【正文】 擔(dān)任籌備組組長，組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會的籌備工作?！　∫呀桓妒褂玫奈飿I(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，建設(shè)單位必須向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會提出成立業(yè)主大會的書面要求，并同時在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告至少三十日?！　∫粋€物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)?！　〉谑龡l 物業(yè)管理區(qū)域　　物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定?！　〉谑粭l 業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：　?。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；　?。ǘ┨嶙h召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；　?。ㄈ┨岢鲋贫ê托薷墓芾硪?guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；　　（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；　　（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；　?。┍O(jiān)督業(yè)主委員會的工作；　?。ㄆ撸┍O(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；　?。ò耍ξ飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；　?。ň牛┍O(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備住宅專項維修資金（以下簡稱住宅專項維修資金）的管理和使用；　?。ㄊ┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定的其他權(quán)利。業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會　　第一節(jié) 　　第八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，為業(yè)主提供服務(wù)，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，并配合政府有關(guān)管理部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會開展社區(qū)服務(wù)等相關(guān)工作，配合相關(guān)行政管理部門進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域行使行政管理職能。　　衛(wèi)計管理部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生與計生工作?！　≠|(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、公共游樂設(shè)施的安全監(jiān)督管理等工作。　　城市管理和綜合執(zhí)法部門負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法設(shè)置戶外廣告、亂擺賣、侵占破壞綠地等行為。居（村）民委員會對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動，主要履行下列職責(zé)：　?。ㄒ唬﹨f(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織、指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；　　（二）協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織、指導(dǎo)業(yè)主委員會的換屆選舉工作；（三）協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法開展活動；（四）協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的日常事務(wù)；（五）依法協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛，開展人民調(diào)解工作；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。 第五條 街道辦事處的職責(zé)　　街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）按照屬地管理的原則，負(fù)責(zé)對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督和管理，主要履行下列職責(zé)：　?。ㄒ唬?指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的組建和日常工作；　?。ǘ?負(fù)責(zé)業(yè)主委員會、公共收益使用情況的備案；　?。ㄈ?具體落實物業(yè)使用和維護(hù)的監(jiān)督和管理；　?。ㄋ模?協(xié)調(diào)處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理活動中的糾紛；　?。ㄎ澹?統(tǒng)籌相關(guān)行政管理部門進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域行使行政管理職能；（六） 物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。第四條 區(qū)政府、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和房產(chǎn)管理部門的職責(zé)各區(qū)人民政府、濱海新區(qū)、高新區(qū)管理委員會應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)監(jiān)管機制，對物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作給予人員和經(jīng)費保障，組織相關(guān)行政管理部門和單位部署、推進(jìn)、協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理各項工作，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的重大事項，重點落實街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在物業(yè)管理工作中的主體責(zé)任。組織開展物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章的宣傳、教育工作。物業(yè)管理的概念和管理原則　　本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。茂名市物業(yè)管理辦法（網(wǎng)上征求意見稿）第一章 總則第一條 目的、依據(jù)和適用范圍　　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，加強基層治理和社區(qū)管理，營造和諧、安全、文明、整潔的居住和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《廣東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。物業(yè)管理應(yīng)納入居民社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系，遵循屬地管理和政府監(jiān)管、市場主導(dǎo)、社會參與、居民自治的原則，發(fā)揮政府、社區(qū)和業(yè)主的監(jiān)督作用，建立和完善社會化、市場化的物業(yè)管理機制，增強業(yè)主實施自我管理的能力和意識?！　