【正文】 上、總價 150萬以上的湖景房每月消化量均在 56套左右。湖景小高層后期上市，享受自身別墅社區(qū)、仁恒金湖灣、南山巴黎印象、伊頓小鎮(zhèn)市場開拓后的高利潤區(qū)，并打個產(chǎn)品供應(yīng)差。 半島華府2023年 全案整合行銷總體策略思考匯 報 結(jié) 構(gòu)?市場環(huán)境分析?競爭環(huán)境分析?北地塊產(chǎn)品審視?銷售節(jié)奏建議?定價策略建議?目標(biāo)客群定位?行銷推廣總體思路?行銷推廣節(jié)奏總體規(guī)劃?創(chuàng)意表現(xiàn)策略?各行銷期訴求內(nèi)容及傳播通路規(guī)劃北地塊產(chǎn)品審視聯(lián)排別墅 C、 D戶型210260平70套左右湖景電梯洋房170平53套左右與南區(qū)產(chǎn)品相比，北區(qū)具有離湖更近的景觀優(yōu)勢，尤其是北面的湖景電梯洋房可看到金雞湖。本案的湖景房與競品相比，是唯一一個在純 TOWNHOUSE社區(qū)中的一線湖景房，填補(bǔ)了市場空白，產(chǎn)品稀缺性十分顯著。二期交房開工415一期入伙715三期樣板區(qū)完工ENGINEERING PROJECT北區(qū)別墅蓄水期北區(qū)別墅蓄水、濾水期4月北區(qū)別墅上市強(qiáng)銷期北區(qū)湖景房蓄水期北區(qū)湖景房濾水期尾盤消化SALE PROJECT9月北區(qū)湖景房上市強(qiáng)銷期12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月722三期內(nèi)部認(rèn)籌34二期內(nèi)部認(rèn)籌327二期解籌COMMUNICATION PROJECT北區(qū)別墅蓄水期北區(qū)別墅蓄水、濾水期4月北區(qū)別墅上市強(qiáng)銷期北區(qū)湖景房蓄水期北區(qū)湖景房濾水期尾盤消化SALE PROJECT9月北區(qū)湖景房上市強(qiáng)銷期12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月415一期入伙826三期解籌定價策略建議市場價格 — 別墅經(jīng)濟(jì)型別墅總價主要集中在 180250萬之間，豪華別墅在 350400萬之間案名 均價（元 /平米）主力總價（萬元）庭園 13000 250360世家留園 9500 230高爾夫花園 8500 188楓情水岸 9000 200湖適 7500 160中新挪威森林 8500 170220招商依云水岸 7000 130210伊頓小鎮(zhèn) 10000（暫定）350400天域頂層復(fù)式 12023 320400市場價格 — 湖景房向兩極分化，總價要么是 300萬以上的豪宅，要么在 150萬左右。園區(qū)單價 85009000元 /平米、總價180200萬的疊拼別墅每月消化量在 13套左右。本案價格建議 — 湖景房建議北區(qū)聯(lián)排別墅延續(xù)一期的定價策略，可以較南區(qū)有 5%左右的漲幅，均價在1050011000元 /平方米之間（包括地下室面積），總價款控制在 200300萬之間?？蛻粽J(rèn)知途徑蓄水期和濾水期戶外廣告所占比例最大，上市強(qiáng)銷期朋友介紹 /人脈傳播所占比例最大。 銷售渠道突破空間、地域、競爭之限制，形成多層次的、立體的、差異化的。? 實(shí)景 DM\投資回報 DM，感性與理性雙管齊下觸動消費(fèi)者。如：組織三地會員看房游、給予跨區(qū)域購房及推薦優(yōu)惠 三地一起印制入會手冊，手冊中介紹三地項(xiàng)目 組織三地會員一起參加半島的攝影比賽，作為中海會的長三角聯(lián)合 活動復(fù)合生活文化傳播 4? 聯(lián)合或贊助冠名有影響力活動，建立品牌關(guān)系 如：聯(lián)手全球通冠名蘇州年度經(jīng)濟(jì)人物評選 冠名 “ 金雞湖高爾夫 ” 公開賽 贊助蘇州政府舉辦 “ 蘇州國際旅游節(jié)的龍舟比賽 ” （ 4月）?全場景體驗(yàn)銷售沿西面河道及北面湖面的濕地景觀帶的外環(huán)境精心改造， 樣板房能夠建立在河邊及湖邊，設(shè)看房通道、電瓶車，讓看房過程就是風(fēng)景的體驗(yàn)之旅銷售流程以體驗(yàn)為中心：客戶到訪，先帶看樣板景觀區(qū)、樣板房、參觀會所、然后是坐下來洽談銷售現(xiàn)場服務(wù)是未來物業(yè)的展示：為客戶開車門、開會所門、陪看樣板房、物業(yè)大姐解說等銷售通道的景致、物種的說明、包裝。推廣策略 ?鞏固中海半島華府做為高檔人文別墅的品牌形象，加入新的視覺元素；?進(jìn)行一期產(chǎn)品年底促銷；?釋放二期產(chǎn)品即將推出的信息；?