【正文】 題、機電設備、空調安置、工程設備的售后服務、物業(yè)管理方案和管理合同的確認。 6 、對涉及物業(yè)利益的文件應由物業(yè)確認，如：管理費、物業(yè)管理合同、銷售中涉及物業(yè)的承諾、設備設施合同中的售后服務等。 規(guī)劃設計階段包括： 對總體設計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設備配套、新材料、新技術、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應注意的內容。 。 前期介入的內容 規(guī)劃設計評估準備 規(guī)劃設計評估需要獲得的資料。 企劃文件 市場調研、產(chǎn)品定位、目標客戶定位、目標客戶資料。 地產(chǎn)需組織項目說明會，會同其所屬項目、設計、工程、營銷、物業(yè)等相關部門專題介紹項目情況并解答疑問。 規(guī)劃設計階段介入 總體評估。 住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理，車流人流組織兼顧，停車位充足。 生活便利，基本生活配套齊全，出行便捷。 注重環(huán)境生態(tài)，使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設備設施。 智能化配置先進，網(wǎng)絡資源充分，便于數(shù)字化小區(qū)建設。 各項技術經(jīng)濟指標在同類住宅區(qū)中水平領先 。 消防車道設置合理，其位置及轉變半徑符合國家規(guī)范。 消防通道、門、墻、避難區(qū)設置合理，符合國家規(guī)范。 主要道路和出入口人車分流，在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地。非機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)1： ），便于停放。 分類評估 規(guī)劃設計階段介入 — 項目評估細則 生活配置 根據(jù)小區(qū)周邊（ 1公里范圍）市場、商業(yè)配套狀況設置充足市政、商業(yè)用房。 如住宅區(qū)設置商業(yè)配套，宜獨立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營的配套條件，應盡量避免產(chǎn)生干擾。 如住宅區(qū)設置會所，宜獨立設計。例如：一般 10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設置項目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在 400平方米左右，住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加 200平方米。 配電、水泵、電梯、中央空調的設備定型成熟可靠。 公共照明、樓道照明配置合理。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關，十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。 水泵房不應設在住宅建筑內，給水泵房內不應有污水管穿越，電梯井不應緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時，應采取隔音措施。 網(wǎng)絡智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡平臺、家電遠程控制系統(tǒng)。 中央控制中心位置宜設于管理部內，或與管理部相鄰相近，布線系統(tǒng)應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。 分類評估 規(guī)劃設計階段介入 — 項目評估細則 房屋單體 屋面應充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。 樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。 住宅外窗應考慮開啟方便，尺度（安裝空調要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。 衛(wèi)生間不應直接開向起居房，餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。 管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規(guī)范，管道井檢修孔應設置合理，便于檢修。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風帽。 1房型設計應考慮生活習慣，不宜引起裝修時的大改動（敲墻、再次分隔等）。 1陽臺欄桿或欄板高度合理（一般不少于 ），宜采用垂直桿件，桿件距小于 ，防止兒童攀爬。臥室內宜避免對床直吹。 3室外空調機位應考慮安裝及維修便利。 