【正文】 大項(xiàng)目也可由政府部門作為開發(fā)及投 資主體組織進(jìn)行。 政府部門有時(shí)也可以 開發(fā)商 的身份，進(jìn)行安居房的 建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施及其他一些公益項(xiàng)目的建設(shè)。獲得勞務(wù)分包資質(zhì)的企業(yè)，可以承接施工總 承包企業(yè)或者專業(yè)承包企業(yè)分包的勞務(wù)作業(yè)。 獲得專業(yè)承包資質(zhì)的企業(yè)，可以承接施工總承包企 業(yè)分包的專業(yè)工程或者建設(shè)單位按照規(guī)定發(fā)包的專業(yè)工 程。 獲得施工總承包資質(zhì)的企業(yè)，可以對(duì)工程實(shí)行施工 總承包或者對(duì)主體工程實(shí)行施工承包。 根據(jù)建設(shè)部頒布的自 2023年 7月 1日起實(shí)施的《建筑 業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，將建筑業(yè)企業(yè)分為施工總承包 企業(yè)、專業(yè)承包企業(yè)和勞務(wù)分包企業(yè)三類。 三、房地產(chǎn)開發(fā)過程的主要參與者 (一 )房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) (二 )建筑承包商 房地產(chǎn)開發(fā)最終是為社會(huì)生產(chǎn)出一批合格的建筑產(chǎn) 品，建筑承包商是開發(fā)過程的重要參與者，投有建筑承 包商的參與，諸多的工程計(jì)劃將無法付諸實(shí)施。 （四）房屋租售 主要目的是找到客戶，以盡快回收投資，實(shí)現(xiàn)利 潤。 （三）項(xiàng)目建設(shè) 主要目的是按期、按質(zhì)、按量、節(jié)約、安全地完成 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工建設(shè)。 （二）前期工作 主要目的是為開工建設(shè)做好準(zhǔn)備。 （一）項(xiàng)目選擇與決策分析 主要目的是決定投資開發(fā)的對(duì)象。 二、房地產(chǎn)開發(fā)的程序 房地產(chǎn)開發(fā)的程序通?？煞譃橥顿Y項(xiàng)目選擇與決策 分析、前期工作、項(xiàng)目建設(shè)和房屋租售四個(gè)環(huán)節(jié)。 按 開發(fā)的規(guī)模 劃分 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)?？梢詣澐譃閱雾?xiàng)開發(fā)和成片 開發(fā)。 綜合開發(fā) 是指將土地、房屋和有關(guān)的市政、公建配 套設(shè)施結(jié)合起來進(jìn)行建設(shè)的開發(fā)形式，項(xiàng)目從投資決 策、土地使用權(quán)的獲取、前期工作，直到施工建設(shè)、竣 工驗(yàn)收等全過程都由一個(gè)開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一負(fù)責(zé)。 土地開發(fā) 是指土地開發(fā)企業(yè)在獲得土地使用權(quán)以 后，對(duì)土地進(jìn)行平整和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使之達(dá)到一定的 建設(shè)利用條件，然后通過協(xié)議、招標(biāo)或拍賣的方式，將 其 轉(zhuǎn)讓 給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房屋建設(shè)的一種開發(fā) 形式。 目前，舊區(qū)改造已成為許多大中城市房地產(chǎn)開發(fā)的 主要形式。 新區(qū)開發(fā)主要是通過對(duì)城市郊區(qū)的 農(nóng)地和荒地 的改 造，使之變成 建設(shè)用地 ，并進(jìn)行一系列的房屋、道路、 公用設(shè)施等方面的建設(shè)和鋪裝，使之變成新的城區(qū)及房 地產(chǎn)產(chǎn)品。 (二 )房地產(chǎn)開發(fā)的特征 這是房地產(chǎn)開發(fā) 最本質(zhì) 的特征。 狹義上的房地產(chǎn)開發(fā)僅包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的物質(zhì)生產(chǎn)過程。第 六章 房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 一、概述 (一 )房地產(chǎn)開發(fā)的含義 房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照城市規(guī)劃和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，在依法取得使用權(quán)的土地上，對(duì)房屋等建筑物和構(gòu)筑物進(jìn)行“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”，以取得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的綜合性生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。 廣義上的房地產(chǎn)開發(fā)跨越生產(chǎn)和流通兩個(gè)領(lǐng)域，其活動(dòng)內(nèi)容包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、土地開發(fā)、各類房屋建造、工程驗(yàn)收、經(jīng)營銷售、交付使用、售后管理和維修服務(wù)等。本章所論述的是 狹義上的房地產(chǎn)開發(fā)。 地城性 風(fēng)險(xiǎn)性 (三 )房地產(chǎn)開發(fā)的形式 按 開發(fā)區(qū)域的性質(zhì) 劃分 根據(jù)被開發(fā)區(qū)域的性質(zhì)可以將房地產(chǎn)開發(fā)分為 新區(qū) 開發(fā)和舊區(qū)再開發(fā) 兩種形式。 舊區(qū)再開發(fā)也稱為舊區(qū)改造，主要是對(duì)建成區(qū)某些 區(qū)段的建筑和各項(xiàng)配套設(shè)施進(jìn)行拆遷改造或重新建設(shè)， 具有改變或擴(kuò)大原有建筑地段的使用性質(zhì)和功能的特 點(diǎn)。 