【正文】 群、中國物業(yè)資料庫微信1群。會所面積、活動項目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營方式合理配置。如利用住宅層設(shè)置營業(yè)場所，出入口或樓梯須與住宅分開。b)一般應(yīng)考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務(wù)功能。d)有條件，宜設(shè)置地下機動車停車庫，應(yīng)符合國家規(guī)范。c)機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的2：另加訪客車位占車位數(shù)的5%，聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù)1：1, 另加訪客車位占車位數(shù)的10%）。a)各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。中國物業(yè)資料庫微信總?cè)?、中國物業(yè)資料庫微信1群。第5頁，共21頁中國物業(yè)資料庫微信總?cè)?、中國物業(yè)資料庫微信1群。c)消防登高面（場地）設(shè)置合理，其位置及面積符合國家規(guī)范。a)消防設(shè)備、設(shè)施配置（滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等）充分合理，使用可靠。d)安保設(shè)備設(shè)施配置齊全，可采取有效措施防范。b)便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點。，網(wǎng)絡(luò)資源充分，便于數(shù)字化小區(qū)建設(shè)。中國物業(yè)資料庫微信總?cè)骸⒅袊飿I(yè)資料庫微信1群。第4頁，共21頁中國物業(yè)資料庫微信總?cè)?、中國物業(yè)資料庫微信1群。，使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施?；旧钆涮R全，出行便捷。車流人流組織兼顧，停車位充足。，會同其所屬項目、設(shè)計、工程、營銷、物業(yè)等相關(guān)部門專題介紹項目情況并解答疑問。市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位、目標(biāo)客戶資料。中國物業(yè)資料庫微信總?cè)?、中國物業(yè)資料庫微信1群。第3頁，共21頁中國物業(yè)資料庫微信總?cè)?、中國物業(yè)資料庫微信1群。5．規(guī)劃設(shè)計階段介入 。：物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究、以及銷售推介應(yīng)注意的內(nèi)容。前期介入主要分三個階段實現(xiàn)：規(guī)劃設(shè)計階段、營銷策劃階段和施工建設(shè)階段，三個主要階段結(jié)束后配合地產(chǎn)進行竣工驗收。中國物業(yè)資料庫微信總?cè)?、中國物業(yè)資料庫微信1群。第2頁，共21頁中國物業(yè)資料庫微信總?cè)?、中國物業(yè)資料庫微信1群。 物業(yè)與地產(chǎn)雙方的協(xié)調(diào)研討應(yīng)形成書面資料，以備復(fù)查。 制定工作計劃。 雙方確定工作內(nèi)容要求。作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個。作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個。 各地產(chǎn)公司應(yīng)與物業(yè)保持良好的溝通，及時向物業(yè)提供相關(guān)資料，共同研究，聽取采納合理的建議，對于物業(yè)公司的前期介入工作給予必要的配合和協(xié)助。職責(zé) 集團物業(yè)管理部負責(zé)編制、發(fā)布和修訂本工作指引。萬科物業(yè)管理前期介入工作指引萬科物業(yè)管理前期介入工作指引目的規(guī)范物業(yè)公司對新項目物業(yè)管理前期介入的程序和內(nèi)容，指導(dǎo)新公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)的開展。第二篇：萬科物業(yè)管理前期介入工作指引中國物業(yè)資料庫微信總?cè)骸⒅袊飿I(yè)資料庫微信1群。物業(yè)應(yīng)主動了解地產(chǎn)在銷售時對外宣傳和承諾的內(nèi)容，根據(jù)地產(chǎn)需要提供物業(yè)推介資料，地產(chǎn)對與物業(yè)管理有關(guān)的宣傳和承諾內(nèi)容需要獲得物業(yè)書面確認。詳見《物業(yè)管理方案策劃指引》。《物業(yè)管理方案》策劃：一般在項目正式完成營銷推廣方案前，需要確定《物業(yè)管理方案》，應(yīng)包含管理模式、服務(wù)創(chuàng)新、內(nèi)部管理機制、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)控制方法、管理費測算等。物業(yè)管理概念研究完成后需要報集團物業(yè)管理部備案。若地產(chǎn)沒有明確要提交《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》的要求，物業(yè)可根據(jù)以上要點參與設(shè)計規(guī)劃的評審，并提交意見，責(zé)任關(guān)系界定可按照《物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)操作指引》前期介入相關(guān)規(guī)定操作。物業(yè)公司總經(jīng)理簽發(fā)后，評估報告提交地產(chǎn)公司。評估小組根據(jù)物業(yè)公司評審會議的意見，于3日內(nèi)完成對《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》的修改。評估小組根據(jù)開發(fā)資料中針對項目評估細則所列內(nèi)容，及項目說明會、實地考察情況，于一周內(nèi)詳細編寫完成《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》，并提交物業(yè)相關(guān)部門。地產(chǎn)接到資料目錄后3日內(nèi)向物業(yè)提供具體資料，對不能提供的資料，書面知會物業(yè)，并于一周內(nèi)組織所屬項目、設(shè)計、工程、營銷等部門召開項目說明會，介紹項目情況并解答疑問。.16與相似典型項目的比較a)相似點/5b)差異點c)優(yōu)勢d)劣勢e)改進建議：地產(chǎn)提前1個月向物業(yè)提出書面知會，要求物業(yè)參與某項具體項目規(guī)劃設(shè)計的評估，并提供評估報告。.15管理成本測算a)對規(guī)劃應(yīng)充分測算今后產(chǎn)生的管理成本。c)采用新材料、新技術(shù)應(yīng)預(yù)留充足備品備件。第一篇：萬科物業(yè)管理前期介入工作指引(三)萬科物業(yè)管理前期介入工作指引（三）14新材料、新技術(shù)a)應(yīng)盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術(shù)。b)試驗性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證，先行試點。d)采用新材料、新技術(shù)應(yīng)充分考慮今后的維修養(yǎng)護便利及成本。