【正文】 招華曦城聯(lián)排 曦城雙拼公園大地 聯(lián)排從總價區(qū)段來看，本項目別墅屬于第一梯隊實享型高端別墅產(chǎn)品，競爭主要來源于關內(nèi)外乃至惠州的同類產(chǎn)品二級 一級 頂級本項目 : 聯(lián)排百仕達 5期 (大平面）淘金山（四房為主）星河丹堤 E區(qū)（高層大平面） D區(qū) 103套別墅聯(lián)泰紅樹灣（獨棟 /聯(lián)排 /疊加）天琴灣（獨棟 ）曦城二期（ 獨 棟、雙拼、聯(lián)排 ）凱旋灣（獨棟 ）第五園三期疊加別墅卓越維港（ 240300平面 /TH）1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月萬科城四期御水灣（ 62套）競爭對手鎖定深業(yè)紫麟山惠州等地相對低端的別墅 月亮灣別墅（ 獨棟、雙拼、聯(lián)排）泛競爭無競爭邊緣競爭下游替代品目標客戶不屬于同一財富層級競爭分析萬科清林徑　中海大山地　 直接競爭競爭對手規(guī)模指標對比項目 總建筑 面積 容積 率 新產(chǎn)品推出時間 主力戶型 自然資源 區(qū)域賣點 建筑風格 園林風格 均價（元 /平米）萬科城 250平米左右聯(lián)排 ——二線拓展區(qū) 西班牙 西班牙 4萬大山地 22萬 150 160平米疊加別墅159 237平米聯(lián)排——地鐵物業(yè)大盤豪宅片區(qū)現(xiàn)代 現(xiàn)代 疊加 深業(yè)紫麟山 20萬 260270平米聯(lián)排山頂公園景觀 未來 CLD—— 東南亞 ——萬科千林山 36 250平米左右的聯(lián)排清林徑公園 無古典西班牙 西班牙 ——本項目 60萬 279平米的聯(lián) 排 龍城公園 中心城 西班牙 西班牙 ——對比結果本項目容積率與競爭項目對比中等偏高，在 規(guī)模上占絕對優(yōu)勢本項目在新產(chǎn)品的推售時間上與大山地、千林山相近，存在一定的客戶競爭。數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)資源平臺及深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)，數(shù)據(jù)截到 07年 12月 1日。12月 7 31 18%市場掃描 2023年別墅供應總量不大，但受到政策影響，消化速度放緩．08~09年深圳別墅供應總量約 1450套；其中南山、梅沙為集中供應區(qū)，全部為 250平左右的大戶型產(chǎn)品，預計總價在千萬以上．市場掃描 由于存量別墅土地開發(fā)，雖長遠看別墅供應稀缺的趨勢不可逆轉．但 20232023年短期出現(xiàn)較大放量．行政區(qū) 項目 占地 (萬平方米 )建面 (萬平方米 ) 容積率 預計套數(shù)預計 推售時間面積區(qū)間（平方米）南山 聯(lián)泰紅樹灣 149套 2023年 350600㎡獨棟 300㎡雙拼 。深圳市目前在售別墅類項目： 行政區(qū) 項目 總套數(shù) 產(chǎn)品類型 推出時間 已售 實現(xiàn)均價 剩余 銷售率羅湖 鳳凰谷 83 聯(lián)排 4月 52 31 63%南山 純水岸四期 14 獨棟別墅 7月 1日 12 12萬 2 86%寶安 觀瀾湖上堤 64 聯(lián)排＼疊加 7月 8日 56 聯(lián)排 7萬 疊加 3萬 8 88%龍崗 第五園三期 疊院別墅 120 疊加別墅 11月 24日 50 2萬 70 42%萬科城四期 御水灣 156 聯(lián)排 9月 94 4萬 62 60%大山地 154 聯(lián)排＼疊加 9月 37 117 24%鹽田 東海岸四期 38 聯(lián)排 東部華僑城、天琴灣、萬科東海岸 、聯(lián)泰梅沙灣、 半山溪谷、桐林半山。 