吸引潛在客戶關(guān)注和到訪，保持項(xiàng)目在公眾心目中的熱度。支持條件 南地塊實(shí)景園林、豪華會所、精裝修樣板間展示。） 2月每月各二期蘇州日報頭版通欄做 C、 D戶型封盤告知， A、 B為整個半島中僅存單位 套 ,過年期間回饋蘇州消費(fèi)者，購房送家電或者送物業(yè)費(fèi)，或拿出兩套特惠等等。?吸引客戶到訪現(xiàn)場、開始認(rèn)籌活動。?舉辦上市活動，如贊助蘇州政府旅游活動龍舟賽馬。?中海第四代精品，創(chuàng)新獨(dú)院、雙獨(dú)院、圍院官邸別墅。?園區(qū)金雞湖東，為蘇州政府明確定為未來城市發(fā)展的方向，工業(yè)園區(qū)的行政、經(jīng)濟(jì)、文化中心，坐擁城市生活的繁華與便利。3月 4周電視（新聞資訊臺《家園》欄目1分鐘電視廣告）中海半島華府二期 TOWNHOUSE3月 4日開始內(nèi)部認(rèn)購！?金姬墩半島，金雞湖八大景觀中唯一適合打造高端住宅的風(fēng)水寶地。?中海地產(chǎn)，中國房地業(yè)行業(yè)排名第一； “中國第一管家 ”，意大利貴族管家式物業(yè)服務(wù)。?中海第四代精品，創(chuàng)新獨(dú)院、雙獨(dú)院、圍院官邸別墅。?給予上市日前成交的客戶一定的購房優(yōu)惠，給 12個點(diǎn)的折扣并贈送半年物業(yè)管理費(fèi)，促使客戶迅速成交。4月傳播計劃媒體 內(nèi)容 時間計劃蘇州日報頭版雙通欄主題：中海半島華府一期 4月 15日全面入伙！ 4月第 1周蘇州日報夾報主題：中海半島華府二期湖心人文別墅開盤熱銷！內(nèi)容：成熟半島官邸，從容人生境界中海半島華府 — 金雞湖畔首座成熟 TOWNHOUSE意式獨(dú)院官邸?金姬墩半島，金雞湖八大景觀中唯一適合打造高端住宅的風(fēng)水寶地。?中海地產(chǎn)，中國房地業(yè)行業(yè)排名第一； “中國第一管家 ”，意大利貴族管家式物業(yè)服務(wù)。?金雞湖畔唯一成熟高檔社區(qū)， 4月一期全面入伙。4月第 3周電視（新聞資訊臺《家園》欄目 1分鐘電視廣告）中海半島華府 — 金雞湖畔首座成熟 TOWNHOUSE意式獨(dú)院官邸?金姬墩半島，金雞湖八大景觀中唯一適合打造高端住宅的風(fēng)水寶地。?中海地產(chǎn)，中國房地業(yè)行業(yè)排名第一； “中國第一管家 ”，意大利貴族管家式物業(yè)服務(wù)。?園區(qū)金雞湖東，為蘇州政府明確定為未來城市發(fā)展的方向，工業(yè)園區(qū)的行政、經(jīng)濟(jì)、文化中心，坐擁城市生活的繁華與便利。4月刊4月傳播計劃媒體 內(nèi)容 時間計劃SP活動 植樹節(jié)在入伙儀式后 ,由一期每戶業(yè)主家庭親手種植或認(rèn)領(lǐng)園區(qū)內(nèi)一棵愛心樹，掛上為該家庭特別制做的刻有家庭各成員名字的標(biāo)牌 ,愛心樹將與業(yè)主共同見證半島華府入住后每天的幸福生活。支持條件 ?北地塊實(shí)景園林、別墅精裝修樣板區(qū)開放。層層露臺、超大露臺，擁有全方面觀景視野。?中海第四代精品，創(chuàng)新獨(dú)院、雙獨(dú)院、圍院官邸別墅。?園區(qū)金雞湖東，為蘇州政府明確定為未來城市發(fā)展的方向，工業(yè)園區(qū)的行政、經(jīng)濟(jì)、文化中心，坐擁城市生活的繁華與便利。5月第一周SP活動 贊助高爾夫公開賽邀請一期業(yè)主、二期意向客戶等參加園區(qū)高爾夫公開賽，擴(kuò)大半島華府高檔品牌形象的影響力和傳播力，促進(jìn)二期別墅的銷售。?分產(chǎn)品線促銷，針對產(chǎn)品線銷售性訴求；?實(shí)行老客戶帶新客戶的 “ 種子 ” 計劃，由老客戶介紹成交的新客戶分別給予老客戶和新客戶一定的優(yōu)惠。6月傳播計劃媒體 內(nèi)容 時間計劃蘇州日報頭版雙通欄主題：中海半島華府湖景獨(dú)院人文別墅 成熟半島官邸，從容人生境界豪華客廳，氣派盡顯豪華大氣的入戶門廊、 、比客廳高半層的挑空餐廳、展示著空間的層次、流通、序位絕妙感覺。自然采光地下室，功能多樣標(biāo)準(zhǔn)層高的自然采光半地下室，以一個私人的俱樂部功能出現(xiàn)，可供使用作私人酒吧、高爾夫練習(xí)球道、以及私人影吧等 ┄┄6月第 1周中海半島華府成熟半島官邸，從容人生境界?第一線湖景電梯城堡，大戶之選，大家境界。6月第 3周6月傳播計劃媒體 內(nèi)容 時間計劃戶外（高炮、干將路圍墻、工地廣告牌、園區(qū)燈箱、新區(qū)中心路段廣告牌、市區(qū)主干道廣告牌、太湖附近高炮）中海半島華府二期湖心人文別墅成熟半島官邸，從容人生境界6月戶外（園區(qū)現(xiàn)代大道、星湖街路旗）中海半島華府，湖心人文別墅 6月7月傳播節(jié)奏銷售階段 湖景房蓄水期推廣任務(wù)