〉谌龡l 市房地產(chǎn)行政主管部門和房產(chǎn)管理部門的職責(zé)市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。各區(qū)房產(chǎn)管理部門根據(jù)區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門的授權(quán)，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的管理和監(jiān)督工作，主要履行下列職責(zé)：　?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的監(jiān)督和管理；（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會物業(yè)管理活動的業(yè)務(wù)指導(dǎo)與監(jiān)督管理；（三）處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴；（四）物業(yè)管理區(qū)域、住宅專項維修資金使用情況的備案；（五）物業(yè)使用和維護(hù)的監(jiān)督和管理；（六）查處房屋室內(nèi)違規(guī)裝修或改建等違法行為；（七）物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。（七） 定期組織開展物業(yè)管理相關(guān)法律知識宣傳教育工作。第七條 相關(guān)行政管理部門職責(zé)和分工全市各級人民政府相關(guān)行政管理部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的監(jiān)督管理和投訴處理工作，房產(chǎn)管理部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）及居（村）民委員會應(yīng)予以協(xié)助。根據(jù)住建、房管等管理部門的行政處罰提請，行使城市管理綜合執(zhí)法職權(quán)，其具體執(zhí)法范圍為：住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的全部行政處罰權(quán)?！　」蚕啦块T負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防安全監(jiān)督管理工作。疾病預(yù)防控制機構(gòu)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的除四害、疾病防疫等工作。第九條 行業(yè)協(xié)會行業(yè)協(xié)會由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成的社會團(tuán)體法人，是物業(yè)管理行業(yè)自律組織。一般規(guī)定　　第十條 業(yè)主和物業(yè)使用人的概念　　業(yè)主是指房屋的所有權(quán)人?！　I(yè)主在物業(yè)管理活動中，應(yīng)履行下列義務(wù)：　?。ㄒ唬┳袷貥I(yè)主管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；　?。ǘ┳袷匚飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；　　（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；　?。ㄋ模┙患{住宅專項維修資金；　　（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；　?。┓?、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；但其設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域?！　∫粋€物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)?！　》锨皟煽钋樾沃坏?，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會籌備組?；I備組中的業(yè)主代表，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、居（村）民委員會組織業(yè)主推薦產(chǎn)生?！　〗ㄔO(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會籌備組工作，向業(yè)主大會籌備組提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑的基本資料（包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上、地下的建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地等）、已籌集的住宅專項維修資金清冊等文件，并在物業(yè)管理區(qū)域提供相應(yīng)的人力、場地支持?！　∏翱睿ㄒ唬┲粒ㄋ模╉梼?nèi)容應(yīng)書面通知全體業(yè)主?；I備經(jīng)費應(yīng)當(dāng)?？顚Ｓ谩I(yè)主大會　　第十八條 業(yè)主大會的職責(zé)　　業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立?！　I(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開?！　I(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見、電子網(wǎng)絡(luò)投票系統(tǒng)的形式?！　〉诙粭l 業(yè)主代表　　業(yè)主可以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議?！　〉诙龡l 　?。ǘ┚哂袠?gòu)造和利用上的獨立性、能夠排他使用并登記成為特定業(yè)主所有的車位、攤位等特定空間計入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積?！　。ㄎ澹┛?cè)藬?shù)，按照前項統(tǒng)計總和計算。任何人不得偽造業(yè)主選票、表決票、業(yè)主簽名或者書面委托書。表決事項首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)對管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則進(jìn)行表決，并選舉業(yè)主委員會?！　〉谒墓?jié) 　　業(yè)主委員會對全體業(yè)主負(fù)責(zé)，接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會的組成及選舉方式　　業(yè)主委員會一般由五至十五人的單數(shù)委員組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則約定?！　I(yè)主委員會實行差額選舉的，未當(dāng)選業(yè)主委員會委員且得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票多少順序當(dāng)選業(yè)主委員會候補委員。業(yè)主委員會委員候選人的資格　　業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)從本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具備以下條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生：　?。ㄒ唬┚哂型耆袷滦袨槟芰Γ弧　。ǘ┳窦o(jì)守法、熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔，具有較強的社會公信力和組織能力；　?。ㄈ┚哂斜匾墓ぷ鲿r間；　?。ㄋ模┍救思捌浣H屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬單位任職；　?。ㄎ澹I(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他條件?！　〉诙艞l 　　業(yè)主委員會換屆或備案情況發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五天日內(nèi)向物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）重新備案，并報送居（村）民委員會。　　