【正文】 圍繞 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、綜合社區(qū)服務(wù)、供暖產(chǎn)業(yè)、投資與金融 等四大業(yè)務(wù)板塊來(lái)論述 XX的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略。在一個(gè)復(fù)雜組織中，為了保證組織整體運(yùn)行效率，各業(yè)務(wù)單位間的協(xié)同是必須的。比如，我們可以進(jìn)入 綜合社區(qū)服務(wù)業(yè) 這一業(yè)務(wù)領(lǐng)域，整合原來(lái)分散在經(jīng)營(yíng)公司和物業(yè)公司的業(yè)務(wù)，利用社區(qū)市場(chǎng)的快速發(fā)展，把握終端住戶的需求，以在更高的起點(diǎn)上去研究和捕捉未來(lái)成長(zhǎng)的機(jī)會(huì)。 選擇產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向（續(xù)二） ? 能夠創(chuàng)造未來(lái)成長(zhǎng)的機(jī)會(huì) 。 ? 能夠創(chuàng)造產(chǎn)業(yè)價(jià)值 。所以 XX的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向應(yīng)基于對(duì)其產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的分析。 相關(guān)者利益 —合作伙伴 第二部分 確定業(yè)務(wù)設(shè)計(jì) ?在明確了自身的存在價(jià)值和理由之后， XX所要做的就是去努力實(shí)現(xiàn)其存在價(jià)值，首要的一步是選擇產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。 ?此外，無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、社區(qū)服務(wù)，還是投資， XX都需要與合作伙伴共享價(jià)值鏈。 XX的轉(zhuǎn)型之路也是另外七區(qū)的必由之路。在合作中共同開(kāi)拓市場(chǎng)，分享市場(chǎng)利潤(rùn)，是雙方相互依存的重要理由。 ?XX未來(lái)的市場(chǎng)擴(kuò)張，業(yè)務(wù)的發(fā)展，都無(wú)法離開(kāi)合作伙伴的支持與協(xié)作。商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的方式已經(jīng)從傳統(tǒng)的“輸 —贏”模式轉(zhuǎn)變?yōu)椤摆A —贏”模式。 ?XX所承擔(dān)的特殊任務(wù)，決定了她對(duì)于政府的特別價(jià)值，也進(jìn)一步說(shuō)明了其存在的理由。 ?作為行政管理者，區(qū)政府自然對(duì) XX提出了社會(huì)效益的目標(biāo) ——保證居民居住安全，保證居民供暖及時(shí)有效，保持社會(huì)穩(wěn)定，并要為宣武區(qū)的文明城區(qū)建設(shè)作貢獻(xiàn)；作為所有者，區(qū)政府又提出了經(jīng)濟(jì)性目標(biāo) ——保證國(guó)有資產(chǎn)的保值增值。出于機(jī)構(gòu)改革的需要，政府又要求 XX轉(zhuǎn)型，將 XX推向市場(chǎng)。從房管局到XX投資管理公司，區(qū)政府的意愿決定了 XX的每一步動(dòng)作。 ?有了這樣一個(gè)公平的環(huán)境， XX就能集聚一大批優(yōu)秀人才，成就一番事業(yè)。 XX一定要認(rèn)識(shí)到管理者在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的重要地位，并且通過(guò)引入以 KPI指標(biāo)為核心的績(jī)效考核體系，建立起以工作業(yè)績(jī)?yōu)闃?biāo)準(zhǔn)的薪酬與晉升機(jī)制。（圖 13） 股東 管理者 員 工 股東 管理者 員 工 相關(guān)者利益 —管理者 圖 13 ?