【正文】 擔任籌備組組長，組織、協(xié)調業(yè)主大會的籌備工作。　　已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，建設單位必須向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會提出成立業(yè)主大會的書面要求，并同時在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告至少三十日?！　∫粋€物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，由一個物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)管理服務。　　第十三條 物業(yè)管理區(qū)域　　物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結合物業(yè)的共用設施設備、社區(qū)建設等因素劃定?！　〉谑粭l 業(yè)主的權利和義務　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：　　（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；　　（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；　?。ㄈ┨岢鲋贫ê托薷墓芾硪?guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；　　（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；　?。ㄎ澹┻x舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；　　（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；　　（七）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；　　（八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；　?。ň牛┍O(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備住宅專項維修資金（以下簡稱住宅專項維修資金）的管理和使用；　　（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會　　第一節(jié) 　　第八條 物業(yè)服務企業(yè)的職責物業(yè)服務企業(yè)應當按照法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務合同的約定，為業(yè)主提供服務，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序，并配合政府有關管理部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會開展社區(qū)服務等相關工作，配合相關行政管理部門進入物業(yè)管理區(qū)域行使行政管理職能?！　⌒l(wèi)計管理部門負責物業(yè)管理區(qū)域內的衛(wèi)生與計生工作?！　≠|量技術監(jiān)督部門負責物業(yè)管理區(qū)域內的電梯、公共游樂設施的安全監(jiān)督管理等工作?！　〕鞘泄芾砗途C合執(zhí)法部門負責查處物業(yè)管理區(qū)域內違法設置戶外廣告、亂擺賣、侵占破壞綠地等行為。居（村）民委員會對轄區(qū)內物業(yè)管理活動，主要履行下列職責：　?。ㄒ唬﹨f(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織、指導業(yè)主成立業(yè)主大會并選舉產生業(yè)主委員會；　?。ǘ﹨f(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織、指導業(yè)主委員會的換屆選舉工作；（三）協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法開展活動；（四）協(xié)調處理轄區(qū)內物業(yè)管理的日常事務；（五）依法協(xié)調處理物業(yè)管理糾紛，開展人民調解工作；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。 第五條 街道辦事處的職責　　街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）按照屬地管理的原則，負責對本轄區(qū)內物業(yè)管理活動的監(jiān)督和管理，主要履行下列職責：　?。ㄒ唬?指導和監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的組建和日常工作；　?。ǘ?負責業(yè)主委員會、公共收益使用情況的備案；　?。ㄈ?具體落實物業(yè)使用和維護的監(jiān)督和管理；　?。ㄋ模?協(xié)調處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理活動中的糾紛；　?。ㄎ澹?統(tǒng)籌相關行政管理部門進入物業(yè)管理區(qū)域行使行政管理職能；（六） 物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責。第四條 區(qū)政府、區(qū)房地產行政主管部門和房產管理部門的職責各區(qū)人民政府、濱海新區(qū)、高新區(qū)管理委員會應當建立物業(yè)管理綜合協(xié)調監(jiān)管機制，對物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作給予人員和經費保障，組織相關行政管理部門和單位部署、推進、協(xié)調轄區(qū)內物業(yè)管理各項工作，協(xié)調解決轄區(qū)內物業(yè)管理的重大事項，重點落實街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在物業(yè)管理工作中的主體責任。組織開展物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章的宣傳、教育工作。物業(yè)管理的概念和管理原則　　本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。茂名市物業(yè)管理辦法（網上征求意見稿）第一章 總則第一條 目的、依據(jù)和適用范圍　　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，加強基層治理和社區(qū)管理，營造和諧、安全、文明、整潔的居住和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《廣東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。物業(yè)管理應納入居民社區(qū)建設和社區(qū)管理體系，遵循屬地管理和政府監(jiān)管、市場主導、社會參與、居民自治的原則，發(fā)揮政府、社區(qū)和業(yè)主的監(jiān)督作用，建立和完善社會化、市場化的物業(yè)管理機制，增強業(yè)主實施自我管理的能力和意識。　　