【正文】 龍城雅苑：售價商業(yè) 5800元 /平米 ,住宅 2500元 /平米，位于原龍泉酒廠邊。一期銷售狀況良好，給二期做了一個良好的鋪墊。價格范圍 商業(yè) 10000元 /平米左右，住宅在 27002800元 /平米。城南板塊 華 夏 國 際 中 心開發(fā)商 江蘇華冠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積 19714㎡ ，總建筑面積 52907平方規(guī)劃棟數(shù) 共 5棟，由三幢多層住宅，一幢 9層小高層及沿街的酒店式公寓組成開發(fā)模式 兩期開發(fā)，一期已經(jīng)交付，現(xiàn)在出售二期目前推出總套數(shù) 161套 已售套數(shù) 65套剩余套數(shù) 96套，其中住宅 76套，非住宅 20套項目位置 金源大道和二橫路交匯處主力戶型 、 、 ㎡ 的兩房。綜合掃描 — 盱眙住宅市場城中板塊城中片區(qū)其他樓盤■ 騰宇花苑：售價 1700元 /平米左右，純住宅項目，就兩棟多層，目前還有 20套房源左右。據(jù)從淮安網(wǎng)上樓市看還是有房源出售的，但是到現(xiàn)場銷售人員說已經(jīng)出售完。項目位置 虎宣路和淮河?xùn)|路交匯處主力戶型 ㎡ 的兩房。綜合掃描 — 盱眙住宅市場城中板塊怡 和 家 園開發(fā)商 淮安世紀(jì)置業(yè)有限公司 占地面積 ㎡規(guī)劃棟數(shù) 8棟，其中多層 4棟，小高層 4棟。一期銷售狀況良好。 100、 1 ㎡ 的三房。開發(fā)模式 多期開發(fā)，一期已經(jīng)交付使用，目前推出二期目前推出總套數(shù) 共 709套。城中板塊金 源 花 苑開發(fā)商 江蘇金匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積 ㎡ ，總建筑面積為 90180㎡ 。城北和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)版塊綜合掃描 — 盱眙住宅市場城北與經(jīng)濟開發(fā)區(qū)版塊的共性就是屬于正在或者將要開發(fā)地區(qū)，周邊生活、商業(yè)配套設(shè)施相對不足，價格也在 1400~2400元 /平米之間?！?水岸鳳凰城：售價在 1700元 /平米左右，一期房子已經(jīng)封頂，銷售狀況一般。 陽光城市：位于金源北路一號，售價在 2600—3100 元 /㎡ 之間，該項目開始定位太高，現(xiàn)在又無法延續(xù)其定位，處于滯銷狀態(tài)。城北和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)版塊綜合掃描 — 盱眙住宅市場城北區(qū)其他樓盤■ 四季華庭：一期接近尾盤，售價在 2900元 /㎡ 左右，該項目處金源北路和甘泉西路交匯處，生活配套設(shè)施相對便利，基本售完。位置相對較偏，威脅點分析 低價。綜合掃描 — 盱眙住宅市場城北和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)版塊富頓中央開發(fā)商 江蘇金國園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積 415畝項目定位 五星酒店、辦公樓、商鋪、會所、住宅于一體綜合社區(qū)開發(fā)模式 多期規(guī)劃棟數(shù) 6棟高層 項目位置 金源北路 1號一期總套數(shù) 剩余套數(shù)開工時間 預(yù)計交付時間主力戶型 住宅 90㎡ 二房， 106138㎡ 三房銷售價格 住宅 26003100元 /平米項目評價威脅點分析綜合掃描 — 盱眙住宅市場東 城 名 都開發(fā)商 江蘇騰宇置業(yè)有限公司 占地面積 14萬㎡項目定位 商住綜合，打低價位促銷策略 開發(fā)模式 分二期開發(fā)開盤時間 預(yù)計在 09年 5月 項目位置 新海大道與寶山東路交接處開工時間 一期目前正在打地基 預(yù)計交付時間2023年底主力戶型 ㎡ 的兩室兩廳、 ㎡的三室兩廳銷售價格 /優(yōu)惠價格商鋪均價：未定住宅均價： 1700元 /平米預(yù)定交兩萬，打 95折項目評價 周邊配套設(shè)施都近似，主打低價策略。缺點就是比較亂，沒有純粹的住宅小區(qū)有競爭力。優(yōu)點在于種類齊全，交通方便（目前有 3路車直達）。2023年居住類用地出讓面積大幅減少。