空調機冷凝水和隔霜水應設專管排放，或接入陽臺排水系統(tǒng)。 當戶型或廳房過大時，應考慮柜式空調的要求。 室內各類插座、開關位置合理，應與家俱布置和使用習慣一并考慮。 電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書房分別設置，且不宜并行設置。 1高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴展功能。 綠化率、集中綠地率設置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。 綠化品種便于養(yǎng)護，養(yǎng)護成本節(jié)約。 綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。 分類評估 規(guī)劃設計階段介入 — 項目評估細則 景觀配置 景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。 水系岸床設計應考慮防滲漏效果。如利用自然河道水系超過 ,，還應配置相應的救生設備、設施。 泛光照明不影響住戶，不造成光污染。 宜設置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。 綠化及保潔用水取水口設置合理（一般距離不大于 150m）。樓道內應設置公告欄，宜預留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報箱應有防雨措施。 公共空間的道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動不便人員，宜設置相應保護措施。 樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。 作業(yè)用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工 生活用房。（各地法規(guī)要求不一樣）一般： 管理部用房面積 =住宅區(qū)總建筑面積 / 位置：住宅區(qū)中央，底層，管理本部及各作業(yè)面相對集中。 施工建設介入程序與內容 施工建設介入程序與內容 成立介入小組，一般 2~3人，專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理，具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧，并經(jīng)過相關工作的培訓。 介入小組按照施工安裝進度進行現(xiàn)場跟進，發(fā)現(xiàn)問題及時通過與地產(chǎn)、施工方等進行溝通解決。 實行填報前期介入情況周報制度 ，將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報的形式書面呈報給地產(chǎn)相關部門，并跟進所呈報問題解決情況。 物業(yè)對介入中發(fā)現(xiàn)的 重要問題應以書面 報告的形式上報給地產(chǎn)公司領導，并跟進問題整改落實情況。從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關設計規(guī)劃缺陷，包括各類開關、空調位（孔）、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向等。因此，應對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進行監(jiān)控，有問題應堅決要求返工，否則后患無窮。因此，根據(jù)其設計采取的防水施工方案而相應地重點監(jiān)理以下事項： a、無論采取何種防水設計施工，基坑中不應積水，如有積水，應予排除。 b、采用防水混凝土結構時，除嚴格按照設計要求計算混凝土的配合比之外，應重點檢查：砼攪攔時間不得少于 2分鐘 (用機械攪攔 )；底板應盡量連續(xù)澆注，須留設施工縫時，應嚴格按照規(guī)范中的留設要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應盡量要求在底板以下，墻體外側相應部位加設防水層 (可用卷材、涂膜等 )；預埋件的埋設應嚴格按規(guī)范施工；養(yǎng)護時間和養(yǎng)護方式應嚴格監(jiān)控，此項是承建商經(jīng)常忽視的工序，但對砼的防水能力有較大的影響。 物業(yè)公司在項目施工階段介入應注意的要點 施工建設介入程序與內容 樓面、屋面砼工程 樓面、屋面砼工程質量，通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要原因，亦是物業(yè)在以后的維修工作中無能為力的問題，故在樓面、屋面砼工程中應重點注意。 b、砼澆注：除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外，鑒于物業(yè)常見質量問題，物業(yè)參與監(jiān)理的人員應重點對廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進行監(jiān)理，有剪力墻結構的亦為重點監(jiān)督。