b)管理成本應(yīng)與市場上類似住宅接近，如因規(guī)劃設(shè)計原因造成差距過大，應(yīng)知會地產(chǎn)共同協(xié)商，相應(yīng)改進規(guī)劃、設(shè)計。物業(yè)接到書面知會后，于3日內(nèi)回復(fù)，由相關(guān)部門牽頭組成評估小組，并向地產(chǎn)提交評估所需的開發(fā)資料目錄。物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內(nèi)，組織評估小組研究，完成項目及類似典型項目的實地考察。物業(yè)相關(guān)部門在評估小組提交報告3日內(nèi)，組織公司評審組對《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》進行評審。經(jīng)修改的《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》由物業(yè)公司相關(guān)部門組織相關(guān)評審組成員會簽后，提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。 此階段系統(tǒng)評估工作應(yīng)以滿足地產(chǎn)要求為目的，是屬于地產(chǎn)委托物業(yè)管理業(yè)務(wù)關(guān)系類型，責(zé)任關(guān)系界定可參考《物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)操作指引》原則執(zhí)行。物業(yè)管理模式研究：一般項目在編制銷售包裝設(shè)計任務(wù)書和營銷工作方案時需要物業(yè)管理概念及模式研究作為項目策劃的一部分，以滿足銷售包裝設(shè)計內(nèi)容的要求，同時此時的研究又是日后物業(yè)管理方案和特色服務(wù)設(shè)計的核心。詳見《物業(yè)管理方案策劃指引》。此方案需獲得集團物業(yè)管理部、財務(wù)管理部等部門的確定?！段飿I(yè)管理方案》經(jīng)地產(chǎn)確認后，據(jù)此在房屋銷售前簽訂《物業(yè)管理委托合同》，同時物業(yè)應(yīng)協(xié)助地產(chǎn)在銷售商品房時，與購買者簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。地產(chǎn)應(yīng)適時安排物業(yè)相關(guān)人員參加相關(guān)培訓(xùn)，根據(jù)地產(chǎn)委托要求，物業(yè)可在銷售現(xiàn)場協(xié)助地產(chǎn)進行銷售推廣，了解客戶情況，進行客戶調(diào)查，并現(xiàn)場解答有關(guān)物業(yè)管理承諾問題。作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個。范圍適用于集團內(nèi)的全資及控股的所有房地產(chǎn)開發(fā)公司和其下屬的物業(yè)管理公司（以下簡稱地產(chǎn)、物業(yè)）。 各地物業(yè)公司負責(zé)參照本工作指引，結(jié)合各項目的實際情況制定具體工作方案和計劃，以保證物業(yè)管理前期介入工作的順利完成。第1頁，共21頁中國物業(yè)資料庫微信總?cè)骸⒅袊飿I(yè)資料庫微信1群。中國物業(yè)資料庫微信總?cè)?、中國物業(yè)資料庫微信1群。4．方法和過程控制物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項目以前的房地產(chǎn)開發(fā)各個階段，包括項目決策、規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃、施工建設(shè)、竣工驗收等，就參與介入，從物業(yè)管理運作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方面提供有益的建設(shè)性意見，以確保物業(yè)設(shè)計和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ)。 物業(yè)組成工作小組。 計劃實施，物業(yè)應(yīng)重點關(guān)注安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、管理用房、車位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、常見施工質(zhì)量問題、機電設(shè)備、空調(diào)安置、工程設(shè)備的售后服務(wù)、物業(yè)管理方案和管理合同的確認。 對涉及物業(yè)利益的文件應(yīng)由物業(yè)確認，如：管理費、物業(yè)管理合同、銷售中涉及物業(yè)的承諾、設(shè)備設(shè)施合同中的售后服務(wù)等。作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個。作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個。：對總體設(shè)計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應(yīng)注意的內(nèi)容。：電氣設(shè)備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應(yīng)注意的問題?！犊尚行匝芯繄蟾妗芳芭鷱?fù)、《詳規(guī)》及批復(fù)、項目選址意見書、《勘測定界報告》、配套條件明細資料、擴初批復(fù)。作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個。作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個?？傉f明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑〈設(shè)計說明書、設(shè)計圖紙（平面圖、立面圖、*** 圖）〉、結(jié)構(gòu)設(shè)計說明書、給水排水設(shè)計說明書、電氣設(shè)計說明書、弱電設(shè)計說明書、采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計說明書、動力設(shè)計說明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟指標(biāo)等。、類似典型樓盤，周邊配套狀況，進行實地考察。，居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。采光、通風(fēng)充足，環(huán)境優(yōu)美。、設(shè)施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。運用先進技防手段，安全及消防配置充分。作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個。作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個。節(jié)約管理成本。 a)便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角。c)人員及車輛各級出入口設(shè)置清晰，便于動態(tài)管理。e)安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應(yīng)快速（）。