管理者既要對(duì)員工負(fù)責(zé)，又要對(duì)股東負(fù)責(zé)。 相關(guān)者利益 —員工（續(xù)） ?管理者的責(zé)任在于有效協(xié)調(diào)公司的各類(lèi)活動(dòng)，運(yùn)用科學(xué)的激勵(lì)與約束機(jī)制，引導(dǎo)員工為公司的發(fā)展目標(biāo)努力工作。 ?老員工有所為，新員工有所圖。 ?XX要以清晰的戰(zhàn)略為出發(fā)點(diǎn)，吸納并集聚優(yōu)秀的人才。 相關(guān)者利益 —員工 ?新的事業(yè)必須依靠新的員工去開(kāi)拓，因?yàn)樾碌氖聵I(yè)需要新的知識(shí)和技能，需要充滿激情的創(chuàng)意，需要全力以赴的投入。 ?公司的老員工已經(jīng)為公司的發(fā)展奉獻(xiàn)了人生最寶貴的時(shí)光，由于年齡以及知識(shí)結(jié)構(gòu)的限制，他們需要以更大的勇氣和信心積極參與公司的“二次創(chuàng)業(yè)”，為公司的發(fā)展作出新的貢獻(xiàn)。 ?由于歷史的原因， XX的員工隊(duì)伍目前面臨年齡老化、知識(shí)結(jié)構(gòu)失衡、人才儲(chǔ)備不足等問(wèn)題。回首 XX走過(guò)的五十年歷程，每一步都離不開(kāi)員工的奉獻(xiàn)。 相關(guān)者利益 —顧客（續(xù)一） XX 顧客 提供優(yōu)質(zhì)服務(wù) 獲取合理利潤(rùn) 圖 11 ?XX的一切業(yè)務(wù)都應(yīng)緊密依托顧客的需求，通過(guò)顧客這個(gè)核心來(lái)整合其資源與業(yè)務(wù)，使公司成長(zhǎng)為一個(gè)基于核心顧客的良性生態(tài)系統(tǒng)。所以 XX必須學(xué)會(huì)：通過(guò)提供什么樣的服務(wù)，進(jìn)而獲取什么樣的利潤(rùn)。轉(zhuǎn)企后， XX必須慎重思考：將為誰(shuí)（？）提供什么樣的產(chǎn)品或服務(wù)（？）獲取什么樣的預(yù)期利潤(rùn)（？）。因此， XX的顧客要從直管公房的居民逐漸重新定位為“有支付能力的”小區(qū)居民。因此 XX必須重新定位自己的顧客。 XX的相關(guān)者分析， 主要集中在客戶、員工、管理者、政府、合作伙伴 等方面。因此， XX必須重新審視相關(guān)者的狀況，準(zhǔn)確把握自身的存在價(jià)值。轉(zhuǎn)企之后， XX如果重新審視自己的存在價(jià)值，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，事情已經(jīng)不再是原來(lái)的樣子： XX存在的理由正在從以履行政府職能為主導(dǎo)轉(zhuǎn)向以服務(wù)客戶為主導(dǎo)。同時(shí)，組織也會(huì)重新審視自身的資源、業(yè)務(wù)與結(jié)構(gòu)，并思考這三部分的有機(jī)運(yùn)作能否實(shí)現(xiàn)其存在價(jià)值。更重要的是，組織的成員會(huì)在價(jià)值認(rèn)同的基礎(chǔ)上，形成目標(biāo)趨同的合力，進(jìn)而生成組織前進(jìn)的巨大推力。 ?一旦明確了自身的存在價(jià)值，組織就能確定前進(jìn)的方向，猶如夜航的船只看到了燈塔。所以，組織的存在價(jià)值并不是由其自身決定的，而是取決于她在相關(guān)者心目中的地位。組織結(jié)構(gòu)的變動(dòng)必然會(huì)引起人員的調(diào)整，從而為建立現(xiàn)代人力資源系統(tǒng)提供了契機(jī)。業(yè)務(wù)戰(zhàn)略一旦確定，公司的組織結(jié)構(gòu)必須作出相應(yīng)地調(diào)整。圍繞房地產(chǎn)、綜合社區(qū)服務(wù)、供暖產(chǎn)業(yè)、投資與金融等四大業(yè)務(wù)板塊，描述 XX的發(fā)展戰(zhàn)略，指出 XX的未來(lái)之路。即確定事業(yè)設(shè)計(jì)的要素， 就是準(zhǔn)確地選擇客戶群、有效地創(chuàng)造并獲取價(jià)值、控制成功的關(guān)鍵因素，以及確定經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍。 