【正文】 規(guī)劃展覽館 公安局 南徐新城作為鎮(zhèn)江公共事業(yè)的中心，其地理位臵能夠很好的連接老城，輻射丹徒新區(qū) 項(xiàng)目位于南徐新城核心區(qū)內(nèi)，緊鄰市政府機(jī)關(guān)、奧林匹克體育公園、京滬高鐵鎮(zhèn)江站 項(xiàng)目地塊占地 500畝，總建筑面積為 ，大規(guī)模的居住社區(qū) 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目參數(shù) 數(shù)據(jù) 備注 占地面積 容積率 總建筑面積 416400㎡ 商辦建筑面積 ㎡，居住建筑面積 — ㎡ 居住人口 10880人 居住戶數(shù) 3400戶 萬科品牌優(yōu)勢(shì)，萬科于 2023年銷售魅力之城，居民心中代表了良好的物業(yè)管理和建筑質(zhì)量，紅郡奠定了萬科高端產(chǎn)品的地位 品牌優(yōu)勢(shì) ?萬科的房子質(zhì)量還好有保證的 —— 鎮(zhèn)江蔡先生 ?萬科紅郡的設(shè)計(jì)還是很符合鎮(zhèn)江人的消費(fèi)能力和口味的，說明萬科對(duì)于市場(chǎng)的敏銳 —— 出租車司機(jī) 37 項(xiàng)目距離京滬高鐵鎮(zhèn)江站站前綜合服務(wù)區(qū)約 300米，為站前綜合服務(wù)區(qū)的核心影響范圍，共享商務(wù)及交通配套的同時(shí)，利于項(xiàng)目形象及及品牌展示 ?項(xiàng)目地塊聚離京滬高鐵鎮(zhèn)江站站前綜合服務(wù)區(qū)約 300米，為站前綜合服務(wù)區(qū)的核心影響范圍， 能充分利用站前廣場(chǎng)的商業(yè)商務(wù)配套 ?出行便利，對(duì)于商務(wù)人士極具新引力 ?京滬高鐵開通后， 長(zhǎng)期能對(duì)其地塊價(jià)值具有顯著提升的作用，有利于吸引投資客戶 ?利于項(xiàng)目的形象展示，作為高鐵人群進(jìn)入鎮(zhèn)江市區(qū)必經(jīng)之地，其 對(duì)于萬科的品牌展示作用不言而喻 項(xiàng)目地塊 300米 高鐵優(yōu)勢(shì) 京滬高鐵站前綜合服務(wù)區(qū) 項(xiàng)目具備豪宅潛質(zhì)！ 區(qū)位 |景觀 |地勢(shì) |資源 |規(guī)模 |品牌 1 報(bào)告結(jié)構(gòu) 價(jià)值反思 2 市場(chǎng)掃描 3 客戶機(jī)會(huì) 4 項(xiàng)目定位 5 營(yíng)銷舉措 市場(chǎng)和客戶 視角一：鎮(zhèn)江市場(chǎng)掃描 視角二：潛在競(jìng)爭(zhēng)者分析 視角三：個(gè)案分析 2 市場(chǎng)和客戶掃描： 鎮(zhèn)江市場(chǎng)掃描 /潛在競(jìng)爭(zhēng)者分析 /個(gè)案分析？ 濱江板塊 金山板塊 南徐板塊 丁卯板塊 丹徒板塊 市中心板塊 南徐板塊將是城市下一個(gè)豪宅板塊，從資源及產(chǎn)品上能與南徐形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的板塊為濱江和丹徒板塊 ? 市中心和濱江板塊為公認(rèn)的豪宅聚集板塊； ? 濱江板塊可出讓土地較少，未來上市項(xiàng)目將逐漸減少； ? 南徐是下一個(gè)城市豪宅板塊； ? 丁卯片成為公寓產(chǎn)品的沃土，整體以小高和高層為主； ? 丹徒自然風(fēng)景好，隨著南徐的建設(shè)，丹徒必將更快的融入主城區(qū)，將是鎮(zhèn)江未來的豪宅板塊； ? 