【正文】 準(zhǔn)確的定位，反作用于目 標(biāo) 客 戶 群，令其 產(chǎn) 生觸 動(dòng) 感與共 鳴 感。216。 26經(jīng)緯經(jīng)緯 物物 業(yè)業(yè)216。216。216。 在眾多房地 產(chǎn) 陷阱面前，客 戶 消 費(fèi)變 得越來越 謹(jǐn) 慎25經(jīng)緯經(jīng)緯 物物 業(yè)業(yè) 目 標(biāo) 客 戶 群居住追求共性分析216。 原住房缺乏完善的物 業(yè) 管理或配套服 務(wù) ,希望所 購 房屋在居住的舒適度與安全度之中得到充分 滿 足216。 現(xiàn) 住區(qū)域 環(huán) 境及居住 環(huán) 境 較 差 ,希望 尋 找一些比 現(xiàn) 居住地好一點(diǎn)的區(qū)域216。 月收入 穩(wěn) 定 ,注重 產(chǎn) 品價(jià)格性能比216。 本區(qū)域商品房 綜 合 質(zhì) 素、性價(jià)比、價(jià)格均在此三個(gè)區(qū)域得客 戶 接受范 圍 之內(nèi)，且交通方便。 周 邊 原有宿舍，早期商品房 較 多，以改善生活 為 目的潛在客源數(shù)量較 大。 區(qū)域眾多大型社區(qū)之相關(guān)配套 設(shè) 施逐步建成并投入使用，居住成熟度不斷增 強(qiáng) ，特 別 是 紅 棉商 業(yè) 區(qū)已完全成熟， 對 常住客有很 強(qiáng) 吸引力。30—50 歲 之 間 的 經(jīng) 商老板或個(gè)體 戶 —— 周 邊 的 專業(yè) 市 場 的老板。30—45 歲 之 間 的外 資 及企事 業(yè)單 位管理人 員 —— 原居民。25—35 歲 之 間 的白 領(lǐng) 及自由 職業(yè) 人士 —— 新生代人士。工 業(yè) 大道板 塊 、革新路板 塊 。工 業(yè) 大道中 —— 江燕路板 塊 。21經(jīng)緯經(jīng)緯 物物 業(yè)業(yè)第三章、目 標(biāo) 客 戶 群分析—— 爭 奪 的 陣 地22經(jīng)緯經(jīng)緯 物物 業(yè)業(yè) 目 標(biāo) 客 戶 群分 類a. 按地段劃分受 傳統(tǒng)購 房區(qū)域 觀 念和 項(xiàng) 目自身?xiàng)l件限制， 項(xiàng) 目 買 家 應(yīng) 以海珠區(qū)客人 為 主，占 4—5 成，開售首期 時(shí) 比例更高些，荔灣、越秀等外區(qū)客源 為輔 。 消 費(fèi)熱 點(diǎn)的 轉(zhuǎn) 移如（汽 車 、旅游）等，消 費(fèi) 重心開始偏移。 二手市 場 日 趨 成熟，使得部份準(zhǔn) 買 家 擴(kuò) 大其 選擇 范 圍 。 無特色 產(chǎn) 品將面 臨銷 售 難 度。 周 邊 充斥多個(gè)知名房地 產(chǎn) 品牌。 區(qū)內(nèi) 競 爭 對 手眾多，后 續(xù) 供 貨 量巨大。 一、二手市 場 的 聯(lián)動(dòng) 效 應(yīng) ，將能有效地推 動(dòng) 一手成交量上升。 保利 擁 有大量舊 業(yè) 主 資 源，有利 項(xiàng) 目的廣泛 傳 播。 周 邊 區(qū)域居住人群 較為 集中，居住氛 圍 強(qiáng) 。 各大型市政建 設(shè)帶動(dòng) 海珠區(qū) 總 體形象提升，工 業(yè) 大道板 塊 受益非淺，區(qū)域吸引力極大增 強(qiáng) 。 項(xiàng) 目所 處 板 塊 供求關(guān)系勻衡 ,市 場 承接力足。 總 體供 貨 量大且 銷 售周期集中。 有很大部分 單 位受工 業(yè) 大道及 規(guī) 劃路粉 塵 、噪音影響 嚴(yán) 重。 圍 合式 設(shè)計(jì) ，使得很多 單 位景 觀 朝向不佳。 項(xiàng) 目 規(guī) 模小， 難 以配建 較 具 規(guī) 模、可供宣 傳 炒作的 設(shè) 施。 所 處 區(qū)域的整體形象有待提高。 