【正文】 上、總價(jià) 150萬(wàn)以上的湖景房每月消化量均在 56套左右。湖景小高層后期上市，享受自身別墅社區(qū)、仁恒金湖灣、南山巴黎印象、伊頓小鎮(zhèn)市場(chǎng)開(kāi)拓后的高利潤(rùn)區(qū)，并打個(gè)產(chǎn)品供應(yīng)差。 半島華府2023年 全案整合行銷(xiāo)總體策略思考匯 報(bào) 結(jié) 構(gòu)?市場(chǎng)環(huán)境分析?競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析?北地塊產(chǎn)品審視?銷(xiāo)售節(jié)奏建議?定價(jià)策略建議?目標(biāo)客群定位?行銷(xiāo)推廣總體思路?行銷(xiāo)推廣節(jié)奏總體規(guī)劃?創(chuàng)意表現(xiàn)策略?各行銷(xiāo)期訴求內(nèi)容及傳播通路規(guī)劃北地塊產(chǎn)品審視聯(lián)排別墅 C、 D戶型210260平70套左右湖景電梯洋房170平53套左右與南區(qū)產(chǎn)品相比，北區(qū)具有離湖更近的景觀優(yōu)勢(shì)，尤其是北面的湖景電梯洋房可看到金雞湖。本案的湖景房與競(jìng)品相比，是唯一一個(gè)在純 TOWNHOUSE社區(qū)中的一線湖景房，填補(bǔ)了市場(chǎng)空白，產(chǎn)品稀缺性十分顯著。二期交房開(kāi)工415一期入伙715三期樣板區(qū)完工ENGINEERING PROJECT北區(qū)別墅蓄水期北區(qū)別墅蓄水、濾水期4月北區(qū)別墅上市強(qiáng)銷(xiāo)期北區(qū)湖景房蓄水期北區(qū)湖景房濾水期尾盤(pán)消化SALE PROJECT9月北區(qū)湖景房上市強(qiáng)銷(xiāo)期12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月722三期內(nèi)部認(rèn)籌34二期內(nèi)部認(rèn)籌327二期解籌COMMUNICATION PROJECT北區(qū)別墅蓄水期北區(qū)別墅蓄水、濾水期4月北區(qū)別墅上市強(qiáng)銷(xiāo)期北區(qū)湖景房蓄水期北區(qū)湖景房濾水期尾盤(pán)消化SALE PROJECT9月北區(qū)湖景房上市強(qiáng)銷(xiāo)期12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月415一期入伙826三期解籌定價(jià)策略建議市場(chǎng)價(jià)格 — 別墅經(jīng)濟(jì)型別墅總價(jià)主要集中在 180250萬(wàn)之間，豪華別墅在 350400萬(wàn)之間案名 均價(jià)（元 /平米）主力總價(jià)（萬(wàn)元）庭園 13000 250360世家留園 9500 230高爾夫花園 8500 188楓情水岸 9000 200湖適 7500 160中新挪威森林 8500 170220招商依云水岸 7000 130210伊頓小鎮(zhèn) 10000（暫定）350400天域頂層復(fù)式 12023 320400市場(chǎng)價(jià)格 — 湖景房向兩極分化，總價(jià)要么是 300萬(wàn)以上的豪宅，要么在 150萬(wàn)左右。園區(qū)單價(jià) 85009000元 /平米、總價(jià)180200萬(wàn)的疊拼別墅每月消化量在 13套左右。本案價(jià)格建議 — 湖景房建議北區(qū)聯(lián)排別墅延續(xù)一期的定價(jià)策略，可以較南區(qū)有 5%左右的漲幅，均價(jià)在1050011000元 /平方米之間（包括地下室面積），總價(jià)款控制在 200300萬(wàn)之間?？