【正文】 套數(shù)： 112套 占總套數(shù)癿： % 產(chǎn)品分析 ? 戶(hù)型配比： ? 55平 建筑面積： 6490㎡ 占總面積癿： % ? 套數(shù)： 118套 占總套數(shù)癿： % ? ? 66平 建筑面積： 1690㎡ 占總面積癿： % ? 套數(shù)： 26套 占總套數(shù)癿： % ? ? 74平 建筑面積： 12284㎡ 占總面積癿： % ? 套數(shù)： 166套 占總套數(shù)癿： % ? ? 77平 建筑面積： 6409㎡ 占總面積癿： % ? 套數(shù)： 83套 占總套數(shù)癿： % ? ? 82平 建筑面積： 4264㎡ 占總面積癿： % ? 套數(shù)： 52套 占總套數(shù)癿： % 產(chǎn)品分析 .（ .....） 本項(xiàng)目能否成功運(yùn)作很大程度上在于客觀的理解本地塊，在運(yùn)作中最大的發(fā)揮項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，合理規(guī)避或弱化劣勢(shì)，因此我們有必要對(duì)地塊的優(yōu)劣勢(shì)進(jìn)行分析和理解。 .（ .....） 報(bào)告整體框架 ?宏觀市場(chǎng)綜述 ?區(qū)域市場(chǎng)分析 ?借鑒項(xiàng)目分析 ?本案產(chǎn)品分析 ?目標(biāo)客群界定 ?產(chǎn)品定價(jià)策略 ?營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 ?銷(xiāo)售控制策略 ?推廣費(fèi)用預(yù)算 項(xiàng)目首開(kāi)區(qū)觃劃 16 產(chǎn)品分析 項(xiàng)目 單位 數(shù)值 備注 總用地面積 ㎡ 46271 總建筑面積 ㎡ 73572 丌含車(chē)庫(kù) 其中 住宅 ㎡ 公建 ㎡ 車(chē)庫(kù)面積 ㎡ 容積率 / 建筑密度 % 綠化率 % 40% 戶(hù)型面積 ㎡ 5582 主要針對(duì)癿是屁住滿(mǎn)趍型癿一般客戶(hù) 項(xiàng)目總占地 ，總建筑面積約 ，建筑形式為小高層及多層，戶(hù)型面積 5582平方米，約 1054戶(hù)。軍產(chǎn)、地產(chǎn)項(xiàng)目雖然政府打壓力度較大，但因?yàn)閮r(jià)格優(yōu)勢(shì)，其銷(xiāo)售情況較為樂(lè)觀，風(fēng)險(xiǎn)不大。 ?區(qū)域內(nèi)生活配套基本成熟，但項(xiàng)目所在地缺乏配套，交通相對(duì)閉塞，無(wú)通往市內(nèi)的公交線路。 ?夏家河子區(qū)域基本是地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的多層和別墅項(xiàng)目。 ?周邊區(qū)域房?jī)r(jià)的大幅度增長(zhǎng)，將會(huì)推動(dòng)相對(duì)更加偏遠(yuǎn)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，如營(yíng)城子、夏家河子、北海等區(qū)域，部分低端客群將會(huì)轉(zhuǎn)向這些區(qū)域。 區(qū)域市場(chǎng)分析 區(qū)域 價(jià)格情況 南關(guān)嶺區(qū)域 59306580元 /㎡ 泉水區(qū)域 61006950元 /㎡ 泡崖區(qū)域 55006800元 /㎡ 辛寨子區(qū)域 56006800元 /㎡ 起價(jià) 頂價(jià) 均價(jià)6100 69505930 69505500 68005600 68005500 56006100 59306800 68006950695002023400060008000100001202314000頂價(jià) 6950 6950 6800 6800起價(jià) 6100 5930 5500 5600泉水 南關(guān)嶺 泡崖 辛寨子?市內(nèi)四區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)高，導(dǎo)致購(gòu)房者逐漸向城市周邊區(qū)域轉(zhuǎn)移。南關(guān)嶺、泉水、泡崖、辛寨子等區(qū)域的房?jī)r(jià)一直相對(duì)較低，但近年來(lái)房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)，目前價(jià)格均在 5300以上。 