XX的存在價(jià)值就是創(chuàng)造利潤(rùn)、提高凈資產(chǎn)收益率，通過(guò)滿足客戶、員工、政府、合作伙伴等相關(guān)者的不同利益，來(lái)確立自己不可替代的位置?；谶@樣一個(gè)判斷，我們確定了 XX企業(yè)戰(zhàn)略的基調(diào)： 圍繞客戶需求，提供價(jià)值鏈整合基礎(chǔ)上的綜合服務(wù)解決方案。 “正確地做事”與“做正確的事” ?因此， XX要解決的首要問(wèn)題是戰(zhàn)略問(wèn)題。因此， XX必須自己想清楚，什么事是應(yīng)該做的，什么事是不能做的。因此， XX積累下來(lái)的經(jīng)驗(yàn)和能力都是偏重于如何“正確地做事”。只有知道了什么是“做正確的事”，“正確地做事”才有意義。有效果的前提是要“做正確的事”，只有事情是正確的，才有可能達(dá)到好的效果；有效率的前提是“正確地做事”，明確了如何正確地做事，自然可以提高做事的效率。 企業(yè)長(zhǎng)壽之道 ?管理學(xué)家巴納德指出，企業(yè)存在的兩個(gè)充分條件是 “效果和效率” 。一個(gè)公司的所有方面都要隨著戰(zhàn)略的調(diào)整而變化，戰(zhàn)略的調(diào)整緊接著需要組織結(jié)構(gòu)和人力資源的調(diào)整。 戰(zhàn)略是我們的出發(fā)點(diǎn) ?有三類(lèi)企業(yè)是長(zhǎng)不大，也活不長(zhǎng)的： ?沒(méi)有戰(zhàn)略的企業(yè) ?有戰(zhàn)略，卻經(jīng)常變動(dòng)的企業(yè) ?有戰(zhàn)略，但不會(huì)進(jìn)行目標(biāo)分解、目標(biāo)逼近的企業(yè) ?XX公司在企業(yè)化轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，面臨的重要問(wèn)題首先是戰(zhàn)略問(wèn)題，因?yàn)?XX作為一個(gè)市場(chǎng)主體是要長(zhǎng)遠(yuǎn)生存的。公司的一切活動(dòng)都是圍繞戰(zhàn)略來(lái)進(jìn)行的。 ?戰(zhàn)略是一套系統(tǒng)的做事原則。 ?戰(zhàn)略是公司行動(dòng)的指南。 ?要堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)，爭(zhēng)創(chuàng)第一流，實(shí)現(xiàn)新的突破。北京 XX投資管理公司 發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告 引 言 ?在大好形勢(shì)面前一定要保持強(qiáng)烈的緊迫感，保持開(kāi)拓進(jìn)取、勇于創(chuàng)新、昂揚(yáng)向上、敢為人先、銳意進(jìn)取、爭(zhēng)創(chuàng)一流、腳踏實(shí)地、真抓實(shí)干的精神狀態(tài)。 ?一定要牢牢把握機(jī)遇，明確整體思路，謀劃大事，乘勢(shì)而上。 —— 區(qū)委書(shū)記趙久合同志在“全區(qū)半年經(jīng)濟(jì)工作 會(huì)”上對(duì)全區(qū)提出的三條要求 總 論 明確戰(zhàn)略，開(kāi)創(chuàng)未來(lái) …………………………………5 第一部分 確立存在價(jià)值 ……… …………………...…………… 13 第二部分 確定事業(yè)設(shè)計(jì) … …………………………………. 26 選擇產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向 ………………………………………...27 確定事業(yè)設(shè)計(jì)要素 ………………………………………...31 第三部分 XX戰(zhàn)略業(yè)務(wù)模塊界定 ……………………………..40 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)模塊 ………………………………...43 二、綜合性物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)模塊 ………………………….107 三、供暖產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)模塊 …………………………………149 四、投資與金融模塊 …… ……………………………...171 附：奧運(yùn)商機(jī)，百年難遇 ...