【正文】 景觀資源以及高爾夫資源，客戶最認(rèn)同的是發(fā)展商實(shí)力、占有稀缺資源后的尊貴感以及活動(dòng)營(yíng)銷營(yíng)造的高端客戶群圈層社區(qū)。投放目的： 主要推廣策略推廣策略之一：戶外引起客戶關(guān)注概念的最佳發(fā)布點(diǎn)，必須擴(kuò)大客戶發(fā)布面戶外廣告僅有三塊，分別是在項(xiàng)目工地廣告位和梅觀、南坪高速，對(duì)鎮(zhèn)區(qū)客戶和市內(nèi)客戶推廣不夠，建議在深惠路上坪山段再增加一塊廣告牌；在關(guān)內(nèi)深南大道上增加一塊廣告牌之二：電臺(tái)廣告 變銷售信息硬廣為公益性，告知性的電臺(tái)廣告，增加知名度交通小精靈大型活動(dòng)贊助名牌節(jié)目?jī)?nèi)容滲透 ……　線上推廣 —— 中央首府，真別墅之三：電視廣告著眼于客戶的家人，全方位潛移默化客戶年齡在 40歲以上，其孩子處于青少年期，愛體面 其妻子處于師奶期，愛炫耀，八卦 其父母處于老年期，享受生命的時(shí)光已少通過外圍包圍購(gòu)買者，滲透項(xiàng)目推廣策略 　線下推廣 —— 真別墅，真正豪宅，必須購(gòu)買，制造緊迫感舉措１：寄送信用卡 /銀行按揭回單(1)為增加客戶了解項(xiàng)目的渠道，建議與招行 /建行合作，利用銀行的信用卡 /按揭回單，寄送項(xiàng)目折頁(yè)給到客戶。(3)在新寶城等龍崗當(dāng)?shù)馗蝗穗A層出沒地點(diǎn)增加資料獲取點(diǎn) .舉措 3：鎮(zhèn)區(qū)推廣(1)在橫崗商會(huì)，君逸酒店，圣德堡酒店等橫崗、坪山、坪地當(dāng)?shù)馗蝗穗A層出沒地點(diǎn)增加資料獲取點(diǎn) .(2) 與龍崗政府、深圳政府（或慈善組織）聯(lián)手舉辦公眾活動(dòng)，在當(dāng)?shù)卦斐捎绊懥⒐珗@大地的影響力拔高，并加大推廣面除短信，直郵，網(wǎng)絡(luò)炒作等傳統(tǒng)直效線下傳播手段外，還建議增加以下幾種舉措 　　　　 展示策略Part 3n　樣板房n 售樓處n 園林展示策略 將到訪客戶必看的樣板房的營(yíng)銷作用深化 ,展示具有稀缺性的東西，進(jìn)行價(jià)值互證傳統(tǒng)的別墅樣板房 —— 奢華做主題，千篇一律阿瑪尼或 LV之家與高級(jí)格調(diào)奢侈品聯(lián)名，展示間以寬闊的空間映襯精致的名牌，打造客戶記憶點(diǎn)，并引發(fā)客戶認(rèn)同從終于穿上名牌 到全身都是名牌 再到終于住進(jìn)名牌同時(shí)增加別墅建筑標(biāo)準(zhǔn)和安全防范標(biāo)準(zhǔn)的情景樣板房展示策略 將客戶已經(jīng)看了一年的營(yíng)銷中心重新包裝，常變常新，成為龍崗本地最高端的名利場(chǎng)以四季名貴花卉 /或名貴跑車 /或奢侈品進(jìn)行售樓處包裝將售樓處辟出一個(gè)專門的場(chǎng)地，打造為奢侈品展示區(qū)域 /名流沙龍區(qū)域，將公園大地售樓處打造為 龍崗本地最高端的名利場(chǎng) ，持續(xù)引領(lǐng)龍崗市場(chǎng)豪宅高度展示策略 充分利用本期推售別墅擁有別墅區(qū)唯一的泳池，進(jìn)行別墅高貴生活展示增設(shè)茶吧，引導(dǎo)客戶到達(dá)泳池旁閑坐增設(shè)休閑椅，可以使銷售代表在那里現(xiàn)場(chǎng)賣樓 　　　　 客戶策略Part 4n　老帶新服務(wù)策略n 服務(wù)品質(zhì)提高n 物管服務(wù)大地，從此一往直前本報(bào)告共 87P，試用版刪部分內(nèi)容?；顒?dòng)特點(diǎn)：比較促進(jìn)成交的活動(dòng)有盆菜活動(dòng)，以及全家皇室場(chǎng)景婚紗攝影活動(dòng)，切合客戶的實(shí)際心里需求，全家團(tuán)聚，邁入豪門的心態(tài)。