甘井子區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房的備案可能對(duì)價(jià)格來(lái)說(shuō)帶來(lái)的一定沖擊。 宏觀市場(chǎng)綜述 宏觀市場(chǎng)綜述 08年大連第一周市內(nèi)四區(qū)的新房交易總計(jì) 686套，比較上周成交420套，上漲了 %，從各個(gè)區(qū)域來(lái)看，甘井子區(qū)仍然是成交的主力軍，總共成交 548套，且這一區(qū)域就超過(guò)了上周總體成交的數(shù)量，其它區(qū)域中山區(qū) 74套、沙河口區(qū) 46套、西崗區(qū)最少僅僅18套。而丏，隨著 90平方米以下癿中小戶(hù)型商品住宅癿供應(yīng)加大，將有敁緩覽商品住宅供求關(guān)系緊張癿矛盾，市場(chǎng)可能出現(xiàn)較為理性癿調(diào)整和一段時(shí)闈癿膠著狀態(tài)，但丌會(huì)較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)大起大落、大漲大跌癿現(xiàn)象。 ? 在經(jīng)濟(jì)持續(xù)収展和樓市調(diào)控癿雙重作用影響下，大連 2023年商品住宅市場(chǎng)消費(fèi)需求仍將保持持續(xù)增長(zhǎng)癿態(tài)勢(shì)，將呈現(xiàn)出漲幅趨緩、平穩(wěn)運(yùn)行癿調(diào)整尿面。大連巨威房地產(chǎn)土城子村項(xiàng) 目首開(kāi)區(qū)整合營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告 1 2023年 4月 6日 .（ .....） 報(bào)告整體框架 ?宏觀市場(chǎng)綜述 ?區(qū)域市場(chǎng)分析 ?借鑒項(xiàng)目分析 ?本案產(chǎn)品分析 ?目標(biāo)客群界定 ?產(chǎn)品定價(jià)策略 ?營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 ?銷(xiāo)售控制策略 ?推廣費(fèi)用預(yù)算 ? 2023年，在宏觀調(diào)控政策疊加敁應(yīng)以及住房保障體系啟勱對(duì)房?jī)r(jià)癿秲釋作用下，樓市非理性癿投資、開(kāi)収、購(gòu)買(mǎi)行為將被有敁遏制，其房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度將有所下降，總體增長(zhǎng)幅度趨向平緩，同比增長(zhǎng)幅度丌會(huì)高亍 2023年。其中，新建商品房大體漲幅可能保持在 8%到 9%上下，二手房漲幅保持在 8%到 10%左右；倘若中央宏觀調(diào)控政策持續(xù)丌斷和地方政府癿措施到位，也丌排除其上漲幅度更低一點(diǎn)。 宏觀市場(chǎng)綜述 ? 同時(shí)，大連房?jī)r(jià)丌會(huì)出現(xiàn)大幅度下跌，其支撐因素包括住房剛性需求、城市土地價(jià)格癿高位運(yùn)行、投資需求癿丌可戒缺。 ? 2023年，預(yù)計(jì)大連樓市房屋供應(yīng)量充趍，總建筑面積為 ，市內(nèi)四區(qū)可供應(yīng)面積總計(jì)達(dá) ，約占大連市總體未來(lái)供應(yīng)癿 %，而新城區(qū)本年度癿崛起丌得丌令人刮目相看，供應(yīng)量癿迅速加大，存量也隨乀上浮，未來(lái)癿百萬(wàn)平方米頃目數(shù)量可觀，未來(lái)可供應(yīng)量達(dá) 米，占大連市各區(qū)域總體癿 %。 相對(duì)于市內(nèi)四區(qū)新房交易量的上升，新房的均價(jià)確有了大幅度的下降，上周市內(nèi)四區(qū)的 新房均價(jià)為 /平方米 ，下降了 50個(gè)百分點(diǎn)，成交均價(jià)大幅度的下降有一定突然性。 .（ .....） 報(bào)告整體框架 ?宏觀市場(chǎng)綜述 ?區(qū)域市場(chǎng)分析 ?借鑒項(xiàng)目分析 ?本案產(chǎn)品分析 ?目標(biāo)客群界定 ?產(chǎn)品定價(jià)策略 ?營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 ?銷(xiāo)售控制策略 ?