北京市物業(yè)管理辦法解讀-展示頁
2025-03-04 11:44本頁面
【正文】 部門在辦理房產(chǎn)測繪成果備案時應(yīng)當核查物業(yè)服務(wù)用房配置情況。物業(yè)服務(wù)用房建筑面積不得低于 150平方米，其中地上房屋不得低于 100平方米，業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房建筑面積 30至 60平方米。 ◆決定申請調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。 （二）前期物業(yè)管理 物業(yè)管理區(qū)域 —— 物業(yè)管理活動的前提 ? 明確劃分主體、劃分原則和明示要求 ? 明確物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整的程序 具體條款： ◆第五條 建設(shè)單位應(yīng)當在銷售房屋前，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在房屋買賣合同中明示。 ? 第四條 區(qū)縣人民政府應(yīng)當做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理以及和諧社區(qū)建設(shè)的相關(guān)工作。區(qū)縣房屋行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 ? 明確物業(yè)管理概念 ? 第二條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主自行或者通過他人對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。 三、主要內(nèi)容 《 北京市物業(yè)管理辦法 》 共七章， 46條。 （二）專家審議情況 ? 2023年 1月 6日，召開了專家工作組會議，與會專家重點對前期物業(yè)管理制度、事實服務(wù)、車位車庫出租出售的限制性規(guī)定、專項維修資金的應(yīng)急使用等問題進行了討論。針對社會及網(wǎng)民的意見，我們專門召開了與網(wǎng)民代表、業(yè)主意見代表的座談會，進行了直接的溝通和交流 ,收到較好的社會反響。 2023 2023 1995 《 北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法 》 《 物業(yè)管理條例 》 《 中華人民共和國物權(quán)法 》 二、立法過程 （一）征求意見情況 ? 書面征求意見： 書面征求了 18個區(qū)縣政府、 30個相關(guān)委辦局、中央單位和市高級人民法院的意見。 ? 《 北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法 》 （ 1995年） 出臺時間較早，已經(jīng)不能適應(yīng)物業(yè)管理的需要，有必要進行修改。 ? 主要表現(xiàn)： 部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有從根本上樹立服務(wù)意識，服務(wù)不到位，不及時公示收支情況和物業(yè)服務(wù)合同履行情況等信息，導致業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間不信任，業(yè)主處于弱勢地位。 ? 典型案例： 朝陽區(qū)建外 SOHO東區(qū)，因物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同糾紛，導致原物業(yè)服務(wù)企業(yè)與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生對峙及肢體沖突，并因費用問題多次發(fā)生停電事件。 物業(yè)服務(wù)交接不規(guī)范，缺少有效管理手段。據(jù)統(tǒng)計，因開發(fā)建設(shè)遺留問題導致的物業(yè)糾紛，占物業(yè)糾紛的 70%。 開發(fā)建設(shè)遺留問題影響到物業(yè)管理的正常開展。 ? 主要表現(xiàn)： 缺乏組織經(jīng)驗，業(yè)主無法按照法定條件成立業(yè)主大會；部分業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后不依法履行職責，甚至出現(xiàn)侵害業(yè)主權(quán)益的現(xiàn)象；政府指導監(jiān)督出現(xiàn)缺位或者越位。近年來，物業(yè)管理糾紛成為法院系統(tǒng)迅速增長的案件類型。 ? 截至 2023年一季度，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè) 3074家，從業(yè)人員超過20萬人。《 北京市物業(yè)管理辦法 》 解讀 二○一○年六月 提綱 一、立法必要性 二、立法過程 三、主要內(nèi)容 一、立法必要性 （一）本市物業(yè)管理基本情況 ? 實施物業(yè)管理的物業(yè)總建筑面積約 4億平方米； 其中，住宅物業(yè)建筑面積 ；住宅物業(yè)項目3591個，覆蓋面達 80%。 ? 730個住宅小區(qū)成立了業(yè)主大會，占 20%左右。 （二）物業(yè)管理的突出問題 ? 隨著本市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的迅速發(fā)展和業(yè)主權(quán)利意識的提高，物業(yè)管理成為當前社會普遍關(guān)注的熱點問題和難點問題。 ? 本市法院系統(tǒng)物業(yè)管理糾紛案件收案數(shù)： 2023年： 13282件 2023年： 16273件 2023年： 14232件 業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立困難，運作不規(guī)范。 ? 典型案例： 朝陽風度柏林小區(qū) 4名業(yè)主為能引起對成立業(yè)主大會的重視，將私家車堵住小區(qū)出入口。 ? 主要表現(xiàn)： 配套設(shè)施不全，隨意更改規(guī)劃，房屋質(zhì)量問題等，侵害業(yè)主的權(quán)利。 ? 典型案例： 海淀區(qū)圓明園花園別墅小區(qū)，因開發(fā)遺留臨時用電問題，導致 “ 停電事件 ” ，并發(fā)生小區(qū)業(yè)主圍堵監(jiān)控室要求歸還共用設(shè)施。 ? 主要表現(xiàn)： 業(yè)主及其新聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能順利交接，出現(xiàn)拒不撤出和強行接管等問題，甚至發(fā)生暴力接撤管事件。 物業(yè)服務(wù)不規(guī)范，與業(yè)主要求差距較大，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間缺乏合作信任。 ? 典型案例： 法制晚報 3月 22日報道 “ 法律配套缺失
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