【正文】 23 三月 20237:45:41 下午 19:45:41三月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/3/23 19:45:4119:45:4123 March 20231空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 7:45:41 下午 7:45 下午 19:45:41三月 21沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 三月 21三月 21Tuesday, March 23, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。推廣策略 — 新聞、活動(dòng)營(yíng)銷【 關(guān)鍵事件營(yíng)銷 — 環(huán)保購(gòu)物袋計(jì)劃 】故事一：加油站出入口處可設(shè)置小型廣告展板；故事二：專人派發(fā)印有樓盤信息的紙巾盒、發(fā)票袋；故事三：重點(diǎn)推廣時(shí)期， “ 油站小姐 ” 的面對(duì)面推廣；【 關(guān)鍵事件營(yíng)銷 — 加油站 de故事 】推廣策略 — 新聞、活動(dòng)營(yíng)銷名校戰(zhàn)略聯(lián)盟 —— 全方位整合資源舉措與各知名小學(xué)達(dá)成聯(lián)盟購(gòu)房可獲得學(xué)位推廣策略 — 新聞、活動(dòng)營(yíng)銷【 增值舉措 】整合政府公交線路站點(diǎn)安排推廣策略 — 新聞、活動(dòng)營(yíng)銷【 增值舉措 】增值舉措 —— 裝修聯(lián)盟與百安居、樂安居等知名家具、裝修建材企業(yè)達(dá)成合作聯(lián)盟，萬(wàn)誠(chéng)客戶在聯(lián)盟企業(yè)購(gòu)買物料等服務(wù)可以享受額外優(yōu)惠，同時(shí)得到周到及個(gè)性化的服務(wù)！—— 為客戶提供實(shí)在的增值服務(wù)！推廣策略 — 新聞、活動(dòng)營(yíng)銷【 增值舉措 】營(yíng)銷策略 — 多種促銷手段總價(jià)加 1元即送首付 10%，剩余首付款可一定期限內(nèi)分期支付；送裝修基金一萬(wàn)元集中抽獎(jiǎng)， 100%中獎(jiǎng)，最高 3000元。外以大量派報(bào)為主，戶外輔助等形式塑造樓盤整體形象，在外圍上鎖定一批市內(nèi)及周邊地區(qū)客戶。q 戶外導(dǎo)示、昭示系統(tǒng)注意點(diǎn)：建立更為明確的戶外導(dǎo)示、昭示系統(tǒng)可以更大程度的節(jié)省推廣成本， “ 眼球 ” 效應(yīng)明顯。突圍 — 解決品牌危機(jī)【 展示攻略 — 銷售執(zhí)行 】q 競(jìng) 品 對(duì)比 說(shuō) 辭q 銷銷 售售 流程流程 細(xì)細(xì) 化化q 成 交 率 提 升q 銷售硬件優(yōu)化建議q 其他銷售準(zhǔn)備深化在我司前期提及的流程鏈下可考慮立即啟動(dòng)客戶感動(dòng)計(jì)劃，在人力資源較充沛的情況下請(qǐng)務(wù)必在現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立案場(chǎng)日常接待督導(dǎo)，可由項(xiàng)目經(jīng)理或銷售主管完成，主要把握現(xiàn)場(chǎng)接待的規(guī)范化、禮儀化和專業(yè)化。 金月瀾灣萬(wàn)誠(chéng) 病因六：沒有一套系統(tǒng)持續(xù)的促銷活動(dòng)對(duì)案場(chǎng)進(jìn)行支持，緊緊依靠成本較高的直銷模式。找出病因 問診萬(wàn)誠(chéng)項(xiàng)目病因一：儷水家園 地段認(rèn)知度不高、生活配套不全、交通不便將成為本項(xiàng)目銷售的一大阻力主要體現(xiàn)為：l項(xiàng)目地塊離市區(qū)約 45公里，雖然道路通暢，但地塊所處區(qū)域仍處于發(fā)展階段，路上車流、人流量較少，缺乏人氣。