淘金山、東方尊峪、鴻景翠峰、鳳凰谷 。 蘭溪谷、月亮灣、東堤園、中信紅樹灣、 聯(lián)泰紅樹灣 、御景東方、 東方花園 、 純水岸 、僑香諾園、曦城大山地北擴 ：香蜜湖傳統(tǒng)豪宅區(qū)土地開發(fā)殆盡，被迫郊區(qū)化。一期熱銷，二期價格提升，二期加推面臨銷售困境 ……龍崗第一大盤，龍崗 0809年度供應 400萬平米商品房中的一部分？10000多批上門客戶，吸引的是誰，成交的是誰，未來要吸引的又是誰？ 　　　　 競爭分析Part 1n　市場掃描n　競爭對手分析由于本期推售別墅，因此不對平面的市場站位進行展開，詳情將在 08年銷售執(zhí)行報告中進行分析市場掃描 龍崗 08年供應 200多萬平米，以大戶型為主，別墅整體供應量較小。1本項目為高品質(zhì)規(guī)模大盤，后續(xù)必將經(jīng)歷 0 09年銷售期，主要將經(jīng)歷市場的 整固期到恢復期2023年房地產(chǎn)市場預測2023年房地產(chǎn)市場預測 —— 市場驗證2023年首推別墅招華曦城，以 的價格入市，推出 97套 ，開盤僅銷售 22套 ，銷售率 %。 2023年房地產(chǎn)市場 —— 深圳市場反應2023年房地產(chǎn)市場預測08年銀行縮緊銀根的政策繼續(xù)落實，年初已上調(diào)存款準備金率，以及嚴格把控貸款月度總額第一輪宏觀調(diào)控 第二輪宏觀調(diào)控短期現(xiàn)象短期內(nèi)客戶持幣觀望，上門量和成交量均呈下降趨勢短期內(nèi)客戶持幣觀望，上門量和成交量均呈下降趨勢基本政策土地政策、行政政策、住房供應結構；加息行政管理政策的繼續(xù)落實；加息、 銀行緊縮銀根調(diào)控實質(zhì) 調(diào)控市場心理 調(diào)控購買能力后市影響觀望期持續(xù) 3－ 4個月后快速結束；引發(fā)價格新一輪走高市場可能進入較長時間的橫盤調(diào)整2023年政策面反應 :政策面繼續(xù)趨嚴近期市場將探詢底價界限，然后進入市場的整固期市場整固期 ： 即 橫盤調(diào)整期 ， 價格將平穩(wěn)運行 ， 市場消化速度一般 ，不會出現(xiàn) 07年上半年的瘋狂狀態(tài)， 市場穩(wěn)定運行 。城市 樓盤名稱開盤時間開盤銷售率深圳投資客戶比例深圳佳兆業(yè)可園 101 8% 不到 10%中海半山溪谷 0930 30% 10%20%城市峰尚 925 32% 15%20%水岸新都三期 101 25% 15%20%東莞景湖春曉 101 50% 不到 10%景湖灣畔 101 50% 不到 10%萬科運河東 1號 923 40% 20%豐泰城 930 50% 不到 10%東駿豪苑 101 30% 不到 10%惠州領墅 101 32% 33%合生國際新城 101 16% 30%35%美岸棲庭 1014 50% 60%70%城市 樓盤名稱 開盤時間開盤銷售率投資客戶比例深圳中海西岸華府 2023825 93% 70%卡羅社區(qū) 2023825 28% 85%萬科第五園 3期 202398 31% 10%東莞 中央公園 1號 2023年 8月底 100% 80%景湖春曉 2023年 8月 70%80% 20%30%萬科運河東 1號 2023年 7月 63% 60%惠州鵬基萬林湖 202391 100% 80%奧林匹克花園 2023827 53% 70%80%合生國際新城 2023813 95%98% 70%新政前入市樓盤投資客比例變化 新政后入市樓盤投資客比例變化2023年底房地產(chǎn)市場 —— 深圳市場反應區(qū)域 項目名稱 發(fā)售時間 物業(yè)類型 均價 開盤成交龍崗 可園（七期） 2023101 高層 12023 8%龍崗 水岸新都 3期 2023102 高層 8500 23%龍崗 萬科金御東郡 