第三條 市房地產行政主管部門和房產管理部門的職責市房地產行政主管部門負責本市物業(yè)管理活動的指導和監(jiān)督工作。各區(qū)房產管理部門根據(jù)區(qū)房地產行政主管部門的授權，負責本轄區(qū)內物業(yè)管理活動的管理和監(jiān)督工作，主要履行下列職責：　?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員的監(jiān)督和管理；（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會物業(yè)管理活動的業(yè)務指導與監(jiān)督管理；（三）處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴；（四）物業(yè)管理區(qū)域、住宅專項維修資金使用情況的備案；（五）物業(yè)使用和維護的監(jiān)督和管理；（六）查處房屋室內違規(guī)裝修或改建等違法行為；（七）物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責。（七） 定期組織開展物業(yè)管理相關法律知識宣傳教育工作。第七條 相關行政管理部門職責和分工全市各級人民政府相關行政管理部門在各自職責范圍內，做好物業(yè)管理區(qū)域內的監(jiān)督管理和投訴處理工作，房產管理部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）及居（村）民委員會應予以協(xié)助。根據(jù)住建、房管等管理部門的行政處罰提請，行使城市管理綜合執(zhí)法職權，其具體執(zhí)法范圍為：住房城鄉(xiāng)建設領域法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的全部行政處罰權?！　」蚕啦块T負責物業(yè)管理區(qū)域內的消防安全監(jiān)督管理工作。疾病預防控制機構負責物業(yè)管理區(qū)域內的除四害、疾病防疫等工作。第九條 行業(yè)協(xié)會行業(yè)協(xié)會由物業(yè)服務企業(yè)組成的社會團體法人，是物業(yè)管理行業(yè)自律組織。一般規(guī)定　　第十條 業(yè)主和物業(yè)使用人的概念　　業(yè)主是指房屋的所有權人?！　I(yè)主在物業(yè)管理活動中，應履行下列義務：　?。ㄒ唬┳袷貥I(yè)主管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；　?。ǘ┳袷匚飿I(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；　?。ㄈ﹫?zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；　?。ㄋ模┙患{住宅專項維修資金；　　（五）按時交納物業(yè)服務費用；　?。┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定的其他義務。物業(yè)的配套設施設備共用的，應當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；但其設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域?！　∫粋€物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數(shù)較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責?！　》锨皟煽钋樾沃坏?，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會應當在三十日內指導、協(xié)助業(yè)主推薦產生業(yè)主大會籌備組。籌備組中的業(yè)主代表，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、居（村）民委員會組織業(yè)主推薦產生?！　〗ㄔO單位和物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主大會籌備組工作，向業(yè)主大會籌備組提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑的基本資料（包括物業(yè)管理區(qū)域內地上、地下的建筑物、設施設備和相關場地等）、已籌集的住宅專項維修資金清冊等文件，并在物業(yè)管理區(qū)域提供相應的人力、場地支持?！　∏翱睿ㄒ唬┲粒ㄋ模╉梼热輵獣嫱ㄖw業(yè)主?；I備經費應當?？顚Ｓ?。業(yè)主大會　　第十八條 業(yè)主大會的職責　　業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產生業(yè)主委員會之日起成立?！　I(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開?！　I(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見、電子網絡投票系統(tǒng)的形式?！　〉诙粭l 業(yè)主代表　　業(yè)主可以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議?！　〉诙龡l 　?。ǘ┚哂袠嬙旌屠蒙系莫毩⑿?、能夠排他使用并登記成為特定業(yè)主所有的車位、攤位等特定空間計入用于確定業(yè)主投票權數(shù)的專有部分面積。　?。ㄎ澹┛側藬?shù)，按照前項統(tǒng)計總和計算。任何人不得偽造業(yè)主選票、表決票、業(yè)主簽名或者書面委托書。表決事項首次業(yè)主大會會議應當對管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則進行表決，并選舉業(yè)主委員會。　　第四節(jié) 　　業(yè)主委員會對全體業(yè)主負責，接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會的組成及選舉方式　　業(yè)主委員會一般由五至十五人的單數(shù)委員組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則約定?！　I(yè)主委員會實行差額選舉的，未當選業(yè)主委員會委員且得票數(shù)達到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票多少順序當選業(yè)主委員會候補委員。業(yè)主委員會委員候選人的資格　　業(yè)主委員會委員應當從本物業(yè)管理區(qū)域內具備以下條件的業(yè)主中選舉產生：　　（一）具有完全民事行為能力；　　（二）遵紀守法、熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有較強的社會公信力和組織能力；　　（三）具有必要的工作時間；　　（四）本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)及其下屬單位任職；　　（五）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他條件。　　