【正文】 司承擔，如負責與商業(yè)經(jīng)營有關聯(lián)的工程大系統(tǒng)的運行和保養(yǎng)、門前三包、外部清潔、消防系統(tǒng)及停車場的管理等。 9物業(yè)經(jīng)營管理第一節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)及其分類四、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的類型(二 )現(xiàn)場管理 現(xiàn)場管理有如下幾種類型：1．按管理組織形式不同分類 目前一些大型現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場管理在管理組織形式上通常采取 “門里門外 ”的做法，即門里小物業(yè)，門外大物業(yè)。 （一）策略與運行管理 從管理層面上來看，策略與運行管理是零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的更高層次，對于零售商業(yè)物業(yè)的成功運營也更為關鍵，是零售商業(yè)物業(yè)管理的發(fā)展方向。影響購物中心價值的外部因素，包括了社會、經(jīng)濟、政治、自然、空間利用、租金收益管理及節(jié)流的方法，管理水平的高低也能夠影響購物中心的價值。其中一項最簡明的風險管理方法，是確保災害不會發(fā)生，不出租給會造成危險的承租戶。4．營銷 簡單地說，營銷計劃的主要重點包括情境分析、問題與機會分析、目標與宗旨、策略和手段等內容。 尤其需要了解：(1)商品選擇，迎合消費者對流行、款式、品質及價格需求；(2)選項范圍，充分了解消費者及其需求特點的基礎上確定；(3)商品盤存，與當前銷售量相匹配的供應數(shù)量；(4)櫥窗陳設，必須能吸引消費者注意并能駐足觀看，且需要時常更換；(5)商品內部陳設，幫助銷售商品及組織商品，分門別類，清楚易見，標價清晰規(guī)范。未出租空間對購物中心業(yè)主及管理者是沒有生產(chǎn)力的，而且還會影響其他承租戶的生產(chǎn)力，愈少的店鋪，表示愈少的消費者，表示愈少的業(yè)績。然而，組合是會因為承租戶而改變的，也會因為定位而改變。所以，各商店是不能被區(qū)分銷售的，必須整合為一個整體，以免在經(jīng)營管理上失去掌控。這類似于生物界中的所謂共生，即彼此間是一種互惠或互相依賴的關系。 1．招商及承租戶組合 在某一項寫字樓或公寓大廈的項目，每個出租單元可以分別地經(jīng)營成功，即承租戶間是彼此獨立的，單一承租戶的成功不必依賴、仰賴于其他承租戶的成功。從 20世紀 90年代末期開始，我國一些大城市里也逐漸出現(xiàn)了一批規(guī)模較大、零售業(yè)態(tài)復合度較高的摩爾 (ShoppingMall)，例如廣州天河城、上海友誼南方商城、北京世紀金源購物中心等。20世紀 80年代中期，全國年銷售額超過 1億元的百貨商店、商城或商廈已超過 200多家。 改革開放使我國零售商業(yè)發(fā)生了巨大變化。建國后我國政府興建的第一座百貨商店是北京市百貨大樓，它建成于 1955年 9月。而最早的現(xiàn)代購物中心 (ShoppingCenter)建成于美國。布西哥的人，開辦了一座 “邦 日本三井家族的第一個成員在東京創(chuàng)辦世界上第一家百貨商店。美國管理學家彼得 3物業(yè)經(jīng)營管理第一節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)及其分類二、零售商業(yè)物業(yè)的發(fā)展簡史（一）國外零售商業(yè)物業(yè)的發(fā)展 關于百貨商店 (DeartmentStore)的產(chǎn)生時間，西方學者有不同的看法。 2物業(yè)經(jīng)營管理第一節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)及其分類一、零售商業(yè)物業(yè)簡介 傳統(tǒng)的零售商業(yè)區(qū)域主要坐落在市中心的城市中心商業(yè)區(qū)，但隨著城市道路交通設施、交通工具的發(fā)展和郊區(qū)人口的快速增長，位于城市郊區(qū)和城郊接合部的大型零售商業(yè)設施不斷涌現(xiàn)，使傳統(tǒng)中心商業(yè)區(qū)的客流得以分散。物業(yè)經(jīng)營管理第十一章　零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理1物業(yè)經(jīng)營管理第一節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)及其分類一、零售商業(yè)物業(yè)簡介 零售商業(yè)物業(yè)是被零售商用來銷售商品或服務的物業(yè)。零售商業(yè)物業(yè)的范圍相當廣泛，從小型店鋪、百貨商場到大型現(xiàn)代化購物中心，面積規(guī)模從十幾平方米到十余萬平方米，其服務的地域范圍從鄰里、居住區(qū)到整個城市甚至全國。為此，從市中心商業(yè)區(qū)發(fā)展起來的大型零售商開始在城市更廣泛的范圍內開設其連鎖分支機構，從而大大方便了城市居民購物，使居民在城市的任何一個地方都能以幾乎相同的價格買到相同的商品。有人認為，隨著工業(yè)的發(fā)展和村鎮(zhèn)發(fā)展成為城市，普通商店逐漸增加所經(jīng)營商品的花色、品種、規(guī)格，逐漸發(fā)展成為百貨商店。德魯克認為，百貨商店最早于公元 1600年左右產(chǎn)生在日本。但是，西方學者普遍認為百貨商店最早在 1852年產(chǎn)生于法國，當時在法國首都巴黎，有一位名叫 A馬爾謝 ”(Bonmarche)商店，這是世界商業(yè)史上第一個實行新經(jīng)營方法的百貨商店。4物業(yè)經(jīng)營管理二、零售商業(yè)物業(yè)的發(fā)展簡史（二）國內零售商業(yè)的發(fā)展 雖然百貨商店在 1900年即在我國出現(xiàn)，但在我國獲得長足的發(fā)展是在 1949年新中國成立之后。據(jù)統(tǒng)計，1956年我國共有各類百貨商店 2100余座。