北京市物業(yè)管理辦法解讀(已修改)
2025-03-06 11:44 本頁面
【正文】 《 北京市物業(yè)管理辦法 》 解讀 二○一○年六月 提綱 一、立法必要性 二、立法過程 三、主要內(nèi)容 一、立法必要性 （一）本市物業(yè)管理基本情況 ? 實施物業(yè)管理的物業(yè)總建筑面積約 4億平方米； 其中，住宅物業(yè)建筑面積 ；住宅物業(yè)項目3591個，覆蓋面達 80%。 ? 730個住宅小區(qū)成立了業(yè)主大會，占 20%左右。 ? 截至 2023年一季度，全市共有物業(yè)服務企業(yè) 3074家，從業(yè)人員超過20萬人。 （二）物業(yè)管理的突出問題 ? 隨著本市物業(yè)服務行業(yè)的迅速發(fā)展和業(yè)主權利意識的提高，物業(yè)管理成為當前社會普遍關注的熱點問題和難點問題。近年來，物業(yè)管理糾紛成為法院系統(tǒng)迅速增長的案件類型。 ? 本市法院系統(tǒng)物業(yè)管理糾紛案件收案數(shù)： 2023年： 13282件 2023年： 16273件 2023年： 14232件 業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立困難，運作不規(guī)范。 ? 主要表現(xiàn)： 缺乏組織經(jīng)驗，業(yè)主無法按照法定條件成立業(yè)主大會；部分業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后不依法履行職責，甚至出現(xiàn)侵害業(yè)主權益的現(xiàn)象；政府指導監(jiān)督出現(xiàn)缺位或者越位。 ? 典型案例： 朝陽風度柏林小區(qū) 4名業(yè)主為能引起對成立業(yè)主大會的重視，將私家車堵住小區(qū)出入口。 開發(fā)建設遺留問題影響到物業(yè)管理的正常開展。 ? 主要表現(xiàn)： 配套設施不全，隨意更改規(guī)劃，房屋質(zhì)量問題等，侵害業(yè)主的權利。據(jù)統(tǒng)計，因開發(fā)建設遺留問題導致的物業(yè)糾紛，占物業(yè)糾紛的 70%。 ? 典型案例： 海淀區(qū)圓明園花園別墅小區(qū)，因開發(fā)遺留臨時用電問題，導致 “ 停電事件 ” ，并發(fā)生小區(qū)業(yè)主圍堵監(jiān)控室要求歸還共用設施。 物業(yè)服務交接不規(guī)范，缺少有效管理手段。 ? 主要表現(xiàn)： 業(yè)主及其新聘的物業(yè)服務企業(yè)與原物業(yè)服務企業(yè)不能順利交接，出現(xiàn)拒不撤出和強行接管等問題，甚至發(fā)生暴力接撤管事件。 ? 典型案例： 朝陽區(qū)建外 SOHO東區(qū)，因物業(yè)服務企業(yè)合同糾紛，導致原物業(yè)服務企業(yè)與新物業(yè)服務企業(yè)發(fā)生對峙及肢體沖突，并因費用問題多次發(fā)生停電事件。 物業(yè)服務不規(guī)范，與業(yè)主要求差距較大，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間缺乏合作信任。 ? 主要表現(xiàn)： 部分物業(yè)服務企業(yè)沒有從根本上樹立服務意識，服務不到位，不及時公示收支情況和物業(yè)服務合同履行情況等信息，導致業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)之間不信任，業(yè)主處于弱勢地位。 ? 典型案例： 法制晚報 3月 22日報道 “ 法律配套缺失 物業(yè)公司常勝－宣武法院去年 210件物業(yè)糾紛案 經(jīng)判決結(jié)案 業(yè)主全輸官司 ” （三）物業(yè)管理現(xiàn)行法律制度 ? 《 物業(yè)管理條例 》 （ 2023年）和 《 中華人民共和國物權法 》 （ 2023年） 是規(guī)范物業(yè)管理活動的基本法律、法規(guī)，明確了物業(yè)管理的基本框架，但是在實際操作層面規(guī)定較為原則，需要進一步細化和補充。 ? 《 北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法 》 （ 1995年） 出臺時間較早，已經(jīng)不能適應物業(yè)管理的需要，有必要進行修改。 物業(yè)管理的歷史沿革 《 物權法 》 出臺和 《 物業(yè)管理條例 》的修改，為物業(yè)管理活動的發(fā)展提供了法律依據(jù)，但是因其規(guī)定較為原則，在業(yè)主共同決定機制、各方主體權利義務關系以及政府部門職能等方面規(guī)定不夠清晰，現(xiàn)實操作性不高，不適應本市物業(yè)管理發(fā)展形勢的需要。 2023 2023 1995 《 北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法 》 《 物業(yè)管理條例 》 《 中華人民共和國物權法 》 二、立法過程 （一）征求意見情況 ? 書面征求意見： 書面征求了 18個區(qū)縣政府、 30個相關委辦局、中央單位和市高級人民法院的意見。 ? 向社會公開征求意見： 在首都之窗網(wǎng)站向社會公開征求意見，共有 741位網(wǎng)民提出意見和建議。針對社會及網(wǎng)民的意見，我們專門召開了與網(wǎng)民代表、業(yè)主意見代表的座談會，進行了直接的溝通和交流 ,收到較好的社會反響。 ? 基本反映 ： 從征求意見和媒體反映情況看，對 《 辦法（草案） 》 普遍持肯定態(tài)度。 （二）專家審議情況 ? 2023年 1月 6日，召開了專家工作組會議，與會專家重點對前期物業(yè)管理制度、事實服務、車位車庫出租出售的限制性規(guī)定、專項維修資金的應急使用等問題進行了討論。 一致贊成 《 辦法（草案） 》 的規(guī)定。 三、主要內(nèi)容 《 北京市物業(yè)管理辦法 》 共七章， 46條。 北京市物業(yè)管理辦法 目錄 ? 第一章 總 則 ? 第二章 前期物業(yè)管理 ? 第三章 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委
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