但是本案存在兩個(gè)問題：在盱眙老百姓心目中，開發(fā)商口碑存在一定的問題。216。目前的房?jī)r(jià)由于過度透支民眾的購(gòu)買力 ,本身就有崩盤的風(fēng)險(xiǎn) ,一旦多數(shù)開發(fā)商死抗 ,試圖守株待兔 ,那么 ,等待他們的只能是 2023年的樓市大崩盤 .先降價(jià)者有出路 ,硬挺者最終出局。其二 ,目前所謂高房?jī)r(jià)的綁架作用 ,吞噬了普通民眾的購(gòu)買力 ,是導(dǎo)致我國(guó)內(nèi)需不振的一個(gè)重要根源。而富頓中央堅(jiān)持原價(jià)，基本無(wú)成交。錦繡家園 4 6 2 4 3 1 4 7在經(jīng)歷了 2023年的低迷期后，隨著剛性需求的短期內(nèi)噴發(fā)，市場(chǎng) 成交略有回升，但是經(jīng)濟(jì)環(huán)境并沒有得到好轉(zhuǎn)，要警惕市場(chǎng) “ 回光返照 ”的增長(zhǎng)。 墨香苑 3 3 3 3 9 104 11 1水岸 桂香苑 2 1 0 5 10 4 4 3華廈國(guó)際中心 　 　 　 　 　 49 5 31價(jià)格分析 區(qū)域 價(jià)格城南版塊 城中版塊 城北及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)版塊價(jià)格 老城區(qū)，成熟的生活、商業(yè)配套設(shè)施，對(duì)老盱城鎮(zhèn)人有較大的向心力和認(rèn)可度。商鋪有 2023元的優(yōu)惠開盤時(shí)間 二期 09年 2月 19日 預(yù)計(jì)交付時(shí)間2023年 7月 31日項(xiàng)目評(píng)價(jià) 在老城區(qū)的市中心，有著完善成熟的生活商業(yè)配套設(shè)施。 ㎡ 的三房和 162㎡ 的復(fù)式價(jià)格范圍 商業(yè) 3500元 /平米左右，住宅在 2800元 /平米左右開盤時(shí)間 一期 07年 預(yù)計(jì)交付時(shí)間一期 08年 3月；二期 08年12月項(xiàng)目評(píng)價(jià) 地段好，周邊生活配套設(shè)施成熟完善，準(zhǔn)現(xiàn)房出售。 已售套數(shù) 334套剩余套數(shù) 375套 項(xiàng)目位置 甘泉西路和金源大道交匯處主力戶型 90㎡ 的兩房?！?金源花苑：商業(yè)銷售價(jià)格在 12023元 /平米，住宅售價(jià)在 2600左右，該項(xiàng)目地處繁華地段，生活配套便利，銷售狀況良好。得房率低（ 80%）威脅點(diǎn)分析 戶型小，總價(jià)低；樓盤位置相對(duì)較好；一期房子已經(jīng)接近封頂，有說(shuō)服力。萬(wàn)誠(chéng)項(xiàng)目營(yíng)銷診斷報(bào)告淮安 綜合掃描 — 盱眙住宅市場(chǎng)城北和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)版塊富頓中央開發(fā)商 江蘇金國(guó)園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積 415畝項(xiàng)目定位 五星酒店、辦公樓、商鋪、會(huì)所、住宅于一體綜合社區(qū)開發(fā)模式 多期規(guī)劃棟數(shù) 6棟高層 項(xiàng)目位置 金源北路 1號(hào)一期總套數(shù) 剩余套數(shù)開工時(shí)間 預(yù)計(jì)交付時(shí)間主力戶型 住宅 90㎡ 二房， 106138㎡ 三房銷售價(jià)格 住宅 26003100元 /平米項(xiàng)目評(píng)價(jià)威脅點(diǎn)分析綜合掃描 — 盱眙住宅市場(chǎng)東 城 名 