全國大中城市自上世紀 80年代后掀起了一次又一次的新建或改建百貨店的高潮。我國購物中心的萌芽出現(xiàn)在 20世紀 90年代中期，主要位于北京、上海等大城市的繁華商業(yè)區(qū)中寫字樓的裙房內，例如上海的時代廣場 ,北京的賽特購物中心、豐聯(lián)廣場等。第一節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)及其分類5物業(yè)經(jīng)營管理第一節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)及其分類三、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的內容 零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理工作，主要分為六個模塊。但是在購物中心等零售商業(yè)物業(yè)項目中，這是無法成立的，每個承租戶的成功，非常依賴甚至是取決于其他承租戶的成功。 為了維持這種共生關系，購物中心必須整合各家商店的經(jīng)營項目，有如經(jīng)營一家綜合商廈。 要維系對各商店的掌控，要計劃各商店的定位配置，這就是承租戶組合。 成功的招租，對購物中心業(yè)主及管理者而言，表示是穩(wěn)定的收入來源。 6物業(yè)經(jīng)營管理第一節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)及其分類三、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的內容2．零售技術 雖然每個單一商店的經(jīng)營是留給各店經(jīng)理的一片天空，但是購物中心的物業(yè)管理師還是必須有基本的零售技術。7物業(yè)經(jīng)營管理第一節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)及其分類三、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的內容3．物業(yè)維護 購物中心的維護工作是透過保養(yǎng)，維修及汰換零件、系統(tǒng)來落實，通常承租戶是負責他們的承租范圍，而業(yè)主則是負責公共區(qū)域。5．保險及風險管理 由于保險費是購物中心業(yè)主及承租戶一項主要的支出，風險管理就是節(jié)流的主要手段。6．財務管理 購物中心經(jīng)理人必須極大化購物中心的 “價值 ”，即購物中心的公開市場價值。8物業(yè)經(jīng)營管理第一節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)及其分類四、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的類型 按照管理層面的不同，零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理可以分為策略與運行管理、現(xiàn)場管理這兩個層次。例如，大連萬達集團與包括國美電器、沃爾瑪?shù)攘闶燮髽I(yè)合作的過程中，新加坡嘉德地產(chǎn)與華聯(lián)商廈合作的過程中，都已經(jīng)充分的認識到，能否找到合格的、能承擔商業(yè)物業(yè)策略和整體運營管理的商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，是成功的關鍵。 小物業(yè)是指商業(yè)經(jīng)營單位所屬的后勤和總務部門中單獨設立一些崗位，其人員負責商業(yè)經(jīng)營面積區(qū)域內的物業(yè)保潔、工程小修 (如接電源、安插座等 )、內部保安工作 (如歇業(yè)封門、監(jiān)控等 )。10物業(yè)經(jīng)營管理第一節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)及其分類四、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的類型2．按專業(yè)和分包形式的不同進行分類 還有一些大型商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)權人或經(jīng)營者根據(jù)物業(yè)管理各個專業(yè)的特點，將關鍵專業(yè)和費用開支大的專業(yè) (例如消防工程和安全監(jiān)控等 )留給自己負責，而將一些簡單、勞動密度大和費用可控制的專業(yè) (例如保潔和保安警衛(wèi)等 )對外實施分包。 11物業(yè)經(jīng)營管理第二節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中的經(jīng)濟學原理一、選址與規(guī)劃 零售商業(yè)物業(yè)在選址和規(guī)劃時主要應考慮市場容量、進出交通、地點顯著、零售商業(yè)物業(yè)規(guī)模、內部設施等因素。它所在地區(qū)應有大量的人口，且購買力旺盛。一般購物中心都會選在主要道路交叉口或路邊，還應有足夠面積的停車場13物業(yè)經(jīng)營管理第二節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中的經(jīng)濟學原理一、選址與規(guī)劃（三）地點顯著 地點顯著是指購物中心所處的位置、建筑風格以及特有標識應當很容易獲得路人的關注，并將他們吸引到中心里來。（五）內部設施因素 零售商業(yè)物業(yè)應擁有高質量的內部設施，室內環(huán)境應十分舒適，以延長消費者在其中的逗留時間。15物業(yè)經(jīng)營管理第二節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中的經(jīng)濟學原理二、經(jīng)營與運作（一）中心地理論 中心地理論最早由美國學者 Christaller在 20世紀 30年代提出。這個結論比較符合購買日用商品和標準化商品的