……………………………..183 目 錄 第四部分 XX組織架構(gòu)的思考 … … ….…………………191 一、組織架構(gòu)調(diào)整的基本思路 ……………………….192 二、提高組織效率 … ………………………………...195 第五部分 XX人力資源系統(tǒng)的思考 …………………….196 一、 人力資源管理的思路 ……………………………197 二、 激活員工隊(duì)伍 ……………………………………198 結(jié) 語(yǔ) ..………………………………………………………… 200 目 錄 總論 明確戰(zhàn)略，開(kāi)創(chuàng)未來(lái) ?公司戰(zhàn)略是著眼于未來(lái)、為適應(yīng)公司內(nèi)外形勢(shì)變化而作出的指導(dǎo)性發(fā)展規(guī)劃，它指明了在競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中公司的生存態(tài)勢(shì)、經(jīng)營(yíng)方針和發(fā)展方向，進(jìn)而決定了最重要的工作內(nèi)容和競(jìng)爭(zhēng)方式。 它明確了公司的存在價(jià)值，即我們依靠誰(shuí)，通過(guò)什么樣的努力來(lái)獲得存在的理由；同時(shí)界定了公司行動(dòng)的邊界，即什么是我們應(yīng)該做的，什么是我們不能做的。 戰(zhàn)略規(guī)定了一個(gè)公司是什么、應(yīng)該走向哪里以及如何去走。從人、財(cái)、物的配置，到研、產(chǎn)、銷(xiāo)的規(guī)劃，公司的每一步都在按照戰(zhàn)略的規(guī)定向前推進(jìn)。管理學(xué)家錢(qián)德勒指出： “組織跟隨戰(zhàn)略” 。因此只有明確了發(fā)展戰(zhàn)略， XX才能 完善組織構(gòu)架，進(jìn)行資產(chǎn)重組，優(yōu)化資源配置， 同時(shí)才能 吸納優(yōu)秀人才，激勵(lì)優(yōu)秀人才， 建立現(xiàn)代化的公司典范。效果強(qiáng)調(diào)的是結(jié)果，效率指的是在追求效果的過(guò)程中如何降低投入與產(chǎn)出的比例。 ?所以， XX首先應(yīng)該明確自己應(yīng)該干什么，即要“做正確的事”，這樣才有可能達(dá)到好的效果；然后還要知道怎么去干，即要“正確地做事”，才能實(shí)現(xiàn)過(guò)程的效率。 “正確地做事”與“做正確的事” ?從歷史上看，原房地局一直作為國(guó)家行政事業(yè)單位行使行政管理職能，考慮的重點(diǎn)是如何執(zhí)行好政府下達(dá)的行政命令，而不必過(guò)多考慮這些命令正確與否。 ?在企業(yè)化轉(zhuǎn)型的今天，政府不會(huì)再象從前那樣來(lái)給 XX下達(dá)指令，告訴她該做什么。說(shuō)到底，這是一個(gè)戰(zhàn)略問(wèn)題。 帶著這個(gè)問(wèn)題，我們對(duì)XX的情況進(jìn)行了全面的調(diào)研，經(jīng)過(guò)不斷和領(lǐng)導(dǎo)層溝通，共同系統(tǒng)思考，通過(guò)對(duì)業(yè)務(wù)層面的分析，得出了一個(gè)基本的判斷： XX的業(yè)務(wù)組合在競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)環(huán)境下是有缺陷的，必須全面整合 XX擁有的資源，選定合理的產(chǎn)業(yè)方向，培育新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)（詳見(jiàn) 《 XX診斷報(bào)告 》 ）。XX戰(zhàn)略生成的邏輯可以這樣表述： ?第一、確立 XX的存在價(jià)值與理由。 戰(zhàn)略生成的邏輯 ?第二、確定事業(yè)設(shè)計(jì)。 ?第三、確定戰(zhàn)略業(yè)務(wù)模塊。 ?第四、組織構(gòu)架的思考。 ?第五、人力資源的思考。 