金山片區(qū)開發(fā)較為滯后，目前產(chǎn)品以高層、小高為主 鎮(zhèn)江住宅市場(chǎng)整體價(jià)格箱體較窄，公寓與洋房間價(jià)差 10001500元 /㎡ ，雙拼、聯(lián)排、洋房逐級(jí)價(jià)差 1000元 /㎡ ，獨(dú)棟較雙拼約貴 2023元 /㎡ 板塊名稱 區(qū)域資源 產(chǎn)品形態(tài) 價(jià)格水平 南徐片區(qū) 臨南山、新市政中心 多層、小高層、別墅 公寓 7000 洋房 8800 別墅 金山片區(qū) 臨金山、長(zhǎng)江 多層，小高層 42005600 市中心片區(qū) 交通便利、配套完善 小高層、高層 8000 學(xué)府路片區(qū) 交通便利、配套齊全 多層、小高層、高層 53007000 濱江片區(qū) 臨焦山、長(zhǎng)江，配套完善 多層、小高層、別墅 公寓 60007000 洋房 70009000 別墅 700011000 丹徒片區(qū) 生態(tài)條件好 別墅為主、小高、多 層 公寓 45005500 別墅 650012023 公寓熱銷面積段為 90125㎡ ，總價(jià)為 5075萬 片區(qū) 項(xiàng)目 主力面積：㎡ 聯(lián)排熱銷面積：㎡ 總價(jià)段：萬元 去化面積段為90125㎡ 濱江片區(qū) 香江花城 91140 87120 5880 夢(mèng)溪嘉苑 90140 95130 5484 學(xué)林雅郡 84140 90125 4168 江山名洲 89141 89120 6298 東城綠洲 70130 85115 3566 名仕佳園 87139 10120 4471 丹徒片區(qū) 魏瑪假日 67118 79118 3849 風(fēng)景城邦 79120 85110 2842 頤景嘉苑 85101 90101 3440 新城家園 81131 95120 3252 南徐板塊 萬科 潤(rùn)園 86124 86124 6086 華都名城 90126 95126 6890 備注：已售完樓盤參照二手房售價(jià) 南徐板塊主力面積略小于濱江板塊，但成交單價(jià)已高于濱江，南徐板塊內(nèi)的公寓 面積段有突破空間！ 洋房熱銷面積段為 110135，總價(jià)為 6090萬 片區(qū) 項(xiàng)目 主力面積：㎡ 聯(lián)排熱銷面積：㎡ 總價(jià)段：萬元 去化面積段為100135，總價(jià)為6090萬 濱江片區(qū) 江山名洲 82143 85125 5795 中南世紀(jì)城 120140 120140 7898 香江花城 97139 100120 6595 丹徒片區(qū) 風(fēng)景城邦 80120 90120 3248 亞廈風(fēng)和苑 78140 80125 3560 南徐片區(qū) 華都名城 90148 90125 6575 國(guó)際冠城 120150 120135 108135 備注：已售完樓盤參照二手房售價(jià) 目前成交總價(jià)最高者（國(guó)際冠城）已在南徐出現(xiàn)，而目前南徐已近空貨！ 聯(lián)排熱銷面積段為 190240，總價(jià)為 150325萬 片區(qū) 項(xiàng)目 主力面積：㎡ 聯(lián)排熱銷面積：㎡ 總價(jià)段：萬元 去化面積段為190240，總價(jià)為150320萬 濱江片區(qū) 中南世紀(jì)城 聯(lián)排 160250 190230 190300 江山名洲 聯(lián)排 180245 190210 216294 我家山水 聯(lián)排 230270 230 230325 丹徒片區(qū) 風(fēng)景城邦 聯(lián)排 215232 215232 110139 德林藝墅 聯(lián)排 230270 230240 138156 科苑華庭 聯(lián)排 190270 230250 138194 南徐片區(qū) 君臨南山 聯(lián)排 180240 190220 216280 萬科紅郡 聯(lián)排 180220 200220 252308 亞東樸園 聯(lián)排 187270 200230 220242 國(guó)際冠城 聯(lián)排地上 220—250，地下 85110 220240 308388 南徐板塊的均價(jià)已經(jīng)超越濱江板塊，并且熱銷面積上已經(jīng)超越濱江板塊，說明購房需求在升級(jí) 備注：已售完樓盤參照二手房售價(jià) 市場(chǎng)總結(jié)： ?南徐板塊將是城市下一個(gè)豪宅板塊，目前價(jià)格已是各板塊之首； ?目前從資源及產(chǎn)品上能與南徐形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的板塊為濱江和丹徒板塊； ?價(jià)格箱體相對(duì)較窄，后續(xù)具備拉升空間； ?