b)消防車道設(shè)置合理，其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國家規(guī)范。d)消防通道、門、墻、避難區(qū)設(shè)置合理，符合國家規(guī)范。作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個。作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個。b)主要道路和出入口人車分流，在設(shè)計和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余地。非機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)1：），便于停放。a)根據(jù)小區(qū)周邊（1公里范圍）市場、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用房。c)如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套，宜獨立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營的配套條件，應(yīng)盡量避免產(chǎn)生干擾。d)如住宅區(qū)設(shè)置會所，宜獨立設(shè)計。例如：一般10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設(shè)置項目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在400平方米左右，住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個。作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個。b)配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。d)公共照明、樓道照明配置合理。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關(guān)，十八層以上高層住宅宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志。水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi)，給水泵房內(nèi)不應(yīng)有污水管穿越，電梯井不應(yīng)緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時，應(yīng)采取隔音措施。b)網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺、家電遠程控制系統(tǒng)。d)中央控制中心位置宜設(shè)于管理部內(nèi)，或與管理部相鄰相近，第7頁，共21頁中國物業(yè)資料庫微信總?cè)骸⒅袊飿I(yè)資料庫微信1群。中國物業(yè)資料庫微信總?cè)骸⒅袊飿I(yè)資料庫微信1群。布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。a)屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。c)樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。e)住宅外窗應(yīng)考慮開啟方便，尺度（安裝空調(diào)要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。g)衛(wèi)生間不應(yīng)直接開向起居房，餐廳或廚房不應(yīng)布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。i)管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規(guī)范，管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理，便于檢修。作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個。作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風(fēng)帽。l)房型設(shè)計應(yīng)考慮生活習(xí)慣，不宜引起裝修時的大改動（敲墻、再次分隔等）。n)陽臺欄桿或欄板高度合理（），宜采用垂直桿件，防止兒童攀爬。臥室內(nèi)宜避免對床直吹。c)室外空調(diào)機位應(yīng)考慮安裝及維修便利。d)空調(diào)機冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放，或接入陽臺排水系統(tǒng)。f)當(dāng)戶型或廳房過大時，應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個。作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個。h)室內(nèi)各類插座、開關(guān)位置合理，應(yīng)與家俱布置和使用習(xí)慣一并考慮。i)電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書房分別設(shè)置，且不宜并行設(shè)置。k)高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴展功能。b)綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。d)綠化品種便于養(yǎng)護，養(yǎng)護成本節(jié)約。f)綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。第10頁，共21頁中國物業(yè)資料庫微信總?cè)?、中國物業(yè)資料庫微信1群。中國物業(yè)資料庫微信總?cè)?、中國物業(yè)資料庫微信1群。a)景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。c)水系岸床設(shè)計應(yīng)考慮防滲漏效果。,，還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。f)泛光照明不影響住戶，不造成光污染。b)宜設(shè)置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。d)綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理（一般距離不大于150m）。樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)置公告欄，宜預(yù)留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報箱應(yīng)有防雨措施。g)公共空間的道路、踏步、坡道應(yīng)考慮老人、小孩等行動不第11頁，共21頁中國物業(yè)資料庫微信總?cè)骸⒅袊飿I(yè)資料庫微信1群。中國物業(yè)資料庫微信總?cè)骸⒅袊飿I(yè)資料庫微信1群。便人員，宜設(shè)置相應(yīng)保護措施。i)樓道、樓梯、過道便于家具搬運