萬誠項目營銷診斷報告淮安 盱眙上海智旭 聯(lián)旭謹(jǐn)呈目錄樓市綜合掃描樓市綜合問診痊愈判斷項目問診找出病癥對癥下藥下藥方略居住類用地成交面積　年份 成交面積（㎡）成交數(shù)量 (幅） 成交金額（萬元 )2023年 32 1134322023年 442890 16 419092023年 12月 155665 1 120652023—2023 年 2月，盱城鎮(zhèn)出讓居住類用地面積總和為。土地市場掃描 — 盱眙土地市場受宏觀調(diào)控及經(jīng)濟環(huán)境影響，土地市場一直處于疲軟期 時間名稱 2023年 2023年 2023年 合計盱眙縣住宅和商住綜合土地成交量（㎡） 1232979 606928 176312 2023219盱城鎮(zhèn)住宅和商住綜合土地成交量（㎡） /所占全縣比率113870392%44289073%15566588%173725886%預(yù)計全縣建筑面積（以平均容積率 ，㎡） 2219362 1092470 317362 3629194預(yù)計盱城鎮(zhèn)建筑面積（以平均容積率 ，㎡）2049665 797202 280197 3127064預(yù)計投入市場時間 2023下半年開始 2023開始 2023開始 盱眙縣商品房實際成交量（㎡）住宅 388900 202300 42600 633700商鋪 55100 33800 6000 94900合計 444000 236000 48600 7286002023年以來成交土地預(yù)計銷售周期（年）以 07年的銷售量計算 3629194/444000=以 08年的銷售量計算 3629194/236000=以 0 08年平均銷售量計算3629194/340000= 盱眙縣 2023年以來土地存量與預(yù)計銷售周期表 右表可以看出，盱眙的房地產(chǎn)市場銷售壓力非常大，需要我們集中精力制定準(zhǔn)確而有效的銷售方針并高效率的執(zhí)行把脈問診 — 后市供應(yīng)分析區(qū)域市場及本項目周邊的市場調(diào)研經(jīng)過調(diào)查，我們將盱城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場分為幾個版塊：城北和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)版塊城中版塊城南版塊下面對幾個重要樓盤進行簡要分析綜合掃描 — 盱眙住宅市場城北和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)版塊海 通 時 代 廣 場開發(fā)商 杭州海通控股有限公司 占地面積 總占地 20萬平方米，建筑面積 32萬平方米項目定位 購物，美食、文化、藝術(shù)、休閑、娛樂、體育、觀光等服務(wù)為一體開發(fā)模式 分二期開發(fā)規(guī)劃棟數(shù) 一共 21棟 項目位置 盱馬路和金源北路交匯處一期總套數(shù) 578套 剩余套數(shù) 338套，其中住宅 252套，非住宅 86套開工時間 一期于 2023年 6月 11日開工建設(shè)預(yù)計交付時間2023年底主力戶型 80㎡ ~90㎡ ；兩室一廳一廚一衛(wèi)銷售價格 商鋪均價： 4000元 /平米住宅均價： 2100元 /平米項目評價 項目很大，按照規(guī)劃想打造一個集購物，美食、文化、藝術(shù)、休閑、娛樂、體育、觀光等服務(wù)為一體小型的城。周邊配套設(shè)施相對齊全（建成后）。得房率低（ 80%）威脅點分析 戶型小，總價低；樓盤位置相對較好；一期房子已經(jīng)接近封頂，有說服力。小區(qū)布局就三長排，較丑。靠近新海電子廠?！?富頓中央 ■ 金源花苑：商業(yè)銷售價格在 12023元 /平米，住宅售價在 2600左右，該項目地處繁華地段，生活配套便利，銷售狀況良好?！?深海豪庭：均價在 2700左右，別墅樓盤，共 8棟，處于滯銷狀態(tài)。銷售差價大，越靠近老城區(qū)售價越高。其中商業(yè)用房總面積為 18900平方米規(guī)劃棟數(shù) 19棟，其中多層 17棟，小高層 2棟。 已售套數(shù) 334套剩余套數(shù) 375套 項目位置 甘泉西路和金源大道交匯處主力戶型 90㎡ 的兩房。價格范圍 商業(yè)底層 12023元 /平米左右，均價 6000元 /平米，住宅在 2600元 /平米左右開盤時間 一期 06年 12月 預(yù)計交付時間一期 08年 8月 30日二期 09年 9月 30日項目評價 項目位置地段好，交通便利，生活配套設(shè)施完善成熟。威脅點分析 分流潛在客戶。開發(fā)模式 兩期開發(fā)，目前現(xiàn)房出售目前推出總套數(shù)340套 已售套數(shù) 258套