基本資料：占地面積： 66178平方米建筑面積： 27418平方米容積率： 。(3)工作流程：發(fā)展商聯(lián)系兩家銀行，確定合作方式及費(fèi)用 —— 準(zhǔn)備夾寄的資料，與銀行回單一起夾寄。小范圍的盆菜團(tuán)聚答謝活動(dòng)借用樣板房奢華背景的宮廷婚紗 /全家福攝影活動(dòng)客戶維系 ? 組織系列高端人士活動(dòng)（餐會(huì)、酒會(huì)等）? 星河驢友俱樂部成立? 產(chǎn)品申請(qǐng)國(guó)家專利，將產(chǎn)品價(jià)值轉(zhuǎn)化為營(yíng)銷價(jià)值? 邀請(qǐng)李寧、張連偉等名人造勢(shì)，發(fā)揮名人效應(yīng)? 銀湖山郊野公園捐贈(zèng)儀式? 專利產(chǎn)品發(fā)布會(huì)? 服務(wù)大使任命? 業(yè)內(nèi)接待專員案例借鑒項(xiàng)目前期推廣階段宣傳推廣：? 以精品活動(dòng)打動(dòng)客戶? 以開盤等節(jié)點(diǎn)信息發(fā)布吸引客戶? 全面鋪開客戶維系 ? 星河驢友俱樂部成立? 馬修連恩慈善晚會(huì)? 組織系列高端人士活動(dòng)（餐會(huì)、酒會(huì)等）項(xiàng)目開盤后階段主打老帶新的圈層活動(dòng)為主將項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)從產(chǎn)品，到公園，到豪門標(biāo)簽，再到客戶服務(wù)均不斷創(chuàng)新和落實(shí)本次大盆菜活動(dòng)為期 10天，一共舉辦了 16場(chǎng)家宴，共計(jì) 536桌，其中老客 389批， E區(qū)辦卡客戶 124批，到場(chǎng)人數(shù)達(dá) 5143人 本次活動(dòng)讓 E區(qū)的辦卡客戶充分感受到丹堤秀麗風(fēng)光的同時(shí)，也切身感受到了星河帶給客戶的細(xì)致入微的服務(wù)品質(zhì)，讓 新客戶對(duì)未來的生活品質(zhì)抱有很大的信心，極大的增強(qiáng)了客戶購(gòu)買的信心；丹堤官邸家宴之三：星河丹堤案例借鑒 結(jié)論n 豪宅客戶均認(rèn)可的價(jià)值： 身份標(biāo)簽、圈子認(rèn)同 、周到服務(wù)、升 值、安全 /私密、教育配套標(biāo)榜名牌圈層高貴血統(tǒng) 通過組織限定特定客戶及客戶的親友參加，保證參與客戶的層次通過活動(dòng)過程中，贈(zèng)送高級(jí)禮品，或者包裝環(huán)節(jié)高檔、或尊貴服務(wù)，達(dá)到客戶自身標(biāo)榜身份的目的當(dāng)組織的客戶圈層近似于其自認(rèn)的身份圈層時(shí)，客戶比較容易參加相關(guān)活動(dòng)，也愿意通過參加類似活動(dòng)獲得認(rèn)同優(yōu)勢(shì)： 龍崗別墅項(xiàng)目的成功案例 客戶群指定，符合客戶參加圈層活動(dòng)的習(xí)慣 符合客戶全家并發(fā)動(dòng)親友參加的活動(dòng) 符合春節(jié)節(jié)令團(tuán)圓的節(jié)令氣氛? 客戶群： 客戶群限定，僅邀請(qǐng)別墅業(yè)主和復(fù)式業(yè)主參加，但允許客戶自帶朋友，總?cè)藬?shù)約 1000人左右，形成一個(gè)相當(dāng)高層次，相當(dāng)大規(guī)模的高端活動(dòng)? 