【正文】 程進(jìn)度九月湖景房可以達(dá)到上市要求，即需要在 912月四個月的銷售周期完成 53套的銷售任務(wù)，每月平均銷售量為 15套，考慮到 1 12月淡季銷售有可能出現(xiàn)銷售速度減慢，則 10月強(qiáng)銷期每月至少需要完成銷售 20套。二期交房開工415一期入伙715三期樣板區(qū)完工ENGINEERING PROJECT北區(qū)別墅蓄水期北區(qū)別墅蓄水、濾水期4月北區(qū)別墅上市強(qiáng)銷期北區(qū)湖景房蓄水期北區(qū)湖景房濾水期尾盤消化SALE PROJECT9月北區(qū)湖景房上市強(qiáng)銷期12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月722三期內(nèi)部認(rèn)籌34二期內(nèi)部認(rèn)籌327二期解籌COMMUNICATION PROJECT北區(qū)別墅蓄水期北區(qū)別墅蓄水、濾水期4月北區(qū)別墅上市強(qiáng)銷期北區(qū)湖景房蓄水期北區(qū)湖景房濾水期尾盤消化SALE PROJECT9月北區(qū)湖景房上市強(qiáng)銷期12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月415一期入伙826三期解籌定價策略建議市場價格 — 別墅經(jīng)濟(jì)型別墅總價主要集中在 180250萬之間，豪華別墅在 350400萬之間案名 均價（元 /平米）主力總價（萬元）庭園 13000 250360世家留園 9500 230高爾夫花園 8500 188楓情水岸 9000 200湖適 7500 160中新挪威森林 8500 170220招商依云水岸 7000 130210伊頓小鎮(zhèn) 10000（暫定）350400天域頂層復(fù)式 12023 320400市場價格 — 湖景房向兩極分化，總價要么是 300萬以上的豪宅，要么在 150萬左右。別墅產(chǎn)品率先上市，借助 2023年下半年一期的熱銷勢頭趁勢打鐵，高歌猛進(jìn)，搶占先機(jī)與市場空白。本案的湖景房與競品相比，是唯一一個在純 TOWNHOUSE社區(qū)中的一線湖景房，填補(bǔ)了市場空白，產(chǎn)品稀缺性十分顯著。中海 半島華府2023年 全案整合行銷總體策略思考匯 報 結(jié) 構(gòu)?市場環(huán)境分析?競爭環(huán)境分析?北地塊產(chǎn)品審視?銷售節(jié)奏建議?定價策略建議?目標(biāo)客群定位?行銷推廣總體思路?行銷推廣節(jié)奏總體規(guī)劃?創(chuàng)意表現(xiàn)策略?各行銷期訴求內(nèi)容及傳播通路規(guī)劃北地塊產(chǎn)品審視聯(lián)排別墅 C、 D戶型210260平70套左右湖景電梯洋房170平53套左右與南區(qū)產(chǎn)品相比，北區(qū)具有離湖更近的景觀優(yōu)勢，尤其是北面的湖景電梯洋房可看到金雞湖。銷售節(jié)奏建議搶占 2023年第一個銷售季節(jié)的最先發(fā)言權(quán)兩種產(chǎn)品形式獨(dú)立操作。湖景小高層后期上市，享受自身別墅社區(qū)、仁恒金湖灣、南山巴黎印象、伊頓小鎮(zhèn)市場開拓后的高利潤區(qū)，并打個產(chǎn)品供應(yīng)差。案名 均價（元 /平米）主力總價（萬元）中茵皇冠 16200 400左右馨湖園 9800 150左右玲瓏灣 11000 290左右?湖景房存在 150300萬的市場空白，但 180300萬又會與別墅產(chǎn)生競爭，因而本案湖景房可進(jìn)入150180萬的市場空檔，進(jìn)行差異化競爭。競爭市場上銷量與價格相關(guān)性分析項目 價格 主力總價 月銷售量中茵皇冠 16200 400萬左右 56玲瓏灣湖景房 11800 290萬左右 56馨湖園 9800 150萬左右 6楓情水岸疊加 9000 200萬左右 1高爾夫疊加 8500 188萬左右 3天域精裝房 8900 100150萬 22金湖灣精裝房 8000 100130萬 18伊頓小鎮(zhèn) 6800 8095萬 25園區(qū)單價 10000元 /平米以上、總價 150萬以上的湖景房每月消化量均在 56套左右。園區(qū)單價 80009000元 /平米、總價100150萬的精裝修公寓每月消化量在 20套左右。