【正文】 《重慶市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》 解讀 物業(yè)處：陳月英 一、《辦法》立法背景 ? 一是產(chǎn)權(quán)多樣化的結(jié)果。隨著住房制度改革不斷深入，我市房屋產(chǎn)權(quán)私有化格局的逐步形成，物業(yè)專項(xiàng)維修資金制度應(yīng)運(yùn)而生：首先是 1998年，建設(shè)部和財政部即出臺了《關(guān)于印發(fā)住宅共有部位共有設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法的通知》（建住房 [1998]213號），明確規(guī)定了商品房和房改售房應(yīng)按規(guī)定建立維修基金；隨后國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例 》（國務(wù)院令第 504號）、《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》（市人大公告第 201號）均明確規(guī)定物業(yè)共有部位和共有設(shè)施設(shè)備實(shí)行物業(yè)專項(xiàng)維修資金制度； 2023年建設(shè)部、財政部又制定出臺了《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第 165號）。 ? 二是全市政策規(guī)定和做法不統(tǒng)一。我市于1999年 10月開始?xì)w集商品房專項(xiàng)維修資金，此項(xiàng)工作率先在渝北區(qū)開展。國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺后，我市主城各區(qū)先后制定了各區(qū)的物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法，全面推行物業(yè)專項(xiàng)維修資金歸集管理工作。但各區(qū)辦法規(guī)定不盡相同，導(dǎo)致我市維修資金繳交標(biāo)準(zhǔn)、繳交方式、代管體制、使用程序不統(tǒng)一、不規(guī)范。 二、 《辦法》立法過程 ? 2023年《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》（第一個條例》出臺后，我局就著手起草制定我市維修資金管理辦法。后經(jīng)多次修改論證，先后三次提交市政府法制辦，因國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺和 07年《物權(quán)法》的頒布實(shí)施，《辦法》一再修改。 ? 歷時 8年，《重慶市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》）于 2023年 11月 27日經(jīng)市人民政府第 90次常務(wù)會議通過， 2023年 3月 1日起施行。 三、《辦法》立法依據(jù) ? 一是《物權(quán)法》 ? 二是國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》 ? 三是《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》 ? 四是參照建設(shè)部財政部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》 （ 165號令） ? 五是學(xué)習(xí)借鑒國內(nèi)其他城市的立法規(guī)定和具體做法 四、《辦法》立法目的 ? 保障物業(yè)正常使用，維護(hù)物業(yè)專項(xiàng)維修資金所有者的合法權(quán)益 五、物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理原則 ? 第四條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理實(shí)行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)管、公開透明的原則。 ?六、《辦法》確立的相關(guān)制度及規(guī)定 （一） 明確物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存標(biāo)準(zhǔn) ? 《辦法》 第七條規(guī)定“ 物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)由業(yè)主交存。本市主城區(qū)范圍內(nèi)，首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)為：（一）有電梯的，按每平方米建筑面積 80元交存；（二）無電梯的，按每平方米建筑面積 50元交存。 主城區(qū)范圍外的首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)，由各區(qū)縣（自治縣）人民政府確定。本市房改房首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)按照國家和本市相關(guān)規(guī)定執(zhí)行”。改變和統(tǒng)一了我市物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)，解決了多年來人大代表、政協(xié)委員及廣大市民反映的原維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)不合理不公平等問題。 （二） 統(tǒng)一了首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存時間 ? 《辦法》第八條規(guī)定“購買預(yù)售商品房的，購房者應(yīng)當(dāng)在辦理房屋預(yù)售合同備案登記時將首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金直接存入按本辦法規(guī)定開立的物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋初始登記前將未出售的房屋的首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金存入按本辦法規(guī)定開立的物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶”，解決我市物業(yè)專項(xiàng)維修資金有些區(qū)簽購房合同時交存，有些區(qū)縣接房時交存等交存時間不統(tǒng)一的問題。 （三） 厘清了物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理模式 ? 《辦法》第十條至第十八條明確規(guī)定我市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理的三種模式：一是業(yè)主大會成立前，業(yè)主交存的物業(yè)專項(xiàng)維修資金由物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門代管；二是經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由業(yè)主大會自行管理；三是房改房維修資金由房改房物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)管理。 （四） 確立了物業(yè)專項(xiàng)維修資金續(xù)交制度 ? 《辦法》第十九條規(guī)定“業(yè)主的物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬面余額低于首期交存額 30%的，物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理單位應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主及時續(xù)交”，明確了維修資金續(xù)交主體及續(xù)交方式。 （五） 規(guī)定了我市物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用范圍 ? 物業(yè)專項(xiàng)維修資金的具體使用范圍是一直是我市物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主大會、業(yè)主爭執(zhí)焦點(diǎn)，《辦法》第二十條對此作了明確規(guī)定，即：物業(yè)專項(xiàng)維修資金的具體使用范圍和條件依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定。物業(yè)服務(wù)合同未約定或者約定不明的，以市房地產(chǎn)行政主管部門會同市價格行政主管部門制定的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)，有效解決了此類爭端。 （六） 規(guī)范了我市物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用程序和支付方式 ? 《辦法》第二十二條至第二十七條明確規(guī)定我市物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用程序和支付方式，有效解決物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用難等問題。 （七） 建立應(yīng)急維修制度 ? 《辦法》第二十八條采用列舉的方式，明確危及房屋安全等緊急情況；第二十九條至第三十二條規(guī)定了發(fā)生危及房屋安全等緊急情況的維修主體及資金支付要求，以確保廣大業(yè)主的居住安全。 （八） 明確了維修資金代管期間資金利息結(jié)付和代管機(jī)構(gòu)管理經(jīng)費(fèi)來源 ? 2023年市審計局對我市維修資金管理工作審計時，提出我市維修資金代管期間資金利息結(jié)付混亂和代管機(jī)構(gòu)管理經(jīng)費(fèi)無來源問題，《辦法》第三十四條、第三十五條予以解決，即：由區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門代管期間，物業(yè)專項(xiàng)維修資金中當(dāng)年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計息；其余部分按一年期同期銀行定期存款利率計息。物業(yè)專項(xiàng)維修資金存款利息實(shí)行一年一結(jié)，定期計入業(yè)主分戶賬內(nèi)。區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門代管物業(yè)專項(xiàng)維修資金所需工作經(jīng)費(fèi)在物業(yè)專項(xiàng)維修資金增值收益中列支，并與物業(yè)專項(xiàng)維修資金分賬核算。 （九） 設(shè)立了維修資金轉(zhuǎn)移及退還制度 ? 《辦法》第三十八條、第三十九條明確規(guī)定物業(yè)專項(xiàng)維修資金隨房轉(zhuǎn)移及物業(yè)滅失退還措施，特別規(guī)定了物業(yè)多業(yè)主變單一業(yè)主的退還問題。 （十）明確維修資金查詢制度 ? 《辦法》第四十條至第四十一條明確規(guī)定維修資金帳面核對及查詢制度，讓廣大業(yè)主享有充分的知情權(quán)。 （十一） 實(shí)行物業(yè)專項(xiàng)維修資金監(jiān)督、審計制度 ? 《辦法》第四十二條、第四十三條明確規(guī)定了維修資金財務(wù)核算和票據(jù)管理規(guī)定及維修資金審計制度。維修資金管理應(yīng)接受財政、審計等部門的監(jiān)督管理。 ?七、 《辦法》具體條款解讀 第一章 ? 第一條【目的依據(jù)】 為了 加強(qiáng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理，保障物業(yè)正常使用