活動(dòng)要點(diǎn)： 邀請(qǐng)環(huán)節(jié)要充分尊重客戶忙碌的習(xí)慣，提前邀請(qǐng)，并且多重確認(rèn)并且尊貴感充足 通過外部包裝以及盆菜內(nèi)容高規(guī)格化，提高活動(dòng)檔次，提高客戶滿意度 客戶簽到及入場(chǎng)環(huán)節(jié)形式感充足，令客戶感覺邁入豪門，將項(xiàng)目的豪門標(biāo)簽屬性提高 增加互動(dòng)慈善活動(dòng)環(huán)節(jié)，讓客戶認(rèn)同本項(xiàng)目的高端性和別墅圈層影響力起勢(shì) 千人皇室慈善家宴活動(dòng) 起勢(shì)并宣傳王者歸來家懷天下符合客戶隱秘、高貴、標(biāo)榜，并愿意獲得圈層客戶認(rèn)同的心態(tài)3月 15日阿瑪尼 /lv樣板房開放活動(dòng)關(guān)鍵一：阿瑪尼樣板房裝修到位； —— 給客戶一個(gè)別致的樣板房關(guān)鍵二：客戶參觀受限制 —— 讓參觀的矜貴感等同于項(xiàng)目的豪門感關(guān)鍵三：作為新聞事件，熱炒 —— 讓更多的人知道我們?cè)谫u別墅，在賣超級(jí)牛的別墅阿瑪尼樣板房發(fā)布會(huì)第二天對(duì)外開放第一天別墅業(yè)主參觀拔高形象 禮遇客戶 滲透真別墅與阿瑪尼的同樣尊貴性承接活動(dòng)關(guān)鍵詞：與名牌嫁接，符合客戶標(biāo)榜名牌的心理，類似活動(dòng)還可以為現(xiàn)場(chǎng)名車展等現(xiàn)場(chǎng)展示活動(dòng)爆發(fā) 3月 23日王者降臨，別墅選房活動(dòng)延續(xù)前期活動(dòng)的思路，繼續(xù)貫以 “國(guó)王 ”的名義，制造項(xiàng)目別墅業(yè)主 神秘，高貴 的感覺配合節(jié)日氣氛以及選房氛圍，可贈(zèng)送客戶國(guó)王相關(guān)權(quán)杖等禮品，營(yíng)造售賣氣氛25席，國(guó)王親臨尊邸亮出真別墅概念 將真別墅與起勢(shì)活動(dòng)相映襯 將真別墅概念與節(jié)點(diǎn)活動(dòng)信息相映襯形象導(dǎo)入期項(xiàng)目銷售期形象推廣期2月 3月 4月08年 形象導(dǎo)入期 形象建立期 項(xiàng)目銷售期?點(diǎn)出別墅即將推售 ?點(diǎn)出真別墅的內(nèi)涵 ?點(diǎn)出真別墅的高端性推廣策略階段目標(biāo)宣傳主方向推廣渠道中央首府 真別墅 真別墅，家懷天下慈善夜宴 阿瑪尼真別墅樣板房?工地廣告 \工地圍墻 \網(wǎng)絡(luò)軟文宣傳 \分展場(chǎng)?全方位的網(wǎng)絡(luò)廣告 \報(bào)紙軟文、硬廣 \電臺(tái)廣告 \影視廣告 \直郵、短信?網(wǎng)絡(luò)推廣 \報(bào)紙軟文、硬廣 \電臺(tái)廣告 \影視廣告 \直郵、短信 \業(yè)主答謝抽獎(jiǎng)活動(dòng) \成交送大禮 \每周末的現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)1月3 10 17 24 2 9 16 23 3027推廣脈絡(luò)媒體推廣計(jì)劃：報(bào)紙 擔(dān)負(fù)真別墅概念演繹以及調(diào)性拔高的作用時(shí)間 媒體 規(guī) 格 訴 求點(diǎn)2月 1日 (周五） 僑報(bào) （平面） 報(bào) 眼 公園大地 3期真 別 墅恭祝新春快 樂2月 13日 (周三） 特區(qū) 報(bào) /僑報(bào) 整版畫面+文字公園大地 3期真 別 墅恭祝新春快 樂2月 22日（周五） 僑報(bào) （平面） 整版 真 別 墅形象出街 +王者慈善家宴活動(dòng)預(yù) 告2月 29日（周五） 特 報(bào) /南方都市報(bào) （平面 整版真 別 墅形象出街 +王者慈善家宴活動(dòng)預(yù) 告3月 3日（周一） 各大媒體 整版 王者慈善家宴新 聞發(fā) 布3月 7日 (周五 ) 僑報(bào) /特 報(bào) 整版 真 別 墅涵 義闡 述 +真 別 墅，中央首府形象推廣3月 14日 (周五 ) 僑報(bào) /特 報(bào) /南都 整版 穿阿 瑪 尼？ 