(xiàng)目經(jīng)理 XX完成； ? 全部項(xiàng)目組成員為 17人。由項(xiàng)目經(jīng)理著手多層方案的設(shè)計(jì)，甲方認(rèn)可方案后，簽訂第二期合同 ?2001年 5月，進(jìn)入第二期階段，多層方案通過各級(jí)審批，緊接著開展施工圖設(shè) 計(jì)。 2001年 4月，由于甲方更換負(fù)責(zé)人，要求變更設(shè)計(jì)方案為多層。項(xiàng) 目經(jīng)理積極參與合同洽談工作。 項(xiàng)目計(jì)劃 團(tuán)隊(duì)組建項(xiàng)目啟動(dòng)初步調(diào)研分析與資料補(bǔ)充第一階段結(jié)束現(xiàn)狀分析報(bào)告初步建議第二階段結(jié)束組織框架考評(píng)框架薪酬框架組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)人力資源制度輔導(dǎo)與結(jié)束目 錄 結(jié)論 方法與計(jì)劃 形勢 項(xiàng)目 組織結(jié)構(gòu) 人力資源 總結(jié)與建議 房地產(chǎn)發(fā)展帶來巨大商機(jī) ?個(gè)人買房成為主流， 2000年個(gè)人購買住宅 ，占商品住宅銷售面積 %，比 99年提高 % ?據(jù)建設(shè)部有關(guān)專家預(yù)測， 21世紀(jì)的前 50年，我國的住宅建設(shè)的投資額和住房消費(fèi)仍將持續(xù)發(fā)展，平均年增長 15%，我國城鎮(zhèn)居民仍將經(jīng)歷追求居住面積的發(fā)展階段 ?據(jù)王石分析，居民人均收入從目前的 6千元增長到 10萬元，需要 2030年，在此期間房地產(chǎn)總體上將保持快速發(fā)展 15101701202725773496428348395160542558546280010002000300040005000600070001990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000單位：元 資料來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒 我國歷年居民人均收入 年份 XXX一直接受 XX集團(tuán)的行政領(lǐng)導(dǎo)，在內(nèi)部管理體系上受到 XX集團(tuán)的直接行政干預(yù) 83 85 87 89 91 93 97 95 99 2001 2002 1983年 5月北京XX成立 年度產(chǎn)值 1983年 9月成立住宅設(shè)計(jì)所 1996年成立住宅設(shè)計(jì)研究院 1989年在設(shè)計(jì)所基礎(chǔ)上成立設(shè)計(jì)院 2020 建筑設(shè)計(jì)單位（不完全）改制 設(shè)計(jì)院發(fā)展歷程 2001年 7月北京申奧成功 2001年 11月中國加入 WTO 經(jīng)過領(lǐng)導(dǎo)職工的辛勤努力，設(shè)計(jì)院在不到 20年的時(shí)間里便由一個(gè)年產(chǎn)值僅 20萬元的乙級(jí)設(shè)計(jì)所發(fā)展到現(xiàn)在擁有甲級(jí)資質(zhì)、年產(chǎn)值 1600萬元的設(shè)計(jì)研究院 XXX未來將在住宅、教育設(shè)施等領(lǐng)域以建筑設(shè)計(jì)為龍頭，向策劃咨詢、裝飾、監(jiān)理和小區(qū)智能化等兩頭延伸，管理體系應(yīng)相應(yīng)調(diào)整 %%% %%%%%%%%%%%%%%%%住宅 幼兒園 學(xué)校 文化 辦公樓 醫(yī)院 體育 商業(yè)建筑本院應(yīng)該重點(diǎn)發(fā)展哪些領(lǐng)域的業(yè)務(wù) %%%%%%%%%%%%%%%%建筑設(shè)計(jì) 前期策劃咨詢 裝飾 監(jiān)理 小區(qū)智能化未來本院的服務(wù)范圍應(yīng)該集中在什么領(lǐng)域 資料來源： XXX員工訪談及北大縱橫問卷調(diào)查 客戶滿意度低，回頭客僅占 10%，市場開拓力度不夠 關(guān)系客戶72%公開招投標(biāo)4%找上門的客戶4%回頭客10%主動(dòng)開發(fā)客戶10%注：選擇 XXX2000年和 2001年獲取的 50個(gè)項(xiàng)目信息作為樣本總數(shù) 分類比例 =分類項(xiàng)目個(gè)數(shù) /樣本總數(shù) 客戶評(píng)價(jià) ? 設(shè)計(jì)人員的服務(wù)意識(shí)差，與甲方、施工方、監(jiān)理方的配合態(tài)度不好； ? 小區(qū)規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)的綜合能力較差； ? 前期為甲方提供的小區(qū)規(guī)劃咨詢、協(xié)助完成項(xiàng)目各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)等服務(wù)受歡迎； 資料來源：北大縱橫問卷調(diào)查、訪談與分析 成功率提高到 50%，收入將增加 1082萬元 方案成功率 設(shè)計(jì)院的年均合同金額（萬元） 收入增長率（ %） 收入增加值（萬元） % % % % % % % % % % % % % 項(xiàng)目收費(fèi)平均價(jià)格 =2001年項(xiàng)目合同總金額 /2001年項(xiàng)目合同總面積 =23元 /平方米 項(xiàng)目潛在收益 =項(xiàng)目收費(fèi)平均價(jià)格 *項(xiàng)目面積 方案成功率 =計(jì)算期項(xiàng)目總合同收入 /（計(jì)算期損失的潛在收益 +計(jì)算期項(xiàng)目合同總收入） 假設(shè)成本增加相對(duì)收益增加很小，對(duì)分析影響不大 