第二十九條 　　業(yè)主委員會換屆或備案情況發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起十五天日內向物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）重新備案，并報送居（村）民委員會?！　⌒乱黄诘臉I(yè)主入住后，應當增補業(yè)主委員會委員和候補委員，但增補后的業(yè)主委員會委員不得超過十五人?！　I(yè)主委員會在規(guī)定時間內不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的居（村）民委員會在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。屆滿沒有成立的，上述資料交由居（村）民委員會代管。業(yè)主委員會應當于每年結束十五日內將經居（村）民委員會確認的業(yè)主委員會工作經費和主任工作補貼的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告至少三十日，接受業(yè)主監(jiān)督。　　業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出決定或者使用印章必須經全體委員過半數(shù)同意。業(yè)主委員會作出的決定應以書面形式告知居（村）民委員會。業(yè)主委員會委員職務中止、終止　　業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，其委員職務自行終止：　?。ㄒ唬┮蛭飿I(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；　?。ǘ﹩适袷滦袨槟芰Φ?；　?。ㄈ┤温毱陂g被依法追究刑事責任的；　　（四）以書面形式向業(yè)主大會、業(yè)主委員會提出辭職請求的，并辦理好移交手續(xù)；　　（五）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。業(yè)主委員會應當及時將業(yè)主委員會委員職務終止和候補委員遞補的情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告至少三十日，并報送居（村）民委員會、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。業(yè)主委員會委員補選　　業(yè)主委員會委員缺員，由候補委員遞補后仍不足五人，或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需增補業(yè)主委員會委員的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議補選業(yè)主委員會委員。公共收益的范疇物業(yè)管理區(qū)域內的公共車位、共用部位廣告、電梯廣告以及經業(yè)主大會同意將利用共用部位、共用設施設備進行經營的收入（以下稱“公共收益”）歸全體業(yè)主所有。業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當配合相關行政管理部門的公益宣傳工作?！　〉谒氖畻l 公共收益及公告已成立業(yè)主委員會的，公共收益用于第三十九條所列情形時，由業(yè)主大會或業(yè)主委員會根據(jù)議事規(guī)則在公共收益獨立賬戶中使用。上述活動由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）對公共收益賬戶的開支情況進行監(jiān)督。前期物業(yè)管理　　第四十三條 　　連續(xù)兩次公開招投標投標人少于三個或者總建筑面積不超過五萬平方米的住宅物業(yè)，經物業(yè)所在地的區(qū)房產管理部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。前期物業(yè)合同內容　　前期物業(yè)服務合同應當對前期物業(yè)管理范圍、管理服務事項、服務標準、收費標準、雙方的權利義務、共用部位和共用設施設備的管理使用、合同期限、合同解除、合同終止的處理方式等內容作出約定。　　前期物業(yè)管理合同期滿，原物業(yè)服務企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務的，原合同權利義務自動延續(xù)至業(yè)主大會作出續(xù)聘或選聘決定為止。建設單位預售公告　　建設單位在預（銷）售物業(yè)時，必須在銷售現(xiàn)場顯著位置公告前期物業(yè)服務合同、車位銷售方案、規(guī)劃設計要點、規(guī)劃總平面圖，規(guī)劃總平面圖應當特別標示物業(yè)服務用房、業(yè)主委員會用房、配電房、水泵房、垃圾房等的位置。臨時管理規(guī)約不得侵害業(yè)主的合法權益。物業(yè)買受人認為臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約的內容違反法律、法規(guī)規(guī)定或者顯失公平的，可以請求區(qū)房產管理部門予以撤銷；區(qū)房產管理部門可以撤銷臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約中違反法律、法規(guī)規(guī)定和顯失公平內容，也可以決定臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約中對特定業(yè)主顯失公平的內容對該特定業(yè)主無效。物業(yè)服務和業(yè)主委員會辦公用房　　建設單位應當按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積千分之二的比例，在物業(yè)管理區(qū)域內配置物業(yè)服務用房，最低不少于五十平方米，最高不超過三百平方米；其中，業(yè)主委員會辦公用房最低不少于十平方米，最高不超過六十平方米。分期開發(fā)建設的物業(yè)，建設單位應當在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房屋建筑面積千分之二的比例配置物業(yè)服務用房。未經市房產管理部門同意，物業(yè)服務用房不得變更位置。對不符合本辦法第四十九條規(guī)定的標準的，不予頒發(fā)規(guī)劃許可證。業(yè)主有權查詢?！　≡谵k理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料，并向居（村）民委員會提供經雙方確認的資料移交清單：　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域劃分資料；　?。ǘ┪飿I(yè)的報建、批準文件，竣工總平面、單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；　?。ㄈ┰O施設備買賣合同及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；　?。ㄋ模┪飿I(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；　?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理區(qū)域內各類建筑物、場地、設施設備的清單；　?。┪飿I(yè)及配套設施的產權清單；　?。ㄆ撸┪飿I(yè)服務用房的清單；　　（八）業(yè)主清冊；　?。ň牛┪飿I(yè)的使用、維護、管理必需的其他資料。物業(yè)管理服務　　第五十二條