項(xiàng) 目容 積 率高，密度大。 周 邊 區(qū)域配套日益完善。 可形成封 閉 小區(qū)，具 備 良好的保安條件。 項(xiàng) 目 臨 近路面，宣 傳 力 強(qiáng) 。 獨(dú)有健康會(huì)所。 公共交通網(wǎng) 絡(luò) 完善。 健康材料升 級(jí) 版裝修 標(biāo) 準(zhǔn)。 產(chǎn) 品 實(shí) 用率高， 戶 型 間 隔方正。 本 項(xiàng) 目可與保利其他 項(xiàng) 目 進(jìn) 行 資 源整合（如 業(yè) 主、配套）。 保利集 團(tuán) 品牌已得到市民 認(rèn) 同。 項(xiàng) 目開 發(fā) 將越來越注重人居及以人 為 本的要求 ,以消 費(fèi) 者的 實(shí)際需求出 發(fā) 。 后市 競 爭將體 現(xiàn) 在 產(chǎn) 品的附加 值 上面 ,例如附送的家私及裝修 標(biāo)準(zhǔn)上。216。216。大 發(fā) 展商大 舉 入侵 ,搶 占市 場 份 額 ,后市 競 爭更 趨 激烈 .由上表分析可知：13經(jīng)緯經(jīng)緯 物物 業(yè)業(yè)b. 2023年區(qū)域 趨勢預(yù)測216。目前市 場戶 型供 應(yīng) 比 較單 一，在同 質(zhì) 化 競 爭 嚴(yán) 重的情況下，通 過拉開 產(chǎn) 品差異化， 進(jìn) 行市 場細(xì) 分將是 發(fā) 展商明智之 舉 。原有的工 業(yè) 廠房 陸續(xù) 搬遷，特 別 是近期革新路廣州造船廠及集裝箱 廠地 塊 拍 賣 ，后 續(xù) 住宅 儲(chǔ)備 用地充裕。 11經(jīng)緯經(jīng)緯 物物 業(yè)業(yè)項(xiàng) 目 潛在供 貨 量保利花園 靠近工 業(yè) 大道的小高 層 洋房及二期 發(fā) 展用地（情況不 詳 ）光大花園 目前 D區(qū)已 動(dòng) 工， 總 建面 積 17萬平方米，二、三、四期 暫 未開 發(fā)金碧花園 第 3個(gè)金碧花園供 貨 量巨大富力 順 意花園 南區(qū) 5棟 20層 住宅， 約 760套南景園 紫云 軒 、 觀 月 軒 6棟 18層 住宅 約 816套，靠近江燕路的 發(fā) 展用地未開 發(fā)曉 燕灣 7棟 12層 住宅， 約 300多套動(dòng) 感 華 庭 1棟 20及 1棟 18層 住宅， 單 元數(shù)量 約 300套左右城啟洲 頭 咀 項(xiàng) 目 占地 約 40萬平方米，目前 暫 未推出市 場 ， 預(yù)計(jì) 2023年年底開售合 計(jì) 2176套左右（未含保利、光大、金碧及城啟洲 頭 咀 項(xiàng) 目）216。 受商 業(yè) 氛 圍 及市政建 設(shè) 等方面因素影響，海珠區(qū)各大樓 盤 大致全 為 7個(gè)具代表性的板 塊 。 海珠區(qū)的商品房之 銷 售與成交方面表 現(xiàn) 得 繼 天河最活 躍 區(qū)域之一，其中以西部及 項(xiàng) 目所 處 中部最 為 理想。 大 發(fā) 展商逆市而行，成 為 支持樓市的中 堅(jiān) 力量。 外來人 員 不斷增加，市 場 潛在 購 房需求亦將持 續(xù) 增加。 供 應(yīng) 量持 續(xù) 增加，供求矛盾激化，未來樓市價(jià)格面 臨 下降 壓 力。 2023年將會(huì)是地 產(chǎn) 市 場 新 產(chǎn) 品的 “ 感受年 ” 和 “ 創(chuàng) 新年 ” 。 二手比例 繼續(xù) 上升，一二手市 場聯(lián)動(dòng) 效 應(yīng) ， 進(jìn) 而促 進(jìn) 一手成交。 產(chǎn) 品及 營銷 方式上推 陳 出新，樓市在 競 爭中 進(jìn) 一步 發(fā) 展。 二手樓市 繼續(xù) 快速 發(fā) 展，全年增 長 率達(dá) %。 民 營 企 業(yè) 占主 導(dǎo) 地位，占投 資 量 %。 總 體表 現(xiàn) 良好， 預(yù) 售面 積 和成交金 額 同比均有增 長 。 