上述分析基于 20012002年數(shù)據(jù) 資料來源：北大縱橫問卷調(diào)查、訪談與分析 附： 2000年 ~2001年項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)（一） 項(xiàng)目總覽 規(guī)模（平方米） 潛在收益 實(shí)際收入蓮花小區(qū)規(guī)劃方案 99600 2290800首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)金臺(tái)里住宅 30018 811686盧溝橋東區(qū)地塊規(guī)劃 63600 1462800璽萌麗園小區(qū)123樓 96300 2020200通州區(qū)果園西里規(guī)劃(修改) 332000 7636000潞邑花園住宅小區(qū)規(guī)劃(通縣) 145200 3339600海鹽時(shí)代商店地塊規(guī)劃 320000 7360000大連佳信外銷公寓規(guī)劃 70000 1610000東岳廟住宅樓 10000 230000民福十里河住宅 70000 1610000林河工業(yè)開發(fā)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房廠區(qū)規(guī)劃 100000 2300000中國政法大學(xué)教學(xué)樓E段 5300 261250九龍家園B地塊住宅小區(qū)78樓 12000 276000吉慶里910公寓樓方案 70000 1610000自來水管件廠改造規(guī)劃 220000 5060000北京站寫字樓 20000 460000中科院高能所住宅樓工程(12) 20000 460000崗山村規(guī)劃方案 120000 2760000枯柳樹村改造規(guī)劃 120000 2760000順義小區(qū) 38770 540423亦莊職教集團(tuán) 250000 5750000（估算）林達(dá)嘉園方案 300000 6900000（估算）竹木廠規(guī)劃 50000 1150000（估算）晨光家園 138000 4861996洼里居住小區(qū) 204122 4991018資料來源：生產(chǎn)經(jīng)營室資料 附： 2000年 ~2001年項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)（二） 資料來源：生產(chǎn)經(jīng)營室資料 項(xiàng)目總覽 規(guī)模（平方米） 潛在收益 實(shí)際收入燕清園方案 100000 1800000外經(jīng)貿(mào)電教樓 4048 200250順義法院 20000 460000朝陽職教方案 120000 582400參政小區(qū) 80000 1840000通州區(qū)帥府住宅小區(qū) 21466 444709順義規(guī)劃一(順平小區(qū)) 200000 4600000順義規(guī)劃二(前進(jìn)小區(qū)) 200000 4600000璽萌鵬園 118000 2246925302醫(yī)院住宅 50000 1150000航天宿舍 20000 460000崗山規(guī)劃 100000 2300000機(jī)施辦公樓方案 40000 920000東方中聯(lián)住宅 30000 690000中聯(lián)開發(fā)公司住宅 50000 1150000政法大學(xué)學(xué)生公寓 10000 230000東風(fēng)農(nóng)場住宅 30000 690000垡頭居住區(qū)詳規(guī)(第二次) 750000 17250000金皇安辦公樓 20000 460000中煤地住宅 10389 1505690航空服務(wù)局住宅 25000 575000回龍觀住宅 100000 2300000天橋住宅工程1樓改造 6102 42486芍藥居大學(xué)生公寓 163782 3500000合計(jì) 80900200 37591933成功率 % %維拓 2001年人均產(chǎn)值比 XXX高 51% 0510152025301997 1998 1999 2000 2001年份人均產(chǎn)值（萬元）設(shè)計(jì)院人均產(chǎn)值 維拓公司 2001年人均產(chǎn)值（ ) 資料來源：北大縱橫問卷調(diào)查、訪談與分析 六成員工認(rèn)為個(gè)人前途與設(shè)計(jì)院關(guān)系不大 39%36%21%4%0%5%10%15%20%25%30%35%40%有點(diǎn)關(guān)系 很有關(guān)系 關(guān)系不大 毫無關(guān)系六成員工認(rèn)為個(gè)人前途與設(shè)計(jì)院前途關(guān)系不大四成員工沒有在設(shè)計(jì)院長期發(fā)展的計(jì)劃不愿意9%愿意59%無所謂32%資料來源：北大縱橫問卷調(diào)查、訪談與分析 員工認(rèn)為 XXX目前主要人員士氣低落 7%20%48%16%8%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%很差 較差 一般 較好 很好管理人員工作積極性 13%25%46%13%3%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%很差 較差 一般 較好 很好設(shè)計(jì)人員的工作積極性 資料來源：北大縱橫問卷調(diào)查、訪談與分析 改制方案不夠明確，使機(jī)制面臨挑戰(zhàn) 53% 22% 19% 6% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 你認(rèn)為員工持股計(jì)劃能夠留住公司的骨干人才嗎 看分紅和獎(jiǎng)金制度而定 不知道 不能 能 38%