房地產(chǎn)私募股權(quán)基金運(yùn)作-展示頁(yè)
2025-02-25 10:43本頁(yè)面
【正文】 資和債權(quán)投資。目 錄房地產(chǎn)私募股權(quán)基金概述房地產(chǎn)私募股權(quán)基金募集與設(shè)立房地產(chǎn)私募股權(quán)基金投資與管理房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的退出啟示 私 募股權(quán)基金（ Private Equity， PE)，是指以非公開(kāi)的方式向少數(shù)機(jī)構(gòu)投資者或個(gè)人募集資金 ，對(duì)未上市企業(yè)進(jìn)行權(quán)益 性投資，最終通過(guò)被投資企業(yè)上市、并購(gòu)或者管理層回 購(gòu)、基金清算等 方式退出而獲利的一類(lèi)投資基金。本報(bào)告重點(diǎn)介紹了房地產(chǎn)私募基金的三種組織形式、金地募集基金案例和中城基金投資泰禾地產(chǎn)的案例，通過(guò)概念對(duì)比和案例分析使大家能夠了解房地產(chǎn)基金形式、募集和投資要點(diǎn)，獲得實(shí)效。報(bào)告人：李玉成2023年 10月 10日 房地產(chǎn)私募股權(quán)基金運(yùn)作房地產(chǎn)私募股權(quán)基金運(yùn)作前 言在房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼，傳統(tǒng)融資渠道普遍收緊時(shí)代背景下，房地產(chǎn)私募基金等創(chuàng)新融資手段逐漸興起，房地產(chǎn)行業(yè)已明顯地進(jìn)入資本主導(dǎo)階段。了解房地產(chǎn)基金的運(yùn)作模式，采用房地產(chǎn)基金進(jìn)行融資對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)變得很有必要。此外，本報(bào)告也簡(jiǎn)要地介紹了房地產(chǎn)基金 “ 募、投、管、退 ” 四個(gè)階段的運(yùn)作流程，初步探討了建業(yè)成立私募基金的必要性和可行性。私募股權(quán)基金概述（ 1） 在 資金募集 上，向特定機(jī)構(gòu)和個(gè)人募集，投資者多為高凈值客戶，投資門(mén)檻相對(duì)較高。可通過(guò)參與被投資企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理并提供增值 服務(wù)，在實(shí)際操作中方式多樣、靈活。多 為封閉性投資，在投資期內(nèi)不能退出，或只能通過(guò) IPO、并購(gòu)、回購(gòu)等方式退出，流動(dòng)性差 。私募股權(quán)基金房地產(chǎn)私募基金概念房地產(chǎn)私募基金是指通過(guò)非公開(kāi)方式，面向少數(shù)個(gè)人或者機(jī)構(gòu)投資者募集資金而設(shè)立的，以房地產(chǎn)為投資對(duì)象的投資基金。如復(fù)地（景業(yè)、景盈）、華潤(rùn)置地、金融街、中國(guó)海外、金地集團(tuán)（穩(wěn)盛基金）都設(shè)立了基金公司。如鼎輝房地產(chǎn)基金、高和投資、開(kāi)普投資。普通合伙人代表私募股權(quán)基金對(duì)外行使民事權(quán)利，并對(duì)基金債務(wù)承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任。 房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的組織形式GP(基金管理人） LP有限合伙制企業(yè)（基金）被投項(xiàng)目基金管理人（GP）委托管理（ 3）信托制房地產(chǎn)信托就是信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)實(shí)施信托計(jì)劃籌集資金。目前我國(guó) “ 房地產(chǎn)信托 ” 一詞表述不夠嚴(yán)謹(jǐn)。從我國(guó)目前的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品來(lái)看，既有投資者將資金委托給信托投資公司用于房地產(chǎn)投資，也有房地產(chǎn)企業(yè)將房地產(chǎn)項(xiàng)目、公司股權(quán)等委托給信托投資公司 管理。其并非類(lèi)似于reits的真正的不動(dòng)產(chǎn)信托，而是一種資金投向房地產(chǎn)項(xiàng)目的信托產(chǎn)品。項(xiàng)目 2投資者 1 ……投資者 2 投資者 n托管銀行受托人（信托公司信托資金計(jì)劃）管理公司項(xiàng)目 1 項(xiàng)目 3 房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的組織形式公司制 有限合伙制 信托制法律依據(jù)《公司法》《創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)管理暫行辦法》《 基金法 》《合伙企業(yè)法》《合伙企業(yè)管理登記辦法》 《 基金法 》《信托法》《證券投資基金法》《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》公司形式 有限責(zé)任公司股份有限公司 普通合伙企業(yè)有限合伙企業(yè) 信托公司發(fā)起人數(shù)或者份數(shù)數(shù)有限責(zé)任公司 50人以下股份有限公司 200人以下有限合伙制 250人 小于等于 200份出資額實(shí)收資本 3000萬(wàn)以上，單個(gè)人投資 100萬(wàn)以上。有信托計(jì)劃規(guī)定，對(duì)受托公司和受托管理公司有要求，三種組織形式比較 房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的組織形式公司制 有限合伙制 信托制出資方式 分幾次出資，靈活 承諾出資，靈活 一次募足利潤(rùn)分配 按出資比例可約定成本計(jì)提 約定比例信托 受益人信托 管理公司（約定）管理約定 同股同權(quán)可預(yù)訂委托管理 GP具有較大管理決策權(quán) 委托管理公司承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) 以出資額為限承擔(dān)有限責(zé)任 LP有限責(zé)任， GP無(wú)限責(zé)任 信托及約定責(zé)任承擔(dān)稅收企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅適用于財(cái)稅[2023]31號(hào)優(yōu)惠條款無(wú)公司所得稅，只對(duì)合伙人收益部分征收個(gè)人所得稅。治理結(jié)構(gòu)明確。不是納稅主體，企業(yè)本身不需繳納資本利得稅和所得稅。信托不是獨(dú)立的法人，信托的設(shè)立或者發(fā)行不需要公司行或者合伙型的注冊(cè)登記程序。委托人以出資為限承擔(dān)有限責(zé)任。有限合伙制企業(yè)的權(quán)益不能公開(kāi)發(fā)行或者上市交易有限合伙制企業(yè)只能向特定的投資者募集資金信托資金一步到位，如果沒(méi)有確定的投資項(xiàng)目，資金使用缺乏效率。三種組織形式比較房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的組織形式（ 3）什么是 REITs基金 ?REITs是房地產(chǎn)信托憑證 (英文 Real Estate Investment Trusts)的簡(jiǎn)稱，是一種以發(fā)行收益信托憑證的方式匯集多數(shù)投資者的資金，由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的證券。 REITs的收益來(lái)源于租金收入和資產(chǎn)增值，其最大的特點(diǎn)是股息分紅。既有公募，也有私募，既有開(kāi)放式運(yùn)營(yíng)，也有封閉式運(yùn)營(yíng)。在我國(guó)大陸 reits還沒(méi)開(kāi)放。資產(chǎn) 開(kāi)發(fā)性項(xiàng)目居多，更多的是一種房地產(chǎn)企業(yè)融資手段 已經(jīng)建成的收益性資產(chǎn)組合借款 禁止借款 可借資產(chǎn)的 45%年收益 一般固定 可
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