20231020 高層住宅 7500 99%龍崗 中海大山地 20231027 高層，小高層 8500 93%龍崗 招商依山郡花園 20231110 高層，小高層 8885 55%龍崗 中海大山地 20231117 空中別墅（復式）／ 空中院墅（多層） 復式 13000多層 9500 80%寶安 中海西岸華府 2023101 高層 9500 21%20231222 高層 1房 \2房 6500含 500裝修 78%寶安 熙龍灣 20231222 高層 21000 49%寶安 慢城 20231124 普通住宅 11700 23%寶安 世紀春城 20231217 高層 11700 11%鹽田 花樣年花港家園 20231125 高層 13000 %南山 僑香諾園 20231110 高層 36000 10%南山 中信紅樹灣花城 20231019 高層住宅 40000 11%福田 時代星居 20231014 小高層住宅 24000 47%福田 半山御景華庭 20231020 小高層住宅 21500 32%福田 葵花公寓 20231028 高層住宅 35000 17%深圳樓市高價高速的黃金時代一去不返。投資客活躍導致市場成交活躍。2023年初，龍崗大運會申辦成功的消息一時成為深圳最熱門的話題。針對公園大地為持續(xù)銷售的大盤 ,項目組將在年后提供 08年推售策略 進行詳細分析 ,形成年度推售的最終推售策略 . 全年回款 15億2023目標目 標? 上半年必須實現(xiàn)： 1期、 2期及 2期加推單位消化 80%，實現(xiàn) 售金額 年內(nèi)必須加推 5萬 8萬平米以上，實現(xiàn) 810億的銷售額220。別墅推售策略寫在前面的話 : 公園大地自 07年 4月開始銷售以來 , 共推出 ， 1087套住宅，總體銷售 106911平米（占推出面積的 %），銷售套數(shù) 711套（推出套數(shù)的 %），銷售額 。共登記 11800批上門客戶 .世聯(lián)地產(chǎn)項目組已接觸項目 1個星期的時間 ,已應貴司要求完成 春節(jié)營銷安排 和08年推售及回款計劃 ,本次報告是為解決年后立刻推售的別墅產(chǎn)品而出具的 別墅推售策略 ,本報告的相關資料收集和熟悉時間較短，因此本報告主要針對別墅推售進行展開。 實現(xiàn)目標意味著實現(xiàn)目標意味著08年的任務非常的艱巨08年項目需要處于一個持續(xù)熱銷的狀態(tài)，別墅的推售肩任項目 08年銷售起勢的艱巨任務政策及市場分析競爭分析客戶分析 目 標目標下的問題目標的實現(xiàn)之道目標下的問題戰(zhàn)略分析策略執(zhí)行 4312售樓處一期二期二期加推二期加推加推別墅25套項目背景： 80萬建筑面積，產(chǎn)品涵蓋別墅到高層， 2房到 5房，分 10期開發(fā)低密度大社區(qū) .2023年 3月即將推出的 25席別墅，位于整個社區(qū)的正中央，擁有良好的景觀資源，且環(huán)境純粹；項目總指標規(guī)劃用地 ： 萬平方米總建筑面積：住宅可售建筑面積： 商業(yè)建筑面積：幼兒園面積： 萬平方米建筑層數(shù)： 332層建筑容積率： 建筑覆蓋率：%綠化率： %總戶數(shù)： 約 3800戶停車位： 約 4600個大勢研判1趨勢 。2023年中，深圳房價暴漲 , 龍崗順勢上揚2023年下半年 ,市場熱度迅速褪減 ……2023年？2023年底房地產(chǎn)市場 —— 深圳市場反應投資客戶比例在新政前普遍在 40％以上，有些項目甚至高達 70％。而新政后投資客被擠壓，比例下降到 30％以下。 部分品牌開發(fā)商為確保 2023年底目標的實現(xiàn)及快速回籠資金，紛紛采用低價策略拉動成交走量。p未來一年中，不排除品牌開發(fā)商為了實現(xiàn)銷售目標再次以低價入市，實力弱的開發(fā)商