都開發(fā)商 江蘇騰宇置業(yè)有限公司 占地面積 14萬(wàn)㎡項(xiàng)目定位 商住綜合，打低價(jià)位促銷策略 開發(fā)模式 分二期開發(fā)開盤時(shí)間 預(yù)計(jì)在 09年 5月 項(xiàng)目位置 新海大道與寶山東路交接處開工時(shí)間 一期目前正在打地基 預(yù)計(jì)交付時(shí)間2023年底主力戶型 ㎡ 的兩室兩廳、 ㎡的三室兩廳銷售價(jià)格 /優(yōu)惠價(jià)格商鋪均價(jià)：未定住宅均價(jià)： 1700元 /平米預(yù)定交兩萬(wàn)，打 95折項(xiàng)目評(píng)價(jià) 周邊配套設(shè)施都近似，主打低價(jià)策略?！?水岸鳳凰城：售價(jià)在 1700元 /平米左右，一期房子已經(jīng)封頂，銷售狀況一般。 100、 1 ㎡ 的三房。據(jù)從淮安網(wǎng)上樓市看還是有房源出售的，但是到現(xiàn)場(chǎng)銷售人員說(shuō)已經(jīng)出售完。一期銷售狀況良好，給二期做了一個(gè)良好的鋪墊。價(jià)格較高，各項(xiàng)目差價(jià)小，均價(jià)為 2800元 /㎡ 左右老城區(qū)衍生版塊，各種配套設(shè)施也比較成熟，價(jià)格為 2400元 /㎡ ~2700元 /㎡ 左右，價(jià)格相差也較小。世紀(jì)名城 　 　 　 　 243 73 4 34新城花苑 23 8 4 1 2 9 10 168 鳳凰城 16 9 96 52 0 2 91 2半坡疊墅 0 2 3 0 3 1 4 1 9月份之前的小陽(yáng)春需要抓住時(shí)機(jī)。癥結(jié)五 :無(wú)二手房市場(chǎng)支撐 ,一手房市場(chǎng)難以做大一個(gè)城市房產(chǎn)市場(chǎng)是否成熟 ,主要看二手房市場(chǎng)是否活躍 ,是否健全，但盱眙二手房市場(chǎng)幾乎是空白 ,市場(chǎng)上現(xiàn)有存量房、老公房不能流動(dòng) ,換房市場(chǎng)肯定啟動(dòng)不了，那么整個(gè)樓市只能以一手房拉動(dòng)消費(fèi)，一手房市場(chǎng)就難以做大做強(qiáng)。另一方面 ,我國(guó)已經(jīng)連續(xù) 10多年在保障性住房方面欠賬。09年地方政府與開發(fā)商死扛的結(jié)果必然是房?jī)r(jià)的徹底崩盤。 09年盱眙房市進(jìn)入了深一輪調(diào)整， 09年 9月前的小陽(yáng)春是良機(jī)。房子雖然已經(jīng)起到三四層了，但工地基本處于停工狀態(tài)。 l區(qū)域僅存有 3路一班公交車，造成居民出行不便。病因七：對(duì)樓盤的賣點(diǎn)挖掘不夠深入，僅僅停留在空泛的概念上，無(wú)法引導(dǎo)客戶產(chǎn)生 “ 理性 ” 購(gòu)買的行為。 雍景苑萬(wàn)誠(chéng) 【 展示攻略 — 銷售執(zhí)行 】突圍 — 解決品牌危機(jī)q 競(jìng) 品 對(duì)比 說(shuō) 辭q 銷 售 流程 細(xì) 化q 成成 交交 率率 提提 升升q 銷售硬件優(yōu)化建議q 其他銷售準(zhǔn)備深化從一對(duì)一培訓(xùn)來(lái)完善成交率較低的狀態(tài)，通過行動(dòng)學(xué)習(xí)來(lái)進(jìn)一步發(fā)揮置業(yè)顧問的主動(dòng)性，月末周會(huì)要主動(dòng)分析高成交率置業(yè)顧問的主要原因，單獨(dú)了解低成交率置業(yè)顧問的不足并不斷提醒其發(fā)展的方向。園林市政路形象墻 戶外形象柱 /牌 停車場(chǎng) 前廣場(chǎng) 外展廳接待區(qū)展示區(qū)體驗(yàn)區(qū)強(qiáng)勢(shì)視覺識(shí)別系統(tǒng)人流匯集焦點(diǎn)城市臺(tái)階 /觀景電梯 洽談區(qū)主體核心體驗(yàn)系統(tǒng)