蛻粽J(rèn)知途徑蓄水期和濾水期戶外廣告所占比例最大，上市強(qiáng)銷(xiāo)期朋友介紹 /人脈傳播所占比例最大。 銷(xiāo)售渠道突破空間、地域、競(jìng)爭(zhēng)之限制，形成多層次的、立體的、差異化的。? 實(shí)景 DM\投資回報(bào) DM，感性與理性雙管齊下觸動(dòng)消費(fèi)者。如：組織三地會(huì)員看房游、給予跨區(qū)域購(gòu)房及推薦優(yōu)惠 三地一起印制入會(huì)手冊(cè)，手冊(cè)中介紹三地項(xiàng)目 組織三地會(huì)員一起參加半島的攝影比賽，作為中海會(huì)的長(zhǎng)三角聯(lián)合 活動(dòng)復(fù)合生活文化傳播 4? 聯(lián)合或贊助冠名有影響力活動(dòng)，建立品牌關(guān)系 如：聯(lián)手全球通冠名蘇州年度經(jīng)濟(jì)人物評(píng)選 冠名 “ 金雞湖高爾夫 ” 公開(kāi)賽 贊助蘇州政府舉辦 “ 蘇州國(guó)際旅游節(jié)的龍舟比賽 ” （ 4月）?全場(chǎng)景體驗(yàn)銷(xiāo)售沿西面河道及北面湖面的濕地景觀帶的外環(huán)境精心改造， 樣板房能夠建立在河邊及湖邊，設(shè)看房通道、電瓶車(chē)，讓看房過(guò)程就是風(fēng)景的體驗(yàn)之旅銷(xiāo)售流程以體驗(yàn)為中心：客戶到訪，先帶看樣板景觀區(qū)、樣板房、參觀會(huì)所、然后是坐下來(lái)洽談銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)是未來(lái)物業(yè)的展示：為客戶開(kāi)車(chē)門(mén)、開(kāi)會(huì)所門(mén)、陪看樣板房、物業(yè)大姐解說(shuō)等銷(xiāo)售通道的景致、物種的說(shuō)明、包裝。推廣策略 ?鞏固中海半島華府做為高檔人文別墅的品牌形象，加入新的視覺(jué)元素；?進(jìn)行一期產(chǎn)品年底促銷(xiāo)；?釋放二期產(chǎn)品即將推出的信息；?吸引潛在客戶關(guān)注和到訪，保持項(xiàng)目在公眾心目中的熱度。支持條件 南地塊實(shí)景園林、豪華會(huì)所、精裝修樣板間展示。） 2月每月各二期蘇州日?qǐng)?bào)頭版通欄做 C、 D戶型封盤(pán)告知， A、 B為整個(gè)半島中僅存單位 套 ,過(guò)年期間回饋蘇州消費(fèi)者，購(gòu)房送家電或者送物業(yè)費(fèi)，或拿出兩套特惠等等。?吸引客戶到訪現(xiàn)場(chǎng)、開(kāi)始認(rèn)籌活動(dòng)。?舉辦上市活動(dòng)，如贊助蘇州政府旅游活動(dòng)龍舟賽馬。?中海第四代精品，創(chuàng)新獨(dú)院、雙獨(dú)院、圍院官邸別墅。?園區(qū)金雞湖東，為蘇州政府明確定為未來(lái)城市發(fā)展的方向，工業(yè)園區(qū)的行政、經(jīng)濟(jì)、文化中心，坐擁城市生活的繁華與便利。3月 4周電視（新聞資訊臺(tái)《家園》欄目1分鐘電視廣告）中海半島華府二期 TOWNHOUSE3月 4日開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)！?金姬墩半島，金雞湖八大景觀中唯一適合打造高端住宅的風(fēng)水寶地。?中海地產(chǎn)，中國(guó)房地業(yè)行業(yè)排名第一； “中國(guó)第一管家 ”，意大利貴族管家式物業(yè)服務(wù)。?中海第四代精品，創(chuàng)新獨(dú)院、雙獨(dú)院、圍院官邸別墅。?給予上市日前成交的客戶一定的購(gòu)房?jī)?yōu)惠，給 12個(gè)點(diǎn)的折扣并贈(zèng)送半年物業(yè)管理費(fèi)，促使客戶迅速成交。4月傳播計(jì)劃媒體 內(nèi)容 時(shí)間計(jì)劃蘇州日?qǐng)?bào)頭版雙通欄主題：中海半島華府一期 4月 15日全面入伙！ 