戰(zhàn)略生成的邏輯（續(xù)一） 戰(zhàn)略生成的邏輯（續(xù)二） ? 因此，本報(bào)告分為五大部分，分別對(duì)應(yīng)五個(gè)層面的基本內(nèi)容： ? 第一部分 確立存在價(jià)值 ? 第二部分 確定事業(yè)設(shè)計(jì) ? 第三部分 XX戰(zhàn)略業(yè)務(wù)模塊界定 ? 第四部分 XX組織架構(gòu)的思考 ? 第五部分 XX人力資源系統(tǒng)的思考 第一部分 確立存在價(jià)值 ?所謂一個(gè)組織的存在價(jià)值，就是指這個(gè)組織能為誰(shuí)做多大的貢獻(xiàn)。當(dāng)組織通過(guò)努力為相關(guān)者提供了不可替代的產(chǎn)品或服務(wù)，并使他們對(duì)組織產(chǎn)生了信任與依賴(lài)的時(shí)候，組織的存在價(jià)值也就基本確立了。組織的行為也就有了依據(jù)。 ?明確了自身的存在價(jià)值之后，組織就會(huì)發(fā)現(xiàn)更大的戰(zhàn)略自由度，更廣闊的發(fā)展空間，進(jìn)而會(huì)突破舊有的思維定勢(shì)，發(fā)現(xiàn)新的成長(zhǎng)機(jī)會(huì)。 存在價(jià)值 ?在企業(yè)化轉(zhuǎn)型之前， XX是通過(guò)代替政府行使公房管理的職能來(lái)服務(wù)于居民的，她既要滿足居民的要求，更要讓政府滿意，其存在價(jià)值更多的是取決于政府。 ?XX賴(lài)以生存的理由已經(jīng)改變了。認(rèn)真分析相關(guān)者利益，是 XX確立自身存在價(jià)值的出發(fā)點(diǎn)。 存在價(jià)值（續(xù)） ?直管公房的居民曾經(jīng)是 XX服務(wù)的主要對(duì)象，隨著直管公房的商品化以及危舊房改造的加快，這類(lèi)居民的數(shù)量正在快速萎縮。 ?分析 XX擁有的資源以及業(yè)務(wù)，我們會(huì)高興地發(fā)現(xiàn)，所有這些業(yè)務(wù)，不論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、綜合社區(qū)服務(wù)，還是供暖，甚至是投資，都是圍繞小區(qū)的居民展開(kāi)的。 ?由于原來(lái)服務(wù)的住戶確實(shí)存在支付能力不足的問(wèn)題， XX離開(kāi)了政府的補(bǔ)貼，利潤(rùn)的來(lái)源就會(huì)枯竭。因?yàn)槠髽I(yè)首先要生存，收不抵支何以生存？其次企業(yè)要發(fā)展，沒(méi)有贏利怎能發(fā)展？ 相關(guān)者利益 —顧客 ?顧客總是希望以較低的價(jià)格獲取優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品或服務(wù)，所有的居民都是非常精明的 ——他們每個(gè)人心中都有一桿秤，掂量著自己的付出與回報(bào)。應(yīng)該明白，我們只有很好地滿足了顧客的需求，才能獲取應(yīng)得的利潤(rùn)。 相關(guān)者利益 —顧客（續(xù)二） 居民 房地產(chǎn) 社區(qū)服務(wù) 供暖 投資 公司資源 圖 12 ?員工是 XX最寶貴的財(cái)富之一。是廣大的員工創(chuàng)造了 XX的歷史，而 XX的明天更需要有創(chuàng)造力、有責(zé)任感、有事業(yè)心的優(yōu)秀員工去開(kāi)拓。面向未來(lái)， XX必須進(jìn)行員工隊(duì)伍的平穩(wěn)過(guò)渡，逐步形成一支能夠承擔(dān)起公司新事業(yè)發(fā)展的員工隊(duì)伍。公司也應(yīng)該充分考慮他們的情況，為他們安排合理的出路。 XX要在戰(zhàn)略框架內(nèi)為他們搭建創(chuàng)業(yè)的平臺(tái)，使他們能夠隨著公司的成長(zhǎng)而成長(zhǎng)，在事業(yè)的追求中完成自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。配合以現(xiàn)代人力資源管理體系，最大限度激勵(lì)員工為實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略而努力奮斗。 XX的發(fā)展才能有無(wú)限的后勁。 XX的管理者首先