建議湖景電梯洋房均價 90009500元 /平方米，總價款在 150180萬之間，本案湖景房創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計和唯一一個純TOWNHOUSE社區(qū)中的一線湖景豪宅可做為價格的有力支持，此價格也可以保證銷售任務(wù)如期完成。在同價位的經(jīng)濟(jì)型別墅中，本案是唯一兼具金雞湖自然景觀與便利生活配套的成熟社區(qū)，競爭優(yōu)勢十分明顯。本案價格建議 — 別墅目標(biāo)客群定位南區(qū)已成交目標(biāo)客戶客戶構(gòu)成57%是私營業(yè)主，其次是公司高管； 46%來自園區(qū)，其次是市區(qū)。購買注重要素硬件：地理區(qū)位（金雞湖畔） 軟件：開發(fā)商品牌 房型 物業(yè)服務(wù) 性價比?傳播的重點(diǎn)陣地仍在蘇州，園區(qū)外區(qū)域需要加強(qiáng)?全市的戶外照亮工程不僅影響蘇州，也影響到訪蘇州的外地投資客?圈子營銷是擴(kuò)大消費(fèi)客源的有效渠道北區(qū)跟進(jìn)目標(biāo)客戶?大蘇州范圍內(nèi)私營業(yè)主?上海、江浙投資客戶?別墅客群中經(jīng)濟(jì)實力略次一級的客戶進(jìn)行退級購買（湖景房）交房時的成熟現(xiàn)盤會釋放更大的投資潛力與投資信心。第一個客層最為重要！營銷推廣總體思路區(qū)域城系的整合營銷 城市化進(jìn)程使中心城市、中心區(qū)域?qū)χ苓叺貐^(qū)人口和資金的 “ 洼聚效應(yīng) ” 越來越明顯。全國性品牌的自我資源的交流、互動，需求的最大化挖掘住宅單一功能向復(fù)合生活文化功能的躍升，項目與城市公共功能和公共空間互動 洼聚效應(yīng) 1策略思考：? 讓中海半島華府品牌成為多數(shù)人的話題，營造 “ 多數(shù)人羨慕，少數(shù)人擁有 ” 的珍貴與榮譽(yù)。?除蘇州日報的頭版通欄強(qiáng)勢銷售信息發(fā)布外，增加夾報的成熟實景展示? 公共網(wǎng)絡(luò)上占據(jù)談?wù)摰臒狳c(diǎn)話題、漸成熟實景的階段性發(fā)布、城市公眾配套的完善招商喜人消息、不斷強(qiáng)化消費(fèi)者信心。 立體差異化媒體渠道 2策略思考：銷售渠道突破空間、地域、競爭之限制，以消費(fèi)人群為中心建議：?差異化?戶外媒介策略拓展到大蘇州周邊城市去 。?多層次?老業(yè)主的以舊帶新 SP? 二級、三級市場的 SP?各地中海會的挖掘全國性品牌資源聯(lián)動 3策略思考：?總體的品牌觀，持續(xù)的品牌打造計劃，堅決的執(zhí)行? 高調(diào)的廣告來鞏固及拓展品牌，永保產(chǎn)品在市場上的新鮮度? 塑造中海品牌：全國行業(yè)龍頭，活躍高調(diào)建議：? 品牌拿地、集團(tuán)動態(tài)等公司運(yùn)作信息媒體報導(dǎo)，鞏固消費(fèi)者信心? 活躍在各種論壇、講座如：在蘇州高校舉辦物業(yè)管理模式講座、工程管理講座? 南京中海會、上海中海會、蘇州中海會的購房聯(lián)展活動。? 交房時的開放活動、中海會的攝影展、植樹節(jié)? 產(chǎn)品、工地廣告、銷售道具包裝 的統(tǒng)一，細(xì)節(jié)的追求行銷推廣節(jié)奏總體規(guī)劃722三期內(nèi)部認(rèn)籌34二期內(nèi)部認(rèn)籌327二期解籌COMMUNICATION PROJECT北區(qū)別墅蓄水期北區(qū)別墅蓄水、濾水期4月北區(qū)別墅上市強(qiáng)銷期北區(qū)湖景房蓄水期北區(qū)湖景房濾水期尾盤消化SALE PROJECT9月北區(qū)湖景房上市強(qiáng)銷期12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月415一期入伙826三期解籌SRPR PROJECT北區(qū)別墅蓄水期北區(qū)別墅蓄水、濾水期北區(qū)別墅上市強(qiáng)銷期北區(qū)湖景房蓄水期北區(qū)湖景房濾水期尾盤消化SALE PROJECT北區(qū)湖景房上市強(qiáng)銷期12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月贊助蘇州年度經(jīng)濟(jì)人物評選蘇州大學(xué)建筑、物業(yè)講座上海、南京、蘇州中海會購房聯(lián)動：攝影展大型入伙活動：植樹節(jié)；上市活動：龍舟賽贊助金雞湖高爾夫公開賽湖景房產(chǎn)品說明會上市活動；上海、南