北京市物業(yè)管理辦法解讀-wenkub
2023-03-17 11:44:48 本頁面
【正文】 ? 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 （ 2023年）和 《 中華人民共和國物權(quán)法 》 （ 2023年） 是規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)的基本法律、法規(guī)，明確了物業(yè)管理的基本框架，但是在實(shí)際操作層面規(guī)定較為原則，需要進(jìn)一步細(xì)化和補(bǔ)充。 ? 主要表現(xiàn)： 業(yè)主及其新聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能順利交接，出現(xiàn)拒不撤出和強(qiáng)行接管等問題，甚至發(fā)生暴力接撤管事件。 ? 主要表現(xiàn)： 配套設(shè)施不全，隨意更改規(guī)劃，房屋質(zhì)量問題等，侵害業(yè)主的權(quán)利。 ? 本市法院系統(tǒng)物業(yè)管理糾紛案件收案數(shù)： 2023年： 13282件 2023年： 16273件 2023年： 14232件 業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立困難，運(yùn)作不規(guī)范。 ? 730個(gè)住宅小區(qū)成立了業(yè)主大會，占 20%左右。 ? 截至 2023年一季度，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè) 3074家，從業(yè)人員超過20萬人。 ? 主要表現(xiàn)： 缺乏組織經(jīng)驗(yàn)，業(yè)主無法按照法定條件成立業(yè)主大會；部分業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后不依法履行職責(zé)，甚至出現(xiàn)侵害業(yè)主權(quán)益的現(xiàn)象；政府指導(dǎo)監(jiān)督出現(xiàn)缺位或者越位。據(jù)統(tǒng)計(jì)，因開發(fā)建設(shè)遺留問題導(dǎo)致的物業(yè)糾紛，占物業(yè)糾紛的 70%。 ? 典型案例： 朝陽區(qū)建外 SOHO東區(qū)，因物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同糾紛，導(dǎo)致原物業(yè)服務(wù)企業(yè)與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生對峙及肢體沖突，并因費(fèi)用問題多次發(fā)生停電事件。 ? 《 北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法 》 （ 1995年） 出臺時(shí)間較早，已經(jīng)不能適應(yīng)物業(yè)管理的需要，有必要進(jìn)行修改。針對社會及網(wǎng)民的意見，我們專門召開了與網(wǎng)民代表、業(yè)主意見代表的座談會，進(jìn)行了直接的溝通和交流 ,收到較好的社會反響。 三、主要內(nèi)容 《 北京市物業(yè)管理辦法 》 共七章， 46條。區(qū)縣房屋行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。 （二）前期物業(yè)管理 物業(yè)管理區(qū)域 —— 物業(yè)管理活動(dòng)的前提 ? 明確劃分主體、劃分原則和明示要求 ? 明確物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整的程序 具體條款： ◆第五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在房屋買賣合同中明示。物業(yè)服務(wù)用房建筑面積不得低于 150平方米，其中地上房屋不得低于 100平方米，業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房建筑面積 30至 60平方米。 建設(shè)單位 單個(gè)業(yè)主 專有部分交付 物業(yè)公司 房屋買賣合同 單個(gè)業(yè)主 前期物業(yè)服務(wù)合同 二是解決開發(fā)遺留問題對物業(yè)管理的影響 ? 根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，建設(shè)單位將物業(yè)項(xiàng)目移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)后即撤出物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)遺留問題難以解決，引起業(yè)主對前期物業(yè)企業(yè)不信任、拒交物業(yè)費(fèi)等糾紛。前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)于物業(yè)服務(wù)是否收費(fèi)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的約定應(yīng)當(dāng)符合本市相關(guān)規(guī)定。全體業(yè)主與建設(shè)單位也可以共同委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行查驗(yàn)。 （三）業(yè)主大會和業(yè)主委員會 ? 業(yè)主共同決定和業(yè)主大會 ? 具體條款： ? 第十一條 業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用部分實(shí)施共同管理。 ? 第十三條 業(yè)主可以成立業(yè)主大會，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分實(shí)施共同管理，按照相關(guān)規(guī)定開展與物業(yè)管理有關(guān)的活動(dòng)?；I備組中非建設(shè)單位的業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組中具有表決權(quán)成員人數(shù)的三分之二。 ? 材料齊全的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)當(dāng)場予以備案，并在備案后 7日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)縣房屋行政主管部門，同時(shí)將有關(guān)情況書面通報(bào)物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會。 ? 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)、規(guī)章的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。 ◆ 解決業(yè)主委員會不規(guī)范運(yùn)作的問題 ■ 明確業(yè)主委員會委員資格問題 具體條款 ： 第十八條 業(yè)主委員會委員實(shí)行任期制，有關(guān)任期、候補(bǔ)、空缺、資格終止等事項(xiàng)由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。 ? 違反本辦法第二十七條規(guī)定，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)行接管的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令改正，并可處 1萬元以上 10萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 主要制度： ? 物業(yè)服務(wù)合同約定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 ? 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人原則上只能在一個(gè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目任職 ? 明確更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的規(guī)定 ? 具體條款： ? 第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人原則上只能在一個(gè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目任職。 ? 物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照本市相關(guān)規(guī)定提供專業(yè)服務(wù)，不得出具有虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏的評估監(jiān)理報(bào)告。業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理申報(bào)登記或者違反相關(guān)規(guī)定及
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