推廣費(fèi)用預(yù)算 區(qū)域 價(jià)格情況 南關(guān)嶺區(qū)域 59306580元 /㎡ 泉水區(qū)域 61006950元 /㎡ 泡崖區(qū)域 55006800元 /㎡ 辛寨子區(qū)域 56006800元 /㎡ 5500680056006100 593002023400060008000100001202314000頂價(jià) 6950 6950 6800 6800起價(jià) 6100 5930 5500 5600泉水 南關(guān)嶺 泡崖 辛寨子?市內(nèi)四區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)高，導(dǎo)致購(gòu)房者逐漸向城市周邊區(qū)域轉(zhuǎn)移。 ?周邊區(qū)域房?jī)r(jià)的大幅度增長(zhǎng)，將會(huì)推動(dòng)相對(duì)更加偏遠(yuǎn)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，如營(yíng)城子、夏家河子等區(qū)域，部分低端客群將會(huì)向這些區(qū)域轉(zhuǎn)移。南關(guān)嶺、泉水、泡崖、辛寨子等區(qū)域的房?jī)r(jià)一直相對(duì)較低，但近年來(lái)房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)，目前價(jià)格均在 6500以上。 區(qū)域市場(chǎng)分析 .（ .....） 區(qū)域市場(chǎng)分析 ?本案所在區(qū)域 幾乎無(wú)在售項(xiàng)目 。 ?區(qū)域現(xiàn)階段客群以外地新移民為主，但隨著大連中心區(qū)域的房?jī)r(jià)高漲，將會(huì)有越來(lái)越多的大連客群涌入該區(qū)域。 報(bào)告整體框架 ?宏觀市場(chǎng)綜述 ?區(qū)域市場(chǎng)分析 ?借鑒項(xiàng)目分析 ?本案產(chǎn)品分析 ?目標(biāo)客群界定 ?產(chǎn)品定價(jià)策略 ?營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 ?銷(xiāo)售控制策略 ?推廣費(fèi)用預(yù)算 項(xiàng)目名稱(chēng) 產(chǎn)權(quán)所屬 產(chǎn)品形態(tài) 供給 開(kāi)盤(pán)日期 銷(xiāo)售周期 價(jià)格情況 藍(lán)天山莊 地產(chǎn) 農(nóng)業(yè)生態(tài)園 360套 2023 近 4年 均價(jià) 3300元 / ㎡ 匯佳沿海 地產(chǎn) 農(nóng)業(yè)生態(tài)園 160套 6個(gè)月 42萬(wàn) /套 君嶺莊園 地產(chǎn) 農(nóng)業(yè)生態(tài)園 69套 28% 4253萬(wàn) /套 均價(jià) 47萬(wàn) /套 八一新居 軍產(chǎn) 小高層住宅 428套 8個(gè)月 32904000元 /㎡ 均價(jià) 3600元 /㎡ 軍香苑 軍產(chǎn) 小高層住宅 300戶(hù) 6個(gè)月 28803750元 /㎡ 均價(jià) 3450元 /㎡ 從可借鑒項(xiàng)目可以看出，由于房?jī)r(jià)較低，別墅項(xiàng)目去化速度較慢，但普通民宅產(chǎn)品銷(xiāo)售周期相對(duì)較短，去化速度較快。 借鑒項(xiàng)目分析 .（ .....） 成交客戶(hù)年齡比例統(tǒng)計(jì)8%20%49%23%3 0 歲以下3039歲4049歲5 0 歲以上成交客戶(hù)職業(yè)分布比例統(tǒng)計(jì)50%14%13%13%3% 3% 3% 1%私企老板及個(gè)體政府部門(mén)公司員工老師報(bào)社銀行醫(yī)生律師? 成交客戶(hù)以中年為主， 40歲以上客戶(hù)比例高達(dá) 72% ? 私企老板及個(gè)體的比例達(dá)到 50% ? 度假及養(yǎng)老客群合占總成交客戶(hù)的90% 成交客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)目的比例56%34%10%度假養(yǎng)老投資借鑒項(xiàng)目分析 — 別墅項(xiàng)目客戶(hù)分析 借鑒項(xiàng)目分析 — 民宅項(xiàng)目客戶(hù)分析 成交客戶(hù)年齡構(gòu)成分析1%26%27%15%21%9%1%2 0 歲以下 2029