59 4經(jīng)緯經(jīng)緯 物物 業(yè)業(yè)目 錄第八章、媒介運(yùn)用策略 55 階 段推廣策略 整體思路 48 商 鋪 部分 44 項(xiàng) 目入市 時(shí)間 分析 403經(jīng)緯經(jīng)緯 物物 業(yè)業(yè)目 錄第六章、 項(xiàng) 目整體價(jià)格策略 —— 輔 助武器 38 篩選項(xiàng) 目核心利益點(diǎn)的 標(biāo) 準(zhǔn)要求 30 形象定位的推 導(dǎo) 30 從 發(fā) 展商品牌的整合考 慮 從目 標(biāo) 客 戶 追求考 慮 25 目 標(biāo) 客 戶 群居住追求共性分析 23 定目 標(biāo) 客 戶 群的依據(jù) 16 我 們 需要解決的 問題 經(jīng)緯經(jīng)緯 物物 業(yè)業(yè)保利百合花園營銷 策劃 報(bào) 告 書1經(jīng)緯經(jīng)緯 物物 業(yè)業(yè)目 錄第一章、市 場 分析 —— 知彼 總 體市 場 狀況分析 8 周 邊 區(qū)域市 場 分析 10第二章、 項(xiàng) 目 優(yōu) 劣 勢 分析 —— 知已 優(yōu)勢 20第三章、目 標(biāo) 客 戶 群分析 —— 爭 奪 的 陣 地 22 目 標(biāo) 客 戶 群分 類 24 標(biāo) 客 戶 群的特征分析 262經(jīng)緯經(jīng)緯 物物 業(yè)業(yè)目 錄第四章、確定形象定位 —— 入市 態(tài)勢 33 項(xiàng) 目形象定位 應(yīng)實(shí)現(xiàn) 差異化、廣泛的 傳 播力 35第五章、 項(xiàng) 目核心利益點(diǎn) —— 主要作 戰(zhàn) 武器 39 核心利益點(diǎn)的體 現(xiàn) 項(xiàng) 目定價(jià)策略 46 項(xiàng) 目的 總 體價(jià)格策略及推售安排 52第七章、整體推廣策略 73 推廣目 標(biāo) 74 媒介 組 合策略 —— 構(gòu)筑立體化宣 傳綜 合體 76 媒介運(yùn)用比重 81 各媒體具體 選擇 及分布建 議 835經(jīng)緯經(jīng)緯 物物 業(yè)業(yè)知已知彼、百 戰(zhàn) 不殆6經(jīng)緯經(jīng)緯 物物 業(yè)業(yè)第一章、市 場 分析—— 知彼7經(jīng)緯經(jīng)緯 物物 業(yè)業(yè) 總 體市 場 狀況分析a. 2023年 現(xiàn) 狀分析216。216。216。216。8經(jīng)緯經(jīng)緯 物物 業(yè)業(yè)b. 2023年 趨勢預(yù)測216。216。216。216。216。9經(jīng)緯經(jīng)緯 物物 業(yè)業(yè) 周 邊 區(qū)域市 場 分析a. 2023年 現(xiàn) 狀分析216。216。10經(jīng)緯經(jīng)緯 物物 業(yè)業(yè)各板 塊 的樓 盤 分布項(xiàng) 目受到南洲路板 塊 ，革新路板 塊 ，江燕路板 塊 的各個(gè)樓 盤 三面 夾擊 ，市 場競 爭激烈。 后 續(xù) 市 場競 爭情況分析12經(jīng)緯經(jīng)緯 物物 業(yè)業(yè)216。216。216。 市 場 上 產(chǎn) 品 趨 向多 樣 化， 買 家 選擇 空 間 越來越大。 隨著交通建 設(shè) 及市政改造， 購 房區(qū)域局限性 進(jìn) 一步打破。 性價(jià)比不斷提高，主要體 現(xiàn) 在 產(chǎn) 品 質(zhì) 量 優(yōu) 異度及使用功能多 樣化216。216。 14經(jīng)緯經(jīng)緯 物物 業(yè)業(yè)第二章、 項(xiàng) 目 優(yōu) 劣 勢 分析—— 知已15經(jīng)緯經(jīng)緯 物物 業(yè)業(yè) 優(yōu)勢216。216。216。216。216。216。 216。216。216。16經(jīng)緯經(jīng)緯 物