還 是住阿 瑪 尼？住在真別 墅 +形象 報(bào) 廣3月 21日 (周五） 僑報(bào) /特 報(bào) /南都 整版 真 別 墅 選 房成就復(fù)活的王者3月 28日 (周四） 僑報(bào) /特區(qū) 報(bào) 整版 25位復(fù)活的王者，公園大地三期投放思路： 在短期內(nèi)集中廣告投放，讓項(xiàng) 目迅速在市場(chǎng)中享有高的知名度。 活動(dòng)內(nèi)容 星河國(guó)際捐贈(zèng)價(jià)值 1000萬元 的住宅 8套用于向 “中華骨髓庫(kù) ” 捐款者愛心抽獎(jiǎng)的獎(jiǎng)品，抽獎(jiǎng)活動(dòng)分兩次舉行，抽獎(jiǎng)活動(dòng)提前在各大媒體公告，抽獎(jiǎng)地點(diǎn)設(shè)在星河國(guó)際售樓現(xiàn)場(chǎng) 。在深圳一個(gè)不缺乏豪宅的地方，如何推廣能差異化？現(xiàn)有基礎(chǔ)高規(guī)格展示上，如何從好，到很好，到超級(jí)牛？在全國(guó)服務(wù)最好的地方，如何讓客戶服務(wù)成為突出賣點(diǎn)？在所有的宣傳發(fā)布后，如何讓客戶主動(dòng)來，主動(dòng)宣傳本項(xiàng)目形象攻略： 中央首府 真別墅 n　用 “真別墅 ”概念引領(lǐng)客戶對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)同n 用 “真別墅 ”成為客戶口耳傳播的關(guān)鍵詞　n 在概念中點(diǎn)題本階段銷售主題，直接為銷售服務(wù)n 利用少量推售，引發(fā)客戶購(gòu)買公園大地的緊迫感，從而帶動(dòng)項(xiàng)目平面客戶購(gòu)買的熱情已于 。房子已不僅僅是居所， 更是身份的外延豪門貴族通過本次別墅推售策略的執(zhí)行，擴(kuò)大項(xiàng)目影響的同時(shí)，重新帶動(dòng)龍崗或更多區(qū)域的客戶對(duì)公園大地的關(guān)注，加深他們對(duì)項(xiàng)目的了解全面地宣傳推廣低端客戶群：職員、小生意人中端客戶群：中層管理人員、公務(wù)員，生意人中端客戶群：高層公務(wù)員，小企業(yè)主頂端：大企業(yè)主，原住民，最高層公務(wù)員大約占宣傳推廣覆蓋客戶量的1/10，主力消化別墅產(chǎn)品大約占宣傳推廣覆蓋客戶量的6/10，主力消化存量大平面，項(xiàng)目聲望的傳播者大約占宣傳推廣覆蓋客戶量的4/10，為項(xiàng)目影響力的堅(jiān)實(shí)擁護(hù)者建立強(qiáng)勢(shì)的形象高度：樹立 “真別墅 ”的標(biāo)桿性。一個(gè)尚未見底的市場(chǎng)，不支持項(xiàng)目短期內(nèi)快速爆發(fā)。公園大地的別墅客戶呈現(xiàn)出很典型的區(qū)域特征，集中在 坪山、坪地開廠的私企業(yè)主 ，均為多次置業(yè)，資金雄厚，有較強(qiáng)的置業(yè)需求（購(gòu)買高端別墅產(chǎn)品），而目前龍崗市場(chǎng)尚無可與項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)在售項(xiàng)目，且項(xiàng)目 龍崗第一豪宅 的形象已經(jīng)深入人心，項(xiàng)目的 區(qū)位、景觀、產(chǎn)品也是打動(dòng)客戶的核心賣點(diǎn)。愛面子，自我意識(shí)強(qiáng)年齡段在 4050歲之間的自住客經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，多為四口之家群居，圈子效應(yīng)明顯鎮(zhèn)區(qū)私企業(yè)主（坪山、坪地）銷售代表語(yǔ)