按 開發(fā)的對(duì)象 劃分 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的對(duì)象可以劃分為土地開發(fā)，房屋 開發(fā)和綜合開發(fā)三種形式。 房屋開發(fā) 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以一定的方式獲得地 塊的使用權(quán)后，按照規(guī)劃要求，建造各類房地產(chǎn)商品， 如住宅、辦公樓、商業(yè)用房、工業(yè)廠房、娛樂用房等， 并以 出售或出租 手段將這些房地產(chǎn)商品推人市場的一種 開發(fā)形式。 這種開發(fā)方式也是目前我國絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)采取的一種開發(fā)方式。 單項(xiàng)開發(fā) 規(guī)模小、占地少、功能比較單一，這種項(xiàng) 目開發(fā)投資較少，建設(shè)周期較短，往往表現(xiàn)為分散建設(shè) 的一些單項(xiàng)工程或單位工程； 成片開發(fā) 規(guī)模較大、占地多、功能比較齊全，無論 是在新區(qū)開發(fā)還是舊區(qū)改造中都表現(xiàn)為成街成片地建造 多個(gè)工程項(xiàng)目，是一種投資額高、建設(shè)周期長的綜合性 開發(fā)。當(dāng) 然，具體項(xiàng)目的開發(fā)程序并不一定按部就班地進(jìn)行，某 些環(huán)節(jié)可以發(fā)生交叉，如在項(xiàng)目建設(shè)前或建設(shè)中就預(yù)售 或預(yù)租給投資者或使用者。通過房地產(chǎn)市場 研究尋找投資開發(fā)的機(jī)會(huì)，通過項(xiàng)目建議書初步論證開 發(fā)項(xiàng)目的可行性，通過可行性研究來最終做出是否投資 開發(fā)的決策。通過征地、拆 遷，辦理用地手續(xù)，落實(shí)建設(shè)場地問題，通過工程勘 察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)得到一個(gè)滿足城市規(guī)劃要求的項(xiàng)目實(shí)施 藍(lán)圖，通過全面的準(zhǔn)備工作為項(xiàng)目的開工建設(shè)創(chuàng)造必要 條件等。通過招投標(biāo)方式落實(shí)施工 單位，通過落實(shí)監(jiān)理方式和監(jiān)理單位實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)的有 效管理，通過竣工驗(yàn)收全面檢驗(yàn)工程建設(shè)質(zhì)量并結(jié)清與 有關(guān)單位的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系等。通過經(jīng)營方式的選擇確定是出租還是出售，通過評(píng) 估促銷工具確定采用哪些推銷方法，通過確定租金或出 售價(jià)格來做到租售時(shí)的心中有數(shù)，通過開展豐富多彩的 促銷活動(dòng)來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值。建筑承 包商按照合同的要求，組織人員、設(shè)備、技術(shù)進(jìn)行施 工，是建筑產(chǎn)品質(zhì)量的直接負(fù)責(zé)人。 按企業(yè)的建設(shè)業(yè)績、人員素質(zhì)、管理水平、資金數(shù) 量、技術(shù)裝備等，將 施工總承包企業(yè) 資質(zhì)等級(jí)分為一、 二級(jí)； 專業(yè)承包企業(yè) 資質(zhì)等級(jí)分為一至四級(jí)。承擔(dān)施工總承包 的企業(yè)可以對(duì)所承接的工程全部自行施工，也可以將非 主體工程或者勞務(wù)作業(yè)分包給具有相應(yīng)專業(yè)承包資質(zhì)或 者勞務(wù)分包資質(zhì)的其他建筑業(yè)企業(yè)。專業(yè)承包企業(yè)可以對(duì)所承接的工程全部自行施工， 也可以將勞務(wù)作業(yè)分包給具有相宜勞務(wù)分包資質(zhì)的勞務(wù) 分包企業(yè)。 (三 )政府有關(guān)部門 政府部門主要是以房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的 行政管理者 身 份來參與其中的，開發(fā)活動(dòng)中的不少環(huán)節(jié)需要經(jīng)過政府 有關(guān)部門的審批許可和協(xié)調(diào)，如審批發(fā)放建設(shè)用地許可 證，審批規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，發(fā)放施工許可證，協(xié)調(diào)市政、 公建配套計(jì)劃等等，因此，政府部門是以法規(guī)、政策、 經(jīng)濟(jì)手段對(duì)開發(fā)活動(dòng)進(jìn)行管理與控制的。其主要目 的是改善人民的居住條件，提高環(huán)境質(zhì)量，滿足公眾的 整體需求。 (四 )金融機(jī)構(gòu) 房地產(chǎn)開發(fā)需要巨額的投資，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款 是開發(fā)商籌資的最主要的渠道，因此金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn) 開發(fā)中是以最主要的資金提供者的身份來參與其中的。 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)是按照商品經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律， 分析影響房地產(chǎn)價(jià)值的各種因素，科學(xué)地以貨幣形態(tài)反 映房地產(chǎn)商品的價(jià)值。 一、項(xiàng)目選擇與決策分析階段的影響因素 （一）政治因素 （二）經(jīng)濟(jì)因素 （三）社會(huì)因素 二、前期工作階段的影響因素 （一）城市規(guī)劃 城市規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。 