洋房面積尚未明顯區(qū)別于公寓產(chǎn)品，洋房功能較為缺失； ?市場(chǎng)熱銷產(chǎn)品分析如下： 產(chǎn)品 主力面積：㎡ 熱銷面積：㎡ 熱銷均價(jià)：元/㎡ 南徐最高單價(jià) 去化速度：套/月 與后者價(jià)差：元 /㎡ 聯(lián)排 180270 190240 8000 14000 15 1000 洋房 80140 110135 6500 9000 20 10001800 公寓 80140 90125 5500 7000 33 市場(chǎng)掃描 視角一：鎮(zhèn)江市場(chǎng)掃描 視角二：潛在競(jìng)爭(zhēng)者分析 視角三：個(gè)案分析 2 市場(chǎng)掃描： 鎮(zhèn)江市場(chǎng)掃描 /個(gè)案分析 /潛在競(jìng)爭(zhēng)者分析？ 蘇寧臵業(yè)、大連萬達(dá)，可能開發(fā)高層城市豪宅和普通城市公寓，與本項(xiàng)目前期低密度產(chǎn)品賣點(diǎn)不同，但總價(jià)將有重疊；綠城有意進(jìn)入濱江板塊，其成熟的桂花系列及桃花源系列可能被引入鎮(zhèn)江；華潤(rùn)尚無詳細(xì)消息 蘇寧電器廣場(chǎng) 鎮(zhèn)江萬達(dá)廣場(chǎng) “ 桂花城系列 ” 公寓產(chǎn)品以 低樓層、低密度、低容積率、高綠化率 為主要特色，采用經(jīng)典歐陸風(fēng)格的 “ 三段式 ” 立面，運(yùn)用四坡頂、大型景觀陽臺(tái)、八角窗 等經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)的元素，采用青灰、赭紅系列的清水磚墻面 ， 桃花源融 生態(tài)自然山水和田園人居生活 為一體，產(chǎn)品風(fēng)格體現(xiàn)兼容并蓄 市場(chǎng)和客戶 視角一：鎮(zhèn)江市場(chǎng)掃描 視角二：潛在競(jìng)爭(zhēng)者分析 視角三：個(gè)案分析 2 市場(chǎng)和客戶掃描： 鎮(zhèn)江市場(chǎng)掃描 /個(gè)案分析 /潛在競(jìng)爭(zhēng)者分析？ 個(gè)案選擇的依據(jù) ? 來自與競(jìng)爭(zhēng)板塊濱江和丹徒 ? 成交情況較好 ? 市場(chǎng)評(píng)價(jià)較高，區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿項(xiàng)目 ? 江山名洲 ? 中南世紀(jì)城 ? 亞東樸園 ? 香格里拉 ? 風(fēng)景城邦 ? 科苑華庭 選擇了以下樓盤 江山名洲 —— 原生態(tài)山水 ,生態(tài)居住環(huán)境的設(shè)計(jì)理念，營(yíng)造江南水鄉(xiāng)風(fēng)景為主題的水鄉(xiāng)居住形態(tài) 江山名洲 項(xiàng)目概況 ： 位臵：東吳路 388號(hào) 占地面積： 820畝 容積率： 資源：面長(zhǎng)江、焦山、濱江景觀大道 開發(fā)商：鎮(zhèn)江維科臵業(yè)有限公司 物業(yè)形態(tài)：別墅、洋房 售價(jià)： 700012023元 /㎡ 小區(qū)以周邊環(huán)境為依托 ,以水為核心 ,規(guī)劃了四條分別向焦山、象山、長(zhǎng)江和北湖的景觀走廊 ,借群山之靈秀 ,大江之豪邁 ,以營(yíng)造江南水鄉(xiāng)風(fēng)景為主題的水鄉(xiāng)居住形態(tài)。市場(chǎng)反應(yīng)投資客戶、私營(yíng)業(yè)主及拆遷戶共同構(gòu)成了 2023年住宅市場(chǎng)的主力軍 舊城改造規(guī)模再度擴(kuò)大，全年累計(jì)完成房屋拆遷面積 ，比上年增長(zhǎng) ％，相當(dāng)于前三年拆遷量的總和，其中市區(qū)房屋拆遷面積 381萬平方米，增長(zhǎng) ，相當(dāng)于前四年拆遷量的總和 2023年鎮(zhèn)江市區(qū)實(shí)現(xiàn)商品房銷售 30994套，平均成交價(jià)格為 /㎡ 。 