【正文】 //// /////// /////// /////// /////// ////// 商鋪的客群 投資客 （用于出租） 經(jīng)營者 （商鋪做生意的人） 消費者 （終端購物的人群） /////////////////////////////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// ////// 公寓的客群 自住 送禮 投資 公住 /////////////////////////////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// ////// 推廣主題是告訴市場我們能為你做什么？是解決項目帶來的各方面的價值問題。 /////////////////////////////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// ////// 順新 昆明主要長途汽車站、火車站及機場都在其范圍內(nèi)，區(qū)域內(nèi)擁有大量的旅游產(chǎn)業(yè)和相關(guān)資源。所以把握相當(dāng)重要。 在多種形態(tài)共存的情況下，項目要發(fā)展和成熟，在其結(jié)構(gòu)上本身就類似于植物的結(jié)構(gòu)與生長規(guī)律，即各種形態(tài)中必然要分出根系形態(tài)、干系形態(tài)及葉系形態(tài)，這即復(fù)合地產(chǎn)的植物性構(gòu)造。/////////////////////////////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// ////// [順新 “ 時代廣場項目 推廣構(gòu)想 ] 復(fù)合地產(chǎn)的植物性解構(gòu) /////////////////////////////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// ////// 植物的結(jié)構(gòu) Words And Sounds /////////////////////////////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// ////// 根系 干系 葉系 /////////////////////////////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// ////// 根系 葉系 干系 營養(yǎng)吸收 營養(yǎng)輸送 營養(yǎng)轉(zhuǎn)化與再生 植物體 /////////////////////////////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// ////// 從植物的結(jié)構(gòu)上來說，植物對于上水分、碳、氮等各種微量元素的吸收都是靠根系來完成的，這些元素在由根系吸收后，經(jīng)由干系來輸送到植物各處，并最終在葉系通過呼吸作用和光合作用來完成營養(yǎng)物質(zhì)的轉(zhuǎn)化與植物細(xì)胞的再生。 /////////////////////////////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// ////// 項目的植物性構(gòu)造及推廣體系 Words And Sounds /////////////////////////////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// ////// 一般的復(fù)合型地產(chǎn)項目，基本上包括商業(yè)、住宅、辦公三種主要物業(yè)形態(tài)，部分項目還會有酒店、旅游等形態(tài)共存。 /////////////////////////////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// ////// 由于復(fù)合地產(chǎn)不是一個獨立功能區(qū)，所以在廣告上面臨的問題是： 形態(tài)多，如何確立項目的總體定位和總推廣主題？ 寫字樓，商業(yè)，公寓如何分項確立定位和推廣主題？ /////////////////////////////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// ////// 住宅 辦公 商業(yè) 城市綜合體，有利亦有弊，利在商住休閑一體，易形成城市焦點，三股人流匯聚，城市綜合體往往因此發(fā)展成為一個城市約會地；弊在若引導(dǎo)經(jīng)營不善，最終成為人流雜膾之地。 ■把握三角關(guān)系 /////////////////////////////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// ////// 我們在哪里？ /////////////////////////////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// ////// ■ 南市區(qū) CBD，城市約會地 關(guān)上片區(qū)距市中心距離約 ，隸屬昆明行政規(guī)劃官渡轄區(qū)范圍內(nèi)，作為昆明房地產(chǎn)市場的重要組成部分，是官渡區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化中心，交通便利，擁有成熟的各項配套。國際會展中心、區(qū)級政府和行政單位的存在，為其奠定了南市區(qū) CBD（中央商務(wù)區(qū)）的基礎(chǔ)。時代廣場核心價值體系的深入挖掘 /////////////////////////////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// ////// 【如何確立總體定位和總推廣主題？】 第一篇： PART 1 /////////////////////////////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// ////// 做為一個綜合型建筑體 來講，拋開一切的包裝，其最核心的功 能還是 滿足居民生活 \消費的需求 和 能為投資者或經(jīng)營者帶來的 財富增值的能力。 那么，對于這么多復(fù)雜的人群，我們需要一個怎樣的總體定位和總推廣主題？ 功能定位是很直接告訴市場我們是做什么的？是解決項目物理屬性的問題； /////////////////////////////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// ////// 生活 辦公復(fù)合體 做為項目功能定位來講，應(yīng)該用最直接的闡述告之消費者我們是什么，我們是做什么的，可以最快的速度讓消費者對我們項目有深刻認(rèn)識，從而達到傳播內(nèi)容的鮮明有效性。凡此種種，我們認(rèn)為：順新 生活價值 情感價值 商業(yè)價值 投資價值 … … /////////////////////////////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// ////// 總體推廣主題 項目解：明確項目是一個綜合功能的地方，是一個提供創(chuàng)造多種價值的平臺； 市場解：區(qū)別于純住宅，純商業(yè)的地方將項目的多元性展現(xiàn)出來； 客群解：滿足他們實現(xiàn)自己夢想和價值的地方 創(chuàng) 享 多 元 價 值 /////////////////////////////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// ////// 在確立了總體定位和總體推廣主題后，我們需要對商業(yè)，寫字樓，公寓部分進行分解，確立各部分的推廣主題。 2,昆明寫字樓存在著產(chǎn)品品質(zhì)、功能和用途上的局限。 昆明寫字樓供給情況呈以下特點 : /////////////////////////////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// ////// 3, 寫字樓的用戶存在著只租不買或只買不租的兩大客戶群。租賃型客戶則對區(qū)域很不敏感 ,比如服務(wù)類企業(yè)、機電類企業(yè) ,有無明確的辦公概念對其業(yè)務(wù)很少有影響 ,因此 ,這類客戶 不太認(rèn)同租金的差異性 。 據(jù)了解，一些甲級寫字樓的空置率為 10%以下 ,而一些配套設(shè)施不完善的乙級寫字樓 ,空置率在 40%以上 ,而在市場上 ,類似這樣的寫字樓占了不小的份額 ,也正是因為其在功能上的欠缺和管理上的落后 ,使得檔次高、辦公設(shè)施配套全、物業(yè)管理水平高的酒店開辟商務(wù)樓層用于出租 ,且租金也不貴 ,這就對寫字樓市場形成了一定的威脅。 ?全程營銷? 成為昆明市寫字樓市場最有效的營銷模式 ,通過營銷實踐的檢驗 ,以市場為導(dǎo)向 ,以消費者需求為核心 的理念 ,將貫穿寫字樓的開發(fā)經(jīng)營的整個過程。通過對市場的認(rèn)識、分析與判斷 ,未來決定商務(wù)寫字樓項目開發(fā)經(jīng)營效益的各種因素中 ,以?物業(yè)管理?為代表的軟因素將越來越重要。他們樂于被人們稱為 : “儒 商” /////////////////////////////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// /////// ////// 中國商界，