4月第 1周蘇州日?qǐng)?bào)夾報(bào)主題：中海半島華府二期湖心人文別墅開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)！內(nèi)容：成熟半島官邸，從容人生境界中海半島華府 — 金雞湖畔首座成熟 TOWNHOUSE意式獨(dú)院官邸?金姬墩半島，金雞湖八大景觀中唯一適合打造高端住宅的風(fēng)水寶地。?中海地產(chǎn)，中國(guó)房地業(yè)行業(yè)排名第一； “中國(guó)第一管家 ”，意大利貴族管家式物業(yè)服務(wù)。?金雞湖畔唯一成熟高檔社區(qū)， 4月一期全面入伙。4月第 3周電視（新聞資訊臺(tái)《家園》欄目 1分鐘電視廣告）中海半島華府 — 金雞湖畔首座成熟 TOWNHOUSE意式獨(dú)院官邸?金姬墩半島，金雞湖八大景觀中唯一適合打造高端住宅的風(fēng)水寶地。?中海地產(chǎn)，中國(guó)房地業(yè)行業(yè)排名第一； “中國(guó)第一管家 ”，意大利貴族管家式物業(yè)服務(wù)。?園區(qū)金雞湖東，為蘇州政府明確定為未來(lái)城市發(fā)展的方向，工業(yè)園區(qū)的行政、經(jīng)濟(jì)、文化中心，坐擁城市生活的繁華與便利。4月刊4月傳播計(jì)劃媒體 內(nèi)容 時(shí)間計(jì)劃SP活動(dòng) 植樹(shù)節(jié)在入伙儀式后 ,由一期每戶業(yè)主家庭親手種植或認(rèn)領(lǐng)園區(qū)內(nèi)一棵愛(ài)心樹(shù)，掛上為該家庭特別制做的刻有家庭各成員名字的標(biāo)牌 ,愛(ài)心樹(shù)將與業(yè)主共同見(jiàn)證半島華府入住后每天的幸福生活。支持條件 ?北地塊實(shí)景園林、別墅精裝修樣板區(qū)開(kāi)放。層層露臺(tái)、超大露臺(tái)，擁有全方面觀景視野。?中海第四代精品，創(chuàng)新獨(dú)院、雙獨(dú)院、圍院官邸別墅。?園區(qū)金雞湖東，為蘇州政府明確定為未來(lái)城市發(fā)展的方向，工業(yè)園區(qū)的行政、經(jīng)濟(jì)、文化中心，坐擁城市生活的繁華與便利。5月第一周SP活動(dòng) 贊助高爾夫公開(kāi)賽邀請(qǐng)一期業(yè)主、二期意向客戶等參加園區(qū)高爾夫公開(kāi)賽，擴(kuò)大半島華府高檔品牌形象的影響力和傳播力，促進(jìn)二期別墅的銷(xiāo)售。?分產(chǎn)品線促銷(xiāo)，針對(duì)產(chǎn)品線銷(xiāo)售性訴求；?實(shí)行老客戶帶新客戶的 “ 種子 ” 計(jì)劃，由老客戶介紹成交的新客戶分別給予老客戶和新客戶一定的優(yōu)惠。6月傳播計(jì)劃媒體 內(nèi)容 時(shí)間計(jì)劃蘇州日?qǐng)?bào)頭版雙通欄主題：中海半島華府湖景獨(dú)院人文別墅 成熟半島官邸，從容人生境界豪華客廳，氣派盡顯豪華大氣的入戶門(mén)廊、 、比客廳高半層的挑空餐廳、展示著空間的層次、流通、序位絕妙感覺(jué)。自然采光地下室，功能多樣標(biāo)準(zhǔn)層高的自然采光半地下室，以一個(gè)私人的俱樂(lè)部功能出現(xiàn)，可供使用作私人酒吧、高爾夫練習(xí)球道、以及私人影吧等 ┄┄6月第 1周中海半島華府成熟半島官邸，從容人生境界?第一線湖景電梯城堡，大戶之選，大家境界。6月第 3周6月傳播計(jì)劃媒體 內(nèi)容 時(shí)間計(jì)劃戶外（高炮、干將路圍墻、工地廣告牌、園區(qū)燈箱、新區(qū)中心路段廣告牌、市區(qū)主干道廣告牌、太湖附近高炮）中海半島華府二期湖心人文別墅成熟半島官邸，從容人生境界6月戶外（園區(qū)現(xiàn)代大道、星湖街路旗）中海半島華府，湖心人文別墅 6月7月傳播節(jié)奏銷(xiāo)售階段 湖景房蓄水期推廣任務(wù)