移動(dòng)、聯(lián)通、電信、四大國(guó)有銀行等 鎮(zhèn)江近兩年人口增長(zhǎng)率低， 2023年甚至負(fù)增長(zhǎng)；戶籍人口人均住房面積已達(dá) 35㎡，超過人均 30㎡的小康水平，未來本土住宅需求以改善型的為主 鎮(zhèn)江近兩年人口變化 單位：萬人 備注 年 份 常住人 口 戶籍人口 常住人口 增量 戶籍人口 戶籍人口人均住房面積 2023年 304 ㎡ 2023年 ㎡ ?鎮(zhèn)江人口增長(zhǎng)率低， 2023年戶籍人口增量?jī)H為 4‰ ， 2023年為負(fù)增長(zhǎng) ?戶籍人口人均住房面積為 35㎡，遠(yuǎn)超過人均 30㎡的小康水平 ?未來鎮(zhèn)江住宅總需求量受限，需求以改善型為主 2023年鎮(zhèn)江市區(qū)房屋拆遷量相當(dāng)于前四年和，成交商品房套均面積 112㎡，大面積成主流。 —— 鎮(zhèn)江市長(zhǎng)劉捍東 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè) 電子信息產(chǎn)業(yè) 新材料產(chǎn)業(yè) 環(huán)保產(chǎn)業(yè) 新能源產(chǎn)業(yè) 生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè) 機(jī)械裝備業(yè) 先進(jìn)制造業(yè) 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè) 汽車及零部件產(chǎn)業(yè) 冶金、紡織、造紙、輕工食品等 第二產(chǎn)業(yè) ? 2023年三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的:: ::，第三產(chǎn)業(yè)比重比上年提高 點(diǎn)， 工業(yè)發(fā)展緩慢 ? 目前的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為： 裝備制造 、化工、造紙、特種金屬、材料等四大支柱產(chǎn)業(yè)，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)居多，附加值地 上市公司 知名企業(yè) 大型國(guó)企 恒順醋業(yè)（ 600305）、江蘇索普（ 600746）、大亞科技（ 000910）、 大港股份（ 002077）、恒寶股份（ 002104）、宏達(dá)新材（ 002211）、 魚躍醫(yī)療（ 002223）、天工國(guó)際 （香港上市）。我市的產(chǎn)業(yè)總體上還停留在低附加值、低收入、低競(jìng)爭(zhēng)力的層次。 城鐵影響 — 人口流出 價(jià)值鏈 價(jià)值量 研發(fā) 設(shè)計(jì) 銷售 品牌經(jīng)營(yíng) 制造 微笑曲線 企業(yè)組織 企業(yè) 新收益 發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)下的”木桶“ 中心城市的戰(zhàn)略資源 鎮(zhèn)江常規(guī)資源 常規(guī)資源研發(fā)信息人才金融戰(zhàn)略資源發(fā)達(dá)地區(qū) ”木桶 ”常規(guī)資源研發(fā)信息人才金融戰(zhàn)略資源發(fā)達(dá)地區(qū) 木桶戰(zhàn)略資源水 土地勞動(dòng)力生態(tài)環(huán)境常規(guī)資源欠發(fā)達(dá)地區(qū) ”木桶 ”戰(zhàn)略資源水 土地勞動(dòng)力生態(tài)環(huán)境常規(guī)資源欠發(fā)達(dá)地區(qū) 木桶中心城市的“木桶” 鎮(zhèn)江的“木桶” 高端人才流向價(jià)值量高的活動(dòng)及其所在城市 城鐵加快了大都市圈的形成，增強(qiáng)了鎮(zhèn)江的 經(jīng)濟(jì)發(fā)展勱力，為鎮(zhèn)江的商業(yè)、旅游地產(chǎn)帶來了前所未有的機(jī)遇，但高端人才的溢出，對(duì)住宅市場(chǎng)的需求放大是一個(gè)挑戰(zhàn)！ 小 結(jié) 1： 價(jià)值體系 視角一：都市圈下的城市價(jià)值