控制性詳細(xì)規(guī)劃往往對(duì)建設(shè)地塊的開發(fā)順序、用 途、容積率、建筑密度、建筑高度、設(shè)計(jì)方案、建筑風(fēng) 格等作了詳細(xì)的規(guī)定，從而決定了未來城市各區(qū)位房地 產(chǎn)開發(fā)價(jià)值和效益。 土地供應(yīng)計(jì)劃的內(nèi)容包括：年度土地開發(fā)的面積、 地點(diǎn)，修建的市政工程及所需經(jīng)費(fèi)，出讓土地的面積、 地點(diǎn)，上蓋建筑物的性質(zhì)、建筑面積及所需的建造經(jīng) 費(fèi)，預(yù)計(jì)的地價(jià)款收入等； 土地價(jià)格政策 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響主要是指政府通 過調(diào)控地價(jià)來影響房地產(chǎn)開發(fā)的成本，從而影響房地產(chǎn) 開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。 （三）設(shè)計(jì)水平 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能否做到布局合理、景觀協(xié)調(diào)、結(jié) 構(gòu)先進(jìn)、造型新穎、設(shè)備完善、功能齊全、質(zhì)量優(yōu)良、 造價(jià)低廉，在很大程度上取決于設(shè)計(jì)水平。 三、項(xiàng)目建設(shè)階段的影響因素 （一）施工進(jìn)度 施工工期一般能夠按照合同的要求實(shí)施，但由于某 些特殊因素的影響，也可能會(huì)使施工工期延長。 當(dāng)建筑工程開工后，由于建筑材料價(jià)格和人工費(fèi)用 發(fā)生變化，而導(dǎo)致建造成本改變。 如果承包合同是一種 固定總價(jià)合同 ，則建造成本的 改變由 承包商 負(fù)擔(dān)，對(duì)開發(fā)商基本無影響。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工質(zhì)量直接影響到最終產(chǎn)品 — 房地產(chǎn)的質(zhì)量，從而影響房地產(chǎn)的銷售和使用。 四、租售階段的影響因素 （一）租售期 租售期的長短與宏觀的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、市場供求狀 況等有直接關(guān)系。 （二）租售價(jià)格 租金收入或銷售收入構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要 現(xiàn)金流入，租售價(jià)格的提高可能會(huì)導(dǎo)致租售率降低，從而影響項(xiàng)目的總收益。提高租售率可增加項(xiàng)目的收益，減少項(xiàng) 目的運(yùn)營費(fèi)用，從而提高房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究 是指在投資決策前對(duì) 擬開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等各方面情況進(jìn)行 深入細(xì)致的調(diào)查研究，對(duì)各種可能的方案進(jìn)行科學(xué)評(píng)價(jià) 的基礎(chǔ)上，綜合研究擬開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)必要性、技術(shù)上 的可能性、經(jīng)濟(jì)上的合理性，由此確定該項(xiàng)目是否應(yīng)該 投資和如何投資。 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究 根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少 或避免投資的盲目性和風(fēng)險(xiǎn)性，提高經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效 益和環(huán)境效益。 (二 )可行性研究的內(nèi)容 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的必要性 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施的可能性 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析 (三 )可行性研究的步驟 可行性研究一般按如下步驟進(jìn)行： 接受委托 調(diào)查研究 調(diào)查主要從五個(gè)方面進(jìn)行：一是市場需求調(diào)查；二 是市場供給調(diào)查；三是資源調(diào)查；四是建設(shè)地點(diǎn)及所處 地段條件的調(diào)查；五是金融市場資金供求狀況、利率和 資金來源的調(diào)查等等。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是可行性研究的核心內(nèi)容。財(cái)務(wù)基本報(bào)表包括現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債 表、利潤表、借款還本付息表等。通過分析這些指標(biāo)的 計(jì)算結(jié)果，來評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性，為項(xiàng)目投資決策 提供可靠的依據(jù)。 獲取土地使用權(quán)的方式不同，所發(fā)生的費(fèi)用也就不 一樣。 (2)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用。 有時(shí)該項(xiàng)費(fèi)用還包括非營業(yè)性的配套設(shè)施如居委 會(huì)、派出所、幼兒園、中小學(xué)、公共廁所等的建設(shè)費(fèi)的 分?jǐn)?，統(tǒng)稱配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 (3)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。拆遷安置費(fèi)是指開發(fā)商對(duì)被拆除房屋的 使用人 ，按照有關(guān)規(guī)定給予安置所發(fā)生的費(fèi)用。 包括建安工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)和室外工程費(fèi)。