新一期的業(yè)主入住后，應(yīng)當(dāng)增補業(yè)主委員會委員和候補委員，但增補后的業(yè)主委員會委員不得超過十五人。　　業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的居（村）民委員會在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。屆滿沒有成立的，上述資料交由居（村）民委員會代管。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于每年結(jié)束十五日內(nèi)將經(jīng)居（村）民委員會確認(rèn)的業(yè)主委員會工作經(jīng)費和主任工作補貼的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告至少三十日，接受業(yè)主監(jiān)督?！　I(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定或者使用印章必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。業(yè)主委員會作出的決定應(yīng)以書面形式告知居（村）民委員會。業(yè)主委員會委員職務(wù)中止、終止　　業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，其委員職務(wù)自行終止：　　（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；　?。ǘ﹩适袷滦袨槟芰Φ模弧　。ㄈ┤温毱陂g被依法追究刑事責(zé)任的；　　（四）以書面形式向業(yè)主大會、業(yè)主委員會提出辭職請求的，并辦理好移交手續(xù)；　　（五）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時將業(yè)主委員會委員職務(wù)終止和候補委員遞補的情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告至少三十日，并報送居（村）民委員會、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。業(yè)主委員會委員補選　　業(yè)主委員會委員缺員，由候補委員遞補后仍不足五人，或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需增補業(yè)主委員會委員的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議補選業(yè)主委員會委員。公共收益的范疇物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共車位、共用部位廣告、電梯廣告以及經(jīng)業(yè)主大會同意將利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的收入（以下稱“公共收益”）歸全體業(yè)主所有。業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合相關(guān)行政管理部門的公益宣傳工作?！　〉谒氖畻l 公共收益及公告已成立業(yè)主委員會的，公共收益用于第三十九條所列情形時，由業(yè)主大會或業(yè)主委員會根據(jù)議事規(guī)則在公共收益獨立賬戶中使用。上述活動由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）對公共收益賬戶的開支情況進(jìn)行監(jiān)督。前期物業(yè)管理　　第四十三條 　　連續(xù)兩次公開招投標(biāo)投標(biāo)人少于三個或者總建筑面積不超過五萬平方米的住宅物業(yè)，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。前期物業(yè)合同內(nèi)容　　前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對前期物業(yè)管理范圍、管理服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、雙方的權(quán)利義務(wù)、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的管理使用、合同期限、合同解除、合同終止的處理方式等內(nèi)容作出約定?！　∏捌谖飿I(yè)管理合同期滿，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)自動延續(xù)至業(yè)主大會作出續(xù)聘或選聘決定為止。建設(shè)單位預(yù)售公告　　建設(shè)單位在預(yù)（銷）售物業(yè)時，必須在銷售現(xiàn)場顯著位置公告前期物業(yè)服務(wù)合同、車位銷售方案、規(guī)劃設(shè)計要點、規(guī)劃總平面圖，規(guī)劃總平面圖應(yīng)當(dāng)特別標(biāo)示物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會用房、配電房、水泵房、垃圾房等的位置。臨時管理規(guī)約不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益。物業(yè)買受人認(rèn)為臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約的內(nèi)容違反法律、法規(guī)規(guī)定或者顯失公平的，可以請求區(qū)房產(chǎn)管理部門予以撤銷；區(qū)房產(chǎn)管理部門可以撤銷臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約中違反法律、法規(guī)規(guī)定和顯失公平內(nèi)容，也可以決定臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約中對特定業(yè)主顯失公平的內(nèi)容對該特定業(yè)主無效。物業(yè)服務(wù)和業(yè)主委員會辦公用房　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積千分之二的比例，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務(wù)用房，最低不少于五十平方米，最高不超過三百平方米；其中，業(yè)主委員會辦公用房最低不少于十平方米，最高不超過六十平方米。分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房屋建筑面積千分之二的比例配置物業(yè)服務(wù)用房。未經(jīng)市房產(chǎn)管理部門同意，物業(yè)服務(wù)用房不得變更位置。對不符合本辦法第四十九條規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)的，不予頒發(fā)規(guī)劃許可證。業(yè)主有權(quán)查詢?！　≡谵k理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料，并向居（村）民委員會提供經(jīng)雙方確認(rèn)的資料移交清單：　　（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分資料；　?。ǘ┪飿I(yè)的報建、批準(zhǔn)文件，竣工總平面、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；　?。ㄈ┰O(shè)施設(shè)備買賣合同及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；　?。ㄋ模┪飿I(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；　?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場地、設(shè)施設(shè)備的清單；　　（六）物業(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單；　?。ㄆ撸┪飿I(yè)服務(wù)用房的清單；　　（八）業(yè)主清冊；　　（九）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理必需的其他資料。物業(yè)管理服務(wù)　　第五十二條