如剪力墻因砼搗制不密實，出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內的孔隙內滲流一段距離后滲出內墻面，導致維修困難，故對以上部位砼的振搗應嚴格監(jiān)控。以我國目前的常用做法，外墻面仍未做到對外來雨水作整體設防 (無特別的防水層 )，僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面作防水，故外墻底層抹灰的實度、外飾面粘貼層的飽滿 (無空鼓、空殼 )、抿縫飽滿等方面，應嚴格監(jiān)督。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料，應注意砂漿的攪攔均勻，以免造成墻體飾面開裂，墻體與砼梁、柱搭接處，最好加設砂布等材料后再抹灰。 物業(yè)公司在項目施工階段介入應注意的要點 施工建設介入程序與內容 給排水工程 a、給水工程：現(xiàn)有高層建筑通常采用高位水池供水，其低樓層的供水，常常因高差問題造成水壓較大，而設計者通常會在由高位水池通往低層住宅的主管上設減壓閥。如供水管道埋設在墻內，則應在隱蔽前做試水、試壓試驗。 物業(yè)公司組織相關技術人員組成驗收小組，協(xié)助地產(chǎn)完成竣工驗收及細部檢查工作，及早發(fā)現(xiàn)設計、規(guī)劃、施工、設備安裝等問題，以備預留充足的返修時間。 建筑給排水工程設計與施工 **項目帷幔園剛剛交房就斷水了，為什么？我們已足額繳納物業(yè)費！ [劉津煜 ] 于 2023831 14:02:12 加貼在 **項目 為什么多次反映到物業(yè)都沒有解決，從交房第二天開始到現(xiàn)在將近一周了，怎么都沒有人管呢？問物業(yè)，物業(yè)說，我們也不知道。還讓人怎么生活？ 回復 :**項目帷幔園剛剛交房就斷水了，為什么？我們已足額繳納物業(yè)費！ [**市客戶服務中心 ] 于 202393 14:01:20 加貼在 **項目 尊敬的業(yè)主： 您好！ 26日 **地區(qū)普降暴雨，路面積水嚴重， 27日導致您所在的組團泵房被雨水浸泡、線路故障，我們經(jīng)過搶修，已于 31日現(xiàn)場恢復用水。后續(xù)此類事件，服務中心將加大信息溝通力度，確保您能及時了解情況，如您生活中出現(xiàn)其他問題，歡迎同我們聯(lián)系，聯(lián)系電話： *******?！? 事件過程： 8月 26日該地區(qū)突發(fā)暴雨，來勢急，雨量大，地下水位升高； 8月 27日早晨，物業(yè)工程巡視發(fā)現(xiàn)五期八組團地下設備泵房進水，積水深達 ，水泵房所有設備被浸泡在水中； 8月 27日 31日期間緊急采購設備，臨時安裝一臺生活水泵及中水泵，部分恢復供水。 初步評估，該事故造成直接經(jīng)濟損失 5萬元。 ?排水設備故障： 在前期接管驗收時，發(fā)現(xiàn)水泵房排污泵不能使用，曾向地產(chǎn)提出，但沒有采取措施解決，發(fā)生水浸事故時排污泵不能動作。 住戶室內浸水的典型現(xiàn)象： ?供水管件損壞、脫落引起跑水 ?因使用不當造成的跑水 ?下水管道堵塞反水 ?隨同房屋交付贈送的設備、設施質量存在瑕疵 面對大量的住戶家中泡水，我們能夠做什么？ ?為住戶提供檢修服務，幫助住戶發(fā)現(xiàn)風險 ?有效開展客戶教育，增強住戶的風險意識 ?加強裝修提示和監(jiān)督管理 ?落實定期對排水管井、管道疏通，防止堵塞 預防措施分析： 管網(wǎng)爆裂停水的典型現(xiàn)象： ?前期施工回填土未夯實（尤其是北方冬季施工）春天基礎下沉，管道受力不均引起斷裂。 ?PPR水管熱熔接施工未達到工藝要求，熱熔溫度不夠，熔接時間不足等，留下薄弱環(huán)節(jié)。 管網(wǎng)爆裂停水的典型現(xiàn)象： 常見材料問題： ?閥門存在缺陷 ?管材選用錯誤 常見管理和維護問題： ?施工時挖斷管道 ?發(fā)現(xiàn)管網(wǎng)漏水找不到閥門 ?關鍵時刻閥門打不開或關不上 ?管網(wǎng)長期存在較大滲漏未能發(fā)現(xiàn) 預防措施分析： 措施層面： ?加大前期介入工作的投入，完善前期介入的系統(tǒng)性。 ?完善技術資料檔案的管理，制作管網(wǎng)與閥門位置簡圖，作為應知應會強化技術員對管網(wǎng)閥門的熟悉程度。 ?提升管網(wǎng)維修工作質量，強調維修與改造相結合（改善維修工藝、減小管網(wǎng)壓力）。后經(jīng)奮力搶救未造成財產(chǎn)損失。直至 8日晚，才恢復客梯運行和消防通道照明。 ?建立與地下室相連的電纜溝、管道井、沉降縫、防水層、地下室排水設施等驗收標準和方法，早期發(fā)現(xiàn)風險。 給、排水設備設施構成： 安全閥 化糞池 減壓閥 止回閥 軟連接 電解點壓力表 閘閥 閘閥 過濾閥 電動蝶閥 水池 末端用水設施 下水管道 下水井 排至市政管網(wǎng) 排水設備 供水控制系統(tǒng) 管網(wǎng)的給水方式 市政直接給水方式：適用于市政水壓穩(wěn)定